Ипотека: тренд восходящий. Прогнозы, сделанные экспертами по поводу перспектив роста жилищного кредитования в этом году, оправдываются
Оптимистичные прогнозы, сделанные экспертами по поводу перспектив роста жилищного кредитования в этом году, судя по результатам января–сентября 2018 года, в полной мере оправдываются. Ипотека остается как основным драйвером продаж жилья, так и наиболее динамично развивающимся сегментом кредитования. Более того, несмотря на недавнее повышение Центробанком ключевой ставки, специалисты считают, что означенный тренд сохранится и в будущем году.
Цифры и факты
По данным Северо-Западного главного управления Центрального банка РФ, в январе-сентябре 2018 года банки предоставили заемщикам Северо-Западного федерального округа 122,1 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 264,8 млрд рублей (рост в 1,5 раза в количественном и в 1,6 раза в денежном выражении к аналогичному периоду 2017 года). Это рекорд ипотечного рынка: для сравнения, за весь 2017 год в СЗФО было выдано 257,4 млрд рублей.
За январь–сентябрь 2018 года выдача ипотеки в Санкт-Петербурге выросла на 64%, до 136,23 млрд рублей. Только за сентябрь петербуржцы получили 6 тыс. ипотечных жилищных кредитов, что в 1,4 раза больше, чем в сентябре 2017 года.
Эти цифры вполне коррелируют с данными ключевых игроков рынка. Так, за январь–сентябрь 2018 года ВТБ нарастил продажи ипотечных кредитов в Петербурге и Ленобласти на 67% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщил управляющий розничным бизнесом Северо-Западного филиала банка ВТБ Сергей Кульпин. Всего по итогам девяти месяцев банк выдал 14,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 40,6 млрд рублей
По его словам, в итоге ипотечный портфель ВТБ в Петербурге и Ленобласти вырос на 20% и достиг 109,5 млрд рублей. «При этом в целом кредитный портфель розничного бизнеса банка превысил уже 200 млрд рублей», – уточнил эксперт, отметив, что, помимо ипотеки, хороший рост продемонстрировали потребительские займы на различные нужды и автокредиты.
По итогам сентября 2018 года доля ВТБ в общем объеме выдачи ипотечных кредитов в Петербурге и Ленобласти достигла 35,6%, рассказал Сергей Кульпин. Он признал, что это рекордный месячный показатель.
Управляющий сообщил, что примерно 64% в объеме выдачи занимают новостройки, 30% – объекты вторичного рынка, а на долю рефинансирования приходится 6%. «Средняя сумма кредита постепенно растет. На данный момент она составляет порядка 2,8 млн рублей», – добавил он.
Надо отметить, что этот тренд соответствует развитию рынка ипотеки в целом в России. По данным Центробанка РФ, за январь–сентябрь 2018 года выдано более 1 млн кредитов, суммарно на 2,07 трлн рублей (+47,5% в количественном и +61,1% в денежном выражении к аналогичному периоду прошлого года). При этом средняя ставка по ипотеке за девять месяцев 2018 года составила 9,56% (–1,54 п. п. к аналогичному показателю прошлого года).
Главный драйвер
По словам Сергея Кульпина, ипотека остается одним из основных драйверов развития розничного кредитования. А по данным застройщиков, именно ипотека является также и главным фактором роста продаж нового жилья. Девелоперы сообщают о решающей роли жилищного кредитования в росте продаж новостроек, а также о росте доли квартир, приобретаемых в кредит.
Так, у «Строительного треста» общий объем реализации недвижимости за девять месяцев 2018 года (94,2 тыс. кв. м) в денежном выражении увеличился на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 9,1 млрд рублей. При этом доля ипотечных сделок приблизилась к 70%.
«Ипотека остается основным инструментом приобретения жилья. При этом вне зависимости от региона – практически основным. Этому поспособствовали снижение ипотечных ставок, специальные совместные программы банков и застройщиков. Вариантов появилось немало. За последние три года процентная ставка по ипотеке в России снизилась почти в полтора раза – в среднем с 14,5% примерно до 9,5% годовых. Из года в год объем сделок с использованием ипотеки растет. В наших продажах доля ипотечных сделок по итогам трех кварталов составляет 58% (по итогам прошлого года – 46%)», – рассказывает коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР») Ольга Аветисова.
О том же говорят и другие застройщики. «В III квартале 2018 года доля ипотечных сделок в нашем холдинге составила 41%. Для сравнения: год назад она составляла 35%», – говорит коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин. «В среднем шесть человек из десяти, обращающихся в нашу компанию, приобретают квартиру в ипотеку. Благодаря комфортным условиям, которые сегодня сложились на рынке жилищного кредитования, доля ипотеки в структуре продаж продолжает расти», – отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова.
Драйверы драйвера
Как отмечают эксперты, ипотечные ставки в последнее время перестали играть роль основного предмета конкурентной борьбы банков за потребителя. Практически все крупные игроки ипотечного рынка оперативно реагируют на внешние факторы (главный из которых – изменение ключевой ставки Центробанком), и процентная ставка находится на схожем уровне. «Сервисные составляющие (такие как качество обслуживания, скорость принятия решений и наличие дистанционных сервисов) действительно играют все большую роль», – отмечает Сергей Кульпин.
Сохраняет свою роль и удобный набор банковских продуктов, считает эксперт. ВТБ расширяет условия программы рефинансирования. Теперь предложение распространяется на ипотечные кредиты, выданные на приобретение жилья в новостройках. Кредит на цели рефинансирования по ставке 9,2% годовых доступен работникам сферы образования, здравоохранения, правоохранительных, налоговых органов – по условиям программы «Люди дела». Зарплатным клиентам предлагается фиксированная ставка в размере 9,4%; для остальных категорий заемщиков рефинансирование доступно под 9,7%.
Впрочем, излишне усложнять продуктовый ряд не представляется целесообразным. Как говорит Сергей Кульпин, несмотря на растущую популярность апартаментов, особую программу по ним ВТБ разрабатывать пока не предполагает. «Наши продукты достаточно универсальны, чтобы их можно было эффективно использовать и при покупке апартаментов», – говорит он.
Перспективы
Текущую экономическую ситуацию сложно назвать безоблачной. Минимизировать проблемы призвано решение Центробанка РФ о незначительном повышении (на 0,25 п. п.) ключевой ставки, принятое в середине сентября. Следствием этого стал небольшой сдвиг вверх базовых процентных ставок по ипотечным продуктам, который были вынуждены сделать все крупные игроки рынка.
Впрочем, Банк России призывает не переоценивать негативное влияние этой меры. «Небольшое оперативное увеличение ставки снижает вероятность ее более значительного повышения в будущем», – заявила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина, отметив перспективу возвращения к смягчению денежно-кредитной политики в 2019 году.
Эксперты рынка признают, что незамеченным рост ключевой ставки вряд ли останется. Однако не думают, что последствия для рынка ипотеки будут очень серьезными. «Прогнозировать сейчас что-либо сложно. Ведь ипотечные ставки целиком зависят от ключевой ставки Центробанка. Но не думаю, что речь идет о каком-то кардинальном росте», – отмечает Ольга Аветисова.
Несмотря на повышение Центробанком ключевой ставки и последовавшее затем увеличение процентных ставок по ипотеке, общие объемы ее выдачи в ближайшей перспективе продолжат расти, уверен и Сергей Кульпин. По его словам, повышение процентной ставки носит пока незначительный характер (в частности, ВТБ в ноябре поднял ее по стандартным ипотечным продуктам на 0,4 п. п.), в то время как актуальность вопроса улучшения жилищных условий для граждан сохраняется. «Прогнозы на будущий год пока давать преждевременно, но мы уверены, что тренд к росту сохранится. И в свои планы закладываем дальнейшее увеличение объемов выдачи ипотеки», – говорит эксперт.
С ним согласна и Юлия Мошкова. «Тенденция к росту объемов выдачи ипотеки, я думаю, сохранится и в следующем году. Средневзвешенная ставка выросла незначительно, по-прежнему особую роль играют партнерские программы. Например, благодаря сотрудничеству «Петербургской Недвижимости» и ВТБ ставка снижена до 9,1% годовых, в то время как базовая ставка равняется 10%», – отмечает она.
Популярность военной ипотеки в России растет.
Если пять лет назад объемы сделок по этой программе исчислялись несколькими тысячами, то, по данным ФГКУ «Росвоенипотека», по итогам 2015 года будет заключено около 32 тыс. сделок купли-продажи. В ведомстве отмечают, что за весь текущий год стоимость жилья для военных не выросла, и даже констатируют снижение на 1%.
По данным на 1 ноября 2015 года, в России по программе «Военная ипотека» было реализовано 26 тыс. квартир. Как отметил Владимир Шумилин, руководитель ФГКУ «Росвоенипотека», до конца года эта цифра может составить 32 тыс. сделок. На 2016 год у ведомства более амбициозные планы – достигнуть объема в 35 тыс. сделок. Однако в Петербурге в 2015 году в рамках программы было реализовано всего 300 квартир. Отличилась Ленинградская область, где военнослужащие купили 706 квартир с помощью военной ипотеки. Накопительно-ипотечная система для военных действует с 2005 года. Всего, по данным на 1 ноября 2015 года, ее участниками являются 343 тыс. российских военнослужащих. За время действия программы было приобретено 134 тыс. квартир.
Лидерами по выдаче кредитов в рамках программы «Военная ипотека» являются Связь-банк, ВТБ24 и Сбербанк. Среди застройщиков Петербурга и Ленинградской области, продающих жилье в рамках данной программы, можно отметить Группу ЛСР, «КВС», «Ленстройтрест», холдинг Setl Group, «БФА-Девелопмент», «Главстрой-СПб» и др. Средняя стоимость 1 кв. м превышает 80 тыс. рублей. По словам Владимира Шумилина, каждая пятая следка по военной ипотеке проходит в Московском регионе. Петербург и Ленинградская область занимают второе место. При этом интерес военнослужащих к приобретению жилья в нашем регионе постоянно растет. В отличие от цен на жилье. Они, по словам Владимира Шумилина, хоть незначительно, но сократились – в течение 2015 года на 1%.
О том, что сегмент военной ипотеки важен для Сбербанка, сообщил Олег Тихомиров, заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк». По его словам, за 10 месяцев 2015 года банк выдал 52 млрд жилищных кредитов. По военной ипотеке доля Сбербанка составляет 34%. В Петербурге и Ленинградской области – 42 и 19% соответственно. В Петербурге банк выдал около 2 млрд рублей по военной ипотеке за отчетный период 2015 года. Олег Тихомиров добавил, что в Петербурге на первичном рынке недвижимости Сбербанком аккредитовано около 130 жилых комплексов, этот список постоянно обновляется.
Для попадания в этот список застройщик должен подходить под требования надежности. «Мы оцениваем финансовое состояние застройщика, соблюдение им законодательства в рамках 214-ФЗ. Рассматриваем стадию готовности объекта. И, как правило, на стандартных условиях начинаем аккредитовывать жилой комплекс не менее чем с 30% готовности. Также во внимание принимается репутация и длительность нахождения девелопера на рынке, количество построенных объектов и т. п. Кроме этого, наши специалисты проводят мониторинг текущего выполнения работ на конкретном объекте, соблюдение сроков сдачи и т. д.», – прокомментировал Олег Тихомиров. Со своей стороны, Владимир Шумилин добавил, что если застройщик имеет поручительство надежных банков, известных страховых компаний, то его объекты могут предлагаться в рамках военной ипотеки на стадии фундамента. «У нас есть также письма от органов власти, курирующих строительство. Это также способствует тому, что застройщики могут реализовывать объекты с более низкой степенью готовности», – заключил он.
Мнение:
Михаил Демиденко, председатель Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга:
– Используя такие инструменты, как военная ипотека, государство поддерживает в это непростое экономическое время и граждан, улучшающих свои жилищные условия, и представителей строительного бизнеса, девелоперов. Осуществляя контроль и надзор в области долевого строительства, мы ежеквартально получаем и внимательно изучаем отчетность компаний, работающих в соответствии с 214-м Федеральным законом. Надежность строительных компаний – это тот нематериальный актив, который больше всего ценится сегодня на рынке. Благодаря профессионализму и ответственности всех участников процесса – сотрудников строительных компаний, банков, страховых компаний, органов власти – российская экономика будет развиваться, несмотря ни на какие внешние факторы.
Кстати:
Москва и Петербург являются самыми дорогими регионами с точки зрения цен на жилье. Поэтому здесь превалирует покупка квартир в рамках программы «Военная ипотека» на первичном рынке. По Московскому региону эта доля составляет около 70%, а по Петербургу и Ленинградской области – 50%.
Участники рынка экспертизы уверены, что для эффективной работы отрасли нужно стереть грань между государственными и негосударственными экспертизами. Для этого необходимо разработать единые требования по порядку проведения экспертизы, единый стандарт деятельности, в котором не будет разделения.
Представители негосударственных экспертиз высказываются негативно в адрес государственных экспертиз, создавших на своей базе организацию, предоставляющую услуги «негоски». Госкомпании отмечают, что они закон не нарушают, а рынок дает всем одинаковые возможности.
Стереть границу
Виталий Реут, директор компании «СеверГрад», уверен, что нужно ликвидировать «совершеннейшее безобразие», когда государственная экспертиза на своей базе открывает и негосударственную экспертизу, а потом начинает лоббирование ее интересов на рынке перед различными государственными инстанциями.
Виктор Зозуля, президент ООО «Группа компаний «Н.Э.П.С.», рассказал, что сейчас в стране создалась ситуация, при которой из 470 аккредитованных Росаккредитацией организаций 53 – это государственные экспертизы субъектов федерации (ГАУ), 13 – различные госучреждения (ФГБУ, ГУП), 25 – различные институты (НИИ, проектные, учебные). «Естественно, присутствие на этом рынке услуг государственных экспертных организаций, владеющих мощным административным ресурсом, поддерживаемых административными органами исполнительной власти субъекта, не может способствовать здоровой конкуренции. Примеров этому масса. Одно только принятие Законодательным собранием Ленобласти закона от 25 декабря 2014 года № 104-оз, внесшего изменение в областной закон 38-оз от 26.04.2012 в части обязательного проведения государственной экспертизы (вопреки Градостроительному кодексу) для объектов, не требующих получения разрешения на строительство, чего стоит», – прокомментировал он.
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов», также уверен, что предлагаемые Минстроем требования необходимо предъявлять не только к негосударственным экспертизам, но и к государственным – везде трудятся специалисты с одинаковыми профессиональными качествами. «Непонятно, почему эксперты негосударственной экспертизы в результате нововведений попадают в более узкие рамки деятельности. С другой стороны, более суровые требования к аттестации специалистов-экспертов и к аккредитации компаний приведут к некоему переделу рынка, выбросив из него непрофессионалов и «жуликов», – добавил он.
Для того чтобы уравнять негосударственную и государственную экспертизы в правах, по мнению Виктора Зозули, нужно внести в закон статью, запрещающую аккредитацию госучреждений на право выполнения негосударственных функций. Второе – упразднить органы госэкспертизы субъектов Федерации (ведь и так большая их часть уже аккредитована как негосударственные), ввести аттестацию экспертов по направлению «Сметная документация». А также передать полномочия по проведению экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий объектов, финансируемых из бюджетных средств субъектов Федерации, негосударственным экспертным органам.
«Уверен, что такое решение положительно скажется на формировании рынка здоровой конкуренции среди организаций негосударственной экспертизы, а также будет способствовать и борьбе с коррупцией в строительной отрасли, так как исключит возможность влияния чиновников на оценку достоверности сметной стоимости того или иного объекта, планируемого к строительству за счет бюджета», – заключил Виктор Зозуля.
Юрий Добровольский, заместитель руководителя Санкт-Петербургского городского филиала Мосгосэкспертизы, рассказал, что организация предлагает ряд мер, которые помогут сделать рынок негосударственной экспертизы цивилизованным и надежным. «Например, нужно ввести единые требования к срокам проведения и размерам стоимости экспертизы с возможностью продления срока экспертизы госорганизациям по желанию заявителя. Также следует наделить Минстрой России контролирующими полномочиями проведения негосударственной экспертизы. Еще одно наше предложение – повысить минимальные требования для юрлица, которое может быть аккредитовано на право проведения негосударственной экспертизы, в частности увеличить число аттестованных работников (не менее двух экспертов по каждому разделу (подразделу) в проектной документации) по месту основной работы, и другие», – пояснил он. Также помимо всего прочего Юрий Добровольский предлагает ужесточить ответственность за нарушения при проведении экспертизы: ввести уголовную и административную ответственность за выдачу заведомо ложного заключения и представления поддельных документов для аттестации с внесением соответствующих изменений в УК РФ, УПК РФ, КоАП РФ.
Мнение:
Ольга Сафронова, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
– На мой взгляд, вновь планируемые изменения законодательства в большей степени должны не касаться ужесточения требований к негосударственной экспертизе, а стирать грань между государственной и негосударственной, создавая единую экспертизу. Считаю, что необходимо разработать единые требования по порядку проведения экспертизы, единый стандарт экспертной деятельности, в котором не будет разделения. За государственными учреждениями следует оставить проведение экспертизы по тем объектам, для которых она является обязательной – особо опасным, уникальным, высотным, подземным и пр. Следует говорить не о разделении и ужесточении контроля, а об объединении и регламентировании, создании единого конгломерата из лучших наработок государственной и негосударственной экспертиз.
Анатолий Плотников, генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт»:
– Организации негосударственной экспертизы всегда готовы к изменениям, да и корректировки законодательства не заставляют себя долго ждать, а происходят постоянно. На мой взгляд, очередные нововведения, предусмотренные в законодательных поправках Минстроя РФ, должны повысить качество экспертных заключений. Конечно, это очередной раз встряхнет рынок негосударственных экспертиз. Но не это станет причиной ухода части компаний с рынка, а скорее сложная экономическая ситуация, снижение объема заказов. Отмечу, что на сегодня в Петербурге аккредитовано 37 организаций, имеющих право предоставления услуг по негосударственной экспертизе. При этом пока что это количество медленно, но продолжает увеличиваться. В заключение отмечу, что корректировка – это хорошо, но стабильность в нормативной документации не помешает.
Кстати:
Говоря о поправках по негосударственной экспертизе, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень подчеркнул, что государство не хочет монополизировать сферу экспертизы – конкуренция должна быть.