Не частная история. Частные инвесторы также нуждаются в поддержке, как и стратегические
Гостиничный бизнес, street retail вносят существенный вклад в экономику города. На заседании круглого стола «Частные инвестиции в недвижимость», состоявшегося в Санкт-Петербурге в рамках III Ежегодного Инвестиционного форума, эксперты говорили о необходимости государственной поддержки частных инвесторов.
Модераторами мероприятия выступили генеральный директор ООО «Вало Сервис», председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов Константин Сторожев и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова.
Объединить усилия
По данным аналитиков Knight Frank, с начала 2018 года общий объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 112 млрд рублей – на 12% меньше, чем за тот же период 2017-го. Падение активности инвесторов эксперты объясняют ослаблением национальной валюты и новыми санкциями, введенными в отношении России.
Больше всего денег (57%) было инвестировано в Москве и Московской области, 38% – пришлось на Петербург. Оставшиеся 5% поделили между собой Новосибирск, Волгоград, Воронеж и Калугу. Причем в годовой динамике доля вложений в столичную агломерацию сократилась с 84% до 57%, тогда как доля Северной столицы, напротив, выросла – с 12% до 38%.
Петербург – крупный туристический центр страны. В сентябре этого года городской Комитет по развитию туризма подвел окончательные итоги Чемпионата мира по футболу. Только с 14 июня по 15 июля Северную столицу посетили более 1 млн туристов, из них 400 тыс. человек – граждане РФ. Такая динамика потока туристов гарантирует значительный рост числа гостей за весь 2018 год.
В последнее время роль частного инвестора на рынке недвижимости заметно растет. Сегодня это не просто покупка отдельных квартир с целью перепродажи. Частные инвесторы объединяют усилия для выхода на рынок или с целью расширения своего присутствия на нем.
Жилье: интересно, но рискованно
«Жилье было и остается, к сожалению, безальтернативным движением капитала, – констатировал руководитель проекта Lifedeluxe Сергей Бобашев. – Ничего не изменилось за последние 20 лет. Банковская система не предоставляет столь же эффективных инструментов, а фондовые рынки остались тайной за семью печатями для частного инвестора».
Купить квартиру и через какое-то время перепродать ее, сыграв на росте цен, – самый простой путь для частного инвестора. «Но если в 2006–2008 годах, когда рост цены квадратного метра в год на вторичном рынке превышал 100%, это было весьма выгодной схемой, то сегодня ежегодное увеличение цены на 3% ставит под сомнение целесообразность всех этих манипуляций», – заметил Сергей Бобашев.
Рынок новостроек, по его мнению, по-прежнему представляет интерес, хотя и здесь риски растут: «На Парнасе, например, сейчас сложилась сумасшедшая конкуренция. Одновременно в одной локации продается около 500 квартир-студий и по примерно одинаковым ценам. Из них около 100 продается на первичном рынке и 400 – на вторичном. По некоторым локациям происходит откровенное затоваривание, и покупка квартиры даже на этапе котлована не представляет никакого интереса». Впрочем, если угадать с локацией, можно получить 15% годовых и больше, добавил эксперт.
Интересная ситуация складывается в сегменте бизнес-класса, отметил Сергей Бобашев: «Разница в цене квадратного метра между тем, что строится в районах, близких к центру города, на территориях бывших промпредприятий, и некоторыми объектами, например, в Приморском районе, сегодня минимальна. Условно говоря, 100–120 тыс. рублей за 1 кв. м – это тот промежуток, где классы «бизнес» и «комфорт» начинают пересекаться, и у покупателя появляется выбор – жить в спальном районе или близко к центру города».
«Доходность от сдачи квартир в долгосрочную аренду никогда не была высокой. В среднем сегодня – 5,2% годовых. Это с учетом того, что надо платить налоги, делать косметический ремонт, покупать бытовую технику, а время от времени квартира простаивает», – отмечает Сергей Бобашев. По его мнению, вполне успешным проектом (25% годовых) может быть расселение и переформатирование коммунальных квартир в хостелы или офисы. Но подходящих объектов на рынке немного.
Апарт-отели: стремительный рост
Петербургский рынок апартаментов развивается стремительно. По данным Colliers International, за последние два года доля апартов в новых проектах в черте города увеличилась с 4% до 8%. Спрос растет так же быстро, как и предложение. С начала 2018 года в Петербурге было продано более 3 тыс. апартаментов, и это на 11% больше, чем за весь 2017 год.
Директор по продажам апарт-комплекса VALO Марина Сторожева объясняет успех апартаментов тем, что это прежде всего продукт инвестиционный: «Рынок сегодня не предлагает таких же удобных и выгодных для инвестора инструментов: высокая доходность (в среднем 9% годовых), различные программы доходности, профессиональная управляющая компания».
Сервисные апартаменты – лучшая альтернатива арендному жилью, считает она: «Сейчас на рынок выходят уже представители поколений Y и Z – именно они и будут жителями таких проектов. Для них важны локация, гостиничный сервис, безопасность и постоянный доступ в Интернет».
В Петербурге энергично развиваются деловой и событийный туризм. «Гостиничный фонд прирастает в основном отелями уровня «четыре звезды». Вместе с тем недостает недорогого качественного размещения – гостиниц двух и трех «звезд». Апарт-отели смогут восполнить этот дефицит», – уверена Марина Сторожева.
Гостиницы: высокий порог
Растущий сегмент апарт-отелей действительно может составить конкуренцию гостиницам, признает управляющий партнер Cronwell Hotels & Resorts, генеральный директор Cronwell Management Алексей Мусакин. «Безусловно, дешевле привлекать ресурсы на строительство объектов среди большого количества частных инвесторов, но с другой стороны – с сотней инвесторов сложнее договориться, чем с двумя или тремя», – отметил он.
Доходность в гостиничном сегменте в среднем – 7–8% годовых. Вместе с тем круг инвесторов, которых можно привлечь к проекту создания отеля, достаточно узок, сетует Алексей Мусакин: «Сейчас государство пытается поддерживать гостиничный бизнес. Для игроков этого сегмента существенно снижен порог для получения статуса стратегического инвестора, но этого недостаточно. Сейчас в проект нужно вложить не менее 1,5 млрд рублей. Мы пытались снизить этот порог до 500–600 млн, но пока это невозможно. Сейчас разрабатывается проект поддержки гостиниц, от 50 номеров, но в основном он касается налоговых льгот».
Туристическое законодательство меняется. Так, с 1 января 2019 года вступает в силу Закон «Об основах туристской деятельности в РФ» и, среди прочего, будет содержать определение понятий «средство размещения», «гостиница» и т. д., а также введет обязательную классификацию объектов индустрии.
Введение «звездности» – большой плюс для рынка, считает Алексей Мусакин: «Классификация серьезно усложнит жизнь частным отелям в жилищном фонде. Я думаю, высвободится примерно 30% потенциального спроса. Это тот потенциал, которым смогут воспользоваться и апарт-отели».
«Апарт-проекты сейчас властью воспринимаются как уход от градостроительных ограничений и отчислений за социальную инфраструктуру, – отметил генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев. – При том, что их реализацию финансируют частные инвесторы. Они, по сути, вкладываются в развитие туристической сферы, но, к сожалению, не имеют поддержки на уровне города».
Street retail: устойчивость к внешним факторам
Средняя доходность от аренды помещений в street retail – 10% годовых. Руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко считает, что этот сегмент коммерческой недвижимости – один из самых устойчивых к внешним экономическим факторам, ведь ликвидное помещение всегда найдет своего арендатора.
Важны определенный метраж, выгодная локация, возможность перепланировки и ремонта, технические и коммуникационные возможности, безопасность.
«Интерес к торговой недвижимости всегда стабильно высокий, на ликвидные помещения спрос превышает предложение. У нас нескончаемый поток запросов на покупку объектов стоимостью от 30–50 млн рублей. Те помещения, которые есть на рынке, окупаются не менее чем за 10–13 лет, однако все равно пользуются достаточно стабильным спросом», – рассказала Анна Лапченко.
Офисы: не для всех
Офисы – стабильный и весьма доходный инструмент для частного инвестора (около 10% годовых), считает Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE.
В Москве сегмент доходных бизнес-центров растет. Например, в кризис 2014 года московская компания Central Properties, столкнувшись с падением спроса, вывела на столичный рынок такой продукт. «Объекты были достроены и сданы в эксплуатацию, помещения сдавались в аренду по длинным договорам и хорошей арендной ставкой. А затем эти блоки были сформированы в инвестиционный продукт. Есть и другие примеры», – говорит эксперт. Так, в 2015 году NAI Becar открыла продажи действующего арендного бизнеса в БЦ «Станция» в Москве. Вход в проект составлял 2,5 млн рублей.
В Петербурге этот формат еще не получил широкого распространения. По мнению Алексея Фёдорова, неуспешность доходных офисных зданий в Северной столице связана со скандалами, которые сопровождали строительство некоторых проектов. Например, товарно-фондовой биржи «Санкт-Петербург», когда городские власти неожиданно обнаружили, что уже возведенное здание уродует вид на Стрелку Васильевского острова. «Все эти истории показательны – и крупные застройщики, которые могли бы этот сегмент освоить, не спешат рисковать», – резюмировал он.
Но, как считает эксперт, в будущем московские концепции могут быть успешно применены к Петербургу: «Северная столица, конечно, скромнее по объемам, но в реализации таких проектов важны прежде всего смелый девелопер и грамотный консультант».
Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/229-iii-yezhegodnyy-investitsionnyy-forum-v-sankt-peterburge
Видеоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» https://m.asninfo.ru/events/video-reports
Производители добавок в бетон из-за растущей конкуренции на рынке добиваются особой уникальности их свойств.
Химические добавки в бетон усиливают качество цементного раствора и других строительных смесей. В настоящее время существует более сотни разновидностей добавок, но ассортимент достаточно регулярно продолжает расширяться. Впрочем, по мнению игроков рынка, сегодня отрасль все больше начинает ориентироваться не на количество видов добавок, а на улучшение качественных свойств выпускаемой продукции.
В целом, добавки в бетон можно разделить на несколько основных групп: пластифицирующие, воздухововлекающие, газоустойчивые, ускоряющие твердение бетона, морозоустойчивые, гидроизолирующие и красящие. Также могут быть их комбинированные виды.
В условиях конкуренции
По словам руководителя отдела «Добавки в бетон» компании «BASF Строительные системы» Максима Закржевского, рынок добавок в бетон весьма конкурентен. Поэтому крупные производители добавок находятся в постоянном процессе совершенствования качества продукта и технологии применения. Для производителей бетонных смесей, домостроительных комбинатов, заводов ЖБИ этот факт имеет большой плюс, так как позволяет выбирать наиболее эффективное решение.
Схожие выводы делают и другие игроки отрасли. «Конкуренция на рынке добавок в бетон очень высока. Это обусловлено как участием крупных игроков, в том числе иностранных, в этом бизнесе, так и состоянием внутреннего рынка бетона. Рынок бетона после шока 2014 года сузился. Сейчас намечается некоторый рост, но его темпы существенно ниже, чем четыре года назад. Уменьшение рынка бетона, как следствие, привело к ужесточению конкуренции на рынке добавок», – отмечает руководитель RND-отдела направления «Добавки в бетон» компании «ТехноНИКОЛЬ» Андрей Малинин.
Технический эксперт производственного холдинга 3М Сергей Папков добавляет, что для успешного продвижения добавки различных производителей должны обладать уникальными свойствами и четко отличаться друг от друга. «В основном стоимость добавок определяется их концентрацией для достижения требуемых функциональных свойств бетонного изделия. Типичными значениями концентрации будут несколько процентов или даже их доли, то есть сама добавка не вносит сколь-нибудь значительного вклада в конечную стоимость изделия», – подчеркивает он.
Испытания на прочность
Директор по продажам направления «Бетон» российского филиала концерна Sika Максим Мазурик рассказывает, что в 2017 году новых добавок, способных кардинально изменить индустрию, не было. По его словам, сейчас ведущие производители сконцентрировались на оптимизации стоимости уже производимого ассортимента. Решаются вопросы локализации сырьевой базы и снижения логистических издержек. «Последним крупным прорывом в области разработки новых добавок было появление пластификаторов и суперпластификаторов на основе поликарбоксилатных эфиров. По сравнению с предыдущими основами (лигносульфонатами и нафталинсульфонатами), они при меньшем расходе позволяют увеличить показатель водоредуцирования в среднем с 10–20% до 40% в зависимости от дозировки, что делает возможным получение бетона с более высокой марочной прочностью. Можно даже сказать, что получение высокомарочных бетонов возможно только с использованием поликарбоксилатных эфиров. Без таких добавок сложно представить строительство современных небоскребов, например, при строительстве «Лахта центра» без поликарбоксилатов было бы невозможно получить требуемый самоуплотняющийся бетон класса B60 с низкой экзотермией и временем жизни бетонной смеси до девяти часов», – уверен Максим Мазурик.
Кроме того, добавляет он, поликарбоксилатные добавки позволяют снизить количество цемента в смеси при сохранении высокого качества бетона. Поэтому в развитых европейских странах потребность в поликарбоксилатах гораздо выше, чем в России. И связано это не в последнюю очередь с экологическим аспектом: при производстве цемента в атмосферу выбрасывается большое количество углекислого газа. Снижая количество цемента в смеси, на Западе борются за повышение экологичности строительства.
По словам Андрея Малинина, сейчас предпринимаются попытки создать новое поколение пластификаторов, которое сочетало бы одновременно положительные свойства поликарбоксилатных эфиров и свойства т. н. конденсационных продуктов – полинафталинсульфонатов (С-3) и меламинформальдегидных пластификаторов.
Специалистам BASF, отмечает Максим Закржевский, удалось синтезировать новый полимер – полиарил, ставший инновационным открытием в строительной индустрии за последние 20 лет. Это принципиально новый класс добавок на основе эфиров полиарилов, созданных специально под нужды бетонщиков. Использование полиарила в бетонной смеси облегчает прокачиваемость ее бетононасосом. Кроме того, новые добавки менее требовательны к инертным материалам и более универсальны в применении со всеми типами цементов.
Из новой строительной химии, выпускаемой компанией 3М, Сергей Папков выделяет грязеотталкивающую добавку 3M SRC-220. По его словам, она обладает одновременно гидро- и олеофобными свойствами, а значит, защищает от воды и масла одновременно, что не свойственно существующим пропиткам и добавкам. Кроме того, такая добавка позволяет придать бетонам свойства морозостойкости; обработанные ею материалы теряют значительно меньше массы в результате термоциклирования, по сравнению с необработанными, при этом сохраняя паропроницаемость.
Между тем, по мнению Максима Мазурика, в настоящее время на рынке больше распространены добавки предыдущего поколения, что в первую очередь связано с их меньшей стоимостью. Такие продукты сложно назвать высокотехнологичными. Застройщики получают более дешевый бетон с невысокими прочностными характеристиками. Рассматривая строительную отрасль в целом, можно говорить об отсутствии среди застройщиков массовой потребности в использовании высокопрочных бетонов, делает выводы специалист.
Мнение
Максим Закржевский, руководитель отдела «Добавки в бетон» компании «BASF Строительные системы»:
– Стоимость добавок в бетон зависит от нескольких факторов: от сырьевых компонентов, логистических возможностей, а также от спроса на данный вид продукции. Если говорить о текущем времени, то цена на продукцию стабильна. Тенденция к росту не наблюдается. Например, мы стараемся не поднимать цены, несмотря на повышения цен на сырьевые компоненты. Наши добавки производятся в России, что позволяет оптимизировать логистические цепочки. Также все чаще клиенты предпочитают взять более дорогую и эффективную добавку, позволяющую им снизить конечную стоимость производимых конструкций.
В связи с грядущими изменениями на рынке долевого строительства девелоперы начали запасаться проектами, на которые бы распространялись еще старые правила. Однако, эксперты говорят, что роста цен на землю пока не заметно.
По данным Knight Frank St Petersburg, в настоящее время совокупная площадь представленных в продаже участков в Петербурге и ближайшей Ленобласти составляет около 1035 га, из которых 39% приходится на земельные участки в городской черте, остальные 61% – на участки в пригородной зоне.
На долю участков под жилую застройку приходится 97% предложения на рынке земельных участков. Впрочем, частично данные участки представляют собой участки смешанного назначения, то есть на них помимо жилья можно строить и коммерческие объекты. Доля участков только под коммерческую застройку крайне мала. В этом сегменте наиболее распространена продажа либо уже готовых зданий, либо требующих реконструкции.
Город vs область
В текущем году отмечается сокращение предложения участков в городской черте – на 11% по сравнению с 2016 годом, что обусловлено отсутствием внесения в Генплан поправок по редевелопменту новых территорий. В то же время предложение земли в пригородной зоне, наоборот, увеличивается. В продаже появляются участки, ранее купленные в пригородной зоне на территории Ленобласти, отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. «Девелоперы пытаются их реализовать как можно скорее в связи с ужесточением требований к жилой застройке: появлением обязательств по возведению объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет застройщиков. Не последнюю роль играет и сокращение покупательского спроса на жилые комплексы в данных локациях. Также предложение в пригородах пополняется участками в проектах КОТ, расположенных в административных границах Петербурга (например, в Пушкинском районе), которые перешли в активную стадию развития», – говорит г-н Пашков.
Основное предложение участков под жилую застройку в настоящее время сконцентрировано в Приморском районе, на его северной окраине, в историческом районе Каменка.
По данным Knight Frank St Petersburg, средняя цена на участки под жилую недвижимость в городской черте составляет 26,6 тыс. рублей за квадратный метр улучшений. Стоимость участков под коммерческую застройку значительно варьируется в зависимости от района, локации и качественных характеристик участка и составляет в среднем от 5 до 27 тыс. рублей за квадратный метр улучшений. «В последние три года на фоне сокращения качественного предложения отмечается рост стоимости земельных участков», – говорит г-н Пашков.
Девелоперы не признают, что из-за повысившегося спроса на землю цены на нее стали расти. Денис Лебедев, руководитель отдела развития ГК «Пионер»- Санкт-Петербург, говорит: «На данный момент все собственники земельных участков, с которыми мы взаимодействуем, прекрасно понимают, что будущие изменения в 214-ФЗ сильно пугают застройщиков, поэтому цены на перспективные территории остаются неизменными. В каких-то случаях владельцы меняют свои условия продаж с комбинированных форм оплаты на исключительно денежную».
Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI, отмечает: «Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге в текущем году особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет».
Оптимальный запас
С 2014 по 2017 год в Петербурге и ближайших пригородах было продано 591 га земельных участков под строительство жилых и коммерческих объектов. 96% реализованных площадей приходится на участки под жилую застройку.
Средняя площадь проданных в текущем году участков составляет 3,5 га в Санкт-Петербурге и 0,1 га – в пригородной зоне. Малая средняя площадь проданных участков в пригородной зоне обусловлена тем, что на них возможно строительство только небольших малоэтажных малоквартирных домов, ведь это локации в исторических пригородах Петербурга (Пушкинском, Петродворцовом, Курортном районах), обладающих определенными ограничениями по высотности застройки.
Ася Левнева, заместитель директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», при этом отмечает, что покупка земельных участков для девелоперов актуальна всегда. «Но запасаться землей впрок можно только до определенных пределов. На мой взгляд, в сложившейся ситуации разумнее просчитывать возможные изменения рынка и законодательства и уже исходя из наиболее предсказуемых вариантов строить планы дальнейшего развития компании», – говорит она.
Эдуард Тиктинский говорит, что выбор участков напрямую зависит от стратегии компаний: «Кто-то в силу размера действующего бизнеса и стратегии «покупать всегда», по-прежнему ориентирован на крупные проекты комплексного освоения территорий. Какие-то компании, чаще всего девелоперские, без вертикальной составляющей в виде подрядного подразделения, подходят к закупкам более гибко, рассматривая весь спектр предложений. Наша компания рассматривает только те участки, на которых целесообразно вести строительство в элитном сегменте и сегменте комфорт-класса. Мы не покупаем землю на окраинах в непосредственной близости от КАД», – говорит Эдуард Тиктинский.
«Строительные компании, понимающие, что сделки по рассматриваемым объектам будут заключены в конце 2018 года, готовят юридические заключения по каждому из земельных участков и обозначают возможные градостроительные риски, а также несколько путей развития проектов, – делится наблюдениями Денис Лебедев. – Участков с приемлемыми характеристиками и подходящих под строительство жилья мало, а желающих их приобрести их достаточно много. Многие застройщики перешли на строительство апартаментов, что увеличило объем сделок по небольшим участкам, не предназначенным под строительство жилья».
Мнение
Вячеслав Заренков, генеральный директор Группы «Эталон»:
– Мы изменили нашу стратегию приобретения и сегодня рассматриваем участки с высокой степенью готовности разрешительной документации, расположенные в привлекательных локациях. В результате совершения таких сделок мы имеем возможность быстро запускать проекты в продажу, как это случилось в Петроградском районе Петербурга с ЖК Botanica, продажи в котором стартовали спустя всего два месяца с момента приобретения участка.