Не частная история. Частные инвесторы также нуждаются в поддержке, как и стратегические
Гостиничный бизнес, street retail вносят существенный вклад в экономику города. На заседании круглого стола «Частные инвестиции в недвижимость», состоявшегося в Санкт-Петербурге в рамках III Ежегодного Инвестиционного форума, эксперты говорили о необходимости государственной поддержки частных инвесторов.
Модераторами мероприятия выступили генеральный директор ООО «Вало Сервис», председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов Константин Сторожев и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова.
Объединить усилия
По данным аналитиков Knight Frank, с начала 2018 года общий объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 112 млрд рублей – на 12% меньше, чем за тот же период 2017-го. Падение активности инвесторов эксперты объясняют ослаблением национальной валюты и новыми санкциями, введенными в отношении России.
Больше всего денег (57%) было инвестировано в Москве и Московской области, 38% – пришлось на Петербург. Оставшиеся 5% поделили между собой Новосибирск, Волгоград, Воронеж и Калугу. Причем в годовой динамике доля вложений в столичную агломерацию сократилась с 84% до 57%, тогда как доля Северной столицы, напротив, выросла – с 12% до 38%.
Петербург – крупный туристический центр страны. В сентябре этого года городской Комитет по развитию туризма подвел окончательные итоги Чемпионата мира по футболу. Только с 14 июня по 15 июля Северную столицу посетили более 1 млн туристов, из них 400 тыс. человек – граждане РФ. Такая динамика потока туристов гарантирует значительный рост числа гостей за весь 2018 год.
В последнее время роль частного инвестора на рынке недвижимости заметно растет. Сегодня это не просто покупка отдельных квартир с целью перепродажи. Частные инвесторы объединяют усилия для выхода на рынок или с целью расширения своего присутствия на нем.
Жилье: интересно, но рискованно
«Жилье было и остается, к сожалению, безальтернативным движением капитала, – констатировал руководитель проекта Lifedeluxe Сергей Бобашев. – Ничего не изменилось за последние 20 лет. Банковская система не предоставляет столь же эффективных инструментов, а фондовые рынки остались тайной за семью печатями для частного инвестора».
Купить квартиру и через какое-то время перепродать ее, сыграв на росте цен, – самый простой путь для частного инвестора. «Но если в 2006–2008 годах, когда рост цены квадратного метра в год на вторичном рынке превышал 100%, это было весьма выгодной схемой, то сегодня ежегодное увеличение цены на 3% ставит под сомнение целесообразность всех этих манипуляций», – заметил Сергей Бобашев.
Рынок новостроек, по его мнению, по-прежнему представляет интерес, хотя и здесь риски растут: «На Парнасе, например, сейчас сложилась сумасшедшая конкуренция. Одновременно в одной локации продается около 500 квартир-студий и по примерно одинаковым ценам. Из них около 100 продается на первичном рынке и 400 – на вторичном. По некоторым локациям происходит откровенное затоваривание, и покупка квартиры даже на этапе котлована не представляет никакого интереса». Впрочем, если угадать с локацией, можно получить 15% годовых и больше, добавил эксперт.
Интересная ситуация складывается в сегменте бизнес-класса, отметил Сергей Бобашев: «Разница в цене квадратного метра между тем, что строится в районах, близких к центру города, на территориях бывших промпредприятий, и некоторыми объектами, например, в Приморском районе, сегодня минимальна. Условно говоря, 100–120 тыс. рублей за 1 кв. м – это тот промежуток, где классы «бизнес» и «комфорт» начинают пересекаться, и у покупателя появляется выбор – жить в спальном районе или близко к центру города».
«Доходность от сдачи квартир в долгосрочную аренду никогда не была высокой. В среднем сегодня – 5,2% годовых. Это с учетом того, что надо платить налоги, делать косметический ремонт, покупать бытовую технику, а время от времени квартира простаивает», – отмечает Сергей Бобашев. По его мнению, вполне успешным проектом (25% годовых) может быть расселение и переформатирование коммунальных квартир в хостелы или офисы. Но подходящих объектов на рынке немного.
Апарт-отели: стремительный рост
Петербургский рынок апартаментов развивается стремительно. По данным Colliers International, за последние два года доля апартов в новых проектах в черте города увеличилась с 4% до 8%. Спрос растет так же быстро, как и предложение. С начала 2018 года в Петербурге было продано более 3 тыс. апартаментов, и это на 11% больше, чем за весь 2017 год.
Директор по продажам апарт-комплекса VALO Марина Сторожева объясняет успех апартаментов тем, что это прежде всего продукт инвестиционный: «Рынок сегодня не предлагает таких же удобных и выгодных для инвестора инструментов: высокая доходность (в среднем 9% годовых), различные программы доходности, профессиональная управляющая компания».
Сервисные апартаменты – лучшая альтернатива арендному жилью, считает она: «Сейчас на рынок выходят уже представители поколений Y и Z – именно они и будут жителями таких проектов. Для них важны локация, гостиничный сервис, безопасность и постоянный доступ в Интернет».
В Петербурге энергично развиваются деловой и событийный туризм. «Гостиничный фонд прирастает в основном отелями уровня «четыре звезды». Вместе с тем недостает недорогого качественного размещения – гостиниц двух и трех «звезд». Апарт-отели смогут восполнить этот дефицит», – уверена Марина Сторожева.
Гостиницы: высокий порог
Растущий сегмент апарт-отелей действительно может составить конкуренцию гостиницам, признает управляющий партнер Cronwell Hotels & Resorts, генеральный директор Cronwell Management Алексей Мусакин. «Безусловно, дешевле привлекать ресурсы на строительство объектов среди большого количества частных инвесторов, но с другой стороны – с сотней инвесторов сложнее договориться, чем с двумя или тремя», – отметил он.
Доходность в гостиничном сегменте в среднем – 7–8% годовых. Вместе с тем круг инвесторов, которых можно привлечь к проекту создания отеля, достаточно узок, сетует Алексей Мусакин: «Сейчас государство пытается поддерживать гостиничный бизнес. Для игроков этого сегмента существенно снижен порог для получения статуса стратегического инвестора, но этого недостаточно. Сейчас в проект нужно вложить не менее 1,5 млрд рублей. Мы пытались снизить этот порог до 500–600 млн, но пока это невозможно. Сейчас разрабатывается проект поддержки гостиниц, от 50 номеров, но в основном он касается налоговых льгот».
Туристическое законодательство меняется. Так, с 1 января 2019 года вступает в силу Закон «Об основах туристской деятельности в РФ» и, среди прочего, будет содержать определение понятий «средство размещения», «гостиница» и т. д., а также введет обязательную классификацию объектов индустрии.
Введение «звездности» – большой плюс для рынка, считает Алексей Мусакин: «Классификация серьезно усложнит жизнь частным отелям в жилищном фонде. Я думаю, высвободится примерно 30% потенциального спроса. Это тот потенциал, которым смогут воспользоваться и апарт-отели».
«Апарт-проекты сейчас властью воспринимаются как уход от градостроительных ограничений и отчислений за социальную инфраструктуру, – отметил генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев. – При том, что их реализацию финансируют частные инвесторы. Они, по сути, вкладываются в развитие туристической сферы, но, к сожалению, не имеют поддержки на уровне города».
Street retail: устойчивость к внешним факторам
Средняя доходность от аренды помещений в street retail – 10% годовых. Руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко считает, что этот сегмент коммерческой недвижимости – один из самых устойчивых к внешним экономическим факторам, ведь ликвидное помещение всегда найдет своего арендатора.
Важны определенный метраж, выгодная локация, возможность перепланировки и ремонта, технические и коммуникационные возможности, безопасность.
«Интерес к торговой недвижимости всегда стабильно высокий, на ликвидные помещения спрос превышает предложение. У нас нескончаемый поток запросов на покупку объектов стоимостью от 30–50 млн рублей. Те помещения, которые есть на рынке, окупаются не менее чем за 10–13 лет, однако все равно пользуются достаточно стабильным спросом», – рассказала Анна Лапченко.
Офисы: не для всех
Офисы – стабильный и весьма доходный инструмент для частного инвестора (около 10% годовых), считает Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE.
В Москве сегмент доходных бизнес-центров растет. Например, в кризис 2014 года московская компания Central Properties, столкнувшись с падением спроса, вывела на столичный рынок такой продукт. «Объекты были достроены и сданы в эксплуатацию, помещения сдавались в аренду по длинным договорам и хорошей арендной ставкой. А затем эти блоки были сформированы в инвестиционный продукт. Есть и другие примеры», – говорит эксперт. Так, в 2015 году NAI Becar открыла продажи действующего арендного бизнеса в БЦ «Станция» в Москве. Вход в проект составлял 2,5 млн рублей.
В Петербурге этот формат еще не получил широкого распространения. По мнению Алексея Фёдорова, неуспешность доходных офисных зданий в Северной столице связана со скандалами, которые сопровождали строительство некоторых проектов. Например, товарно-фондовой биржи «Санкт-Петербург», когда городские власти неожиданно обнаружили, что уже возведенное здание уродует вид на Стрелку Васильевского острова. «Все эти истории показательны – и крупные застройщики, которые могли бы этот сегмент освоить, не спешат рисковать», – резюмировал он.
Но, как считает эксперт, в будущем московские концепции могут быть успешно применены к Петербургу: «Северная столица, конечно, скромнее по объемам, но в реализации таких проектов важны прежде всего смелый девелопер и грамотный консультант».
Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/229-iii-yezhegodnyy-investitsionnyy-forum-v-sankt-peterburge
Видеоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» https://m.asninfo.ru/events/video-reports
В Петербурге продвигают идею строительства объектов с зарядными станциями для электромобилей. Несколько жилых домов и социальных объектов оснастят таким оборудованием за бюджетный счет. Однако эксперты не уверены, что электромобили будут популярны в Северной столице.
Как сообщили в Комитете по строительству Петербурга, проектировщики города начали учитывать в своих проектах установку зарядных станций для электромобилей. Сегодня на стадии проектирования находится 11 таких объектов. Один жилой дом будет построен в Кировском районе, еще один во Фрунзенском и сразу шесть – в Колпинском районе. Оборудуют заправками для электромобилей и социальные объекты. Они находятся в Петроградском, Пушкинском и Невском районах (см. карту). Все это государственные проекты, реализуемые за бюджетный счет. Тенденция строительства объектов с заправками для электромобилей продолжится, уверены чиновники.
«В дальнейшем, при подготовке проектной документации, Комитет по строительству продолжит рассматривать возможность размещения инфраструктуры для развития электромобильного транспорта на территории Петербурга», – прокомментировали в Комитете по строительству.
Есть куда расти
По данным старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Любавы Пряниковой, в России зарегистрированы около 750 электроавтомобилей, в Петербурге – не более 50.
У генерального директора компании «Ева-Про» Дмитрия Дубовика другие данные – в Петербурге есть 200 электромобилей, а только в одной Москве их насчитывается около 1000 штук.
Что касается зарядных станций, то их в Северной столице установлено не более десяти. Они находятся во дворах жилых домов, на территории Политехнического университета, на парковках аэропорта «Пулково» и ТРЦ «Галерея» (см. карту). В большинстве случаев подзарядить свое экологичное авто можно бесплатно.
На прошлой неделе зарядную станцию установили в подземном паркинге ТРЦ «Питерлэнд». Проект реализовал производитель зарядных станций – компания AVT&Co. «Этим шагом мы намерены заложить тенденцию популяризации электромобилей в стране и улучшения экологии в Петербурге», – прокомментировал партнер AVT&Co Пётр Мовчан.
Как объяснил руководитель отдела оценки и консалтинга компании Maris в ассоциации с CBRE Кирилл Акиньшин, больше всего станций находится в Москве, на втором месте – Сочи. «Можно сказать, что Петербург только в начале своего развития в этом отношении. Казань находится примерно на таком же уровне, как и мы», – сказал эксперт. Кроме того, станции есть в Белгороде, Борисоглебске, Екатеринбурге, Тюмени, а также на участках трассы М4 «Дон».
Начали учитывать в своих инвестиционных проектах зарядные станции для электромобилей и застройщики. Так, шведская компания «Бонава» оборудовала зарядными устройствами паркинг ЖК Skandi Klubb. Этот проект относится к сегменту «бизнес-класс».
«Предполагая, что среди наших покупателей есть приверженцы энергосберегающих технологий, направленных на улучшение экологической ситуации в мегаполисах, мы подготовили в первом этапе строительства в подземном паркинге пять машино-мест с розетками для электромобилей, две «быстрые» зарядки и три стандартные», – сказал председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьёрклунд.
Экономный подход
Как объясняет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев, в целом по мере увеличения долей электромобилей и гибридных авто в автопарке города потребность в парковках, оборудованных зарядными устройствами, будет возрастать. При этом зарядка 220В не обеспечивает высокой скорости, но является универсальной – такие возможности для зарядки целесообразно предусматривать в жилых комплексах и бизнес-центрах, где время стоянки составляет несколько часов. «Зарядки же 380В обеспечивают большую скорость зарядки, но требуют установки соответствующего оборудования, которое к тому же может отличаться у разных производителей. Но зато такие зарядные устройства могут обеспечить заметно более быструю зарядку, соответствующую, например, времени посещения торгового центра, спортивного или культурного мероприятия», – сказал Игорь Кокорев.
По словам Дмитрия Дубовика, «домашняя» зарядная станция обойдется покупателю в сумму от 80 до 150 тыс. рублей. Аналог коммерческого типа будет стоить от 150 до 250 тыс. рублей. Время зарядки зависит от мощности станции и может варьироваться от 15 минут до 8 часов.
Если говорить об увеличении стоимости проекта, связанной с установкой зарядных станций для электромобилей, то, по словам Майкла Бьёрклунда, в масштабе всего проекта она незначительна: «Себестоимость парковочного места, оборудованного по всем нормам быстрой зарядной станцией, плата за электрическую мощность и другие детали увеличивается на 50%. Но главное – мы даем нашим покупателям альтернативу: если они хотят пользоваться электромобилями, в наших проектах у них есть такая возможность».
Стоимость же электромобиля выходит за рамки эконом-класса. Так, например, модель Tesla Model S стоит около 5 млн рублей. В 2012 году электромобиль появился и на горизонтах отечественного автопрома. Модель Lada Ellada стоит в пределах 1,2 млн рублей. «Электромобиль стоит своих денег. Во-первых, это экономия на стоимости бензина. Во-вторых, в автомобилях с двигателем внутреннего сгорания много мельчайших деталей, которые надо менять, проводить техобслуживание. А в электрокаре – колеса, батарея, резина и дворники. Даже колодки стираются реже за счет режима рекуперации», – перечислил достоинства экологичного авто Дмитрий Дубовик.
В ожидании спроса
По данным Любавы Пряниковой, в 2015 году на государственном уровне было принято постановление, согласно которому зарядные станции должны появиться на всех АЗС. «Тем не менее, количество таких пунктов не увеличилось, что в первую очередь связано с низким спросом в силу небольшого количества электромобилей, а также длительным временем зарядки, которое делает более целесообразным размещение таких устройств на охраняемых паркингах, нежели чем на АЗС», – сказала Любава Пряникова, добавив, что также АЗС не оборудуют зарядными устройствами из-за их высокой стоимости и отсутствия установленной ответственности за неисполнение предписания.
«В Европе электромобили набирают популярность. Это связано с тем, что там есть государственные программы, стимулирующие применение электромобилей и строительство зарядных станций. Например, в Швеции, с учетом налоговых льгот, льгот на оплату парковки в центре города и паромную переправу, электромобиль стоит как обычный», – рассказал Майкл Бьёрклунд.
Поскольку городские власти начали задумываться над увеличением количества электрических заправочных станций, в перспективе это может переломить ситуацию и позволит развиваться данному направлению, уверен Кирилл Акиньшин. «Тем не менее, объемы господдержки пока минимальны, и перспективы не кажутся радужными», – считает он.
Однако Любава Пряникова считает, что главным стимулом к развитию сети зарядных станций должны стать не административные меры, а прежде всего увеличение количества электрокаров. «Это возможно только при улучшении общего благосостояния населения. По нашему мнению, существующих зарядных пунктов более чем достаточно на имеющееся количество зарегистрированных Петербурге электромобилей», – резюмировала она.
Мнение:
Илья Андреев, вице-президент BECAR Asset Management Group:
– Количество электромобилей в Петербурге и в целом по России крайне небольшое, в связи с этим рост числа зарядных станций будет происходить медленно. Стоимость электромобилей достаточно высока, а большинство приобретаемых автомобилей на сегодняшний день относятся к эконом-классу. Для активного развития рынка электромобилей в России необходим комплексный подход: открытие их производства на территории страны, открытие сервисных центров, а также программы государственной поддержки, например, значительные налоговые льготы и выгодные программы кредитования, которые уже существуют в ряде стран и стимулируют развитие данного рынка.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– С учетом сравнительно высокой стоимости таких транспортных средств, в первую очередь будут востребованы места парковки с зарядками у дорогих ресторанов и клубов, торговых объектов высокого класса, элитных жилых комплексов.
В Петербурге раз в несколько лет случаются «рекламные обострения» – когда те или иные компании начинают продвигать свои продукты при помощи эпатажных роликов и биллбордов. Сейчас такое обострение случилось у строительных компаний.
Привлекать внимание потенциального потребителя скандальной рекламой начали еще в 1990-е годы – компаниям необходимо было выделять свой продукт в общем информационном шуме, и некоторые решили пойти таким, нестандартным по тем временам путем. Когда на рекламу обращали внимание власти и пытались ее как-то отрегулировать, продукт получал дополнительную известность. Многие в городе помнят слоган «Мои любимые пельмешки» – если бы чиновники не возмутились и не попытались запретить такую рекламу, кампания прошла бы незаметной.
Сейчас, когда конкуренция на рынке строительства обострилась, девелоперам также понадобилось выделиться из толпы. Осенью компании начали соревноваться нестандартными роликами – сначала певец Николай Басков, вместе с Филиппом Киркоровым и другими медийными персонажами, снялся к клипе, рекламирующем столичный проект «Группы ЛСР» – «ЗИЛАРТ». Маркетологи по-разному оценили эффективность такого хода, однако впервые за долгое время, если не вообще впервые для рекламы жилья, были привлечены звезды такого уровня. Затем в сети появился «вирусный» ролик «Приходи ко мне на объект» от ГК «Эталон». А дальше «креативить» начали и компании не столь крупные. Компания «Теорема» выпустила ряд рекламных плакатов «Можно жить втроем», «Просто подарили квартиру», «Большие и маленькие». Компания «ЛенСпецСтрой» повесила биллборд «Двушки созрели», на котором дородная селянка держит в руках два арбуза. По эпатажному пути пошли и некоторые другие девелоперы.
Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE, так объясняет действия маркетологов строительных компаний: «За день наши глаза видят колоссальный объем рекламы – баннеры, реклама в интернете, СМИ и т. д. Это приводит к «рекламной слепоте». То есть даже если ты заинтересован в покупке чего-либо, ты не видишь рекламу данного продукта, он теряется в потоке общей информации. Эпатажная же реклама, которая набирает сейчас популярность среди застройщиков, призвана обратить на себя большее внимание, так как такой формат вызывает более острые чувства у покупателя, чем стандартное описание преимуществ или указание стоимости продукта». Впрочем, она считает, что такой формат неприемлем для сегментов «комфорт» и «бизнес», здесь покупатели выбирают компанию исходя из качества строительства, репутации, а также суммарных характеристик комплекса, которые формируют его презентабельность. Заигрывание с острым подтекстом в рекламе премиального сегмента, считает эксперт, может понизить класс объекта в глазах конечного потребителя, что естественным образом негативно отобразится на реализации.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», отмечает, что целевой аудиторией новостроек массового рынка являются молодые люди, которые относятся к намекам, лежащим «ниже пояса», достаточно легко – случаи, когда они заявили бы об оскорбленных чувствах, припомнить сложно.
«Реклама с сексуальным подтекстом была всегда. Может, в последнее время она стала появляться чаще, что связано, скорее всего, с желанием как-то выделиться на фоне достаточно однообразных предложений ипотеки и больших процентов скидок», – говорит эксперт.
Начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре считает, что чаще всего шоковый маркетинг используют иногородние девелоперы, не учитывающие менталитет петербургского покупателя. «Безусловно, эпатажная реклама заставляет обратить на себя внимание, но говорить о том, что она является мощным стимулом при выборе того или иного объекта недвижимости, не приходится», – полна скептицизма эксперт.
В мировой практике были случаи запрета рекламы с откровенными сексуальными намеками, но они не касались сферы недвижимости. Например, в Великобритании была запрещена реклама мороженого от компании Antonio Federici Gelato Italiano, в Канаде под запрет попали рекламные постеры общества защиты прав животных PETA, а в Австралии требовали отменить рекламную кампанию натуральной косметики LUSH.
Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development, считает, что лишь малая часть подобной рекламы решает финальную задачу – подтолкнуть клиента к покупке. В основном она только привлекает внимание, и дальше коммуникация с потребителем должна быть построена в ином ключе. «В практике рекламного рынка есть как эффективные эпатажные кампании, так и такие, которые смогли вызвать резонанс, но не привлекли покупателей. Важно помнить о существовании невидимой черты, переступив которую, компания теряет потенциального клиента, а приобретает аудиторию, которая смотрит только рекламу – ради развлечения. Считаю, что использование элементов оригинальности или «вирусности» в рекламе допустимо, но не стоит эксплуатировать этот формат до бесконечности, а также переступать грань, отличающую остроумие от пошлости», – резюмирует эксперт.
Примечательно, что случается обратное – заказчик рекламы создает некий сюжет, без всякой задней мысли, но структуры, от которых зависит ее размещение, видят в ней что-то запретное. Инна Тарасова, руководитель отдела маркетинговых коммуникаций холдинга RBI, рассказала, что несколько лет назад в рамках кампании «Предмет гордости» для «Северного города» был придуман плакат: девочка в широкой юбочке катается на роликах, а два ежика рядом на дорожке с восторгом смотрят на нее снизу вверх. Но метрополитен этот плакат тогда не принял, аргументировав тем, что ежи заглядывают девочке под юбку. «В итоге, пришлось изменить сюжет и одеть девочку в брюки», – смеется госпожа Тарасова.
Мнение
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Реклама, спекулирующая на основном инстинкте, всегда обращает на себя внимание. А ведь привлечь внимание аудитории – это и есть ее основная задача. Вопрос в том, чтобы не скатиться в откровенную пошлость, хотя даже это не смущает некоторых рекламодателей. Причем понимание пошлости, уровня недопустимости разнится у людей разных поколений.