В конце концов, просто «не повезло». Причины провала ТЦ могут быть самые разные, равно как и пути решения проблемы
Ни советы консалтинговых компаний, ни проведение маркетинговых исследований, ни оценка перспектив проекта не спасают рынок Петербурга от «странных» торговых объектов.
Рынок торговой недвижимости Петербурга в целом можно считать сформировавшимся и достаточно развитым. По данным Colliers International, в городе действует 129 крупных торговых центров. Общая площадь качественной торговой недвижимости превысила 3 млн кв. м, что означает обеспеченность площадями (GLA) в классических и специализированных ТЦ на 1 тыс. жителей на уровне 573 кв. м. Это один из самых больших показателей среди городов-миллионников в России.
ТЦ с трудной судьбой
Таким образом, вопрос о неопытности девелоперов и управляющих компаний в этой сфере не стоит. Тем не менее, время от времени на рынке появляются объекты, которые «не выстреливают». Их не то чтобы много, но и не так мало. Это, например, такие проекты, как ТРК «Пулково III», ТЦ «Аура» или ТЦ BRAND HOUSE. «Кроме вышеперечисленных, к условно не оправдавшим надежд можно отнести также «Континент на Бухарестской», который не спасла даже одноименная станция метро, и торговая галерея которого сначала начала пустеть, а потом постепенно заполняться арендаторами, торгующими товарами китайских небрендовых производителей», – говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«В Петербурге можно назвать целый ряд проектов торговых центров, которые не оправдали больших надежд. Можно отметить ТЦ «Атмосфера» и «Миллер Центр» в районе станции метро «Комендантский проспект». В локации станции «Старая Деревня» – ТЦ «Гулливер», который имеет сложности с заполняемостью. В эту же категорию можно отнести и ТЦ «Нео» на Заневском проспекте, в силу большой конкуренции торговых объектов в этой локации. Нужно отметить, что в этой локации очень сильно развивается жилая недвижимость, поэтому ситуация может измениться. Торговый центр «Монпансье» имеет достаточно специфическую локацию. У «Охта Молл» до сих пор не достигнута та заполняемость, которая была изначально плановой. Стоит отметить ТЦ «Адмиралтейский», который находится в самом центре города, является совершенным пережитком прошлого, но продолжает функционировать. Есть еще целый ряд проектов, которые расположены на окраинах города и не оправдывают вложения инвесторов», – рассказывает управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Errare humanum est
По оценке экспертов, причинами неудачи могут быть самые разные факторы. «Правильная концепция ТЦ должна учитывать широкий спектр факторов. И на момент создания этих объектов, и тем более сейчас, когда рынок торговых центров имеет достаточно высокую степень насыщенности, важно правильно учитывать особенности местоположения, зону охвата и численность населения в ней, уровень конкуренции, транспортные и пешеходные потоки, параметры участка, а также учитывать тенденции развития рынка торговой недвижимости в общем и ТЦ и ТРЦ в частности», – отмечает Игорь Кокорев. «При разработке концепции любого торгового центра важно уделить особенное внимание анализу портрета покупателя, tenant mix, планировочных решений, а также вопросам комфортности пребывания в будущем проекте», – добавляет директор департамента торговой недвижимости Colliers International Ирина Царькова.
«К числу основных причин, которые могут повлиять на коммерческий успех торгового центра, относятся несоответствие локации проекта его концепции или проблемы с управлением комплексом. Зачастую собственник объекта планирует привлечь определенную целевую аудиторию, однако обеспечить поток таких покупателей в нужном объеме не получается. В результате снижается трафик, комплекс пустует, магазины не достигают требуемых оборотов и вынуждены закрываться, а привлечение новых арендаторов затруднительно без существенных изменений ТЦ. Такая ситуация может быть вызвана не только неверным выбором концепции, но реорганизацией транспортной инфраструктуры. В качестве примера можно привести ТЦ «Подсолнух» на улице Савушкина. Строительство виадука затруднило подъезд к комплексу, он перестал быть видимым с магистрали, в результате чего собственникам объекта пришлось прилагать существенные усилия по оживлению проекта», – говорит руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
В конце концов, объекту просто может «не везти». «Каждый проблемный случай торгового объекта это отдельная история и даже не всегда рациональная. Эти проекты даже не всегда можно объединить в группы, ранжируя их по причинам возникших проблем. К примеру, ТЦ «Аура», который расположен в прекрасной локации, испытывал сложности, при этом все торговые площади, которые расположены вокруг, имеют весьма хорошую заполняемость и посещаемость. Даже предыдущий собственник говорил, что этому ТЦ просто не везет. Часто проблемы возникают из-за ошибок управляющих компаний, часто это неправильный расчет локации или неверный расчет потребностей целевой аудитории в локации. Бывают сложности из-за неверного позиционирования, набора арендаторов и функций, из-за подходов к продвижению и недостаточных бюджетов на продвижение», – рассказывает Ольга Шарыгина.
Не все потеряно
В большинстве случаев, по мнению экспертов, положение можно улучшить. «Универсального решения нет. Для каких-то ТЦ решить проблемы позволит реконцепция комплекса с сохранением торговой функции, таких примеров на рынке довольно много», – говорит Владислав Фадеев. «Часто ситуацию помогает решить привлечение профессиональных консультантов, которые, проанализировав концепцию, а также комплекс проблем, смогут выработать план реконцепции объекта и воплотить его в жизнь», – соглашается Игорь Кокорев.
Эксперты Colliers International занимают более радикальную позицию по этому вопросу. По их оценке, концепция не более 50% петербургских торговых комплексов соответствует сегодняшним реалиям рынка. Соответственно, вторые 50% (в том числе и вполне успешные на данный момент) требуют реконцепции.
«Даже если объект изначально был удачным, рано или поздно концепцию надо будет менять. Если ранее в среднем срок «жизни» удачного ТЦ составлял 10–15 лет, то сейчас он сократился до 5–7. Сегодня на рынке много новых веяний, и в конкурентной борьбе за покупателя торговому центру важно оставаться современным и привлекательным объектом, регулярно обновлять свою концепцию, внедрять новые форматы работы. Девелопер должен всегда «держать руку на пульсе» перемен и трендов, выбирая то, что необходимо и интересно для его комплекса. В каких-то случаях достаточно частичной реконцепции одной или нескольких зон, в других – требуется глобальный пересмотр формата», – считает Ирина Царькова.
Но не всегда удается обойтись «полумерами». «В других случаях может быть целесообразно использовать объект под другую функцию, например, офисную. Такие примеры встречаются нечасто. Относительно недавно так поступили с ТЦ «Аура», а по следам кризиса 2008–2009 годов – с проектом "Желтый угол"», – говорит Владислав Фадеев.
С этим согласен Игорь Кокорев. «Реконцепция помогает не всем и не всегда, иногда выход – это более серьезное изменение, например, редевелопмент объекта недвижимости, а если позволяет градостроительное зонирование, то и снос, например, под жилье», – говорит он. «Перепрофилирование под другую функцию – это предпоследнее дело. Последнее дело – сносить объект, но и такие примеры есть», – добавляет Ольга Шарыгина.
Йос Тромп, глава департамента исследований и консалтинга CBRE в Центральной и Восточной Европе, так комментирует итоги года:
— Несмотря на значительную волатильность рынка последних лет, нашему региону удалось привлечь значительный объем инвестиций в недвижимость. С одной стороны, это связано с высокой доходностью и оптимистичными прогнозами по рынку России. С другой стороны, Польша и Чехия продолжают привлекать низкорисковые инвестиции. Вероятно, что в будущем году регион сохранит свою двойственную природу, с той лишь разницей, что в 2012 году усилится соотношение между премиальным и непримиальным секторами, в пользу первого.
Несмотря на хорошие показатели в 2011 году, долговые проблемы стран еврозоны повлияли на количество сделок в регионе. Судя по результатам в октябре и ноябре общее количество сделок в четвертом квартале достигнет (550 млн евро), что значительно меньше, чем в предыдущих трех кварталах, где минимальный объем заключенных сделок составлял 2,5 млрд евро.
Несмотря на снижение активности, Польша, Чехия и Россия остаются приоритетными направлениями как по уже завершенным, так и по планируемым к завершению сделкам. Рост опасений, связанных с ситуацией в еврозоне, негативно отразился на интересе инвесторов к рынкам Венгрии и Юго-Восточной Европы. За исключением нескольких проектов в Румынии, на рынке Юго-Восточной Европы не было значительных сделок с начала лета.
Патрик О’Горман, директор департамента рынков капитала региона Центральной и Восточной Европы CBRE, добавляет:
— Новая волна неуверенности значительно повлияла на доступность финансирования. Так как регион все еще сильно зависит от западноевропейских банков, это, вероятно, ограничит количество сделок в 2012 году. В подобных условиях сделки занимают больше времени или вообще откладываются. На более масштабных проектах неблагоприятные условия могут сказаться несколько позже, и их эффект будет зависеть от банковского финансирования. С учетом всех обстоятельств маловероятно, что инвестиционные объемы будут расти в первом квартале будущего года. Недавний рост в регионе был связан с некоторыми большими сделками, аналогичных проектов в среднесрочной перспективе не ожидается.
— Акционерные инвесторы больше не конкурируют с другими инвесторами за консервативные премиальные инвестиции на большинстве рынков. Судя по соотношению рисков и доходности в портфелях этих инвесторов, наиболее приоритетными будут оставаться низкорисковые проекты премиального сегмента на рынках Польши, Чехии, - продолжает господин О’Горман.
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE Россия, добавляет:
— Российский рынок недвижимости стабильно показывал значительное увеличение объема сделок с 2001 по 2010 годы: 4,3 млрд долларов США за январь-ноябрь 2011 года по сравнению с 2,3 млрд долларов США в течение всего 2010 года. Это даже немного выше, чем тот уровень, который мы видели в 2008 году (4,2 млрд долларов США). 2011 является рекордным годом по объему инвестиций в российскую недвижимость. Разница текущей ситуации по сравнению с докризисными годами заключается в том, что большая часть вложений в недвижимость России принадлежит внутренними игрокам, а не иностранным. Мы ожидаем, что в связи с нестабильностью на мировых финансовых рынках 4 квартал российского рынка недвижимости подтвердит признаки замедления роста, но в то же время это может создать благоприятные условия для обеспеченных российских компаний, которые не нуждаются в банковском финансировании для приобретения активов дешевле, что, в свою очередь, будет способствовать увеличению внутренних инвестиций.
Как отмечают специалисты, основными факторами, влияющими на стоимость газобетона, традиционно являются расходы на сырье, транспортировку продукции, ввозная пошлина и хранение готовых материалов. На динамику спроса оказывает влияние и сезонная составляющая. Как и у любых строительных материалов, на рынке газобетона сезонный фактор играет существенную роль. Летние и зимние отгрузки могут отличаться в 1,5-2 раза.
«Строительный сезон начитается с мая и продолжается до октября. В текущем году спад спроса на газобетон несколько смещен благодаря теплой погоде. Плюсовая температура позволяет осуществлять строительные работы в непрерывном режиме», – рассказывает Таисия Селедкова, менеджер по маркетингу H+H.
Спрос на газобетон растет стремительными темпами, прежде всего со стороны рынка жилого строительства. Среди всего потребляемого объема газобетона в Петербурге 70% уходит на рынок малоэтажного строительства (эконом- и комфорт-класса). «Потребности рынка удовлетворяются всего на 60-70%, тогда как за 2011 год спрос на газобетон вырос практически вдвое. Недостаток материала потребители восполняют продукцией из других регионов РФ (Мордовии) и Белоруссии. Несмотря на открытие новых заводов по производству газобетона, дефицит на рынке в ближайшее время ликвидировать не удастся. Основная проблема, с которой сталкиваются сегодняшние производители, – высокие темпы роста цен на сырье (цемент, известь и энергоносители). Так, только за лето текущего года цемент подорожал на 500 рублей за тонну», – анализирует ситуацию Владимир Потамошнев, исполнительный директор ЗАО «ЕвроАэроБетон».
Рынку требуется чистка
В настоящее время насчитывается 5 крупных производителей газобетона, и их доли рынка распределяются следующим образом: «Аэрок» – 35%, Н+Н – 30%, КЖБИ-211 – 16%, «ЕвроАэроБетон» – 10%, «Стройкомплект» – 6%. Общий объем производственных мощностей составляет 795 тыс. куб. м продукции в год. При этом рынок газобетона весьма конкурентен и консервативен, что практически исключает возможность появления новых игроков. Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ Solum, уверена, что «свежая кровь» рынку бы не повредила. «Конечно, чтобы запустить производство ячеистого бетона, понадобится как минимум 2 млрд рублей, что значительно уменьшает шансы новичков», – отмечает эксперт.
Владимир Потамошнев, исполнительный директор ЗАО «ЕвроАэроБетон», подтверждает, что новому игроку на рынке газобетона будет непросто. «Открытие нового современного завода – удовольствие довольно дорогое. На производство мощностью 165 тыс. куб. м/год потребуется более 1 млрд рублей», – подытожил господин Потамошнев.
По данным принадлежащего Группе ЛСР ООО «Аэрок СПб», в 2008 году объем потребления газобетона в России составлял 5,2 млн куб. м, в 2009-м он упал до 4,7 млн куб. м, в 2010 году снова начал расти и составил 5,4 млн куб. м. В 2011-м, по прогнозам экспертов, объем рынка автоклавного ячеистого бетона увеличится до 5,8 млн куб. м, а в 2012 составит 6,1 млн куб. м.
Похожие тенденции наблюдаются и на Северо-Западе. Объем потребления газобетона в Петербурге и Ленобласти в 2010 году, по оценкам экспертов Группы ЛСР, составил 800 тыс. кубометров, по Северо-Западу – 1-1,1 млн кубометров. При этом почти весь он производится в регионе. Импорт газобетона из Белоруссии и Прибалтики практически равен нулю. Из Центрального федерального округа поступает не более 5% газобетона.
Альтернативный вариант
Изделия из газобетона обладают низким объемным весом (350-600 кг/куб. м), достаточно высокой прочностью (10-50 кг/см), низким коэффициентом теплопроводности (0,09-0,14 Вт/мС), высокой паропроницаемостью и прекрасными линейными характеристиками. В зависимости от соотношения составляющих изготавливаются самые разнообразные марки газобетона, которые различаются по плотности. Этот материал можно применять как для наружных стен и внутренних перегородок, так и для тепло- и звукоизоляции крыш и даже для межэтажных перекрытий. Большой ассортимент продукции как по плотности, так и по номенклатуре позволяет построить дом, в котором цена и качество будут оптимально сбалансированы.
«На современном рынке газобетон является уникальным строительным материалом, поскольку сочетает в себе и конструкционные, и утеплительные свойства. У газобетона множество достоинств. Этот материал экологически безопасен – не содержит вредных химических соединений и не требует обработки токсичными составами. Подтверждение тому – его популярность в странах Европы. В Чехии блоки ячеистого бетона даже называют «биоблоками». И не без основания, ведь в качестве исходного сырья для изготовления блоков используются лишь экологически чистые компоненты: цемент, песок, вода и самые высокоэффективные газообразователи, обеспечивающие как необходимое содержание воздуха, так и его равномерное распределение по всей массе в виде замкнутых ячеек диаметром 1-3 мм», – отмечает Дмитрий Михайлов, заместитель начальника управления – руководитель группы сопровождения проектов ИСУ ЗАО «БФА-Девелопмент». В стенах и перегородках, выполненных из данного материала, можно прорезать дверные проемы и ниши различной конфигурации, в том числе и арочные. Ячеистый бетон без труда пилится, сверлится, строгается и фрезеруется. Обладая высокими теплозащитными свойствами и теплоаккумулирующей способностью, ячеистый бетон (газобетон) предотвращает значительные потери тепла зимой, позволяет избежать слишком высоких температур летом, дает возможность регулировать влажность воздуха в помещении путем впитывания и отдачи влаги, тем самым способствуя созданию благоприятного микроклимата.
Следует заметить, что в настоящее время многие строительные компании все чаще отдают предпочтение материалам, которые ввиду технических и функциональных характеристик исключают применение каких-либо других материалов. Так, например, использование газобетонных блоков в коттеджном или высотном строительстве не предусматривает дополнительной системы утепления фасада здания, так как обладают необходимой теплопроводностью. «Увеличение спроса на газобетон говорит о том, что застройщики научились правильно рассчитывать итоговую стоимость строительства, учитывая при этом все положительные характеристики применяемых материалов», – говорит Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ Solum. По ее словам, сегодня при сравнительном анализе себестоимости стен из разных изделий газобетон – один из выгодных. Изначально при выборе ячеистых изделий бросается в глаза его якобы высока цена, однако при проведении сопоставлении стоимости получается, что ограждающая конструкция, возведенная из газобетона, в два раза дешевле стены керамического кирпича.
Основными потребителями газобетона являются застройщики малоэтажных домов – это и частные лица, строящие дом для себя по собственным проектам, и коттеджные поселки, предлагающие готовые типовые домовладения из газобетона. На сегодняшний день это более 70% потребителей. Еще одной существенной долей потребителей является застройщики многоэтажек, где газобетон используются в качестве одного из материалов ограждающей конструкции стены.
Мнение
Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга филиала ООО «ЛСР» – «Стеновые», LSR Group (объединение ОАО «Победа ЛСР», ООО «Аэрок СПб»):
– Газобетон – материал универсальный, который отвечает всем современным нормам и требованиям, поэтому используется он во всех сегментах строительства: в промышленно-гражданском строительстве, при строительстве малоэтажных и высокоэтажных жилых зданий. Его основное преимущество – высокие теплозащитные свойства, позволяющие возводить каменную наружную стену минимальной толщины, которая будет соответствовать всем нормативам и требованиям. Для возведения наружной стены также можно использовать кирпич или утеплитель. Однако кирпичная стена при сопоставимых теплотехнических свойствах должна быть в полтора раза толще, а утеплитель вообще не является конструктивным материалом и самостоятельно использоваться не может.