В противофазе. Тогда так в России объемы ввода жилья падают, Северная столица продолжает наращивать показатели
Комитет по строительству Смольного отчитался о рекордных объемах ввода жилья в Санкт-Петербурге по итогам 2018 года. По оценке экспертов, рынок способен «переварить» текущие объемы строительства.
Назло рекордам
Декабрь традиционно является месяцем максимального объема ввода нового жилья в Петербурге. Но такого «спурта», как в этом году, не было еще никогда. За декабрь 2018 года в Северной столице было введено 2,15 млн кв. м жилья. Это на 22% больше, чем за весь остальной год (1,75 млн кв. м).
Интересно, что в течение года объем ввода довольно сильно отставал от графика 2017 года – и многие эксперты прогнозировали снижение итогового показателя. Однако в результате было сдано 3,9 млн кв. м, что примерно на 10,5% больше, чем годом ранее (3,53 млн) и на 23% больше плана (3,25 млн). Из общего объема ввода жилья примерно 314 тыс. кв. м относятся к ИЖС, а 171 тыс. кв. м – к достроенным проблемным объектам.
Еще одной любопытной особенностью является то, что Петербург находится во вполне четкой противофазе по трендам по сравнению с Россией в целом. По предварительным оценкам Минстроя РФ, в 2018 году в стране было введено около 75 млн кв. м, что примерно на 5% меньше, чем годом ранее (79,2 млн кв. м). Одно это свидетельствует о том, насколько меньше, чем на другие регионы, повлиял кризис на строительный рынок Северной столицы.
Власти города с осторожностью комментируют перспективы наращивания объемов ввода жилья в наступившем году. «Мы даем умеренные планы по росту, но строительный комплекс делает больше намеченного. На 2017 год мы ставили задачу сдать 3,2 млн кв. м, а было 3,53 млн; на 2018-й – 3,25 млн, а было 3,9 млн. На 2019 год плановый показатель – 3,4 млн кв. м жилья», – сообщил заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский.
Позитивные итоги
Пока еще не все городские застройщики подвели итоги прошлого года. Но уже очевидно, что для большей части девелоперов (по крайней мере, из тех, кто стабильно работает на рынке) год был успешен как по объемам ввода, так и по объемам продаж.
Такие гранды рынка, как «Группа ЛСР» и Setl Group, пока не представили статистику. Впрочем, предновогодний «спурт» наглядно продемонстрировал рост объемов сдачи. «Эталон» уже сообщил о вводе в эксплуатацию 479 тыс. кв. м жилья. При этом 253 тыс. кв. из них были сданы в петербургских проектах: квартал «Галактика», ЖК «Самоцветы», «Дом на Обручевых», ЖК «Московские ворота». «Прошлый год был весьма успешным. Мы заключили более 12 тыс. сделок и ввели в эксплуатацию 479 тыс. кв. м реализуемой площади, это на 13% больше, чем в 2017 году», – сообщил генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
«Строительный трест» в 2018 году сдал 125,5 тыс. кв. м недвижимости (без учета домов в коттеджных поселках). Сумма заключенных сделок по итогам года составила 13,3 млрд рублей, что на 30% больше, чем в 2017 году. «Мы достигли рекордных показателей продаж квартир и коммерческих площадей. Позитивная динамика наблюдалась и на загородном рынке – объем сделок в поселке «Сад Времени» в Петергофе увеличился вдвое по сравнению с 2017 годом», – отметил директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Группа RBI сохранила объемы ввода примерно на прежнем уровне. «В 2018 году мы сдали все три проекта, которые планировали, – это «Петровская Ривьера», вторая очередь Green City, «Дом на набережной». Всего введено в эксплуатацию 87,92 тыс. кв. м жилья класса «комфорт-плюс». Год назад цифра по вводу была примерно такая же», – рассказала директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. В проектах бизнес- и элит-класса компания в прошлом году реализовала 22,5 тыс. кв. м (рост на 19% к 2017 году по площади и на 35% в денежном выражении).
По словам руководителя направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна YIT Вадима Лаврова, объемы ввода у компании в прошлом году были сравнительно невелики. «Компанией «ЮИТ Санкт-Петербург» введено в эксплуатацию около 23 тыс. кв. м жилья. Это третьи очереди ЖК «Новоорловский» и ЖК INKERI», – говорит он. При этом объем продаж жилья в компании вырос в количественном и денежном выражениях на 22% и 32% соответственно.
О рекордных объемах ввода отчитались в Компании Л1. В 2018 году были сданы в эксплуатацию два корпуса ЖК «Граф Орлов», ЖК «Премьер Палас» и ЖК «Маршал». «Всего в 2018 году мы сдали почти 277,5 тыс. кв. м», – сообщили в компании.
Рынок справляется
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты говорят, что рынок справляется с «перевариванием» вводимого жилья – и говорить об угрозе затоваривания пока на приходится.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по итогам 2018 года на первичном рынке Петербургской агломерации продано более 4,8 млн кв. м жилья, что на 17% больше, чем в 2017 году. Причем две трети сделок совершены на территории города. «Итоги года превзошли наши наиболее оптимистичные ожидания: в начале года звучали прогнозы о спросе на уровне 4,5 млн кв. м. Результаты прошлого года вплотную придвинулись к рекордной цифре (5,1 млн кв. м строящегося жилья), которая была достигнута в ажиотажном 2014-м», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
На ситуацию повлияло много факторов. «Прошедший год был насыщен множеством важных событий, которые как напрямую, так и косвенно повлияли на уровень спроса. Низкие ипотечные ставки, изменения в 214-ФЗ, начало работы по эскроу-счетам и еще несколько факторов стимулировали спрос во всех сегментах недвижимости», – отмечает Сергей Степанов.
«Говорить о перепроизводстве на первичном рынке жилья оснований пока нет. Рынок весьма конкурентный, но при этом живой и активный. На рост спроса повлияло то, что люди поняли, что заявления неких «экспертов» о том, что цены вот-вот рухнут, не оправдываются, а принятые законодательные новации, напротив, могут толкнуть их вверх. Важный фактор и то, что второй год подряд Петербург выигрывает у Москвы борьбу за региональных покупателей. И в этом нам помогает переезд в Северную столицу «Газпрома», что влияет на выбор выходцев из ресурсодобывающих областей», – добавляет начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Ольга Трошева отмечает, что активный спрос уже двинул цены на «первичке» вверх. «В среднем по рынку можно говорить о росте на уровне 8%. При этом надо понимать, что для менее удачных проектов это может быть и 5%, зато наиболее успешные прибавили в ценнике до 15–17%», – говорит она.
Это не может не придавать игрокам рынка оптимизма. Все опрошенные «Строительным Еженедельником» компании рассказывают о больших планах по запуску новых проектов и начале строительства следующих очередей в проектах, уже реализуемых.
Кстати
По данным Комитета по строительству, помимо жилья, в 2018 году в Петербурге были построены 344 объекта на 1,8 млн кв. м, среди которых 141 объект коммунального, дорожного и транспортного строительства, 18 – образования, 16 – здравоохранения, физической культуры и спорта, 52 – производственно-складского назначения, 12 гостиниц и 34 административно-офисных здания.
Жителям и гостям Петербурга более знакома благоустроенная и полная достопримечательностей часть Адмиралтейского района – от Английской набережной до набережной канала Грибоедова, включающая Адмиралтейство, Мариинский театр, Исаакиевский собор, Новую Голландию. Но это только «верхушка айсберга». Многие локации района, несмотря на близость к богатому архитектурному наследию и Центральному району, остаются депрессивными.
Мнение
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге:
– Количество «пятен» под застройку в центральной части города сокращается. Взгляды девелоперов неизбежно будут возвращаться к Адмиралтейскому району, тем более что покупательский спрос на «неизбитые», атмосферные места есть.
В северной, «премиальной» части Адмиралтейского, в прошедших реконструкцию домах на набережных рек Мойки, канала Грибоедова, Крюкова канала, в продаже эпизодически появляются квартиры в классах «бизнес» и «элита», но большую часть жилого фонда этой части района трудно назвать комфортным.
Наиболее перспективная, но и самая тяжелая для развития – западная часть Адмиралтейского района. Часть Матисова острова выставлена на продажу, но девелоперы понимают, что жилье здесь может быть востребовано только в составе комплексного проекта. Именно поэтому до сих пор многие «серые пятна», имеющие колоссальный потенциал (Матисов остров, Ново-Адмиралтейский остров) не превращаются в современные кварталы, соответствующие своему расположению.
Южная часть района, которая примыкает к Кировскому и Московскому, продолжит активно развиваться. Это просто Мекка для девелоперов. Здесь в пешей доступности находятся сразу три станции метро – «Фрунзенская», «Балтийская» и «Нарвская».
Не меньший успех, при комплексном редевелопменте, будет иметь территория обанкротившегося завода «Красный Треугольник», который занимает 34 га на Обводном канале.
Высоким потенциалом обладает территория у Екатерингофского парка – зона, ограниченная набережной Обводного канала и Старо-Петергофским проспектом.
Адмиралтейский район имеет все шансы стать одним из наиболее привлекательных для проживания. Однако без вмешательства города ничего с мертвой точки не сдвинется. Нужно консолидированное развитие: вывод промышленных предприятий, упорядочивание собственников. Развитие комплексных проектов, имеющих ограничения КГИОП, вполне возможно в формате государственно-частного партнерства.
Производители добавок в бетон из-за растущей конкуренции на рынке добиваются особой уникальности их свойств.
Химические добавки в бетон усиливают качество цементного раствора и других строительных смесей. В настоящее время существует более сотни разновидностей добавок, но ассортимент достаточно регулярно продолжает расширяться. Впрочем, по мнению игроков рынка, сегодня отрасль все больше начинает ориентироваться не на количество видов добавок, а на улучшение качественных свойств выпускаемой продукции.
В целом, добавки в бетон можно разделить на несколько основных групп: пластифицирующие, воздухововлекающие, газоустойчивые, ускоряющие твердение бетона, морозоустойчивые, гидроизолирующие и красящие. Также могут быть их комбинированные виды.
В условиях конкуренции
По словам руководителя отдела «Добавки в бетон» компании «BASF Строительные системы» Максима Закржевского, рынок добавок в бетон весьма конкурентен. Поэтому крупные производители добавок находятся в постоянном процессе совершенствования качества продукта и технологии применения. Для производителей бетонных смесей, домостроительных комбинатов, заводов ЖБИ этот факт имеет большой плюс, так как позволяет выбирать наиболее эффективное решение.
Схожие выводы делают и другие игроки отрасли. «Конкуренция на рынке добавок в бетон очень высока. Это обусловлено как участием крупных игроков, в том числе иностранных, в этом бизнесе, так и состоянием внутреннего рынка бетона. Рынок бетона после шока 2014 года сузился. Сейчас намечается некоторый рост, но его темпы существенно ниже, чем четыре года назад. Уменьшение рынка бетона, как следствие, привело к ужесточению конкуренции на рынке добавок», – отмечает руководитель RND-отдела направления «Добавки в бетон» компании «ТехноНИКОЛЬ» Андрей Малинин.
Технический эксперт производственного холдинга 3М Сергей Папков добавляет, что для успешного продвижения добавки различных производителей должны обладать уникальными свойствами и четко отличаться друг от друга. «В основном стоимость добавок определяется их концентрацией для достижения требуемых функциональных свойств бетонного изделия. Типичными значениями концентрации будут несколько процентов или даже их доли, то есть сама добавка не вносит сколь-нибудь значительного вклада в конечную стоимость изделия», – подчеркивает он.
Испытания на прочность
Директор по продажам направления «Бетон» российского филиала концерна Sika Максим Мазурик рассказывает, что в 2017 году новых добавок, способных кардинально изменить индустрию, не было. По его словам, сейчас ведущие производители сконцентрировались на оптимизации стоимости уже производимого ассортимента. Решаются вопросы локализации сырьевой базы и снижения логистических издержек. «Последним крупным прорывом в области разработки новых добавок было появление пластификаторов и суперпластификаторов на основе поликарбоксилатных эфиров. По сравнению с предыдущими основами (лигносульфонатами и нафталинсульфонатами), они при меньшем расходе позволяют увеличить показатель водоредуцирования в среднем с 10–20% до 40% в зависимости от дозировки, что делает возможным получение бетона с более высокой марочной прочностью. Можно даже сказать, что получение высокомарочных бетонов возможно только с использованием поликарбоксилатных эфиров. Без таких добавок сложно представить строительство современных небоскребов, например, при строительстве «Лахта центра» без поликарбоксилатов было бы невозможно получить требуемый самоуплотняющийся бетон класса B60 с низкой экзотермией и временем жизни бетонной смеси до девяти часов», – уверен Максим Мазурик.
Кроме того, добавляет он, поликарбоксилатные добавки позволяют снизить количество цемента в смеси при сохранении высокого качества бетона. Поэтому в развитых европейских странах потребность в поликарбоксилатах гораздо выше, чем в России. И связано это не в последнюю очередь с экологическим аспектом: при производстве цемента в атмосферу выбрасывается большое количество углекислого газа. Снижая количество цемента в смеси, на Западе борются за повышение экологичности строительства.
По словам Андрея Малинина, сейчас предпринимаются попытки создать новое поколение пластификаторов, которое сочетало бы одновременно положительные свойства поликарбоксилатных эфиров и свойства т. н. конденсационных продуктов – полинафталинсульфонатов (С-3) и меламинформальдегидных пластификаторов.
Специалистам BASF, отмечает Максим Закржевский, удалось синтезировать новый полимер – полиарил, ставший инновационным открытием в строительной индустрии за последние 20 лет. Это принципиально новый класс добавок на основе эфиров полиарилов, созданных специально под нужды бетонщиков. Использование полиарила в бетонной смеси облегчает прокачиваемость ее бетононасосом. Кроме того, новые добавки менее требовательны к инертным материалам и более универсальны в применении со всеми типами цементов.
Из новой строительной химии, выпускаемой компанией 3М, Сергей Папков выделяет грязеотталкивающую добавку 3M SRC-220. По его словам, она обладает одновременно гидро- и олеофобными свойствами, а значит, защищает от воды и масла одновременно, что не свойственно существующим пропиткам и добавкам. Кроме того, такая добавка позволяет придать бетонам свойства морозостойкости; обработанные ею материалы теряют значительно меньше массы в результате термоциклирования, по сравнению с необработанными, при этом сохраняя паропроницаемость.
Между тем, по мнению Максима Мазурика, в настоящее время на рынке больше распространены добавки предыдущего поколения, что в первую очередь связано с их меньшей стоимостью. Такие продукты сложно назвать высокотехнологичными. Застройщики получают более дешевый бетон с невысокими прочностными характеристиками. Рассматривая строительную отрасль в целом, можно говорить об отсутствии среди застройщиков массовой потребности в использовании высокопрочных бетонов, делает выводы специалист.
Мнение
Максим Закржевский, руководитель отдела «Добавки в бетон» компании «BASF Строительные системы»:
– Стоимость добавок в бетон зависит от нескольких факторов: от сырьевых компонентов, логистических возможностей, а также от спроса на данный вид продукции. Если говорить о текущем времени, то цена на продукцию стабильна. Тенденция к росту не наблюдается. Например, мы стараемся не поднимать цены, несмотря на повышения цен на сырьевые компоненты. Наши добавки производятся в России, что позволяет оптимизировать логистические цепочки. Также все чаще клиенты предпочитают взять более дорогую и эффективную добавку, позволяющую им снизить конечную стоимость производимых конструкций.