В конце концов, просто «не повезло». Причины провала ТЦ могут быть самые разные, равно как и пути решения проблемы
Ни советы консалтинговых компаний, ни проведение маркетинговых исследований, ни оценка перспектив проекта не спасают рынок Петербурга от «странных» торговых объектов.
Рынок торговой недвижимости Петербурга в целом можно считать сформировавшимся и достаточно развитым. По данным Colliers International, в городе действует 129 крупных торговых центров. Общая площадь качественной торговой недвижимости превысила 3 млн кв. м, что означает обеспеченность площадями (GLA) в классических и специализированных ТЦ на 1 тыс. жителей на уровне 573 кв. м. Это один из самых больших показателей среди городов-миллионников в России.
ТЦ с трудной судьбой
Таким образом, вопрос о неопытности девелоперов и управляющих компаний в этой сфере не стоит. Тем не менее, время от времени на рынке появляются объекты, которые «не выстреливают». Их не то чтобы много, но и не так мало. Это, например, такие проекты, как ТРК «Пулково III», ТЦ «Аура» или ТЦ BRAND HOUSE. «Кроме вышеперечисленных, к условно не оправдавшим надежд можно отнести также «Континент на Бухарестской», который не спасла даже одноименная станция метро, и торговая галерея которого сначала начала пустеть, а потом постепенно заполняться арендаторами, торгующими товарами китайских небрендовых производителей», – говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«В Петербурге можно назвать целый ряд проектов торговых центров, которые не оправдали больших надежд. Можно отметить ТЦ «Атмосфера» и «Миллер Центр» в районе станции метро «Комендантский проспект». В локации станции «Старая Деревня» – ТЦ «Гулливер», который имеет сложности с заполняемостью. В эту же категорию можно отнести и ТЦ «Нео» на Заневском проспекте, в силу большой конкуренции торговых объектов в этой локации. Нужно отметить, что в этой локации очень сильно развивается жилая недвижимость, поэтому ситуация может измениться. Торговый центр «Монпансье» имеет достаточно специфическую локацию. У «Охта Молл» до сих пор не достигнута та заполняемость, которая была изначально плановой. Стоит отметить ТЦ «Адмиралтейский», который находится в самом центре города, является совершенным пережитком прошлого, но продолжает функционировать. Есть еще целый ряд проектов, которые расположены на окраинах города и не оправдывают вложения инвесторов», – рассказывает управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Errare humanum est
По оценке экспертов, причинами неудачи могут быть самые разные факторы. «Правильная концепция ТЦ должна учитывать широкий спектр факторов. И на момент создания этих объектов, и тем более сейчас, когда рынок торговых центров имеет достаточно высокую степень насыщенности, важно правильно учитывать особенности местоположения, зону охвата и численность населения в ней, уровень конкуренции, транспортные и пешеходные потоки, параметры участка, а также учитывать тенденции развития рынка торговой недвижимости в общем и ТЦ и ТРЦ в частности», – отмечает Игорь Кокорев. «При разработке концепции любого торгового центра важно уделить особенное внимание анализу портрета покупателя, tenant mix, планировочных решений, а также вопросам комфортности пребывания в будущем проекте», – добавляет директор департамента торговой недвижимости Colliers International Ирина Царькова.
«К числу основных причин, которые могут повлиять на коммерческий успех торгового центра, относятся несоответствие локации проекта его концепции или проблемы с управлением комплексом. Зачастую собственник объекта планирует привлечь определенную целевую аудиторию, однако обеспечить поток таких покупателей в нужном объеме не получается. В результате снижается трафик, комплекс пустует, магазины не достигают требуемых оборотов и вынуждены закрываться, а привлечение новых арендаторов затруднительно без существенных изменений ТЦ. Такая ситуация может быть вызвана не только неверным выбором концепции, но реорганизацией транспортной инфраструктуры. В качестве примера можно привести ТЦ «Подсолнух» на улице Савушкина. Строительство виадука затруднило подъезд к комплексу, он перестал быть видимым с магистрали, в результате чего собственникам объекта пришлось прилагать существенные усилия по оживлению проекта», – говорит руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
В конце концов, объекту просто может «не везти». «Каждый проблемный случай торгового объекта это отдельная история и даже не всегда рациональная. Эти проекты даже не всегда можно объединить в группы, ранжируя их по причинам возникших проблем. К примеру, ТЦ «Аура», который расположен в прекрасной локации, испытывал сложности, при этом все торговые площади, которые расположены вокруг, имеют весьма хорошую заполняемость и посещаемость. Даже предыдущий собственник говорил, что этому ТЦ просто не везет. Часто проблемы возникают из-за ошибок управляющих компаний, часто это неправильный расчет локации или неверный расчет потребностей целевой аудитории в локации. Бывают сложности из-за неверного позиционирования, набора арендаторов и функций, из-за подходов к продвижению и недостаточных бюджетов на продвижение», – рассказывает Ольга Шарыгина.
Не все потеряно
В большинстве случаев, по мнению экспертов, положение можно улучшить. «Универсального решения нет. Для каких-то ТЦ решить проблемы позволит реконцепция комплекса с сохранением торговой функции, таких примеров на рынке довольно много», – говорит Владислав Фадеев. «Часто ситуацию помогает решить привлечение профессиональных консультантов, которые, проанализировав концепцию, а также комплекс проблем, смогут выработать план реконцепции объекта и воплотить его в жизнь», – соглашается Игорь Кокорев.
Эксперты Colliers International занимают более радикальную позицию по этому вопросу. По их оценке, концепция не более 50% петербургских торговых комплексов соответствует сегодняшним реалиям рынка. Соответственно, вторые 50% (в том числе и вполне успешные на данный момент) требуют реконцепции.
«Даже если объект изначально был удачным, рано или поздно концепцию надо будет менять. Если ранее в среднем срок «жизни» удачного ТЦ составлял 10–15 лет, то сейчас он сократился до 5–7. Сегодня на рынке много новых веяний, и в конкурентной борьбе за покупателя торговому центру важно оставаться современным и привлекательным объектом, регулярно обновлять свою концепцию, внедрять новые форматы работы. Девелопер должен всегда «держать руку на пульсе» перемен и трендов, выбирая то, что необходимо и интересно для его комплекса. В каких-то случаях достаточно частичной реконцепции одной или нескольких зон, в других – требуется глобальный пересмотр формата», – считает Ирина Царькова.
Но не всегда удается обойтись «полумерами». «В других случаях может быть целесообразно использовать объект под другую функцию, например, офисную. Такие примеры встречаются нечасто. Относительно недавно так поступили с ТЦ «Аура», а по следам кризиса 2008–2009 годов – с проектом "Желтый угол"», – говорит Владислав Фадеев.
С этим согласен Игорь Кокорев. «Реконцепция помогает не всем и не всегда, иногда выход – это более серьезное изменение, например, редевелопмент объекта недвижимости, а если позволяет градостроительное зонирование, то и снос, например, под жилье», – говорит он. «Перепрофилирование под другую функцию – это предпоследнее дело. Последнее дело – сносить объект, но и такие примеры есть», – добавляет Ольга Шарыгина.
1. Спрос
Весь 2009-й год проходит без потрясений для рынка недвижимости. С января месяца стало понятно, что рынок оживает, активность восстанавливается. В первом квартале многие строители осознали, что снижение цен неизбежно, если они хотят запустить продажи. Эти действия подтолкнули население к покупкам квартир.
В середине года был сезонный спад спроса. Продажи в третьем квартале просели в самом его начале (июль), но в конце августа и в сентябре наверстали упущенное. Спрос вырос на 25% и поднялся только до уровней весны 2009 года. В итоге, за третий квартал средние продажи по рынку практически не изменились по сравнению с предыдущими двумя кварталами и составили порядка
Самые популярные квартиры по запросам покупателей – это однокомнатные по стоимости около 2 000 000 рублей. Причем спрашивают в основном готовые дома. К сожалению, в Петербурге 1-комнатную квартиру готовом доме за такие деньги не купить. В лучшем случае – студию.
2. Предложение
Новые проекты сегодня на рынок практически не поступают. Ниже приведены все «распакованные» в этом году объекты (продажи на которых начались в 2009 году с нулевого цикла):
1. Рант – Актерский Олимп
2. 36 трест – Парус
3. Норман – Шушары
4. Арсенал – Девяткино
5. ЦДС – Бугры
6. ЦДС – Парковый
7. ЛенСпецСМУ – Талисман
8. Сигма – Бугры
9. Северный Город – Привилегия
Новые проекты, продажи на которых начались в 2009 году на высокой стадии готовности
10. ИПС – Английский бульвар
11. ГДСК – Каролина, на Народной улице
12. ЦДС – Дом на Октябрьской
Новые корпуса, поступившие в продажу в 2009 в «старых» проектах
13. ЛенСпецСМУ – Юбилейный (дополнительный корпус)
14. ГДСК – Долгоозерный (два дополнительных корпуса)
15. ГДСК – Пулковский Посад (два дополнительных корпуса)
16. ГДСК – Южный (два дополнительных корпуса)
17. Строительный трест – Учительская, 16 (дополнительный корпус)
18. Строительный трест – Коломяжский, 15 (дополнительный корпус)
19. Темп – на Бадаева (кирпичный корпус + панельный корпус)
Таким образом, заложено только 9 новых проектов, остальные уже находились в процессе строительства, но не продавались. В общей сложности за 2009 год были открыты продажи в проектах не более чем на 500 тыс. кв. м. жилья. Этот объем квартир реализуется сегодня за пол года.
Для сравнения, с 2003 по 2008 год в продажу выводилось от 2,2 до 2,8 млн. кв. м. жилья. Только в 2006 году был спад до 1,2 млн. кв. м. из-за изменения процедуры получения участков.
То есть предложение стремительно убывает и особенно в готовых домах. В эконом-классе в сданных проектах или с близкими сроками сдачи (2009 год) осталось реализовать
Сейчас еще рано говорить о дефиците, но если спрос продолжит нарастать, а темпы прироста предложения останутся на прежнем уровне, то к середине 2010 года с недостатком предложения мы столкнемся в полный рост. Не последнюю роль в образовании дефицита играет город, выкупая самые ликвидные квартиры у застройщиков под социальные программы.
3. Цены
Средние цены в третьем квартале снижались, но не значительно. Ощутимо упали квартиры в сегменте элита – на 4,4%. В бизнес-классе падение не превысило 3%. В типовом жилье цены за квартал упали на 2,5%. Темпы снижения цен падают. Для сравнения во втором квартале снижение составило в элите, бизнесе и эконом классе 8,8%, 6,2%, 5,9% соответственно.
Особенно сильно цены падали в апреле-мае этого года.
Сегодня застройщики явно стали чувствовать себя увереннее. Опережая аналитику четвертого квартала, можно сказать, в нем, вероятна, не просто остановка цен, но даже и рост. Несколько крупных застройщиков Петербурга с начала октября существенно подняли цены (на 10% и более). Конечно, не все последуют их примеру, но «первые ласточки» уже появились. Сегодня уверенно можно говорить о дне цен на ликвидные квартиры. Некоторое снижение возможно только по проектам с поздними сроками сдачи и неликвидными квартирами.
4. Анализ активности строительства
По итогам объезда объектов, находящихся в процессе строительства, были собраны следующие данные: отмечена динамика – 43,1%; изменений нет – 56,9%. Больше половины объектов не изменили своего фактического состояния в течении III квартала 2009 года. То есть видимых изменений за прошедший квартал на объекте строительства не наблюдается, даже если при этом на нем ведутся работы. Часть из этих объектов (30%) находится на завершающих этапах строительства и на них проводятся внутренние работы. На остальных же объектах стройка фактически стоит.
Илья Логинов,
директор департамента консалтинга и аналитики компании «Мир недвижимости»
По данным специалистов Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в сентябре 2009 г. рост арендных ставок на встроенные помещения в Санкт-Петербурге составил порядка 5%.
По оценкам экспертов, на конец сентября ставки аренды на наиболее ликвидные встроенные помещения (удобное местоположение, высокий пешеходный трафик) составили порядка 2 500 - 3 000 рублей за кв.м в месяц (спальные районы) и около 5 000 – 6 000 рублей за кв. м в месяц (центральные районы города). «Менее ликвидные помещения в спальных районах города выставлялись по цене 1 500- 2 000 рублей за кв. м в месяц, в центральных районах – за 2 000 - 3 500 рублей за кв. м в месяц», - комментирует Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
Ставки аренды на встроенные помещения на конец сентября
|
Невский пр. |
3000 – 6000 рублей за кв. м в месяц |
|
Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. ПС, Московский пр. |
2000 – 3500 рублей за кв. м в месяц |
|
Основные торговые магистрали спальных районов |
2500 – 3500 рублей за кв. м в месяц |
|
Отдаленные от станций метро улицы |
600 – 1300 рублей за кв. м в месяц. |
В целом предложение на рынке встроенных помещений в настоящий момент превышает спрос. «Увеличилось количество ликвидных объектов рядом со станциями метро, которые ранее занимали банковские структуры, - рассказывает Екатерина Лапина. – Кроме того, до сих пор пустуют некоторые помещения, которые ранее арендовали казино». Превышение предложения над спросом особенно заметно на примере объектов, которые расположены в удалении от станций метро. «Собственники таких помещений вынуждены снижать ставки аренды, чтобы хоть как-то привлечь внимание потенциальных арендаторов, - комментирует Екатерина Лапина. – Владельцы ликвидных объектов сейчас практически не предлагают скидки, а стараются дать арендатору какие-то бонусы: например, предоставить льготный период на время въезда и проведения ремонта». Стандартный вариант в данном случае – как минимум 2 месяца за половину арендной ставки. В заполненных помещениях ставка аренды формируется исходя из существующего предложения.
По-прежнему, существует большое количество помещений, предлагаемых в аренду, на центральной магистрали Петербурга – Невском пр. (Невский пр., 3, Невский пр., 8, Невский пр., 11, Невский пр., 22, Невский пр., 47 и др.). «Однако надо отметить, что уже сейчас предложение на Невском пр. стало более доступным, нежели год назад, - рассказывает Екатерина Лапина. – Разрыв в ставках аренды между объектами, расположенными на центральной магистрали города и на его окраине, сократился и может составлять 30 - 50%». Вследствие этого помещения на Невском пр. стали «по карману» не только элитным бутикам, но и предприятиям общепита.
Кроме того, в сентябре появилось больше свободных помещений в торговых комплексах. «Пустующие помещения можно встретить в ТРК, которые имеют неудачное местоположение или концепцию», - рассказывает Екатерина Лапина. Также сложно найти арендатора тем управляющим компаниям ТК, которые существенно завышают ставки аренды.
Если же говорить о спросе, то в сентябре у покупателей встроенных помещений пользовались популярностью наиболее ликвидные объекты как в центральных, так и в спальных районах города. «При этом, большая часть наших клиентов рассматривала возможность приобретения помещений с целью инвестиций, а не для себя, - отмечает Екатерина Лапина. – Соответственно, основное требование со стороны покупателей – срок окупаемости не более 7 лет, желательно варианты покупки помещений с действующим арендатором». Что касается рынка аренды помещений street retail, то в сентябре большинство договоров аренды было заключено именно с предприятиями общепита. «Их в основном интересуют помещения, расположенные в наиболее проходных местах, с большими витринными окнами, обязательно наличие больших энергомощностей, а также возможность заключения долгосрочного договора аренды», - говорит Екатерина Лапина.
«Думаю, что в ближайшие месяцы ситуация на рынке встроенных помещений кардинально не изменится, - прогнозирует Екатерина Лапина. – Однако, спрос уже сейчас несколько активизировался, поэтому можно ожидать увеличение количества клиентов с желанием и возможностями купить помещение площадью от 100 кв.м. до 3000 кв.м». При этом, более активном будет рынок street retail и ТРК, нежели офисная недвижимость.
Материал предоставлен АРИН