Ипотека: тренд восходящий. Прогнозы, сделанные экспертами по поводу перспектив роста жилищного кредитования в этом году, оправдываются
Оптимистичные прогнозы, сделанные экспертами по поводу перспектив роста жилищного кредитования в этом году, судя по результатам января–сентября 2018 года, в полной мере оправдываются. Ипотека остается как основным драйвером продаж жилья, так и наиболее динамично развивающимся сегментом кредитования. Более того, несмотря на недавнее повышение Центробанком ключевой ставки, специалисты считают, что означенный тренд сохранится и в будущем году.
Цифры и факты
По данным Северо-Западного главного управления Центрального банка РФ, в январе-сентябре 2018 года банки предоставили заемщикам Северо-Западного федерального округа 122,1 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 264,8 млрд рублей (рост в 1,5 раза в количественном и в 1,6 раза в денежном выражении к аналогичному периоду 2017 года). Это рекорд ипотечного рынка: для сравнения, за весь 2017 год в СЗФО было выдано 257,4 млрд рублей.
За январь–сентябрь 2018 года выдача ипотеки в Санкт-Петербурге выросла на 64%, до 136,23 млрд рублей. Только за сентябрь петербуржцы получили 6 тыс. ипотечных жилищных кредитов, что в 1,4 раза больше, чем в сентябре 2017 года.
Эти цифры вполне коррелируют с данными ключевых игроков рынка. Так, за январь–сентябрь 2018 года ВТБ нарастил продажи ипотечных кредитов в Петербурге и Ленобласти на 67% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщил управляющий розничным бизнесом Северо-Западного филиала банка ВТБ Сергей Кульпин. Всего по итогам девяти месяцев банк выдал 14,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 40,6 млрд рублей
По его словам, в итоге ипотечный портфель ВТБ в Петербурге и Ленобласти вырос на 20% и достиг 109,5 млрд рублей. «При этом в целом кредитный портфель розничного бизнеса банка превысил уже 200 млрд рублей», – уточнил эксперт, отметив, что, помимо ипотеки, хороший рост продемонстрировали потребительские займы на различные нужды и автокредиты.
По итогам сентября 2018 года доля ВТБ в общем объеме выдачи ипотечных кредитов в Петербурге и Ленобласти достигла 35,6%, рассказал Сергей Кульпин. Он признал, что это рекордный месячный показатель.
Управляющий сообщил, что примерно 64% в объеме выдачи занимают новостройки, 30% – объекты вторичного рынка, а на долю рефинансирования приходится 6%. «Средняя сумма кредита постепенно растет. На данный момент она составляет порядка 2,8 млн рублей», – добавил он.
Надо отметить, что этот тренд соответствует развитию рынка ипотеки в целом в России. По данным Центробанка РФ, за январь–сентябрь 2018 года выдано более 1 млн кредитов, суммарно на 2,07 трлн рублей (+47,5% в количественном и +61,1% в денежном выражении к аналогичному периоду прошлого года). При этом средняя ставка по ипотеке за девять месяцев 2018 года составила 9,56% (–1,54 п. п. к аналогичному показателю прошлого года).
Главный драйвер
По словам Сергея Кульпина, ипотека остается одним из основных драйверов развития розничного кредитования. А по данным застройщиков, именно ипотека является также и главным фактором роста продаж нового жилья. Девелоперы сообщают о решающей роли жилищного кредитования в росте продаж новостроек, а также о росте доли квартир, приобретаемых в кредит.
Так, у «Строительного треста» общий объем реализации недвижимости за девять месяцев 2018 года (94,2 тыс. кв. м) в денежном выражении увеличился на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 9,1 млрд рублей. При этом доля ипотечных сделок приблизилась к 70%.
«Ипотека остается основным инструментом приобретения жилья. При этом вне зависимости от региона – практически основным. Этому поспособствовали снижение ипотечных ставок, специальные совместные программы банков и застройщиков. Вариантов появилось немало. За последние три года процентная ставка по ипотеке в России снизилась почти в полтора раза – в среднем с 14,5% примерно до 9,5% годовых. Из года в год объем сделок с использованием ипотеки растет. В наших продажах доля ипотечных сделок по итогам трех кварталов составляет 58% (по итогам прошлого года – 46%)», – рассказывает коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР») Ольга Аветисова.
О том же говорят и другие застройщики. «В III квартале 2018 года доля ипотечных сделок в нашем холдинге составила 41%. Для сравнения: год назад она составляла 35%», – говорит коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин. «В среднем шесть человек из десяти, обращающихся в нашу компанию, приобретают квартиру в ипотеку. Благодаря комфортным условиям, которые сегодня сложились на рынке жилищного кредитования, доля ипотеки в структуре продаж продолжает расти», – отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова.
Драйверы драйвера
Как отмечают эксперты, ипотечные ставки в последнее время перестали играть роль основного предмета конкурентной борьбы банков за потребителя. Практически все крупные игроки ипотечного рынка оперативно реагируют на внешние факторы (главный из которых – изменение ключевой ставки Центробанком), и процентная ставка находится на схожем уровне. «Сервисные составляющие (такие как качество обслуживания, скорость принятия решений и наличие дистанционных сервисов) действительно играют все большую роль», – отмечает Сергей Кульпин.
Сохраняет свою роль и удобный набор банковских продуктов, считает эксперт. ВТБ расширяет условия программы рефинансирования. Теперь предложение распространяется на ипотечные кредиты, выданные на приобретение жилья в новостройках. Кредит на цели рефинансирования по ставке 9,2% годовых доступен работникам сферы образования, здравоохранения, правоохранительных, налоговых органов – по условиям программы «Люди дела». Зарплатным клиентам предлагается фиксированная ставка в размере 9,4%; для остальных категорий заемщиков рефинансирование доступно под 9,7%.
Впрочем, излишне усложнять продуктовый ряд не представляется целесообразным. Как говорит Сергей Кульпин, несмотря на растущую популярность апартаментов, особую программу по ним ВТБ разрабатывать пока не предполагает. «Наши продукты достаточно универсальны, чтобы их можно было эффективно использовать и при покупке апартаментов», – говорит он.
Перспективы
Текущую экономическую ситуацию сложно назвать безоблачной. Минимизировать проблемы призвано решение Центробанка РФ о незначительном повышении (на 0,25 п. п.) ключевой ставки, принятое в середине сентября. Следствием этого стал небольшой сдвиг вверх базовых процентных ставок по ипотечным продуктам, который были вынуждены сделать все крупные игроки рынка.
Впрочем, Банк России призывает не переоценивать негативное влияние этой меры. «Небольшое оперативное увеличение ставки снижает вероятность ее более значительного повышения в будущем», – заявила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина, отметив перспективу возвращения к смягчению денежно-кредитной политики в 2019 году.
Эксперты рынка признают, что незамеченным рост ключевой ставки вряд ли останется. Однако не думают, что последствия для рынка ипотеки будут очень серьезными. «Прогнозировать сейчас что-либо сложно. Ведь ипотечные ставки целиком зависят от ключевой ставки Центробанка. Но не думаю, что речь идет о каком-то кардинальном росте», – отмечает Ольга Аветисова.
Несмотря на повышение Центробанком ключевой ставки и последовавшее затем увеличение процентных ставок по ипотеке, общие объемы ее выдачи в ближайшей перспективе продолжат расти, уверен и Сергей Кульпин. По его словам, повышение процентной ставки носит пока незначительный характер (в частности, ВТБ в ноябре поднял ее по стандартным ипотечным продуктам на 0,4 п. п.), в то время как актуальность вопроса улучшения жилищных условий для граждан сохраняется. «Прогнозы на будущий год пока давать преждевременно, но мы уверены, что тренд к росту сохранится. И в свои планы закладываем дальнейшее увеличение объемов выдачи ипотеки», – говорит эксперт.
С ним согласна и Юлия Мошкова. «Тенденция к росту объемов выдачи ипотеки, я думаю, сохранится и в следующем году. Средневзвешенная ставка выросла незначительно, по-прежнему особую роль играют партнерские программы. Например, благодаря сотрудничеству «Петербургской Недвижимости» и ВТБ ставка снижена до 9,1% годовых, в то время как базовая ставка равняется 10%», – отмечает она.
Компания «Охта Групп» в текущем году вложит 80 млн рублей в расширение индустриального парка «Первая городская складская компания» (ПГСК) на Пискаревском пр. Из-за высокого спроса на спекулятивные склады в Петербурге девелопер за два года увеличил площади в проекте более чем в два раза.
О планах компании «Охта Групп» Владимира Свиньина прирастить в этом году территорию индустриального парка ПГСК на 2,2 га сообщила «Строительному Еженедельнику» руководитель проектов ООО «Охта Групп» Елена Костицына. По ее словам, в работу будет вложено 80 млн рублей. «Решение о расширении проекта было принято в связи с высоким спросом на его площади со стороны арендаторов. Расширение завершится только в сентябре, но мы уже получили заявки от бизнеса на аренду 90% новой территории», – уточнила она. Все новые площади парка, по ее словам, будут предназначены для открытого хранения грузов. «К новым площадям есть интерес как со стороны новых арендаторов, так и со стороны компаний, которые уже сотрудничают с ПГСК. Минимальный запрашиваемый лот – 2,5 тыс. кв. м, максимальный – 12 тыс. кв. м. При этом ставка аренды на текущий момент находится в диапазоне от 80 до 100 рублей за 1 кв. м открытой асфальтированной площадки в месяц», – уточнили в «Охта Групп». В компании сообщили, что в кризис размер запрашиваемых площадей падает. «Среди арендаторов много представителей малого бизнеса, которые хотят снять площади от 20 кв. м до 50 тыс. кв. м. А наиболее востребованы складские площади в 1-2 тыс. кв. м».
Офисно-складской комплекс на Пискаревском пр., 150, с земельным участком площадью около 17 га компания «Охта Групп» Владимира Свиньина купила у логистической компании «Транссфера» в 2014 году. На тот момент под нужды индустриального парка были приспособлены только 5,1 га территории, где было около 13 тыс. кв. м складов и офисов, а также две открытые площадки для хранения товаров. В течение года «Охта Групп» увеличила площадь индустриального парка еще на 4,6 га, вложив в проект 100 млн рублей. И сейчас площади ПГСК арендуют более 150 компаний.
Среди ключевых арендаторов – «Славдом», «Желдорэкспедиция», «РРТ Глобал», а также СТД «Петрович», который занял в индустриальном парке 5,5 га под распределительный центр. Таким образом, расширение ПГСК в этом году – второе за два года. Общая площадь парка за это время выросла в 1,2 раза.
По данным компании JLL в Санкт-Петербурге, суммарно за первое полугодие 2016 года в Петербурге было введено 138,6 тыс. кв. м складов. Это рекорд сегмента за всю историю наблюдений. «Практически все проекты были реализованы в Шушарах, на юге города. И почти все введенные объекты являются проектами built-to-suit. Поэтому говорить о каком-то буме рынка неправильно», – полагает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев.
Крупных сделок по аренде площадей в уже существующих комплексах немного. «Объем свободных площадей в классе А составляет 12,2%, что на 24,6% ниже показателей I квартала этого года. Однако в классе В ситуация не столь радужная: уровень вакансии достиг рекордных 16,5%», – подсчитала директор по консалтингу NAI Becar Ирина Реут. Но основной ввод складских объектов, по ее прогнозу, придется на конец 2016 года: ожидается прирост более чем на 100 тыс. кв. м. «Рынок в последние годы развивался за счет активности торговых операторов, прежде всего продуктовых. Однако большинство крупных ретейлеров построили себе распределительные центры, поэтому этот источник спроса почти иссяк. А оживления со стороны производственных компаний пока не видно», – констатирует Владислав Фадеев.
Московский район – традиционно один из самых популярных у покупателей недвижимости и практически ежеквартально входит в тройку районов, где отмечается наиболее высокий объем продаж в новостройках.
Сейчас девелоперские проекты рядом с Московским пр. реализуются преимущественно на месте бывших промышленных зон.
Вчера и сегодня
Десять лет назад специалисты в сфере недвижимости условно делили Московский пр. на три части. Первая – от площади Победы до станции метро «Электросила» – визитная карточка города. Район сталинской застройки, где в полой мере представлен ампир, символизирующий величие и мощь советской империи. Дальше – от станции метро «Электросила» до Обводного канала – преобладала индустриальная застройка с очень малым количеством жилых домов. Как правило, спрос на жилую недвижимость здесь был минимальным. Третья часть – от Обводного канала до Сенной площади – зона старого фонда, от Обводного канала до «Технологического института» – причем старый фонд часто с капитальным ремонтом, где недвижимость продается по ценам Адмиралтейского района.
«Сегодня локации изменились: центр города существенно расширился, промышленные предприятия с Московского пр. вывезли, а Сенной рынок и Апраксин Двор превращаются в современные торговые комплексы. Территория от Обводного канала до «Электросилы» стала зоной застройки комфорт- и бизнес-класса», – говорит Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург».
«Строительство вдоль Московского пр. в последнее десятилетие велось достаточно активно, особенно если сравнивать с другими престижными городскими локациями. Можно выделить три зоны застройки: в районе Обводного канала, в районе станций метро «Московская» и «Электросила» – центральная часть Московского района, и территория на Пулковском шоссе недалеко от аэропорта. Рядом со станциями метро «Сенная» и «Технологический институт» новое строительство практически не велось», – перечисляет Анастасия Тузова, президент группы компаний E3 Group. По словам эксперта, на Московском пр., как и в пешеходной доступности от него, строятся преимущественно объекты бизнес- и комфорт-класса. Периодически заявляются проекты в элитном сегменте. В этом районе средний уровень цен значительно превышает среднегородские и уступает только стоимости квартир в центральной части города.
Среди застройщиков, которые работают в Московском районе, – Группа ЛСР, MirLand Development, ЛенСпецСМУ, ГК «Патриот», Л1, «ЮИТ», «Лидер групп», «ЦДС», Setl City и др.
«В настоящее время в зоне вдоль Московского пр. в реализации находятся квартиры в 11 ЖК. Средняя цена предложения – 131,6 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
По словам эксперта, жилье здесь востребовано, район один самых популярных у покупателей недвижимости и практически ежеквартально входит в тройку районов, где отмечается наиболее высокий объем продаж на первичном рынке. «При этом территория вдоль правительственной трассы традиционно одна из самых популярных – здесь наилучший жилой фонд, располагаются до сих востребованные горожанами номенклатурные «сталинки», – добавляет Ольга Трошева.
Впрочем, не все считают «сталинские» дома плюсами района. «Вторичная недвижимость в «сталинских» домах, несмотря на их добротность и сохраняющуюся престижность, имеет свои недостатки. Среди них – отсутствие лифтов и подземного паркинга, не всегда удовлетворительное состояние мест общего пользования, неоднородный социальный статус жильцов», – говорит региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
Новые земли
Сейчас девелоперские проекты рядом с Московским пр. реализуются преимущественно на месте бывших промышленных зон и в редких случаях на свободных участках, но это исключительно небольшие проекты. Территориальное развитие зоны вдоль Московского пр. напрямую связано с редевелопментом промышленных территорий, расположенных здесь. В частности, в ближайшее время начнется освоение территории «Измайловской перспективы», где стартует строительство и продажи в ЖК «Галактика» от ГК «Эталон». Еще одна перспективная зона – по другую сторону Московского пр., напротив станции метро «Электросила», где территория принадлежит холдингу «Силовые машины». В перспективе возможен редевелопмент этой зоны. Продолжится развитие территории Бадаевских складов, а также строительство на месте завода «Пигмент» у станции метро «Московская». Кроме того, не исключено появление точечных проектов вдоль Московского пр. В частности, Setl City готовит подобный новый проект в этом ареале.
Коммерческая составляющая
С точки зрения обеспеченности объектами социальной, торговой и коммерческой инфраструктуры район Московского пр. один из самых благополучных в городе.
По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, вдоль Московского пр. за период 2012-2016 годов было построено около 95 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию офисных центров Fort Tower и Fort Ross общей арендопригодной площадью около 30 тыс. кв. м. Московский пр. является одним из сложившихся торговых коридоров Петербурга. Большое количество магазинов в формате street retail расположено вдоль проспекта. На Московском пр., недалеко от метро «Электросила», находятся и обычно дефицитные для центральных районов гипермаркеты – «О’Кей», «Максидом» и ТЦ «Электра». «В ближайшее время не ожидается строительства новых торговых центров вдоль проспекта», – отмечает заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Елена Тищенко.
Кстати
На Московский район приходится 10% строящегося в городе жилья. Объем предложения жилья в первом полугодии 2016 года составил свыше 300 тыс. кв. м. За первую половину 2016 года введено 82 тыс. кв. м. Кроме того, надзорными органами выданы разрешения на строительство еще около 500 тыс. кв. м. По количеству новостроек Московский район занимает третье место в Санкт-Петербурге, уступая только Выборгскому и Приморскому. С 2011 по 2015 год в Московском районе введены в эксплуатацию 62 жилых комплекса, включающих в себя более 19 тыс. квартир. Это один из флагманов жилищного строительства Санкт-Петербурга.
Главный драйвер развития рынка недвижимости Московского района – аэропорт Пулково, вокруг которого развернулась стройка коммерческих объектов.