Не частная история. Частные инвесторы также нуждаются в поддержке, как и стратегические
Гостиничный бизнес, street retail вносят существенный вклад в экономику города. На заседании круглого стола «Частные инвестиции в недвижимость», состоявшегося в Санкт-Петербурге в рамках III Ежегодного Инвестиционного форума, эксперты говорили о необходимости государственной поддержки частных инвесторов.
Модераторами мероприятия выступили генеральный директор ООО «Вало Сервис», председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов Константин Сторожев и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова.
Объединить усилия
По данным аналитиков Knight Frank, с начала 2018 года общий объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 112 млрд рублей – на 12% меньше, чем за тот же период 2017-го. Падение активности инвесторов эксперты объясняют ослаблением национальной валюты и новыми санкциями, введенными в отношении России.
Больше всего денег (57%) было инвестировано в Москве и Московской области, 38% – пришлось на Петербург. Оставшиеся 5% поделили между собой Новосибирск, Волгоград, Воронеж и Калугу. Причем в годовой динамике доля вложений в столичную агломерацию сократилась с 84% до 57%, тогда как доля Северной столицы, напротив, выросла – с 12% до 38%.
Петербург – крупный туристический центр страны. В сентябре этого года городской Комитет по развитию туризма подвел окончательные итоги Чемпионата мира по футболу. Только с 14 июня по 15 июля Северную столицу посетили более 1 млн туристов, из них 400 тыс. человек – граждане РФ. Такая динамика потока туристов гарантирует значительный рост числа гостей за весь 2018 год.
В последнее время роль частного инвестора на рынке недвижимости заметно растет. Сегодня это не просто покупка отдельных квартир с целью перепродажи. Частные инвесторы объединяют усилия для выхода на рынок или с целью расширения своего присутствия на нем.
Жилье: интересно, но рискованно
«Жилье было и остается, к сожалению, безальтернативным движением капитала, – констатировал руководитель проекта Lifedeluxe Сергей Бобашев. – Ничего не изменилось за последние 20 лет. Банковская система не предоставляет столь же эффективных инструментов, а фондовые рынки остались тайной за семью печатями для частного инвестора».
Купить квартиру и через какое-то время перепродать ее, сыграв на росте цен, – самый простой путь для частного инвестора. «Но если в 2006–2008 годах, когда рост цены квадратного метра в год на вторичном рынке превышал 100%, это было весьма выгодной схемой, то сегодня ежегодное увеличение цены на 3% ставит под сомнение целесообразность всех этих манипуляций», – заметил Сергей Бобашев.
Рынок новостроек, по его мнению, по-прежнему представляет интерес, хотя и здесь риски растут: «На Парнасе, например, сейчас сложилась сумасшедшая конкуренция. Одновременно в одной локации продается около 500 квартир-студий и по примерно одинаковым ценам. Из них около 100 продается на первичном рынке и 400 – на вторичном. По некоторым локациям происходит откровенное затоваривание, и покупка квартиры даже на этапе котлована не представляет никакого интереса». Впрочем, если угадать с локацией, можно получить 15% годовых и больше, добавил эксперт.
Интересная ситуация складывается в сегменте бизнес-класса, отметил Сергей Бобашев: «Разница в цене квадратного метра между тем, что строится в районах, близких к центру города, на территориях бывших промпредприятий, и некоторыми объектами, например, в Приморском районе, сегодня минимальна. Условно говоря, 100–120 тыс. рублей за 1 кв. м – это тот промежуток, где классы «бизнес» и «комфорт» начинают пересекаться, и у покупателя появляется выбор – жить в спальном районе или близко к центру города».
«Доходность от сдачи квартир в долгосрочную аренду никогда не была высокой. В среднем сегодня – 5,2% годовых. Это с учетом того, что надо платить налоги, делать косметический ремонт, покупать бытовую технику, а время от времени квартира простаивает», – отмечает Сергей Бобашев. По его мнению, вполне успешным проектом (25% годовых) может быть расселение и переформатирование коммунальных квартир в хостелы или офисы. Но подходящих объектов на рынке немного.
Апарт-отели: стремительный рост
Петербургский рынок апартаментов развивается стремительно. По данным Colliers International, за последние два года доля апартов в новых проектах в черте города увеличилась с 4% до 8%. Спрос растет так же быстро, как и предложение. С начала 2018 года в Петербурге было продано более 3 тыс. апартаментов, и это на 11% больше, чем за весь 2017 год.
Директор по продажам апарт-комплекса VALO Марина Сторожева объясняет успех апартаментов тем, что это прежде всего продукт инвестиционный: «Рынок сегодня не предлагает таких же удобных и выгодных для инвестора инструментов: высокая доходность (в среднем 9% годовых), различные программы доходности, профессиональная управляющая компания».
Сервисные апартаменты – лучшая альтернатива арендному жилью, считает она: «Сейчас на рынок выходят уже представители поколений Y и Z – именно они и будут жителями таких проектов. Для них важны локация, гостиничный сервис, безопасность и постоянный доступ в Интернет».
В Петербурге энергично развиваются деловой и событийный туризм. «Гостиничный фонд прирастает в основном отелями уровня «четыре звезды». Вместе с тем недостает недорогого качественного размещения – гостиниц двух и трех «звезд». Апарт-отели смогут восполнить этот дефицит», – уверена Марина Сторожева.
Гостиницы: высокий порог
Растущий сегмент апарт-отелей действительно может составить конкуренцию гостиницам, признает управляющий партнер Cronwell Hotels & Resorts, генеральный директор Cronwell Management Алексей Мусакин. «Безусловно, дешевле привлекать ресурсы на строительство объектов среди большого количества частных инвесторов, но с другой стороны – с сотней инвесторов сложнее договориться, чем с двумя или тремя», – отметил он.
Доходность в гостиничном сегменте в среднем – 7–8% годовых. Вместе с тем круг инвесторов, которых можно привлечь к проекту создания отеля, достаточно узок, сетует Алексей Мусакин: «Сейчас государство пытается поддерживать гостиничный бизнес. Для игроков этого сегмента существенно снижен порог для получения статуса стратегического инвестора, но этого недостаточно. Сейчас в проект нужно вложить не менее 1,5 млрд рублей. Мы пытались снизить этот порог до 500–600 млн, но пока это невозможно. Сейчас разрабатывается проект поддержки гостиниц, от 50 номеров, но в основном он касается налоговых льгот».
Туристическое законодательство меняется. Так, с 1 января 2019 года вступает в силу Закон «Об основах туристской деятельности в РФ» и, среди прочего, будет содержать определение понятий «средство размещения», «гостиница» и т. д., а также введет обязательную классификацию объектов индустрии.
Введение «звездности» – большой плюс для рынка, считает Алексей Мусакин: «Классификация серьезно усложнит жизнь частным отелям в жилищном фонде. Я думаю, высвободится примерно 30% потенциального спроса. Это тот потенциал, которым смогут воспользоваться и апарт-отели».
«Апарт-проекты сейчас властью воспринимаются как уход от градостроительных ограничений и отчислений за социальную инфраструктуру, – отметил генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев. – При том, что их реализацию финансируют частные инвесторы. Они, по сути, вкладываются в развитие туристической сферы, но, к сожалению, не имеют поддержки на уровне города».
Street retail: устойчивость к внешним факторам
Средняя доходность от аренды помещений в street retail – 10% годовых. Руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко считает, что этот сегмент коммерческой недвижимости – один из самых устойчивых к внешним экономическим факторам, ведь ликвидное помещение всегда найдет своего арендатора.
Важны определенный метраж, выгодная локация, возможность перепланировки и ремонта, технические и коммуникационные возможности, безопасность.
«Интерес к торговой недвижимости всегда стабильно высокий, на ликвидные помещения спрос превышает предложение. У нас нескончаемый поток запросов на покупку объектов стоимостью от 30–50 млн рублей. Те помещения, которые есть на рынке, окупаются не менее чем за 10–13 лет, однако все равно пользуются достаточно стабильным спросом», – рассказала Анна Лапченко.
Офисы: не для всех
Офисы – стабильный и весьма доходный инструмент для частного инвестора (около 10% годовых), считает Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE.
В Москве сегмент доходных бизнес-центров растет. Например, в кризис 2014 года московская компания Central Properties, столкнувшись с падением спроса, вывела на столичный рынок такой продукт. «Объекты были достроены и сданы в эксплуатацию, помещения сдавались в аренду по длинным договорам и хорошей арендной ставкой. А затем эти блоки были сформированы в инвестиционный продукт. Есть и другие примеры», – говорит эксперт. Так, в 2015 году NAI Becar открыла продажи действующего арендного бизнеса в БЦ «Станция» в Москве. Вход в проект составлял 2,5 млн рублей.
В Петербурге этот формат еще не получил широкого распространения. По мнению Алексея Фёдорова, неуспешность доходных офисных зданий в Северной столице связана со скандалами, которые сопровождали строительство некоторых проектов. Например, товарно-фондовой биржи «Санкт-Петербург», когда городские власти неожиданно обнаружили, что уже возведенное здание уродует вид на Стрелку Васильевского острова. «Все эти истории показательны – и крупные застройщики, которые могли бы этот сегмент освоить, не спешат рисковать», – резюмировал он.
Но, как считает эксперт, в будущем московские концепции могут быть успешно применены к Петербургу: «Северная столица, конечно, скромнее по объемам, но в реализации таких проектов важны прежде всего смелый девелопер и грамотный консультант».
Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/229-iii-yezhegodnyy-investitsionnyy-forum-v-sankt-peterburge
Видеоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» https://m.asninfo.ru/events/video-reports
В условиях стагнации строительного рынка существенно усилилась борьба за клиента на рынке гидроизоляционных материалов. По данным Росстата, в 2016 году рынок строительных изоляционных материалов просел на 3,4%. При этом в целом стройпроизводство в стране упало сразу на 10%.
Под отраслевым давлением
Игроки сегмента гидроизоляционных материалов по-разному оценивают текущую ситуацию, но признают влияние отраслевых проблем. По словам заместителя генерального директора по продажам гидроизоляции PLASTFOIL компании «ПЕНОПЛЭКС СПб» Максима Самарина, несомненно, кризис повлиял на объем рынка гидроизоляционных материалов. Емкость его уменьшилась, и, соответственно, увеличилась и конкуренция. Кроме того, значительно сократилось количество складских и коммерческих зданий, приостановились многие инвестиционные проекты строительства подземных зданий и сооружений.
Руководитель направления КМС СБЕ «Полимерные мембраны и ПИР» корпорации «ТехноНИКОЛЬ» Максим Батуков полагает, что в целом производство гидроизоляционных материалов осталось примерно на том же уровне, если не считать, что произошло небольшое перераспределение объемов между сегментами различных гидроизоляционных материалов.
Своя точка видения и у компаний, непосредственно занимающихся гидроизоляционными работами. «По нашим наблюдениям, кризис коснулся практически всех предприятий, задействованных в данной отрасли. Как лакмусовая бумажка – последняя выставка «ИнтерСтройЭкспо». Там мы не увидели многих игроков, экспонировавшихся из года в год. На вопрос – почему в этом году не выставляетесь, ответ простой – нет денег», – рассказывает коммерческий директор компании «Оптимум Прайс» Данил Круглов.
В процессе замещения
Один из трендов рынка гидроизоляции (впрочем, как и всей строительной отрасли) – процесс импортозамещения. По мнению специалистов, он идет достаточно активно. По словам Максима Батукова, в тех сегментах, где работает «Техно-НИКОЛЬ», доля российских продуктов превышает 90%. «Отечественные производители увеличивают производственные мощности, помимо этого некоторые иностранные компании начинают размещать свои производства на мощностях, расположенных в России. Все это делает российский рынок гидроизоляционных материалов более насыщенным и провоцирует производителей постоянно работать над качеством своих материалов», – отмечает он.
Схожие выводы делает и Максим Самарин: «Благодаря высокому курсу валют, отечественным материалам удалось захватить долю импортных. И в целом, с каждым годом доверие потребителей к российской продукции увеличивается не только по причине цены, но и в связи с высокими стандартами качества. Жесткая ориентированность на импортные материалы остается только у иностранных инвесторов, которые пытаются использовать для себя более привычные материалы и не всегда доверяют российским аналогам, но и этот процесс с каждым годом изменяется в сторону российских гидроизоляционных материалов».
Между тем, по мнению Данила Круглова, не все материалы для гидроизоляции достойного качества имеются у российских производителей. По его словам, в некоторых случаях не обойтись без немецких, австрийских, итальянских продуктов, обладающих уникальными характеристиками. Однако в массовой доле применяемых материалов они составляют не более 5-10%.
С упором на качество
По словам Максима Батукова, качество гидроизоляционных материалов постоянно повышается в силу растущей конкуренции и новых технологий производства. Появляются и новые стандарты строительства, что обусловлено различными факторами – от появления новых технологий до глобальных изменений погодных условий. Так, уже обновились требования по пожаробезопасности, экологичности и энергоэффективности зданий, изменились нормы снеговой нагрузки.
Гидроизоляционные материалы относятся к той категории, в которой ухудшение качества повлечет мгновенный вал рекламаций, споров, в том числе судебных, отмечает Данил Круглов. «Поэтому какого-то ухудшения качества материалов мы не замечаем, хотя и используем достаточно обширный пул брендов. Так, в настоящее время все большую популярность приобретает гидроизоляция на цементной основе – ввиду непритязательности в использовании, адекватной стоимости, а также лобби производителей, которые доносят до проектировщиков свои инновации. При этом практически не сдает позиции рулонная гидроизоляция. Также мы очень рады тому, что несмотря на кризис многие заказчики в области реставрации объектов, в том числе культурного наследия, выбирают сразу одну из самых дорогих, но при этом самых надежных технологий – инъектирование бетона», – рассказывает специалист.
По мнению Максима Самарина, рынок гидроизоляционных материалов в РФ очень емкий, но доля качественных материалов, не требующих постоянных ремонтов, крайне невысока. Клиенты не хотят переплачивать, но и использовать некачественные материалы также не хотят. Скорее, даже наоборот: уменьшение бюджетов требует от людей выбора материалов, не требующих частых ремонтов, и, соответственно, приводит к сокращению бюджетов на эксплуатацию.
«По привычке, многие потребители используют устаревшие битумные материалы. Но в сегменте больших плоских кровель, более 5 тыс. кв. м, уже давно не стоит вопрос, какой тип гидроизоляционных материалов использовать – битумный или полимерный. Конечно, используют полимерные мембраны, в том числе по причине быстрой укладки и уменьшения общего периода кровельных работ. На объектах меньшей площади ситуация другая, и многие компании не готовы переходить на более современные материалы в связи с отсутствием опыта работы и необходимого оборудования. Но с каждым годом количество компаний, доверяющих полимерным материалам, становится все больше», – резюмирует Максим Самарин.
Цифра
3,4% составило падение рынка строительных изоляционных материалов в 2016 году
Мнение:
Лариса Горковская, специалист по маркетингу бизнес-группы Электроника и Энергетика ЗАО «3М Россия»:
Рынок материалов для изоляции кабелей и проводов имеет тенденцию небольшого роста в последние время. Мы считаем, что данный тренд, в первую очередь, связан с повышением требований к качеству изоляционных материалов. Мы видим, что вместо бюджетной изоленты все чаще выбирают более высококачественную, ту которая хорошо клеится в любых погодных условиях, устойчива к истиранию, влажности, ультрафиолету и прочим вредным факторам. Электрики, строители, монтажники предпочитают работать с продуктом, который гарантировано прослужит длительное время, не потребует переделки или перемотки.
Эксперты начинают наблюдать после кризисного периода постепенный рост производства и потребления в отдельных сегментах рынка металлопроката.
В Петербурге состоялся круглый стол «Металлопрокат и конструкции для нужд строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Его организаторами выступили Российский союз поставщиков металлопродукции и бизнес-клуб Российского Союза поставщиков металлопродукции (РСПМ) «Северо-Запад». Газета «Строительный Еженедельник» стала информационным партнером мероприятия.
Оторваться от дна
Непосредственно перед началом обсуждения проблем и тенденций рынка металлопроката ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли Аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Юрий Курикалов рассказал о ситуации в сфере строительства. Он отметил, что в последние два года из-за падения объемов ввода новых жилых объектов в России сократилось и производство строительных материалов, в том числе относящихся к металлопрокату. Тем не менее, по словам эксперта, отдельные строительные сегменты в настоящее время из кризиса переходят в состояние ремиссии, правда, не означающего пока избавления от всех накопленных проблем.
Генеральный директор фирмы «Севзапметалл» Валерий Голенкин подробно остановился на текущей ситуации на рынке металлопроката. Он также отметил, что на производство и потребление данного вида продукции оказал влияние спад строительства, и привел пример по рынку арматуры. «По итогам 2015 года потребление арматуры на внутреннем рынке снизилось на 18% (до 7,45 млн т), по итогам прошлого года – еще на 12% (до 6,6 млн т). Эти показатели в целом совпадают с объемами строительных работ в России за указанный период», – подчеркнул он.
Валерий Голенкин также добавил, что на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области ситуация складывалась несколько лучше. Объем строительных работ остался на уровне 2015 года, потребление арматуры снизилось в пределах 6%, а по отдельным видам металлопродукции в прошлом году наблюдался рост. Например, существенно выросло потреб-ление балки.
По мнению менеджера Дирекции по маркетингу и продажам АО «Северсталь менеджмент» Сергея Спивакова, рынок металлопроката достиг своего дна два года назад. По итогам 2016-го падение замедлилось. К концу текущего года потребление металлопроката должно вырасти на 2,4%. «Также в ближайшее время можно прогнозировать обострение конкуренции. Она должна включать в себя тенденции к улучшению клиентского сервиса, модернизацию производств», – полагает специалист рынка.
Руководитель проекта металлоконструкций ГК «София» Юрий Сорванов предположил, что росту рынка потребления металлоконструкций в текущем году будут способствовать также крупные инфраструктурные проекты. В частности, продукция будет востребована на еще незавершенных объектах, возводимых к ЧМ-2018, на строительстве Керченского моста и крупных газовых магистралях.
Стандарты качества
В рамках круглого стола игроки рынка также обсудили и более профильные вопросы, связанные с сегментом металлопроката. Генеральный директор компании «МК Промстройметалл» Дмитрий Жданов рассказал о тенденциях трубного рынка Петербурга. Он отметил, что в связи с ранее наблюдаемым ухудшением качества труб водоснабжения сейчас городские структуры стали предъявлять более высокие требования к продукции. Это поможет избавиться трубному рынку от недобросовестных производителей и поставщиков.
Директор по маркетингу компании «Санеста-Металл» Евгений Ганопольский обратил внимание присутствующих на несовершенство 44-ФЗ. «Ряд его положений негативно отражается на рынке. Тендеры за счет демпинга выигрывают неизвестные организации, не имеющие опыта, и впоследствии не выполняют взятые на себя обязательства. На мой взгляд, такой хаос в конкурсах будет продолжаться и в 2017 году. Из положительных трендов можно выделить снижение банковских ставок, рост культуры производства и производительности труда», – подчеркнул он.
Первый заместитель генерального директора компании «Ленмонтаж» Дмитрий Голубов отметил, что большая часть производств металлоконструкций расположена в европейской части страны. На Урале и в Сибири их меньше – соответственно, наблюдается дисбаланс игроков на рынке. Также он рассказал об опыте организации в изготовлении и монтаже металлоконструкций на знаковых объектах города и страны.
Главный инженер проекта ПКП «Ферумпром» Михаил Трофимов выступил с докладом о современной практике проектирования металлоконструкций. Он отметил тенденцию уменьшения сортамента задействованных в проекте видов продукции. «Раньше были ОКСы, на которые ориентировались проектировщики. Сейчас этого нет. Поэтому необходимо более четкое унифицирование и следование ему. В том числе, это касается зарубежной продукции, которая не всегда соответствует заявленному качеству», – считает он.
Директор по маркетингу и продажам ЗАО «Северсталь – Стальные решения» Леонид Лазуткин рассказал о серийных решениях производства отдельных видов продукции на основе металлоконструкций. Специалист подчеркнул важность модернизации данных продуктов, а также необходимость их адаптирования под конкретного потребителя.