В конце концов, просто «не повезло». Причины провала ТЦ могут быть самые разные, равно как и пути решения проблемы
Ни советы консалтинговых компаний, ни проведение маркетинговых исследований, ни оценка перспектив проекта не спасают рынок Петербурга от «странных» торговых объектов.
Рынок торговой недвижимости Петербурга в целом можно считать сформировавшимся и достаточно развитым. По данным Colliers International, в городе действует 129 крупных торговых центров. Общая площадь качественной торговой недвижимости превысила 3 млн кв. м, что означает обеспеченность площадями (GLA) в классических и специализированных ТЦ на 1 тыс. жителей на уровне 573 кв. м. Это один из самых больших показателей среди городов-миллионников в России.
ТЦ с трудной судьбой
Таким образом, вопрос о неопытности девелоперов и управляющих компаний в этой сфере не стоит. Тем не менее, время от времени на рынке появляются объекты, которые «не выстреливают». Их не то чтобы много, но и не так мало. Это, например, такие проекты, как ТРК «Пулково III», ТЦ «Аура» или ТЦ BRAND HOUSE. «Кроме вышеперечисленных, к условно не оправдавшим надежд можно отнести также «Континент на Бухарестской», который не спасла даже одноименная станция метро, и торговая галерея которого сначала начала пустеть, а потом постепенно заполняться арендаторами, торгующими товарами китайских небрендовых производителей», – говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«В Петербурге можно назвать целый ряд проектов торговых центров, которые не оправдали больших надежд. Можно отметить ТЦ «Атмосфера» и «Миллер Центр» в районе станции метро «Комендантский проспект». В локации станции «Старая Деревня» – ТЦ «Гулливер», который имеет сложности с заполняемостью. В эту же категорию можно отнести и ТЦ «Нео» на Заневском проспекте, в силу большой конкуренции торговых объектов в этой локации. Нужно отметить, что в этой локации очень сильно развивается жилая недвижимость, поэтому ситуация может измениться. Торговый центр «Монпансье» имеет достаточно специфическую локацию. У «Охта Молл» до сих пор не достигнута та заполняемость, которая была изначально плановой. Стоит отметить ТЦ «Адмиралтейский», который находится в самом центре города, является совершенным пережитком прошлого, но продолжает функционировать. Есть еще целый ряд проектов, которые расположены на окраинах города и не оправдывают вложения инвесторов», – рассказывает управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Errare humanum est
По оценке экспертов, причинами неудачи могут быть самые разные факторы. «Правильная концепция ТЦ должна учитывать широкий спектр факторов. И на момент создания этих объектов, и тем более сейчас, когда рынок торговых центров имеет достаточно высокую степень насыщенности, важно правильно учитывать особенности местоположения, зону охвата и численность населения в ней, уровень конкуренции, транспортные и пешеходные потоки, параметры участка, а также учитывать тенденции развития рынка торговой недвижимости в общем и ТЦ и ТРЦ в частности», – отмечает Игорь Кокорев. «При разработке концепции любого торгового центра важно уделить особенное внимание анализу портрета покупателя, tenant mix, планировочных решений, а также вопросам комфортности пребывания в будущем проекте», – добавляет директор департамента торговой недвижимости Colliers International Ирина Царькова.
«К числу основных причин, которые могут повлиять на коммерческий успех торгового центра, относятся несоответствие локации проекта его концепции или проблемы с управлением комплексом. Зачастую собственник объекта планирует привлечь определенную целевую аудиторию, однако обеспечить поток таких покупателей в нужном объеме не получается. В результате снижается трафик, комплекс пустует, магазины не достигают требуемых оборотов и вынуждены закрываться, а привлечение новых арендаторов затруднительно без существенных изменений ТЦ. Такая ситуация может быть вызвана не только неверным выбором концепции, но реорганизацией транспортной инфраструктуры. В качестве примера можно привести ТЦ «Подсолнух» на улице Савушкина. Строительство виадука затруднило подъезд к комплексу, он перестал быть видимым с магистрали, в результате чего собственникам объекта пришлось прилагать существенные усилия по оживлению проекта», – говорит руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
В конце концов, объекту просто может «не везти». «Каждый проблемный случай торгового объекта это отдельная история и даже не всегда рациональная. Эти проекты даже не всегда можно объединить в группы, ранжируя их по причинам возникших проблем. К примеру, ТЦ «Аура», который расположен в прекрасной локации, испытывал сложности, при этом все торговые площади, которые расположены вокруг, имеют весьма хорошую заполняемость и посещаемость. Даже предыдущий собственник говорил, что этому ТЦ просто не везет. Часто проблемы возникают из-за ошибок управляющих компаний, часто это неправильный расчет локации или неверный расчет потребностей целевой аудитории в локации. Бывают сложности из-за неверного позиционирования, набора арендаторов и функций, из-за подходов к продвижению и недостаточных бюджетов на продвижение», – рассказывает Ольга Шарыгина.
Не все потеряно
В большинстве случаев, по мнению экспертов, положение можно улучшить. «Универсального решения нет. Для каких-то ТЦ решить проблемы позволит реконцепция комплекса с сохранением торговой функции, таких примеров на рынке довольно много», – говорит Владислав Фадеев. «Часто ситуацию помогает решить привлечение профессиональных консультантов, которые, проанализировав концепцию, а также комплекс проблем, смогут выработать план реконцепции объекта и воплотить его в жизнь», – соглашается Игорь Кокорев.
Эксперты Colliers International занимают более радикальную позицию по этому вопросу. По их оценке, концепция не более 50% петербургских торговых комплексов соответствует сегодняшним реалиям рынка. Соответственно, вторые 50% (в том числе и вполне успешные на данный момент) требуют реконцепции.
«Даже если объект изначально был удачным, рано или поздно концепцию надо будет менять. Если ранее в среднем срок «жизни» удачного ТЦ составлял 10–15 лет, то сейчас он сократился до 5–7. Сегодня на рынке много новых веяний, и в конкурентной борьбе за покупателя торговому центру важно оставаться современным и привлекательным объектом, регулярно обновлять свою концепцию, внедрять новые форматы работы. Девелопер должен всегда «держать руку на пульсе» перемен и трендов, выбирая то, что необходимо и интересно для его комплекса. В каких-то случаях достаточно частичной реконцепции одной или нескольких зон, в других – требуется глобальный пересмотр формата», – считает Ирина Царькова.
Но не всегда удается обойтись «полумерами». «В других случаях может быть целесообразно использовать объект под другую функцию, например, офисную. Такие примеры встречаются нечасто. Относительно недавно так поступили с ТЦ «Аура», а по следам кризиса 2008–2009 годов – с проектом "Желтый угол"», – говорит Владислав Фадеев.
С этим согласен Игорь Кокорев. «Реконцепция помогает не всем и не всегда, иногда выход – это более серьезное изменение, например, редевелопмент объекта недвижимости, а если позволяет градостроительное зонирование, то и снос, например, под жилье», – говорит он. «Перепрофилирование под другую функцию – это предпоследнее дело. Последнее дело – сносить объект, но и такие примеры есть», – добавляет Ольга Шарыгина.
Застройщики Петербурга и Ленобласти стали еще осторожнее – за год вывод в продажу новых объектов снизился на 18%.
Покупатели, в свою очередь, продолжают экономить и выбирают предложения с самой низкой ценой. Основные тенденции на рынке жилья эконом-класса с января по сентябрь этого года выяснил «Строительный Еженедельник».
По состоянию на сентябрь 2016 года в Петербурге и Ленобласти первичные продажи открыты более чем в 600 объектах, включая разные очереди комплексов, говорят эксперты. Доля эконом-класса от общего объема рынка занимает 60%.
Хрупкое равновесие
По данным старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Любавы Пряниковой, в I квартале этого года наблюдался ажиотажный всплеск спроса, вызванный возможной отменой ипотеки с господдержкой. «С января по сентябрь эконом-класс чувствовал себя неплохо: спрос оставался на прежнем уровне, с марта-апреля даже наблюдался некоторый рост, – соглашается с ней начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Позже покупатели осознали, что обвала цен не последует, сделки необходимо совершать в реальном времени. Вместе с тем избыток предложения существует, поэтому по-прежнему основная конкуренция застройщиков сосредоточена не в зоне товара, а в области скидок».
В настоящий момент, по оценкам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, спрос и предложение на рынке первичной жилой недвижимости находятся в условном равновесии. За восемь месяцев 2016 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга и пригородных территорий (не далее 20 км от КАД) было реализовано более 2,3 млн кв. м жилья сегмента масс-маркет, что на 24% выше результатов аналогичного периода 2015 года. «В то же время вывод новых объектов в продажу замедляется, снижение составило 18%. Сегодня на рынке экспонируется около 4,5 млн кв. м жилья, с октября 2015 года предложение снизилось на 2%», – подсчитал Петр Буслов.
Что касается поведения покупателей, то за последний год, по мнению господина Буслова, оно кардинально не изменилось. Люди продолжают выбирать квартиры с минимальной ценой. Так, до 60% сделок в сегменте массового спроса проходит со стоимостью до 3,5 млн рублей. В августе в структуре спроса лидирующие позиции занимали однокомнатные квартиры (42%), 26% – квартиры-студии, порядка 23% занимает двухкомнатное жилье, 9% – «трешки». Большая часть сделок заключается в жилых комплексах средней и высокой степени готовности.
Строго на юг
По данным аналитиков «Главстрой-СПб», сегодня около 60% предложения жилья эконом-класса приходится на Петербург, 40% – на пригородные территории. Традиционно в Ленобласти больше всего жилья продается во Всеволожском районе – более 700 тыс. кв. м.
Интересно, что на территории Кудрово, Янино, Ручьев, Бугров, Мурино и Сертолово, по информации руководителя проекта Zakadom.ru Сергея Бобашева, на разных этапах строительства находятся около 50 жилых комплексов. «За 2016 год здесь будет сдано около 2,5 млн кв. м», – пояснил эксперт.
На лидирующие позиции по вводу жилья в Петербурге выходит Красносельский район, утверждает Светлана Денисова: «Строительная активность и впредь будет смещена в южные районы города, север исчерпал свой земельный ресурс. На юге остается много неосвоенных территорий, по-видимому, ближайшие перспективы развития сместятся сюда всерьез и надолго». Также самыми объемными по строительству жилья в городе стали Выборгский район (около 200 тыс. кв. м) и Приморский (порядка 60-80 тыс. кв. м).
Цены на уровне
С ценами на жилье в Петербурге и Ленобласти, по мнению экспертов, все более-менее спокойно. Так, по данным Любавы Пряниковой, под влиянием экономической ситуации в 2015-2016 годах роста цен не происходит: цена за квадратный метр меняется в пределах плюс-минус 5%. При этом повторяется тенденция 2008-2009 годов, когда наиболее чувствительным к колебаниям экономики оказался эконом-класс, снижение цен в котором по сравнению с концом 2014 года составило около 10%.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова сообщила, что средняя стоимость 1 кв. м на рынке первичной недвижимости в эконом-классе Петербурга составляет 96,7 тыс. рублей, Ленобласти – 64,9 тыс. рублей.
Самые низкие цены на «эконом» в Северной столице, по мнению Петра Буслова, в Пушкинском, Выборгском, Петродворцовом районах. В центральной части города проекты эконом-класса не реализуются.
Если говорить о Ленобласти, то там выгоднее всего продается жилье в новых развивающихся районах. Согласно данным Сергея Бобашева, в 15-20-минутной транспортной доступности от КАД стоимость квадратного метра начинается от 50 тыс. рублей.
Антикризисный переход
По мнению Петра Буслова, к основным трендам на рынке жилья эконом-класса относится оптимизация жилых проектов под снижающиеся доходы населения, уменьшение ипотечных ставок, переход покупателей к крупным надежным компаниям, зарекомендовавшим себя на рынке.
Сергей Бобашев предполагает, что ввод новых объектов до конца года в Петербурге составит около 3 млн кв. м, в Ленобласти – 2,5-2,7 млн рублей. Объем поглощения, по мнению господина Буслова, составит около 3,3-3,7 млн кв. м жилой недвижимости. «Мы ожидаем сдержанный рост стоимости жилья на уровне 4-5% по итогам года, не считая роста цен за счет растущей готовности проектов. Спрос будет стабильным, на уровне 300-350 тыс. кв. м в месяц», – подытожил эксперт.
Мнения
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Строительные компании привлекают дольщиков заманчивыми условиями покупки, максимальными скидками. Крупные застройщики чувствуют себя уверенно, репутация и опыт позволяют им говорить о грядущем повышении цен в своих рекламных кампаниях. Это говорит о том, что рынок в целом оздоровился и тенденции благоприятные. Возможно, они еще не ярко выражены, но тем не менее алармистские настроения остались в прошлом, рынок вышел на рабочее функционирование. Поскольку осень всегда дает оживление деловой активности, мы ожидаем, что и в этом году ситуация не изменится. Наш комплекс «Огни залива» сдан, квартиры передаются дольщикам, дома активно заселяются. Сейчас к нам приходит большое количество людей с вторичного рынка, которые рассчитывают купить квартиру и сразу переехать. Мы смотрим на окончание года с уверенностью, понимая, что жизнь налаживается.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Я бы сказал, что покупатели стали более разборчивыми в выборе локации и застройщика для покупки жилья. Если раньше они гнались за скидками, акциями и просто низкой ценой квадратного метра, то сейчас стали более вдумчиво подходить к процессу покупки. Наверняка свою роль сыграла череда скандалов с проблемными стройками, задержками ввода из-за отсутствия подключения к инженерным коммуникациям и т. д. Многие отказываются от покупки по телефону или в офисе агентства недвижимости, а предпочитают приезжать на стройку и вживую оценивать микрорайон, в котором им предстоит жить. Именно для таких людей мы регулярно проводим автобусные экскурсии по новостройкам. И мы видим, что люди стали более «подкованными» в плане выбора жилья. В сегодняшней ситуации покупатель отдает предпочтение более качественным проектам, обеспеченным действующей инфраструктурой, достаточным количеством парковочных мест, в проектах, где преобладают полноценные квартиры для всей семьи, а не студии и малометражные однокомнатные квартиры.
Общественным транспортном пользуется порядка 70% жителей Петербурга. Его парк ежегодно обновляется, но масштабные транспортные проекты, такие как ЛРТ, все еще остаются на бумаге.
В минувшую среду чиновники рассказали о развитии общественного транспорта и городской транспортной инфраструктуры. По словам главы Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Сергея Харлашкина, более 30% дорог города находятся в ненормативном состоянии. «Естественный износ улично-дорожной сети каждый год составляет 2%. Чтобы улучшить ее состояние, нужно ремонтировать 2,5% дорог, а чтобы этот процент сократить, необходимо приводить в нормативное состояние еще 5-10% дорог», – объяснил он.
Однако в 2014 и 2015 годах на это денег не хватало, сказал господин Харлашкин. Лимит на текущий ремонт не превышал 3,5 млрд рублей. В этом году на эти цели потрачено около 6 млн рублей. В следующем, по его словам, на текущий ремонт дорог планируется выделить 7 млн рублей. «Надеемся, что за 2016-2017 год мы дороги приведем к нормативному состоянию. И достигнем того уровня, когда нам за них не будет стыдно», – пообещал Сергей Харлашкин.
Если с улучшением состояния городских дорог в Петербурге наметилась определенность, с транспортом все пока сложнее. Так, запуск легкорельсового трамвая на юго-западе города снова завис в воздухе. «Там нужны другие проектные решения. К сожалению, очень много пересечений и больших перекрестков с огромным потоком личного и общественного транспорта. Если мы просто пустим трамвай в эти районы, то скорость его не будет отвечать требованиям жителей. Пока мы думаем, как сделать такой транспорт в районе «Балтийской жемчужины» скоростным», – сказал председатель городского Комитета по транспорту Александр Головин.
Наиболее актуально строительство ЛРТ в Колпино, уверен чиновник. Речь идет о ЛРТ по маршруту станция метро «Южная» – Колпино. «Это как раз заменит возможности метрополитена, потому что скоростной трамвай может перевозить где-то до 10 тыс. человек в час. В настоящее время разрабатывается проект с использованием элементов концессии и внебюджетных источников», – уточнил господин Головин.
Неясная картина пока и со станциями метро, которые обещали построить к Кубку конфедераций. «К сожалению, у нас не вся транспортная инфраструктура будет готова к Кубку конфедераций: к 2017 году еще не откроется метро «Новокрестовская» и не будет еще в работе станция метро «Беговая», – пояснил Александр Головин.
Вместо подземного транспорта болельщикам предложили добираться на трамваях. Для этого в Смольном разработали схему организации выделенной полосы от ул. Савушкина до станций метро «Старая деревня» и «Черная речка». Работы будут завершены во II квартале 2017 года. Интересно, что после завершения чемпионата мира по футболу 2018 года «выделенку» могут демонтировать. «В случае сохранения выделенной полосы ширина проезжей части составит 3 м. Это может привести к пробкам», – пояснил глава комитета.
Кроме того, на всех выделенных полосах планируется установить видеокамеры, а на некоторых – ограждения. Иначе, по словам Александра Головина, они становятся неэффективными. Кстати, штраф за выезд на такую полосу составляет 3 тыс. рублей.
Что касается воздушного сообщения Петербурга, то, по словам Александра Головина, власти хотят развивать аэропорт Пулково как узловой с целью увеличения количества прямых вылетов из Северной столицы. «Не только Москва может развиваться как транспортный хаб. Петербург имеет полное право на прямые перелеты по нормальным тарифам. У нас есть разработанная мотивационная программа по привлечению других авиакомпаний именно по открытию других направлений», – сказал господин Головин.
Он добавил, что авиакомпаниям, которые будут осуществлять прямые вылеты из Петербурга, Пулково будет предоставлять скидки на наземное обслуживание. Это предложение, по словам чиновника, уже заинтересовало авиакомпанию S7.
Кстати
С 2010 по 2015 год количество низкопольных видов транспорта в Северной столице возросло почти в два раза. Так, за этот период доля низкопольных автобусов возросла с 44 до 82%, троллейбусов – с 33 до 64%, трамваев – с 19 до 26%.
По словам Александра Головина, в 2016 году комитет планирует приобрести в «Пассажиравтотрансе» еще 225 низкопольных автобусов разной вместимости. Кроме того, со следующего года город купит 93 троллейбуса с автономным ходом (он может курсировать порядка 15 минут без контактной сети).
Цифра
7 млн рублей планируется выделить на текущий ремонт дорог в Петербурге в 2017 году