Проектирование производственных объектов. Нюансы
Некоторые почему-то считают проектирование производственных объектов делом несложным. Между тем, практика показывает, что небрежное отношение к этому вопросу может вызвать самые серьезные проблемы в дальнейшей работе этих предприятий.
Проект здания ООО «Инмед»
Архитектурная мастерская Сахновского (АМС), которой в этом году исполнилось 20 лет, уже наработала серьезный опыт в разработке проектов производственных зданий. «Подготовка таких проектов, как и работа с объектами других сегментов недвижимости, требует специфических знаний, навыков и умений. Многие нюансы понятны только тем, кто уже получил практику выполнения таких заказов. И возможность учесть их на самых ранних стадиях проектирования позволяет заказчику сэкономить время и деньги благодаря отсутствию необходимости в дальнейших переделках», – говорит старший партнер и главный архитектор АМС Виктор Сахновский.
У АМС только в 2018 году завершилась реализация в этой сфере одного проекта и началась – другого. Так, на площадке особой экономической зоны (ОЭЗ) Санкт-Петербурга «Новоорловская» недавно введено в эксплуатацию здание инновационного центра «Буревестник» («дочка» АК «АЛРОСА»). Объект представляет собой комплекс из трех зданий суммарной площадью более 24,5 тыс. кв. м, построенный на участке в 2,3 га. На этом предприятии начинается выпуск специализированного оборудования для алмазодобывающей промышленности.
Инновационный центр «Буревестник»
Параллельно полным ходом идут работы по другому проекту АМС – производственному зданию ООО «Инмед», находящемуся на площадке ОЭЗ Санкт-Петербурга «Нойдорф». Объект площадью более 10,7 тыс. кв. м строится на участке площадью почти 1 га. В этом комплексе «Инмед» будет осуществлять разработку и производство композиционных нетканых материалов на основе биополимерных нановолокон для медицины.
«Производственные объекты могут иметь самое разное предназначение, и оно обязательно должно учитываться в технологии уже на этапе проектирования. Например, в оборудовании, которое производит ИЦ «Буревестник», используются источники ионизированного излучения – и проект должен был предусматривать установку специальных экранирующих систем. А проектирование чистых помещений по стандартам GMP для ООО «Инмед» выполнялось нами с использованием BIM-технологий», – рассказывает Виктор Сахновский.
По его словам, это лишь один из множества аспектов, которые необходимо учесть при проектировании. «Реалии жизни таковы, что заказчику обычно проект необходим «еще вчера». Кроме того, нередко техническое задание по разным причинам меняется уже в ходе реализации проекта. Соответственно, рабочую документацию надо готовить крайне оперативно, а строительство идет буквально «с листа». Более того, поскольку изначальный проект менялся, необходимо заново проходить экспертизу. И это уже в условиях, когда идут строительные работы. А ситуация, когда эксперты отклоняют проект уже фактически построенного здания, заказчика, мягко говоря, не устраивает. Но поскольку опыт у нас наработан серьезный и проектируем мы строго по нормативам, мы готовы дать своим клиентам гарантии, что проект будет согласован», – говорит генеральный директор ООО «АМС» Игорь Половцев.
Работа в условиях ОЭЗ или индустриального парка, которые нередко соседствуют с жилой застройкой, имеет дополнительные сложности, отмечает главный архитектор АМС. «Тут я бы выделил два базовых фактора. Первый – экологический. Фоновые показатели загрязнения рассчитываются на всю площадку. Значит, уже при проектировании надо учесть окружающие объекты и их выбросы. Второй фактор – ресурсный. Оператор площадки выделяет резиденту определенные мощности по газо-, тепло-, электро-, водоснабжению и канализованию. Сплошь и рядом их не хватает, а дополнительных резервов взять негде. И проектировщику нужно найти вариант, как обеспечить все нужды предприятия, не превышая при этом имеющихся лимитов. Например, на объекте ООО «Инмед» по технологии есть необходимость сжигания выбросов. Но резервов газа и электричества для традиционного решения этой проблемы не было. Тогда мы предложили использовать для сжигания выбросов специальную каталитическую печь – и сумели уложиться в имеющиеся ограничения по ресурсам», – рассказывает он.
В последнее время, по словам специалистов АМС, большое внимание заказчики уделяют не только производственным потребностям, но и обеспечению комфортных условий труда для своих сотрудников. «Поэтому мы предлагаем современные разработки по интерьерам в наших проектах. Это предполагает применение суперграфики, новых отделочных материалов, цветовых решений и др. На комфорт также серьезно влияют системы отопления, вентиляции и кондиционирования. Занимаемся мы и разработкой навигационных транспортных схем. Из всего вышеперечисленного становится очевидным, что проектирование производственных зданий – задача непростая, многоаспектная и требующая серьезного опыта исполнителя», – резюмирует Виктор Сахновский.
Мнение
Юрий Гусев, главный инженер ООО «Инмед»:
– Компания «АМС» проявляет себя как надежный и ответственный партнер, с которым вполне комфортно работать. Надо отметить, что мы строим свое производство на территории особой экономической зоны, что предопределяет наличие дополнительных специфических требований к объекту. Специалисты АМС сумели привести проект в соответствие этим требованиям.
Строительные компании все чаще используют в облицовке зданий только отечественную продукцию. Тем самым игроки рынка продолжают курс на импортозамещение, объявленный властями страны.
По оценке экспертов, наружная отделка в новых многоэтажных жилых домах в 75% случаев становится полностью российской.
Экономический подход
По словам аналитика ИХ «Финам» Тимура Нигматуллина, новые политические условия заставляют застройщиков искать дополнительные возможности для экономии и снижения себестоимости строительства.
«Рынок фасадных материалов достаточно разнообразен, но сама продукция все больше становится российской. В первую очередь, отечественные материалы применяются в сегменте строительства массового многоэтажного жилья и недорогого малоэтажного. В элитном строительстве иностранные фасадные материалы по-прежнему востребованы, в том числе они закупаются в странах, не попавших под санкции. Однако эта зарубежная продукция не меняет ситуацию на рынке – в тренде именно отечественные материалы», – считает эксперт.
Отметим, что в нежилом премиальном строительстве доминирует иностранная отделка. К слову, несколько дней назад в Петербурге немецкая компания Gartner арендовала 18 тыс. кв. м для организации собственного производства фасадных материалов в логистическом комплексе «Орион» на Горском шоссе. Работа предприятия будет заточена под строительство «Лахта-Центра». Субподрядчик займется остеклением башни «Газпрома».
Предполагается, что производство будет запущено уже в этом году.
Эксперты полагают, что сейчас российские «дочки» иностранных производителей строительных материалов стараются максимально локализоваться в нашей стране. Это экономически более выгодно для компаний, которые не хотят терять наш рынок. В частности, немецкий холдинг KNAUF, давно присутствующий на отечественном рынке, теперь при выпуске своей продукции ориентируется на местное сырье и необходимые материалы.
Представители компании подчеркивают, что сейчас необходимые базовые стройматериалы в значительной степени производятся в России, поэтому сложностей с их приобретением нет. Однако данные производственные площадки, где закупается продукция, распределены по стране неравномерно, в связи с чем возникают транспортные и логистические трудности.
Ориентация на ввод жилья
Сами застройщики также отмечают, что в облицовке зданий все чаще используется только отечественная продукция. При этом они подчеркивают, что востребованность фасадных материалов напрямую зависит от объемов возводимого жилья. Специалисты напоминают, что до недавнего времени рынок фасадных материалов активно развивался, ежегодно увеличиваясь на 10-20%; сейчас из-за кризиса на нем наблюдается замедление. Но конкуренция остается высокой – в настоящее время основная «борьба» за заказчика развернулась между штукатуркой и навесными вентилируемыми фасадами.
Начальник отдела маркетинга «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» Алексей Онищенко рассказывает, что в начале этого года на рынке наблюдалось увеличение спроса на кирпич, поскольку многие застройщики хотели быстрее закончить строительство объектов. Сейчас отмечается снижение спроса, поскольку к новым проектам компании приступают уже с большей осторожностью.
«Наша компания в настоящее время реализует фасадный клинкер собственного производства, что соответствует текущей политике импортозамещения. Объем импорта кирпича в России из стран Европы в первом полугодии снизился по различным позициям на 30-70%. И с учетом растущего курса евро можно предположить, что клинкер нашего производства будет еще более востребованным, поскольку он будет доступнее по цене и при этом по всем характеристикам не уступает европейским аналогам. По фасадному клинкеру наблюдается даже некоторый локальный дефицит по отдельным номенклатурам», – подчеркивает специалист.
По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, в настоящее время при строительстве первой очереди жилого комплекса «Огни Залива» они применяют вентилируемые фасады. Использование навесных конструкций позволяет, с одной стороны, «одеть» фасад в современные отделочные материалы, а с другой – улучшить теплозащитные показатели ограждающей конструкции и защитить ее от вредных атмосферных воздействий. Уже успешно налажено импортозамещение в этой сфере, есть предложения по отечественным аналогам. На втором объекте, в ЖК «Академ-Парк», для отделки фасадов используется лицевой кирпич, стены из которого красивы, долговечны, климатоустойчивы, мало подвержены влиянию внешних факторов.
«В целом ситуация на рынке фасадных материалов абсолютно спокойная, так как есть альтернатива. Фасадное остекление стоит уже едва ли не дешевле или сопоставимо с другими материалами, поэтому архитекторы могут найти такие проектные решения, которые позволят сделать фасад выразительным и в то же время не разорят застройщика», – уверена представитель строительной компании.
Справка:
В настоящее время в Петербурге при строительстве домов используются все основные виды облицовки: штукатурка, кирпич, камень, вентфасады. Все они имеют свои преимущества друг перед другом и считаются надежными способами сохранения «лица» зданий.
Рынок нерудных материалов в Петербурге и Ленобласти чувствует себя неоднозначно. Из-за снижения строительной активности наблюдается серьезное падение спроса на щебень, но востребованность песка продолжает расти.
По данным аналитиков консалтинговой компании CMPro, в стране с начала текущего года наблюдается стабильное снижение объемов производства и потребления нерудных строительных материалов по отношению к 2014 году. По итогам первого полугодия падение рынка в сегменте добычи составило 9%. Правда, в этом июле по сравнению с годом ранее добыча НСМ выросла на 2%. Тем не менее, считают эксперты, до конца года в целом сохранится тенденция со знаком «минус».
Песок для дорог
В Петербурге и Ленобласти ситуация на местном рынке НСМ схожа с общероссийской, но имеет свои нюансы. В частности, как рассказывает заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий «ЛСР. Базовые материалы — Северо-Запад» Василий Кострица, по сравнению с прошлым годом резко сократилось потребление щебня. «В этом году на рынке практически нет крупных проектов, которые могли бы стать хорошими драйверами роста. В настоящий момент производственные мощности превышают потребность практически в два раза. «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад» за первое полугодие 2015 года отгрузило щебня 2,4 млн куб. м, что на 34% меньше, чем в прошлом году», – отметил он.
При этом, добавляет господин Кострица, с песком противоположная ситуация. В частности, объем реализации песка предприятием в первом полугодии составил более 4 млн куб. м. Это на 32% больше, чем за аналогичный период 2014 года. Ряд крупных стратегически важных проектов для страны пока удерживает рынок песка в Петербурге и Ленинградской области на уровне прошлого года.
С мнением представителя строительного холдинга согласен и генеральный директор ЗАО «Решение» Александр Батушанский. По его словам, общий спрос на песок заметно вырос за счет дорожно-инфраструктурных проектов, таких как трассы «Скандинавия», «Сортавала», намыв территорий вдоль ЗСД и станции «Новокрестовская». Кроме того, с середины лета начато строительство трассы Москва – Санкт-Петербург, где будут потребляться очень значительные объемы песка. «Но по ряду других сегментов потребления наблюдается падение спроса, так как сократилось число новых проектов. В частности, спрос на щебень снизился. Основная причина – снижение спроса со стороны производителей бетона и железобетона, а объем потребления на инфраструктурных проектах на работах, где требуется щебень, не компенсировал сокращение спроса в прочих сегментах», – считает эксперт.
Транспортировка растет в цене
По словам игроков рынка, негативно сказывается на рынке нерудных материалов ужесточение законодательства в отношении перевозки тяжеловесных грузов. В августе уже выросли штрафы за перевес большегрузной техники, в ноябре начнет взиматься оплата проезда по федеральным трассам. Это означает, что уже в ближайшее время можно ожидать роста тарифов на грузоперевозки в 1,5-2 раза.
«Такое резкое увеличение производители не смогут взять на себя, и рынок придет к неминуемому росту цен для конечного покупателя. Необходимо понимать, что из песка и щебня строятся федеральные дороги, стратегически значимые инфраструктурные проекты, то есть те объекты, для реализации которых привлекается госбюджет. В условиях кризиса и утвержденных бюджетов рынок абсолютно к этому не готов. При таком развитии событий отдельные проекты просто встанут. Производители НСМ начнут череду консервации заводов. Это, в свою очередь, приведет к сокращению налоговых отчислений в бюджет и так далее. Это очень важный вопрос, и его необходимо выносить в публичную плоскость», – считает Василий Кострица.
Напомним: как прогнозируют в российском правительстве, в результате реализации проекта по сбору денег с грузовиков весом 12 тонн и больше удастся пополнить казну от 41 млрд рублей в 2016 году до 69 млрд рублей в 2025. Дополнительные вливания в федеральный Дорожный фонд составят 50 млрд рублей в год. Денежные средства будут направлены на ремонт дорожной сети.
По мнению экспертов, из-за того, что автодороги станут менее выгодными для транспортировки, вырастет отправка НСМ железнодорожной дорогой и водными путями. Однако данная доставка грузов имеет свои слабые стороны, так как не у каждого потребителя есть удобный доступ к данным транспортным узлам. В итоге все равно до места назначения нерудные материалы будут возить грузовиками.
Равнение на крупных
Опрошенные независимые специалисты считают, что в ближайшее время каких-либо значительных перемен среди игроков рынка нерудных материалов не произойдет. По-прежнему доминировать будут крупные игроки, при этом малые компании останутся при своих клиентах.
«Рынок материалов довольно конкурентен. За последние годы появились новые игроки, которые хоть и не изменили состав лидеров, все же уменьшили их долю на рынке. К слову, никаких особых маркетинговых приемов на рынке НСМ не применяется. Цена, условия платежа (наличие отсрочек) и возможность обеспечить регулярные поставки – главные критерии, по которым выбирают поставщиков, а задача последних – заявить о себе лучшим образом по этим пунктам», – подчеркивает Александр Батушанский.
Сейчас по данным CMPro в России действует около тысячи предприятий по производству нерудных строительных материалов. Значительная часть объектов работает в Центральном, Сибирском и Северо-Западном федеральном округах.
Как уже отмечали эксперты, на рынке щебня Петербурга и Ленобласти сегодня работают около 20 предприятий. Крупнейшие из них относятся к холдингам Группы ЛСР и «Ленстройматериалов». На рынке песка региона присутствуют около 10 компаний. Опять же, самые крупные из них входят в ЗАО «ЛСР-Базовые». Кроме крупных компаний-производителей на рынке песка и щебня представлены в большом количестве простые и транспортные посредники.