В противофазе. Тогда так в России объемы ввода жилья падают, Северная столица продолжает наращивать показатели
Комитет по строительству Смольного отчитался о рекордных объемах ввода жилья в Санкт-Петербурге по итогам 2018 года. По оценке экспертов, рынок способен «переварить» текущие объемы строительства.
Назло рекордам
Декабрь традиционно является месяцем максимального объема ввода нового жилья в Петербурге. Но такого «спурта», как в этом году, не было еще никогда. За декабрь 2018 года в Северной столице было введено 2,15 млн кв. м жилья. Это на 22% больше, чем за весь остальной год (1,75 млн кв. м).
Интересно, что в течение года объем ввода довольно сильно отставал от графика 2017 года – и многие эксперты прогнозировали снижение итогового показателя. Однако в результате было сдано 3,9 млн кв. м, что примерно на 10,5% больше, чем годом ранее (3,53 млн) и на 23% больше плана (3,25 млн). Из общего объема ввода жилья примерно 314 тыс. кв. м относятся к ИЖС, а 171 тыс. кв. м – к достроенным проблемным объектам.
Еще одной любопытной особенностью является то, что Петербург находится во вполне четкой противофазе по трендам по сравнению с Россией в целом. По предварительным оценкам Минстроя РФ, в 2018 году в стране было введено около 75 млн кв. м, что примерно на 5% меньше, чем годом ранее (79,2 млн кв. м). Одно это свидетельствует о том, насколько меньше, чем на другие регионы, повлиял кризис на строительный рынок Северной столицы.
Власти города с осторожностью комментируют перспективы наращивания объемов ввода жилья в наступившем году. «Мы даем умеренные планы по росту, но строительный комплекс делает больше намеченного. На 2017 год мы ставили задачу сдать 3,2 млн кв. м, а было 3,53 млн; на 2018-й – 3,25 млн, а было 3,9 млн. На 2019 год плановый показатель – 3,4 млн кв. м жилья», – сообщил заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский.
Позитивные итоги
Пока еще не все городские застройщики подвели итоги прошлого года. Но уже очевидно, что для большей части девелоперов (по крайней мере, из тех, кто стабильно работает на рынке) год был успешен как по объемам ввода, так и по объемам продаж.
Такие гранды рынка, как «Группа ЛСР» и Setl Group, пока не представили статистику. Впрочем, предновогодний «спурт» наглядно продемонстрировал рост объемов сдачи. «Эталон» уже сообщил о вводе в эксплуатацию 479 тыс. кв. м жилья. При этом 253 тыс. кв. из них были сданы в петербургских проектах: квартал «Галактика», ЖК «Самоцветы», «Дом на Обручевых», ЖК «Московские ворота». «Прошлый год был весьма успешным. Мы заключили более 12 тыс. сделок и ввели в эксплуатацию 479 тыс. кв. м реализуемой площади, это на 13% больше, чем в 2017 году», – сообщил генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
«Строительный трест» в 2018 году сдал 125,5 тыс. кв. м недвижимости (без учета домов в коттеджных поселках). Сумма заключенных сделок по итогам года составила 13,3 млрд рублей, что на 30% больше, чем в 2017 году. «Мы достигли рекордных показателей продаж квартир и коммерческих площадей. Позитивная динамика наблюдалась и на загородном рынке – объем сделок в поселке «Сад Времени» в Петергофе увеличился вдвое по сравнению с 2017 годом», – отметил директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Группа RBI сохранила объемы ввода примерно на прежнем уровне. «В 2018 году мы сдали все три проекта, которые планировали, – это «Петровская Ривьера», вторая очередь Green City, «Дом на набережной». Всего введено в эксплуатацию 87,92 тыс. кв. м жилья класса «комфорт-плюс». Год назад цифра по вводу была примерно такая же», – рассказала директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. В проектах бизнес- и элит-класса компания в прошлом году реализовала 22,5 тыс. кв. м (рост на 19% к 2017 году по площади и на 35% в денежном выражении).
По словам руководителя направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна YIT Вадима Лаврова, объемы ввода у компании в прошлом году были сравнительно невелики. «Компанией «ЮИТ Санкт-Петербург» введено в эксплуатацию около 23 тыс. кв. м жилья. Это третьи очереди ЖК «Новоорловский» и ЖК INKERI», – говорит он. При этом объем продаж жилья в компании вырос в количественном и денежном выражениях на 22% и 32% соответственно.
О рекордных объемах ввода отчитались в Компании Л1. В 2018 году были сданы в эксплуатацию два корпуса ЖК «Граф Орлов», ЖК «Премьер Палас» и ЖК «Маршал». «Всего в 2018 году мы сдали почти 277,5 тыс. кв. м», – сообщили в компании.
Рынок справляется
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты говорят, что рынок справляется с «перевариванием» вводимого жилья – и говорить об угрозе затоваривания пока на приходится.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по итогам 2018 года на первичном рынке Петербургской агломерации продано более 4,8 млн кв. м жилья, что на 17% больше, чем в 2017 году. Причем две трети сделок совершены на территории города. «Итоги года превзошли наши наиболее оптимистичные ожидания: в начале года звучали прогнозы о спросе на уровне 4,5 млн кв. м. Результаты прошлого года вплотную придвинулись к рекордной цифре (5,1 млн кв. м строящегося жилья), которая была достигнута в ажиотажном 2014-м», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
На ситуацию повлияло много факторов. «Прошедший год был насыщен множеством важных событий, которые как напрямую, так и косвенно повлияли на уровень спроса. Низкие ипотечные ставки, изменения в 214-ФЗ, начало работы по эскроу-счетам и еще несколько факторов стимулировали спрос во всех сегментах недвижимости», – отмечает Сергей Степанов.
«Говорить о перепроизводстве на первичном рынке жилья оснований пока нет. Рынок весьма конкурентный, но при этом живой и активный. На рост спроса повлияло то, что люди поняли, что заявления неких «экспертов» о том, что цены вот-вот рухнут, не оправдываются, а принятые законодательные новации, напротив, могут толкнуть их вверх. Важный фактор и то, что второй год подряд Петербург выигрывает у Москвы борьбу за региональных покупателей. И в этом нам помогает переезд в Северную столицу «Газпрома», что влияет на выбор выходцев из ресурсодобывающих областей», – добавляет начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Ольга Трошева отмечает, что активный спрос уже двинул цены на «первичке» вверх. «В среднем по рынку можно говорить о росте на уровне 8%. При этом надо понимать, что для менее удачных проектов это может быть и 5%, зато наиболее успешные прибавили в ценнике до 15–17%», – говорит она.
Это не может не придавать игрокам рынка оптимизма. Все опрошенные «Строительным Еженедельником» компании рассказывают о больших планах по запуску новых проектов и начале строительства следующих очередей в проектах, уже реализуемых.
Кстати
По данным Комитета по строительству, помимо жилья, в 2018 году в Петербурге были построены 344 объекта на 1,8 млн кв. м, среди которых 141 объект коммунального, дорожного и транспортного строительства, 18 – образования, 16 – здравоохранения, физической культуры и спорта, 52 – производственно-складского назначения, 12 гостиниц и 34 административно-офисных здания.
Сегмент торговой недвижимости Петербурга в 2017 году проявил необычайную активность. К концу года вакансия в торговых центрах и на главных торговых улицах достигла рекордно низких показателей. Эксперты объясняют это тем, что в преддверие ЧМ-2018 в город стягиваются московские и международные игроки, а также активизируются локальные ритейлеры.
Для сегмента торговой недвижимости Петербурга итогом 2017 года стало ощутимое снижение объема свободных площадей. В 2017 году в Петербурге не открылось ни одного нового торгового центра. А в действующих, по данным Colliers International, вакансия сократилась с 7,4 до 5,2%. В популярных торговых центрах города, таких как «Галерея», «МЕГА-Дыбенко» и «МЕГА-Парнас», «Лето» и «Невский Центр», уровень заполняемости достиг практически 100%. По мнению директора департамента исследований Colliers International Россия Вероники Лежневой, при сохранении темпов развития операторов, уровень вакантности в торговых центрах уже к концу текущего года может сократиться вдвое и достигнуть минимального значения в истории современного рынка торговой недвижимости Петербурга.
По данным JLL, объем открытий арендаторов в торговых центрах превзошел объем закрытий на 85% в 4-м квартале и на 29% в целом за год. Отрицательная динамика наблюдалась только в сегменте отдыха и развлечений: по итогам 2017 закрытий было больше, чем открытий.
Среди крупных открытий в fashion сегменте можно отметить Armani Exchange в «Meга Парнас», Oodji в ТРК «5 озер», Kari в ТРЦ «Июнь», в сегменте электроники – открытие магазинов DNS в ТРК «Атмосфера» и ТРК «Парк Хаус».
По мнению эксперта по коммерческой недвижимости Андрея Реутова, несмотря на сокращение доли вакантных площадей и отсутствие ввода новых объектов, рынок ТРЦ Петербурга остается «рынком арендатора». «Арендатор не спешит и выбирает наилучшее предложение из свободных в торговых центрах площадей. Арендодатель все чаще готов проявлять гибкость и обсуждать варианты постепенного повышения ставки, зачета части затрат на ремонт и т.д.», - комментирует господин Реутов.
В стрит-ритейле также наблюдалась высокая активность. По мнению аналитиков Rusland SP, 2017 год стал для петербургского рынка стрит-ритейла самым успешным периодом за последние четыре года. Немаловажную роль в этом сыграл приток новых московских и международных игроков и развитие локальных ритейлеров в преддверии ЧМ-2018. Активнее всех проявили себя fashion-операторы, общепит и продуктовые ритейлеры.
По словам генерального директора компании А2 Retail Ольги Аткачис, в 2017 году рынок стрит-ритейла показал позитивную динамику. В частности, во многих торговых коридорах Петербурга значительно снизился уровень вакансии, а некоторые локации достигли 100% заполняемости. “Скорость принятия решений о выходе на сделку значительно возросла. Сейчас этот срок не превышает трех месяцев, так как многие игроки хотят начать деятельность до старта ЧМ-2018», - комментирует госпожа Аткачис.
Руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлия Корчемная среди активизировавшихся в прошлом году торговых коридоров выделяет Старо-Невский проспект. В 2017 году здесь открыли свои магазины такие бренды, как Dior, Bulgary, Escada, Wolford, Lise Charmel. Благодаря высокому спросу доля вакантных площадей на этой части Невского проспекта снизилась за 2017 год с 7,4% до 3,9%.
Общепит пополнился ресторанами «Farш» и «Сыроварня» Аркадия Новикова, «Шикари» от «Росинтера» и др.
В секторе услуг, основными представителями которого являются банки, напротив, наблюдался спад, В последнем квартале 2017 года сектор услуг вышел на 2-е место по закрытиям в стрит-ритейле с долей в 18%.
«На фоне приближающегося Чемпионата мира по футболу Петербург стал более интересен московским, региональным и иностранным операторам. Их количество особенно увеличилось в сегментах общественного питания и fashion, - добавляет Ольга Аткачис. - Также 2017 год отметился коррекцией бизнес-стратегии многих активных игроков. Это отражалось на количестве филиалов, форматах присутствия и планах развития на ближайшее время».
По мнению экспертов, по завершению ЧМ-2018 часть арендаторов могут сменить адреса присутствия, отказавшись от слишком дорогих и уже ненужных площадей. Но общая активность рынка сохранится. «Изменения произойдут только с точки зрения некоторого снижения активности операторов общепита и сувениров, которые будут наиболее интенсивно развиваться в ближайшие месяцы. Однако в масштабах всего города снижение спроса после Чемпионата мира будет не очень заметным», - считает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев.
Будущее торговых центров на этом фоне выглядит менее интригующе. Из новых заявленных проектов в петербургской агломерации на ближайшие годы подтверждены только планы IKEA по строительству торгового центра в Ломоносовском районе. В начале января 2018 года было заявлено о планах холдинга «Адамант» по строительству МФК «Варшавский экспресс-2» на участке на Обводном канале. Будет ли этот объект полноценным торговым центром, или основная его функция будет отведена под офисы и апартаменты - на данном этапе неясно.
«Ситуация с отсутствием ввода новых торговых центров в Петербурге может сыграть на руку рынку. При сокращающемся предложении и росте спроса ставки должны поползти вверх. Это закон рынка, - комментирует господин Реутов. - Правда нет уверенности откуда возьмется повышение спроса на свободные площади, если платежеспособность населения падает. Одни бренды уходят с рынка, на их место приходят новые».
Рынок страхования частной недвижимости в Петербурге продолжает расти быстрыми темпами. Несмотря на кризис, в 2016 году число продаваемых полисов выросло более чем на 20%, а по итогам 2017 году рост превысит 30%, прогнозируют эксперты. Причины в буме ипотеки, а также в растущих продажах «коробочных» и «акционных» страховок.
Спрос на страхование недвижимости со стороны частных лиц увеличивается на протяжении последних несколько лет. В кризис интерес к страхованию вырос по объективным причинам – граждане хотят сохранить нажитое имущество. Официальные итоги года будут подведены позднее, но статистика за 9 месяцев уже говорит о многом: по Петербургу в целом рост объемов страхования недвижимости составил 24,1% до 1,8 млрд рублей, что гораздо выше средних показателей по России (+12%), говорит Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Это один из немногих видов, который демонстрировал последние 3 года темпы роста порядка 15-20%, отмечает она.
«В 2016 году рост рынка в сегменте страхования недвижимости был на уровне 21%, уверен, что в 2017 году он будет порядка 28-30% в количестве полисов. При этом в деньгах рост будет меньше, так как на рынке прослеживается снижение средней стоимости полиса за счет увеличения доли недорогих "коробочных" решений и акций для клиентов», - отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев.
Среди причин роста эксперты называют и участившиеся катаклизмы. «В ушедшем году произошло несколько чрезвычайных ситуаций, в результате которых пострадало или было полностью уничтожено имущество граждан. Подобные вещи заставляют россиян задуматься о необходимости страхования имущества», - говорит Алексей Букин, директор Северо-Западного окружного филиала страховой компании «Согласие». По его словам, динамика выплат страховщиков тоже была существенной - объем выплат за 3 квартала 2017 увеличился на 25,9% по сравнению с 2016 годом.
По оценкам «Ренессанс страхование», примерно половина договоров страхования квартир сегодня заключается в рамках «ипотечного» страхования, и эта доля за последние 1,5 года выросла на 20%. Доля ипотеки в портфеле имущественных видов «Ингосстраха» - 42-47%, говорит директор петербургского филиала компании Владимир Храбрых. Динамика в ипотечном страховании – плюс 30-35% в год. «В 2017 наблюдался особо высокий спрос на этот вид, а принимая во внимание запуск государственных программ субсидирования ипотеки (к примеру, «президентская» ипотечная программа для многодетных семей со ставкой 6%), мы прогнозируем дальнейший рост», - добавляет г-н Храбрых.
Сильную поддержку рынку, по словам г-жи Захарченко, так же оказывает интерес нестраховых посредников (в основном, банков) к продажам коробочного некредитного страхования. Сейчас коробочное страхование растет на примерно 30% ежегодно, и его доля составляет уже около 36,7%. Коробочные программы – наиболее популярны, согласен андеррайтер управления андеррайтинга имущества и ответственности «Либерти Страхование» Сергей Бурляев. В портфеле компании их доля заметно выросла, но пока не превышает 5%. Купить полис очень просто и быстро, а цена составляет от 800 рублей, объясняет Сергей Бурляев. На этом поле быстро разворачиваются банки и ритейлеры. Через посредников страховщики сегодня более активно предлагают не только коробочные полисы страхования недвижимости, но и недорогие продукты по страхованию банковских карт, мобильной и бытовой техники и иного личного имущества, добавляет г-н Локтаев.
Впрочем, количество самостоятельных договоров также растет. При этом вместе со своими квартирами граждане страхуют и ответственность перед третьими лицами, говорит Кирилл Павлов, директор филиала ВТБ Страхование в Санкт-Петербурге. Такую тенденцию он связывает со статистикой: согласно социологическим опросам каждый третий городской житель России хотя бы раз в жизни сталкивался с протечками труб и затоплениями квартир, выступая в роли виновника произошедшего или пострадавшего. Высокий спрос на страхование домашнего имущества также связан с увеличением числа квартирных краж, полагает г-н Павлов.
В связи с крупной долей «ипотечных» программ, наиболее распространенный вариант страхования сегодня – это конструктив здания (только стены и перекрытия), отмечает г-жа Захарченко. Таких договоров чуть менее 50%. Также востребовано страхование только отделки и отделки и домашнего имущества (около 20%) и комплексное страхование: программ «конструктив + отделка + имущество + гражданская ответственность перед соседями» (15%).
Согласно прогнозу RAEX, в 2018 год прирост страховых премий по страхованию имущества физических лиц (дома, квартиры) составит 11-13%. Участники рынка с такими оценками согласны. Рынок продолжит расти, как на фоне развития рынка ипотеки в результате снижения процентных ставок, так и за счет стремления людей защитить семейный бюджет от крупных незапланированных расходов, говорит г-н Павлов. «В текущем году мы ожидаем снижения среднего чека на данный вид страхования, что обусловлено увеличением спроса со стороны населения и одновременным расширением предложений страховыми компаниями», - добавляет он.
