Рынок новостроек Москвы по итогам I полугодия 2008 г.

15.07.2008 22:28

Аналитический отдел Бюро недвижимости «Агент 002» подготовил обзор рынка новостроек Москвы по итогам I полугодия 2008 г. Структура рынка новостроек Москвы в июне имела следующий вид: 20% - объекты эконом класса и по 40% - объекты бизнес и элит класса. По сравнению с началом года структура предложения значительно изменилась: если январе доминировали объекты эконом класса, по в настоящее время преобладают более дорогие объекты.

В сегменте эконом-класса (объекты стоимостью до $500 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $4208, по сравнению с маем, она выросла на 2%. Количество предложений снова снизилось - на 27%. По сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 14%, количество предложений снизилось на 79%.

Средняя цена квадратного метра в апреле выросла по сравнению с маем почти во всех округах, кроме САО (-3%), ЗАО и СВАО (по -0,5%). Наибольший рост цен произошел в ЮЗАО (+13,5%). По стоимости квадратного метра лидирует ЮАО - $4571. Наибольшее предложение квартир было представлено в СЗАО и ЗАО по 28%.

Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах. Максимальный прирост – в ЮЗАО – 47% и ЮВАО – 28%; минимальный - в САО – 7%. Объем предложения новостроек эконом класса снизился весьма существенно от 60% в СВАО до 92% в ЮАО.

В структуре предложения квартир преобладают двухкомнатные - 47%, трехкомнатные квартиры составляют 28% и однокомнатные 25%. В июне существенные изменения затронули только трехкомнатные квартиры: они выросли в цене на 12%, их стоимость составляет $387 тыс. Стоимость двухкомнатных увеличилась на 2% - $303 тыс. А однокомнатные квартиры несколько подешевели – на 0,7% - $202 тыс.

Относительно начала года подорожали квартиры всех типов: однокомнатные - на 15%, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры - 17%

Большинство квартир данного сегмента располагается монолитных домах - 65%; 30% - в панельных и 5% - в кирпичных. За истекший месяц подорожали квартиры в кирпичных и монолитных домах – на 10% и 4% соответственно. А вот панельные дома напротив потеряли в цене - на 4%.

За истекшее полугодие квартиры в домах разных типов подорожали: в кирпичных – на 7%, панельных - на 21%, в монолитных – на 18,5%.

В сегменте бизнес-класса (объекты стоимостью $500-1000 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $6 556, по сравнению с маем, она снизилась на 1,2%, Количество предложений также снизилось - на 27%. Однако, по сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 4%, количество предложений снизилось на 2%.

Тройку лидеров по объему предложения в июне составляют следующие округа: лидирует ЗАО – 37%, далее и САО – по 15%. Прирост стоимости квадратного метра наблюдается только в ЮЗАО – 2,2%; в двух других округах – небольшое снижение - 0,3%.

Также прирост можно отметить в ВАО - 0,5% и максимальный увеличение средней стоимости квадратного метра произошло в ЮВАО – 16%, однако объем предложения здесь совсем незначителен - примерно 1%.

В ЦАО объем предложения составляет примерно 4%, цена здесь слегка снизилась – на 0,1%, но все равно остается максимальной в данном сегменте - 8311 $/кв.м.

Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах, за исключением ЮАО (-2,4%). Максимальный прирост – в ЮВАО – 34% и ЮЗАО – 11%; минимальный - в ЦАО – 3%.

За истекшее полугодие существенно возросло предложение новостроек бизнес класса в ВАО - в 3 раза; а в ЮЗАО и ЦАО напротив - снизилось на 41% и 34% соответственно.

В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и более - 67%, они слегка подешевели - на 1% - $832 тыс.; 30% составляют двухкомнатные квартиры, их стоимость за месяц осталась прежней - $640 тыс.; и всего 3% - однокомнатные квартиры, в июне они подорожали на 6% - $651 тыс.

С начала года больше всего выросла цена на однокомнатные квартиры - на 4%, подорожали также квартиры от трех комнат и более – на 3%; снизились в цене только двухкомнатные квартиры - на 2%.

Квартиры данного сегмента расположены в преимущественно в монолитных домах - 88%; а также в кирпичных и панельных - по 6%. За истекший месяц квартиры в домах разных типов подорожали: в монолитных на 0,5%, кирпичных - на 1% и в панельных – на 4%. Относительно января, наибольший прирост стоимости квадратного метра также отмечается в панельных домах – на 14%, в монолитных – на 10% и кирпичных - на 8%.

В сегменте элит класса (объекты стоимостью свыше $1000 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $16 898, по сравнению с маем, она выросла на 3%. Количество предложений снизилось на 38%. По сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 12%, количество предложений снизилось на 21%.

Наибольшее предложение квартир данного сегмента приходится на ЦАО (62%), также некоторая доля элитной недвижимости расположена в ЗАО (18%), ЮЗАО (10%) и САО (4%), в остальных округах объем предложения не превышает 2%.

В отмеченных округах наблюдается как прирост стоимости квадратного метра: ЦАО - 2,1%, САО - 17,5%; так и снижение: ЗАО - 2,3%, ЮЗАО – 3,4%. Максимальная цена квадратного метра зафиксирована в ЦАО - $19804. Относительно начала года прирост можно отметить во всех округах: наибольший – в САО (+43%), наименьший – в ЗАО (+6%).

Объем предложения в июне снизился довольно существенно – в пределах от 32% (ЦАО) до 63% (САО). По сравнению с январем, также можно отметить снижение предложения - максимальное в САО – 47%.

В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и более - 88%, 10% составляют двухкомнатные и 2% однокомнатные квартиры. В июне квартиры всех типов несколько упали в цене: на 3,5% подешевели однокомнатные, их стоимость составляет $1418 тыс.; на 5% - двухкомнатные - $1 654 тыс. Больше всего снизилась цена квартир от трех комнат и более - 11% - $6 951 тыс.; и в отличие от других типов, их стоимость сократилась и относительно января – на 1,1%. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры подорожали на 22% и 3,5% соответственно.

Квартиры данного сегмента расположены в монолитных - 56%, элитных - 40% и кирпичных домах - 4%. За истекший месяц подорожали только квартиры в элитных домах - на 9%; в кирпичных они подешевели на 10%, а в монолитных – на 2%. Относительно января, наибольший прирост стоимости квадратного метра также отмечается в элитных домах – на 28%, в монолитных – на 2,4%. Кирпичные подешевели - на 4%.

Подводя итоги, можно отметить, что за первое полугодие 2008 года снижение предложения зафиксировано во всех сегментах первичного рынка новостроек Москвы.

Наиболее существенным оно было в сегменте эконом класса - 79%, при этом здесь наблюдался рост средней цены квадратного метра на 14%, уже начиная с марта, цена перешагнула через отметку в 4000 $/кв.м.; также подорожали квартиры во всех округах и домах различных типов.

В сегменте бизнес класса ситуация была наиболее стабильной: незначительное снижение объема предложения на 2% и небольшой прирост средней цены квадратного метра на 4%. По мере того, как в столице остается все меньше свободных площадей, увеличивается предложение в традиционно менее привлекательных округах: в ВАО количество новостроек бизнес класса выросло в 3 раза.

Сегмент элит класса развивался в этом полугодии весьма динамично: объем предложения снизился на 20%, а средняя цена квадратного метра выросла на 12%.

Таким образом, на первичном рынке Москвы можно отметить две основные тенденции: сокращение общего количества новостроек и увеличение средней рыночной цены.


Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Что ждет петербургский рынок недвижимости в 2005 году: прогноз цен.
15.02.2005 18:31

Изменение тенденций рынка заставило многих инвесторов отказаться от вложений в жилую недвижимость. Между тем, некоторые сегменты рынка продолжают приносить прибыль.


История стагнации
Несмотря на то, что снижение цен на недвижимость (впервые за 4 года) началось только в октябре, признаки намечающейся стагнации были заметны еще летом 2004 года. В июле специалисты ГБР впервые зафиксировали меньшее количество регистраций сделок, чем в тот же месяц 2002-2003 годов. Рост цен замедлился, хотя динамика оставалась положительной.

В сентябре цены стабилизировались. До 7 октября цены оставались на одном уровне, потом начался довольно быстрый спад (более чем 1% в месяц). Особенно заметен был спад по малокомфортным хрущевках. В то же время элитные объекты в цене не падала, и даже немного повышались (это процесс продолжается до сих пор).

На первичном рынке цены в долларах росли до конца октября. Потом до начала декабря была остановка. В декабре цены несколько снизились. Сейчас снова тенденция к повышению. На самом деле за ноябрь и декабрь в цене в рублях произошло существенное снижения на 5% (за счет падения курса доллара).

Кроме того, строительные компании в условиях стагнации рынка пошли на некоторое лукавство, устраивая рекламные акции, которые скрывали истинное положение вещей.

Складывается впечатление, что несмотря на показываемый статистикой долларовый рост цен на первичном рынке (с июля до октября), фактически роста не было, так как компании снижали курс у.е., переходили от евро к доллару, а при личных встречах предлагали большие скидки. Похоже, существовал некий ценовой заговор между строительными компаниями, с тем, чтобы поддержать у покупателя уверенность, что недвижимость по-прежнему растет в цене. Но к октябрю, учитывая ситуацию на вторичном рынке, скрывать ситуацию стало уже невозможно. Многочисленные утверждения в прессе строительных компаний о том, что цены на рыке жилья определяет рентабельность, себестоимость, стоимость стройматериалов и т.д., а не соотношение спроса и предложения – противоречит законам рынка.

Будет ли рост в 2005 году?
Сейчас специалисты расходятся в оценке перспектив рынка. Многие эксперты предрекают продолжение снижения цен на вторичном рынке до весны и даже на 2-3 года. Некоторые даже предполагают ускорение снижения цен до 1%-2% в месяц.

В «Бекаре» придерживаются другого мнения. Уже с конца декабря 2004 года начался небольшой рост цен (0,06%-0,2% в неделю). Это повышение свидетельствует о достижении нижней точки снижения цен. Многие люди, собиравшиеся решать свои жилищные проблемы осенью, отложили покупку в ожидании снижения цен, создав, таким образом, отложенный спрос. То, что этот отложенный спрос сейчас велик, подтверждает резкое снижение количества сделок, зарегистрированных в ГБР. Если сравнивать с аналогичным периодом 2003 года, снижение количества зарегистрированных сделок на вторичном рынке (за 5 месяцев – с июня по ноябрь) составило порядка 7 000 сделок. Между тем, людям по-прежнему нужно решать свои жилищные вопросы: обмениваться, разъезжаться и съезжаться. И до бесконечности решение этих вопросов они откладывать не смогут.

Следует учитывать психологический фактор – как только график изменения цен покажет рост – выжидающие минимизации цен покупатели бросятся на рынок, т.е. реализуется отложенный спрос. Повышение спроса в свою очередь приведет к повышению цен.

Конечно, такой рост цен, как за первое полугодие 2004 года, маловероятен, наиболее вероятно, что цены до конца года вырастут на 10%-12%, т.е. немного выше планируемых темпов инфляции при небольшом снижении курса доллара.

По мнению Леонида Сандалова, заместителя директора АН «Бекар», экономических причин для снижения цен нет: благосостояние граждан увеличивается (об этом говорит значительное увеличение вкладов в банки, 70% за год рост количеств покупаемых новых автомобилей-иномарок и т.д.), курс доллара снижается. Возможно, еще некоторое время наиболее дешевое жилье (хрущевки) будет падать по инерции в цене. Но потом общее повышение цен начнет повышать и этот сегмент. Стоит отметить, что в США снижения цен на недвижимость не было с 1965 года. Нормальный процесс (при наличии инфляции в стране) это попеременно повышение и временная стабилизация.

Куда вложить деньги?
Стагнация рынка недвижимости заставила инвесторов отказаться от вложения средств в недвижимость. Особенно пострадал от ухода инвесторов первичный рынок.

С середины 2003 до весны 2004 года доход от вложений в первичный рынок было очень велик. За упомянутый период цены на недвижимость выросли на 40%, а если прибавить к этому еще 10-12% повышения стоимости квартиры после сдачи дома и регистрации, то общий доход составлял до 55% (а в некоторых случаях и все 100%). Инвесторы, вложившиеся в недвижимость в 2004 году, получили разные результаты. В зависимости от времени, когда они вложились в недвижимость и в какую. Если летом, то к концу года он однозначно оказался в минусе (если только он не вложился в элитный сегмент). Если вложение было сделано в начале года, то инвестор сейчас будет в плюсе, но все же в меньшем, чем, если бы он избавился от своей квартиры летом. В любом случае небольшой плюс принесла инвестору элитная недвижимость – цены на нее не упали, а даже немного выросли.

Что касается 2005 года, то ожидать повторения доходности 2003-2004 годов – не стоит. Однако если рассматривать наш прогноз (10-12% повышение цен на недвижимость за год), то, прибавив к этому еще 10-12% повышения после сдачи дома, можно получить вполне приемлемый доход – 20-25%. Но следует учитывать и то, что в конце 2004-2005 году риски, связанные с вложениями в первичный рынок возросли. Объем строительства на вторую половину 2004 года закладывался строителями, исходя из данных 2003-начала 2004 года, когда интерес к недвижимости был огромным и раскупалось буквально все. Сейчас рынок не может переварить такое количество предложений. Соответственно, возрос риск замораживания проектов из-за нехватки средств.

Специалисты «Бекара» утверждают, что на вторичном рынке в ближайшие годы стабильно высокие дивиденды будет приносить элитное жилье в центре города. Наиболее важные в этом случае параметры выбора жилья: вид из окна и новизна дома (или недавний капремонт). Причем, вид из окна имеет приоритетное значение. Даже если дом старый с деревянными перекрытиями – квартира с видом все равно принесет прибыль (при условии, что большинство квартир в доме будет расселено). Отличие Петербурга от Москвы в том, что в нашем городе количество хороших квартир в центре в ближайшие десятилетия не увеличится из-за суровых ограничений по застройке. В Москве по мере реконструкции центра общая сумма квартир в центре города увеличивается, а в Петербурге – нет, поскольку существуют ограничения по этажности. В результате новые дома, которые строятся на месте старых, имеют ту же площадь. При таких условиях рост цен на квартиры в центре будет продолжаться, даже если в других сегментах произойдет снижение.
По материалам группы компании «Бекар»


 


Подписывайтесь на нас: