Ипотека: тренд восходящий. Прогнозы, сделанные экспертами по поводу перспектив роста жилищного кредитования в этом году, оправдываются
Оптимистичные прогнозы, сделанные экспертами по поводу перспектив роста жилищного кредитования в этом году, судя по результатам января–сентября 2018 года, в полной мере оправдываются. Ипотека остается как основным драйвером продаж жилья, так и наиболее динамично развивающимся сегментом кредитования. Более того, несмотря на недавнее повышение Центробанком ключевой ставки, специалисты считают, что означенный тренд сохранится и в будущем году.
Цифры и факты
По данным Северо-Западного главного управления Центрального банка РФ, в январе-сентябре 2018 года банки предоставили заемщикам Северо-Западного федерального округа 122,1 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 264,8 млрд рублей (рост в 1,5 раза в количественном и в 1,6 раза в денежном выражении к аналогичному периоду 2017 года). Это рекорд ипотечного рынка: для сравнения, за весь 2017 год в СЗФО было выдано 257,4 млрд рублей.
За январь–сентябрь 2018 года выдача ипотеки в Санкт-Петербурге выросла на 64%, до 136,23 млрд рублей. Только за сентябрь петербуржцы получили 6 тыс. ипотечных жилищных кредитов, что в 1,4 раза больше, чем в сентябре 2017 года.
Эти цифры вполне коррелируют с данными ключевых игроков рынка. Так, за январь–сентябрь 2018 года ВТБ нарастил продажи ипотечных кредитов в Петербурге и Ленобласти на 67% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщил управляющий розничным бизнесом Северо-Западного филиала банка ВТБ Сергей Кульпин. Всего по итогам девяти месяцев банк выдал 14,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 40,6 млрд рублей
По его словам, в итоге ипотечный портфель ВТБ в Петербурге и Ленобласти вырос на 20% и достиг 109,5 млрд рублей. «При этом в целом кредитный портфель розничного бизнеса банка превысил уже 200 млрд рублей», – уточнил эксперт, отметив, что, помимо ипотеки, хороший рост продемонстрировали потребительские займы на различные нужды и автокредиты.
По итогам сентября 2018 года доля ВТБ в общем объеме выдачи ипотечных кредитов в Петербурге и Ленобласти достигла 35,6%, рассказал Сергей Кульпин. Он признал, что это рекордный месячный показатель.
Управляющий сообщил, что примерно 64% в объеме выдачи занимают новостройки, 30% – объекты вторичного рынка, а на долю рефинансирования приходится 6%. «Средняя сумма кредита постепенно растет. На данный момент она составляет порядка 2,8 млн рублей», – добавил он.
Надо отметить, что этот тренд соответствует развитию рынка ипотеки в целом в России. По данным Центробанка РФ, за январь–сентябрь 2018 года выдано более 1 млн кредитов, суммарно на 2,07 трлн рублей (+47,5% в количественном и +61,1% в денежном выражении к аналогичному периоду прошлого года). При этом средняя ставка по ипотеке за девять месяцев 2018 года составила 9,56% (–1,54 п. п. к аналогичному показателю прошлого года).
Главный драйвер
По словам Сергея Кульпина, ипотека остается одним из основных драйверов развития розничного кредитования. А по данным застройщиков, именно ипотека является также и главным фактором роста продаж нового жилья. Девелоперы сообщают о решающей роли жилищного кредитования в росте продаж новостроек, а также о росте доли квартир, приобретаемых в кредит.
Так, у «Строительного треста» общий объем реализации недвижимости за девять месяцев 2018 года (94,2 тыс. кв. м) в денежном выражении увеличился на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 9,1 млрд рублей. При этом доля ипотечных сделок приблизилась к 70%.
«Ипотека остается основным инструментом приобретения жилья. При этом вне зависимости от региона – практически основным. Этому поспособствовали снижение ипотечных ставок, специальные совместные программы банков и застройщиков. Вариантов появилось немало. За последние три года процентная ставка по ипотеке в России снизилась почти в полтора раза – в среднем с 14,5% примерно до 9,5% годовых. Из года в год объем сделок с использованием ипотеки растет. В наших продажах доля ипотечных сделок по итогам трех кварталов составляет 58% (по итогам прошлого года – 46%)», – рассказывает коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР») Ольга Аветисова.
О том же говорят и другие застройщики. «В III квартале 2018 года доля ипотечных сделок в нашем холдинге составила 41%. Для сравнения: год назад она составляла 35%», – говорит коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин. «В среднем шесть человек из десяти, обращающихся в нашу компанию, приобретают квартиру в ипотеку. Благодаря комфортным условиям, которые сегодня сложились на рынке жилищного кредитования, доля ипотеки в структуре продаж продолжает расти», – отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова.
Драйверы драйвера
Как отмечают эксперты, ипотечные ставки в последнее время перестали играть роль основного предмета конкурентной борьбы банков за потребителя. Практически все крупные игроки ипотечного рынка оперативно реагируют на внешние факторы (главный из которых – изменение ключевой ставки Центробанком), и процентная ставка находится на схожем уровне. «Сервисные составляющие (такие как качество обслуживания, скорость принятия решений и наличие дистанционных сервисов) действительно играют все большую роль», – отмечает Сергей Кульпин.
Сохраняет свою роль и удобный набор банковских продуктов, считает эксперт. ВТБ расширяет условия программы рефинансирования. Теперь предложение распространяется на ипотечные кредиты, выданные на приобретение жилья в новостройках. Кредит на цели рефинансирования по ставке 9,2% годовых доступен работникам сферы образования, здравоохранения, правоохранительных, налоговых органов – по условиям программы «Люди дела». Зарплатным клиентам предлагается фиксированная ставка в размере 9,4%; для остальных категорий заемщиков рефинансирование доступно под 9,7%.
Впрочем, излишне усложнять продуктовый ряд не представляется целесообразным. Как говорит Сергей Кульпин, несмотря на растущую популярность апартаментов, особую программу по ним ВТБ разрабатывать пока не предполагает. «Наши продукты достаточно универсальны, чтобы их можно было эффективно использовать и при покупке апартаментов», – говорит он.
Перспективы
Текущую экономическую ситуацию сложно назвать безоблачной. Минимизировать проблемы призвано решение Центробанка РФ о незначительном повышении (на 0,25 п. п.) ключевой ставки, принятое в середине сентября. Следствием этого стал небольшой сдвиг вверх базовых процентных ставок по ипотечным продуктам, который были вынуждены сделать все крупные игроки рынка.
Впрочем, Банк России призывает не переоценивать негативное влияние этой меры. «Небольшое оперативное увеличение ставки снижает вероятность ее более значительного повышения в будущем», – заявила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина, отметив перспективу возвращения к смягчению денежно-кредитной политики в 2019 году.
Эксперты рынка признают, что незамеченным рост ключевой ставки вряд ли останется. Однако не думают, что последствия для рынка ипотеки будут очень серьезными. «Прогнозировать сейчас что-либо сложно. Ведь ипотечные ставки целиком зависят от ключевой ставки Центробанка. Но не думаю, что речь идет о каком-то кардинальном росте», – отмечает Ольга Аветисова.
Несмотря на повышение Центробанком ключевой ставки и последовавшее затем увеличение процентных ставок по ипотеке, общие объемы ее выдачи в ближайшей перспективе продолжат расти, уверен и Сергей Кульпин. По его словам, повышение процентной ставки носит пока незначительный характер (в частности, ВТБ в ноябре поднял ее по стандартным ипотечным продуктам на 0,4 п. п.), в то время как актуальность вопроса улучшения жилищных условий для граждан сохраняется. «Прогнозы на будущий год пока давать преждевременно, но мы уверены, что тренд к росту сохранится. И в свои планы закладываем дальнейшее увеличение объемов выдачи ипотеки», – говорит эксперт.
С ним согласна и Юлия Мошкова. «Тенденция к росту объемов выдачи ипотеки, я думаю, сохранится и в следующем году. Средневзвешенная ставка выросла незначительно, по-прежнему особую роль играют партнерские программы. Например, благодаря сотрудничеству «Петербургской Недвижимости» и ВТБ ставка снижена до 9,1% годовых, в то время как базовая ставка равняется 10%», – отмечает она.
Только три саморегулируемые организации на Северо-Западе прошли проверку Ростехнадзора в 2015 году без претензий со стороны надзорного органа. Остальные СРО получили штрафы на сумму 415 тыс. рублей. На минувшей неделе стороны встретились в формате очной ставки, чтобы понять, как оптимизировать процесс проверки саморегуляторов.
Практика проведения проверок строительных саморегулируемых организаций Петербурга Северо-Западным управлением Ростехнадзора обсуждалась на минувшей неделе в рамках заседания круглого стола под эгидой координатора НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу. В мероприятии приняли участие руководители и специалисты контрольных отделов СРО.
Как рассказала консультант межрегионального отдела правового обеспечения Северо-Западного управления Ростехнадзора Наталия Григорьева, по состоянию на 1 октября 2015 года на территории Российской Федерации зарегистрировано 506 саморегулируемых организаций, в том числе 272 «строительные» СРО, 194 СРО проектировщиков и 40 СРО инженерных изыскателей. На подотчетной Северо-Западному управлению территории работают 94 СРО, 70 из которых зарегистрированы в Санкт-Петербурге, 12 – в Ленинградской области. В реестре этих СРО числятся более 45,4 тыс. компаний.
Статистика надзора
По словам представителя ведомства, 2015 год отличается повышенным вниманием Ростехнадзора к деятельности саморегуляторов. Так, по итогам восьми месяцев управление провело 57 проверок, в 2014 году их было только 35. При этом ведомство увеличило как плановые проверки (14 против шести в 2014 году), так и внеплановые (43 против 29). Основаниями для проведения внеплановых стали обращения и заявления третьих лиц (шесть визитов), информация региональных властей (четыре), поручения федерального центра (пять) и 27 актов проведены в целях контроля исполнения выданных ранее предписаний.
«В результате проведенных проверок всего у трех саморегулируемых организаций мероприятия прошли без выявленных нарушений. К сожалению, все остальные СРО, в отношении которых проводилась проверка, допустили те или иные ошибки», – рассказала госпожа Григорьева. Среди основных претензий Ростехнадзора – нарушения при формировании и размещении средств компенсационного фонда (выявлено у 36% СРО). Речь идет в первую очередь о привлечении третьих лиц (агентов) при размещении компфондов на депозитах. Кроме того, общим собранием не всегда обозначен порядок формирования компенсационного фонда и не определены возможные способы размещения средств фонда. 67% проверенных СРО допустили нарушения информационной открытости. Эти организации не разместили в Интернете обязательную информацию или разместили с нарушением требований по обеспечению доступа к этим документам и информации. У одной СРО по результатам проверки вообще не обнаружилось собственного сайта.
Кстати, на вопрос из зала о правах СРО на доменное имя госпожа Григорьева однозначно ответила: сайт должен быть зарегистрирован на организацию. Никакие аренды домена не пройдут.
Наконец, подавляющее большинство СРО (85%), как выяснил Ростехнадзор, нарушают порядок выдачи, замены и приостановления действия свидетельств о допуске. Например, часто СРО вопреки закону производят аннулирование свидетельств, а затем эти же допуски с этими же номерами снова появляются в реестре, в случае приостановления свидетельств на 60 дней СРО «забывают» возобновлять их, и дальнейший статус допуска той или иной строительной компании неизвестен. Многие саморегуляторы в нарушение ст. 55.6 ГрК РФ выдают свидетельства, не дожидаясь полной уплаты взноса в компенсационный фонд. «Это легко прослеживается, поскольку есть платежное поручение с отметкой банка, и понятно, что если свидетельство выдано ранее, мы можем ставить нарушение», – говорит представитель ведомства. СРО далеко не всегда осуществляют контроль за деятельностью своих членов, либо проверки со стороны контрольных отделов идут с нарушением установленных сроков. Все эти нарушения вылились в 30 дел об административных правонарушениях, возбужденных по результатам проверок. Большая часть дел заведена из-за неразмещения СРО необходимых документов. Шесть дел касаются неисполнения организацией ранее выданных предписаний. В итоге сумма начисленных штрафов за восемь месяцев 2015 года составила 415 тыс. рублей. При этом северо-западные СРО свои штрафы платят исправно, отметила госпожа Григорьева.
Спрос с банков
Опираясь на накопленный опыт проверок, Ростехнадзор предложил внести ряд изменений в действующее законодательство. Так, в ведомстве предлагают установить административную ответственность за нарушение СРО требований действующего законодательства в части нарушений порядка выдачи свидетельств и размещения средств компфонда, законодательно закрепить правопреемство по обязательствам членов саморегулируемых организаций при смене членства в СРО.
Еще один важный аспект – Ростехнадзор хочет получить возможность запрашивать у банков информацию о размещении средств компенсационных фондов. Кроме того, ведомство считает необходимым четко определить порядок и сроки прекращения членства в саморегулируемой организации, а также закрепить порядок перехода средств компфондов, исключенных из реестра СРО, от НОСТРОЙ к тем саморегулируемым организациям, в которые вновь вступает юридическое лицо, утратившее допуск к работам.
Вопросы СРО
У представителей саморегулируемых организаций на мероприятии возникла к Ростехнадзору масса вопросов. Начали с безобидных. Член совета НОСТРОЙ, директор НП «РОССО-ДОРМОСТ» Кирилл Иванов заявил, что сейчас, фактически, формируется культура проведения проверок, и поинтересовался, какие условия нужно создать для специалистов ведомства. Удобно ли большую часть документооборота предоставлять в электронном виде?
По словам госпожи Григорьевой, те, кто уже проходил проверку, особых трудностей в подготовке к приему сотрудников Ростехнадзора не испытывают.
Как правило, к плановым мероприятиям готовятся тщательно, что экономит время обеим сторонам. «В запросе к СРО мы указываем все интересующие нас материалы. На бумаге мы принимаем учредительные документы, документы о размещении компфондов и решения общего собрания, остальное принимаем в электронном виде, но с обязательной защитой носителей», – рассказала Наталия Григорьева.
В свою очередь, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поинтересовался, может ли Ростехнадзор запрашивать у банков данные о размере компенсационных фондов не на дату проверки (поскольку такие выписки СРО может купить и «нарисовать» там любую цифру), а на произвольный период, например оперативную сводку о состоянии компфонда полгода назад. Однако оказалось, что подобную практику в Ростехнадзоре не ведут.
Президент СРО НП «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ» Виктор Нестеров посетовал, что часто за нарушение в Ростехнадзоре принимают обидные технические ошибки. Например, некорректное название компании в тексте решения общего собрания и в реестре.
Участники заседания круглого стола также попросили представителя ведомства прояснить ситуацию по поводу обязанности СРО хранить и предоставлять при проверке документы на бумажных носителях. Ведь в соответствии с законодательством такую документацию организации должны хранить не более трех лет. Госпожа Григорьева ответила, что такие ситуации случаются и что в этом случае саморегулируемая организация просто должна дать письменные пояснения о непредоставлении документов. Тогда административных действий в ее адрес не последует.
В итоге представители СРО попросили Ростехнадзор составить методическое пособие для саморегуляторов по подготовке к прохождению проверок. Было решено, что СРО подготовят вопросы к Ростехнадзору, которые не успели сформулировать к заседанию круглого стола, и вместе с ответами надзорного органа информация также будет размещена в методичке. Кроме того, представители СРО изъявили желание направить в адрес ведомства предложения по оптимизации работы с Ростехнадзором.
Смольный повышает размеры предельной стоимости всех видов работ по капремонту жилья на 2016 год – работы по «внутрянке» растут в цене до 84%, по ремонту крыш – до 35%, фасадов – до 57%. В Фонде капремонта надеются избежать ситуации весны 2015 года, когда подрядчики массово проигнорировали конкурсы на ремонт кровель из-за девальвации рубля.
О пересмотре предельной стоимости работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах «Строительному Еженедельнику» рассказал глава Фонда капремонта Денис Шабуров. «Сметы у нас считались в прошлом году, и из-за девальвации рубля экономика таких работ никак не складывалась, но впоследствии предельная стоимость была изменена соответствующим постановлением правительства», – рассказал глава фонда. Топ-менеджер имеет в виду провал конкурсных процедур по ремонту кровель в 2015 году. К маю, когда рабочий сезон был в самом разгаре, фонду удалось найти подрядчиков только на 107 адресов, а конкурсы по 337 адресам на сумму более 700 млн рублей были перенесены из-за отсутствия заявок. По мнению подрядчиков, сметы, составленные по «старому» курсу, не отвечают их ожиданиям по рентабельности. Девальвация рубля и невыгодные сметы явились, по сути, одной из причин увольнения с поста генерального директора фонда Дмитрия Локтаева, заслужившего несколько публичных выговоров от губернатора. А на минувшей неделе за сорванные сроки ремонта крыш досталось и главе Жилкомитета Валерию Шияну. Губернатор назвал недопустимым вхождение в отопительный сезон с раскрытыми кровлями. Сейчас программа капремонта по кровлям выполнена только на 63,8%, почти на 200 домах ремонт завершен только наполовину.
Трубы и крыши
Как рассказали в фонде, повышение стоимости работ в основном связано с повышением ставок на оплату труда основных рабочих, а также с повышением прогнозного уровня инфляции на 2016 год с учетом индекса-дефлятора, разработанного Минэкономразвития РФ. Процент повышения стоимости работ в итоге составил от 5 до 84% в зависимости от типа многоквартирных домов и видов работ. Больше всего сметы выросли в части работ по теплоснабжению – от 29 до 84%, горячему и холодному водоснабжению – от 18 до 74%, водоотведению – от 34 до 57% и фасадам – от 16 до 57%. Газовикам денег выделили меньше – рост сметной стоимости составил только 5%. По большей части увеличение финансирования касается зданий дореволюционной постройки, а также «сталинок» и «хрущевок». К примеру, если в 2015 году ремонт систем теплоснабжения в дореволюционном доме стоил 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м, то в 2015 году он оценивается в 2,1 тыс. рублей, в «хрущевках» стоимость растет быстрее – с 1,5 тыс. рублей за «квадрат» до 2,8 тыс. рублей. Хороший рост показали и расценки на ремонт крыш (от 13 до 35%). Верхняя планка роста смет – по дореволюционным зданиям (3,1 тыс. рублей за 1 кв. м в 2015 году против 4 тыс. рублей в 2016-м) и другим зданиям постройки до 1980 года. Отметим, те конкурсы, которые фонду все-таки удалось провести в 2015 году, были разыграны в основном в спальных районах, где кладется мягкая кровля. Идти класть кровлю в Центральный и Адмиралтейский районы не захотел никто. При этом в Фонде капремонта уверяют: указанные расценки не окончательные. Так, в середине 2015 года СПб ГБУ «Центр мониторинга и экспертизы цен» значительно увеличило индексы пересчета в текущие цены заработной платы рабочих и машинистов (индекс вырос с 14,7 до 17,2). «Фонд выступил с предложением по их актуализации, оно частично поддержано Жилкомитетом, работа в этой области сейчас ведется. Планируется, что в итоге размеры предельной стоимости на 2016 год повысятся еще на 10-15%», – говорят в фонде. Кроме того, в организации обещают сократить количество объектов в лоте, чтобы могли прийти компании малого и среднего бизнеса.
Плясать от старых цен
При расчете стоимости работ по капремонту Жилищный комитет взял за основу цены 2013 года, и индексы в сметах стоят соответствующие, объясняет генеральный директор ООО «Водостройпроект» Сергей Иванов. Речь идет прежде всего о заложенной в сметы стоимости строительных материалов – с 2013 года цены на трубы с защитным слоем выросли на 50%, железо, кровля, штукатурка подорожали на 70-80% и т. д. «Жилищный комитет делает благое дело, они пытаются хоть как-то выровнять этот перекос и подогреть интерес со стороны строителей. Но сметы поднимают относительно данных 2013 года, а не относительно существующих цен. Увеличение сметы на 15-20% от цен двухлетней давности не интересно вообще никому. Это заведомо убыточные для подрядчиков работы», – уверен господин Иванов. По его словам, стройматериалы нужно рассчитывать не по смете, а исходя из реальной ситуации на рынке и цен на продукцию на текущий момент. Эти закупки, по словам эксперта, подрядчики готовы подтверждать счетами-фактурами и накладными. Только в этом случае можно ожидать интереса к конкурсам со стороны строителей.