В конце концов, просто «не повезло». Причины провала ТЦ могут быть самые разные, равно как и пути решения проблемы
Ни советы консалтинговых компаний, ни проведение маркетинговых исследований, ни оценка перспектив проекта не спасают рынок Петербурга от «странных» торговых объектов.
Рынок торговой недвижимости Петербурга в целом можно считать сформировавшимся и достаточно развитым. По данным Colliers International, в городе действует 129 крупных торговых центров. Общая площадь качественной торговой недвижимости превысила 3 млн кв. м, что означает обеспеченность площадями (GLA) в классических и специализированных ТЦ на 1 тыс. жителей на уровне 573 кв. м. Это один из самых больших показателей среди городов-миллионников в России.
ТЦ с трудной судьбой
Таким образом, вопрос о неопытности девелоперов и управляющих компаний в этой сфере не стоит. Тем не менее, время от времени на рынке появляются объекты, которые «не выстреливают». Их не то чтобы много, но и не так мало. Это, например, такие проекты, как ТРК «Пулково III», ТЦ «Аура» или ТЦ BRAND HOUSE. «Кроме вышеперечисленных, к условно не оправдавшим надежд можно отнести также «Континент на Бухарестской», который не спасла даже одноименная станция метро, и торговая галерея которого сначала начала пустеть, а потом постепенно заполняться арендаторами, торгующими товарами китайских небрендовых производителей», – говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«В Петербурге можно назвать целый ряд проектов торговых центров, которые не оправдали больших надежд. Можно отметить ТЦ «Атмосфера» и «Миллер Центр» в районе станции метро «Комендантский проспект». В локации станции «Старая Деревня» – ТЦ «Гулливер», который имеет сложности с заполняемостью. В эту же категорию можно отнести и ТЦ «Нео» на Заневском проспекте, в силу большой конкуренции торговых объектов в этой локации. Нужно отметить, что в этой локации очень сильно развивается жилая недвижимость, поэтому ситуация может измениться. Торговый центр «Монпансье» имеет достаточно специфическую локацию. У «Охта Молл» до сих пор не достигнута та заполняемость, которая была изначально плановой. Стоит отметить ТЦ «Адмиралтейский», который находится в самом центре города, является совершенным пережитком прошлого, но продолжает функционировать. Есть еще целый ряд проектов, которые расположены на окраинах города и не оправдывают вложения инвесторов», – рассказывает управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Errare humanum est
По оценке экспертов, причинами неудачи могут быть самые разные факторы. «Правильная концепция ТЦ должна учитывать широкий спектр факторов. И на момент создания этих объектов, и тем более сейчас, когда рынок торговых центров имеет достаточно высокую степень насыщенности, важно правильно учитывать особенности местоположения, зону охвата и численность населения в ней, уровень конкуренции, транспортные и пешеходные потоки, параметры участка, а также учитывать тенденции развития рынка торговой недвижимости в общем и ТЦ и ТРЦ в частности», – отмечает Игорь Кокорев. «При разработке концепции любого торгового центра важно уделить особенное внимание анализу портрета покупателя, tenant mix, планировочных решений, а также вопросам комфортности пребывания в будущем проекте», – добавляет директор департамента торговой недвижимости Colliers International Ирина Царькова.
«К числу основных причин, которые могут повлиять на коммерческий успех торгового центра, относятся несоответствие локации проекта его концепции или проблемы с управлением комплексом. Зачастую собственник объекта планирует привлечь определенную целевую аудиторию, однако обеспечить поток таких покупателей в нужном объеме не получается. В результате снижается трафик, комплекс пустует, магазины не достигают требуемых оборотов и вынуждены закрываться, а привлечение новых арендаторов затруднительно без существенных изменений ТЦ. Такая ситуация может быть вызвана не только неверным выбором концепции, но реорганизацией транспортной инфраструктуры. В качестве примера можно привести ТЦ «Подсолнух» на улице Савушкина. Строительство виадука затруднило подъезд к комплексу, он перестал быть видимым с магистрали, в результате чего собственникам объекта пришлось прилагать существенные усилия по оживлению проекта», – говорит руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
В конце концов, объекту просто может «не везти». «Каждый проблемный случай торгового объекта это отдельная история и даже не всегда рациональная. Эти проекты даже не всегда можно объединить в группы, ранжируя их по причинам возникших проблем. К примеру, ТЦ «Аура», который расположен в прекрасной локации, испытывал сложности, при этом все торговые площади, которые расположены вокруг, имеют весьма хорошую заполняемость и посещаемость. Даже предыдущий собственник говорил, что этому ТЦ просто не везет. Часто проблемы возникают из-за ошибок управляющих компаний, часто это неправильный расчет локации или неверный расчет потребностей целевой аудитории в локации. Бывают сложности из-за неверного позиционирования, набора арендаторов и функций, из-за подходов к продвижению и недостаточных бюджетов на продвижение», – рассказывает Ольга Шарыгина.
Не все потеряно
В большинстве случаев, по мнению экспертов, положение можно улучшить. «Универсального решения нет. Для каких-то ТЦ решить проблемы позволит реконцепция комплекса с сохранением торговой функции, таких примеров на рынке довольно много», – говорит Владислав Фадеев. «Часто ситуацию помогает решить привлечение профессиональных консультантов, которые, проанализировав концепцию, а также комплекс проблем, смогут выработать план реконцепции объекта и воплотить его в жизнь», – соглашается Игорь Кокорев.
Эксперты Colliers International занимают более радикальную позицию по этому вопросу. По их оценке, концепция не более 50% петербургских торговых комплексов соответствует сегодняшним реалиям рынка. Соответственно, вторые 50% (в том числе и вполне успешные на данный момент) требуют реконцепции.
«Даже если объект изначально был удачным, рано или поздно концепцию надо будет менять. Если ранее в среднем срок «жизни» удачного ТЦ составлял 10–15 лет, то сейчас он сократился до 5–7. Сегодня на рынке много новых веяний, и в конкурентной борьбе за покупателя торговому центру важно оставаться современным и привлекательным объектом, регулярно обновлять свою концепцию, внедрять новые форматы работы. Девелопер должен всегда «держать руку на пульсе» перемен и трендов, выбирая то, что необходимо и интересно для его комплекса. В каких-то случаях достаточно частичной реконцепции одной или нескольких зон, в других – требуется глобальный пересмотр формата», – считает Ирина Царькова.
Но не всегда удается обойтись «полумерами». «В других случаях может быть целесообразно использовать объект под другую функцию, например, офисную. Такие примеры встречаются нечасто. Относительно недавно так поступили с ТЦ «Аура», а по следам кризиса 2008–2009 годов – с проектом "Желтый угол"», – говорит Владислав Фадеев.
С этим согласен Игорь Кокорев. «Реконцепция помогает не всем и не всегда, иногда выход – это более серьезное изменение, например, редевелопмент объекта недвижимости, а если позволяет градостроительное зонирование, то и снос, например, под жилье», – говорит он. «Перепрофилирование под другую функцию – это предпоследнее дело. Последнее дело – сносить объект, но и такие примеры есть», – добавляет Ольга Шарыгина.
В условиях сокращения в Петербурге пятен под застройку создание намывных территорий рассматривается девелоперами как возможность решения этой проблемы. Эксперты рынка говорят, что потенциал таких проектов отнюдь не органичен только Васильевским островом и Курортным районом.
"Санкт-Петербург имеет обширный потенциал намывных территорий, поскольку расположен на берегу Финского залива. Данные проекты позволяют вовлекать в оборот земли для строительства элитной недвижимости с хорошими видовыми характеристиками, в связи, с чем возможно появление новых проектов по намыву земель. Проекты по намыву территорий актуальны, прежде всего, для стран с ограниченной территорией, когда в городах уже не остается площадей под застройку", - говорит Арсений Васильев, генеральный директор УК "Унисто-Петросталь".
"Сегодня в Петербурге реализуется проект "Морской фасад" на площади 466 га и проект намывных территорий на площади 470 га планируется под Сестрорецком. На намывной территории Васильевского острова планируется построить 4 млн. кв. м недвижимости, в Сестрорецке предполагается возведение 3,5 млн. кв.м недвижимости, в т.ч. 2 млн. кв.м жилья", - рассказывает господин Васильев.
Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg считает, что намывные территории - достаточно хорошее место для нового развития, так как они избавлены от многих проблем. "Среди их преимуществ: понятная структура собственности, отсутствие обременений и ограничений, возможность создавать качественную планировочную структуру, возможность использования принципов устойчивого развития в проекте. Из недостатков – необходимость подведения всех коммуникаций и строительства всей инфраструктуры", - полагает господин Гущин.
Между тем эксперты отмечают, что намывы - это не новый для Петербурга формат. "Ничего принципиально нового в намыве территорий в современном Санкт-Петербурге нет, такая практика велась еще в советские времена. Примером этого может служить территория Юго-Запада (район пр. Маршала Казакова), где раньше на этом месте были залив либо болото, западная часть Васильевского острова (район станции метро "Приморская"), южная часть Приморского района (Лахтинский пр., Приморский пр., южная часть ул. Савушкина), то есть так называемая Северо-Приморская часть. Эти территории были намыты еще в конце 70-ых - начале 80-х годов XX века", - поясняет Михаил Гущин.
"Подобные примеры должны снять опасения современных покупателей такой недвижимости. Технологии строительства не стоят на месте, да и фактор привлекательности местоположения и вида "на воду" никто не отменял", - говорит Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК "Триумф Парк".
Затраты и сложности
"Работы по намыву территорий довольно специфичны и их стоимость зависит не только от площади вновь образованной территории и объема дноуглубительных работ, но в значительной степени от объема экологических и социальных вопросов (например, переселение жителей со смежных с радиусом строительства территорий). Но речь в любом случае идет о сумме свыше миллиона долларов за 1 га", - полагает Юлия Жалеева.
"При многоэтажной застройке затраты на намыв не столь существенны и составляют порядка 200 $/кв.м. намываемой земли. Однако стоит отметить, что это только создание участка суши без учета дорог, коммуникаций, озеленения. Для сравнения, такая земля в поле на границе с Санкт-Петербургом стоит 20-50$/кв.м. вместе с растительностью", - подсчитывает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
Михаил Гущин говорит, что стоимость намыва при глубине 5 метров стоит около 120 $/кв.м полученной территории.
Арсений Васильев считает, что стоимость 1 кв. метра намыва территории колеблется от 250-400 евро за 1 кв. м. "На конечную стоимость квадратного метра данный аспект влияет, но незначительно, например, стоимость квадратного метра в жилом комплексе "Морской фасад" на Васильевском острове соответствует среднерыночной", - отмечает эксперт.
Несмотря на то, что сама технология не нова и опыт реализации таких проектов в Петербурге есть, эксперты говорят, что создание намывов сопряжено и с рядом сложностей.
"Поскольку реализующиеся у нас сейчас проекты являются пилотными, проблемы с последующим строительством могут возникнуть. Например, известно, что Усть-Лугу намывали очень долго, т.к. она саморазмывалась. Сейчас все-таки накоплен определенный опыт; кроме того, очень часто для разработки таких серьезных проектов крупные компании приглашают иностранных специалистов", - рассказывает Екатерина Марковец.
"Законодательно намыв территорий регулируется Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В законе прописано, что такое "искусственный земельный участок", как должна осуществляться процедура намыва, критерии заключения торгов и т.д. Основные сложности, с которыми может столкнуться инвестор, являются технические, инженерные, физические препятствия для реализации проекта. Важно отметить, что намыв искусственных земельных участков на водных объектах законом должен обязательно проходить государственную экологическую экспертизу, во время которой и устанавливается, может ли он повлечь за собой негативные последствия для экологии или нет. Поэтому вопрос того, насколько безопасно строить на намывах, должен наиболее четко прорабатываться именно во время данной экспертизы", - поясняет Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры".
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге говорит, что намывы требуют серьезных вложений в инженерию и коммуникации. "Город не всегда готов предоставить ее в необходимые сроки. Это существенная техническая сложность, которая увеличивает сроки реализации проекта, приводит к его удорожанию проекта", - делится эксперт.
Госпожа Лежнева добавляет, что высокая себестоимость участков ограничивается уровень потенциальных клиентов, и соответственно, нужно тщательнее проводить работу по подготовке к продаже таких лотов.
Перспективы
"На основании заявлений девелоперов, в ближайшие 5-7 лет такие проекты могут появиться около Васильевского острова, Лахты и на Юго-Западе города вблизи Южно-Приморского парка. Застройка намывных территорий, как и всех прочих в Санкт-Петербурге, будет производиться на основании Генплана, Правил землепользования и застройки", - рассказывает Александр Погодин, заместитель генерального директора ГК "Пионер" направления "Санкт-Петербург".
"Пока примеров намывных территорий в Петербурге, как и вокруг него, немного. Однако, согласно генплану города, в дальнейшем подобные проекты могут, и будут формироваться на территориях практически вдоль всей акватории Финского залива: в Кронштадте, Лисьем Носу, на Крестовском острове, в западной части города на территории Морского порта, в Красносельском районе. Таким образом, общая площадь территорий, которые могут быть намыты в Петербурге, составляет около 1-1,5 тыс. га. Все эти проекты можно назвать очень перспективными, поскольку речь идет о формировании новых земельных ресурсов, находящихся в непосредственной близости к развитым районам города и престижным пригородным зонам", - рассуждает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость".
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН предполагает, что в будущем будут намывать участки в большом порту Петербурга и Кронштадте.
"Стоимость работ по намыву достаточно высока, цена такой земли выше, чем земли в черте города или на окраинах. К тому процедура получения разрешения на намыв тоже довольно затратна, поскольку акватория Финского залива является федеральной собственностью. Вопросы на таком уровне под силу решать только крупным компаниям с большими лоббистскими возможностями. Так что вряд ли намывы можно назвать альтернативой развития города. Тем не менее, они могут решить проблему дефицита пятен под застройку высокого класса в привлекательных локациях Петербурга, поскольку сегодня в городе мало территорий для реализации крупных проектов класса "комфорт+" и выше, с хорошей транспортной доступностью до деловых центров города, экологической обстановкой и видом на воду", - считает господин Тетыш.
"На наш взгляд, в городе пока достаточно свободных участков на окраинах и промышленных территорий, пригодных для редевелопмента, практически в центре. В такой ситуации скорее можно ожидать успешных примеров реализации уже заявленных крупных проектов по намыву, прежде чем будут заявлены новые", - полагает Юлия Жалеева.
"В Петербурге и его пригородах представлено большое количество неосвоенных территорий, поэтому дорогостоящие проекты по намыву территорий изначально представляются не очень прибыльными. В любом случае намывные территории дороже, нежели использование существующих участков земли. Кроме того, учитывая особенности петербургского климата и почв, такие проекты требуют еще и серьезной технической проработки", - соглашается с коллегами Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании "Созвездие".
Мировой опыт
"Проекты намывов уже реализованы во многих странах. Если проект хорошо проработан, то он всегда будет интересен девелоперам, городу и конечным потребителям. Пожалуй, самый известный сегодня - проект в Дубаи, где реализованы современные гостиничные объекты", - говорит Андрей Тетыш.
"Насколько мне известно, намыв территорий повсеместно используется во всем мире на протяжении долгого времени, и, должен отметить, весьма успешно. Лидерами в этом направлении являются Япония, Нидерланды, ОАЭ.Безусловно, самыми известными в наши дни являются проекты по намыву острова Пальма Джумейра в Дубаи и островов в Японском море. Что примечательно, Японские намывные острова Юмэносима и Огисима были намыты с использованием технологии использования переработанного мусора – без нанесения ущерба окружающей среде. На этих намывных территориях располагаются как общественные зоны, парки и стадионы, так и промышленные объекты. Международный аэропорт в Осакском заливе также расположен на искусственном острове", - рассказывает о мировом опыте Александр Погодин.
Рынок консалтинга, серьезно просевший в период кризиса, все еще не набрал обороты. Эксперты говорят, что возвращение к докризисным показателям вряд ли произойдет в ближайшие несколько лет.
Сегодня на рынке консалтинга Петербурга около 12-15 основных игроков. Однако некоторые участники рынка уверены, что качественные консалтинговые услуги оказывают не более пяти компаний.
"По сравнению с кризисным периодом сейчас рынок консалтинга находится в гораздо более хорошем и активном состоянии, но докризисных показателей пока не достиг и, с моей точки зрения, в обозримом будущем не достигнет", - полагает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. Тем не менее он отмечает положительный тренд - в этом году объем заказов увеличился.
"Более того, в текущем году впервые после кризиса появились новые иностранные заказчики, которые обращаются не только за оценкой и анализом рынка, а именно за консультациями по девелоперскому проекту", - делится господин Пашков.
"Безусловно, спрос в этом сегменте восстанавливается, однако все еще раза в два-три ниже, чем до кризиса. Это связано с тем, что на рынке стало меньше непрофильных инвесторов, отсутствием сверхприбылей, а также с ростом профессионализма выстоявших в кризис девелоперов", - говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
"Если сравнивать одинаковые продукты, то цены на консалтинговые услуги сейчас отстают от докризисных на 20-30%. Сегодня девелоперы рассматривают консалтинг как инструмент, позволяющий снизить риски, решить конкретные проблемы проекта, повысить его доходность. И предъявляют гораздо более высокие требования как к качеству продукта, так и к его цене", - поясняет Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости партнер S.A. Ricci - Санкт-Петербург.
Позитивно оценивает ситуацию Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. "По итогам 2011 года обороты рынка выросли в 5 раз по сравнению с предыдущим периодом. Количество обращений за услугами консультантов уже достигло докризисного уровня, при этом характер обращений в значительной степени изменился. Это связано с тем, что девелоперы возвращаются к отложенным проектам и вынуждены пересматривать написанные ранее концепции, которые уже не отвечают реалиям изменившегося рынка. Помимо этого к услугам консультантов обращаются новые собственники объектов недвижимости, получившие эти активы в результате вынужденных перепродаж в кризисной ситуации. Часть консалтинговых проектов возникает из-за произошедших изменений в законодательной базе строительной отрасли", - отмечает Людмила Рева.
"Ключевой тренд последних лет - смена парадигмы рынка. До кризиса было большое количество проектов, девелоперы или собственники которых привлекали брендовых консультантов из разных сфер для того, чтобы повысить статусность и придать дополнительную инвестиционную ценность проекту. В тот период чаще их целью была продажа проекта крупному инвестору. Сейчас рынок так не работает. В основном те клиенты, которые к нам обращаются, строят или планируют строить сами, поэтому для них важна не красивая обертка, а содержательные рекомендации. Такая ситуация повышает требования к консультантам и делает рынок более жестким по сравнению с докризисным периодом", - полагает Николай Пашков.
Консультанты отмечают рост заказов на проекты жилой недвижимости. "Если раньше девелоперы жилой недвижимости вообще не обращали никакого внимания на изучение спроса, не без оснований полагая, что все построенное будет немедленно куплено, то сейчас они задумались над тем, что же они все-таки строят и кто это купит", - говорит Николай Вечер FRICS, генеральный директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, партнер компании, вице-президент ГУД.
"Заявок на консалтинговые услуги по бизнес-центрам практически нет, а вот в сегменте торговой и гостиничной недвижимости отмечен небольшой спрос. Сегодня наиболее популярны маркетинговые исследования, поскольку многие девелоперы не способны выполнять их самостоятельно, потому что это требует содержания большого штата специалистов", - отмечает Андрей Тетыш. Роман Евстратов наблюдает увеличение спроса со стороны собственников земель и зданий, которые готовятся к продаже.
"В посткризисный период акцент сместился на те услуги консультантов, которые ранее были менее востребованы, появились новые направления – к примеру, появилась услуга "экспресс-анализ". Он требует меньшего времени и трудозатрат, и основная причина его появления - существенная скидка по цене отчета", - рассуждает Наталия Киреева, старший аналитик департамента консалтинга и оценки компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network.
"Растет спрос на услуги инвестиционного консалтинга. Институциональные инвесторы в связи с практически полным отсутствием качественного институционального продукта на рынке Санкт-Петербурга готовы рассматривать сценарии форвардных сделок по покупке вновь построенных качественных объектов высокого класса. Для осуществления таких проектов необходимо собрать целую мозаику участников и составляющих: качественный и востребованный на рынке проект, девелопер с международными стандартами работы и экспертизой работы на локальном рынке, компания-консультант для заполнения объекта арендаторами и подтвержденный интерес покупателя к стабилизированному объекту недвижимости", - рассказывает Людмила Рева.