Городки для мегаполиса. Какой должна быть современная детская площадка?
Детская площадка во дворе уже довольно давно стала нормой девелоперских жилищных проектов в Санкт-Петербурге. Это обусловлено как нормативными требованиями, так и маркетинговыми плюсами таких объектов, которые привлекают внимание покупателей. Однако вслед за самим фактом наличия детского городка появились пожелания к его качеству.
Согласно итогам ежегодного исследования, которое провели специалисты портала недвижимости Domofond.ru, Санкт-Петербург входит в десятку лучших городов России по качеству инфраструктуры для детей в микрорайонах. Северная столица занимает шестую строчку в рейтинге 2018 года с показателем 7,8 балла (по 10-балльной шкале) при том, что средний результат по России составляет 6,9 балла (для сравнения: в 2017 году – 6,4).
Следуйте правилам
Детская игровая площадка на сегодняшний день, безусловно, является самым распространенным элементом придомовой дворовой инфраструктуры, наряду с благоустройством и озеленением. В отличие от старых районов Петербурга (особенно в историческом центре; впрочем, и там ситуация в этом смысле становится лучше год от года), в кварталах современной застройки сейчас практически невозможно найти двор, в котором не было бы детского городка. По словам экспертов, отчасти это связано с тем, что создание таких площадок уже давно стало обязательным требованием к застройщикам.
«По нормам детские площадки требовались всегда», – говорит руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов. «Если говорить о периоде 1990–2000-х годов, то детские площадки всегда были обязательным элементом благоустройства двора в новых жилых комплексах. При этом они должны быть изолированы от других зон отдыха и прогулок и соответствовать требованиям по акустике и шумозащите», – соглашается с ним руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По словам директора по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, разнообразная спортивная детская инфраструктура обязательно должна входить в состав социальных объектов проектов комплексного освоения территорий (КОТ), таких, как те, что возводятся компанией на территории Приморского района. «Важно понимать, что за последние годы подход к формированию структуры и оформлению придомовой территории в проектах КОТ изменился. На основной план выходит комплексность, которая раскрывается не только через синергию жилищной и социальной функций, но и в части реализации архитектурной концепции, а также благоустройстве», – добавляет она.
Действительно, если в 1990-х годах оборудование детских площадок сплошь и рядом ограничивалось скучным мини-набором из песочницы, качелей и горки, то сегодня городки часто представляют собой целый парк развлечений, расположенный на сотнях квадратных метров и включающий в себя разнообразные аттракционы и спортивные тренажеры, рассчитанные на детей разного возраста. Это обусловлено тем, что требования требованиями, но игровая площадка сегодня стала одним из существенных факторов, влияющих на выбор граждан, особенно с детьми, при выборе квартиры для покупки.
Рыночный фактор
«В последние годы наличие у жилого комплекса закрытой благоустроенной территории стало важным требованием со стороны покупателей. Выбирая квартиру, они не ограничиваются только жилой площадью, их интересует и придомовая территория. Наличие площадок для игр, спорта, отдыха, а также безопасность внутри двора относятся к числу ключевых критериев при выборе жилого комплекса», – говорит директор по маркетингу ГК «Пионер» (Санкт-Петербург) Ян Фельдман.
По словам Ольги Трошевой, безусловно, наличие красивых и безопасных детских городков, а также спортивных зон является важным критерием выбора ЖК для семей с детьми и молодых людей, которые только планируют завести ребенка. «Если покупатель выбирает квартиру в проекте застройки целого микрорайона, то у него есть возможность посетить уже сданные корпуса и лично оценить внешний вид и качество детских площадок», – уточняет она.
«Наличие детских площадок (и, тем более, с качественным оборудованием и безопасным антитравматическим покрытием) – очень важный для наших клиентов критерий. Ведь мы продаем не просто квадратные метры жилья. Мы относимся к своим проектам с пониманием всех требований покупательского спроса, а наша основная категория клиентов – семьи с детьми, приобретающие жилье для собственного проживания», – отмечает менеджер по продуктовым решениям компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Вера Малахова.
Пётр Буслов обращает внимание на фактор классности жилого комплекса. «Влияние наличия детской площадки на покупательский интерес зависит от позиционирования объекта. Если это, например, элитный дом на Крестовском, то наличие детской площадки практически никак не влияет на выбор: как правило, там проживают люди, у которых уже взрослые дети. А вот если это жилой комплекс для молодых семей, то здесь детская площадка будет большим преимуществом», – добавляет эксперт.
Безопасность – превыше всего
На сегодняшний день в России действует 14 ГОСТов, регламентирующих требования, которым должна отвечать детская площадка. Безопасность – является самым важным критерием. Несмотря на то, что застройщики работают с разными поставщиками игровых городков, а сами они могут включать различное число оборудования, все оно в обязательном порядке должно соответствовать действующим нормативам.
«YIT с начала 2000-х годов, когда вышел на рынок жилищного строительства Санкт-Петербурга в качестве девелопера, оснащает все жилые объекты детским оборудованием. Оно обязательно соответствует нормативно-технической документации, сопровождающей строительство объектов жилой инфраструктуры», – говорит Вера Малахова.
По словам Юлии Ружицкой, безопасность детских и спортивных внутридворовых конструкций и объектов обеспечивается соблюдением нормативных расстояний от близлежащих построек, зданий, а также проездов и автодорог. «На территории детских площадках безопасность поддерживается за счет укладки антитравматических покрытий и соблюдения зон безопасности при установке малых архитектурных форм для игр и занятий спортом. Безопасность этих форм также подкреплена всеми необходимыми сертификатами», – отмечает она.
Богатство выбора
Девелоперы отмечают разнообразие детских городков, предлагаемых производителями (отметим, что наряду с зарубежными на рынке представлены вполне конкурентоспособные компании из России), а также наметившийся тренд более комплексного подхода к организации зон отдыха во дворах.
«Поставщик оборудования выбирается по итогам тендера, исходя из потребностей каждого конкретного проекта и разработанного расположения отдельных элементов детской площадки. Однако главное условие выбора – у поставщика обязательно должны быть сертификаты на оборудование для игровых зон», – подчеркивает Ольга Трошева. «Безусловно, мы проводим тендеры среди российских производителей, отдавая предпочтение тем, кто предлагает не только гибкий подход в ценовом предложении, но является надежным партнером и поставщиком в заданных требованиях концерна YIT. Важнейший фактор – возможность производителя выполнить требования к дизайну оборудования, а именно предложить замену неких стилистических элементов в пользу «более финского» стиля, применяя в том числе и оригинальные цветовые решения», – добавляет Вера Малахова.
Как отмечает Юлия Ружицкая, на смену классическим решениям в виде стандартных детских и спортивных площадок приходят продуманные общественные пространства, подчеркивающие стиль нового микрорайона. «Девелоперы стремятся четко зонировать территорию, грамотно разделяя различные тематические зоны. Так, отдельно выделяются безопасные игровые и интерактивные пространства для детей, аллеи и променады для спокойного отдыха и пеших прогулок, велодорожки, воркаут-зоны с уличными тренажерами и мини-стадионы», – говорит эксперт.
«Детские площадки в современных проектах уже давно не ограничиваются парой стандартных качелей и песочницей. У застройщиков есть широкий выбор производителей, которые предлагают оборудование, позволяющее сделать детские игры во дворе интересными и безопасными. В проектах ГК «Пионер» последние пять лет устанавливаются площадки европейского производства. Это уже зарекомендовавшие себя торговые марки Lappset и Kompan. Они предлагают яркие и необычные решения, которые соответствуют всем нормам безопасности. Рядом с детскими площадками для разных возрастов размещаются спортивные тренажеры для взрослых. Таким образом, проводить время на свежем воздухе рядом с домом можно всей семьей», – рассказывает Ян Фельдман.
Вера Малахова отмечает, что на выбор оборудования влияет класс объекта, площадь площадок, функционал. Прежде всего, есть разные возрастные группы детского оборудования – соответственно, они имеют различную функциональную принадлежность. Спортивная зона также включает подбор оборудования для детей в разных возрастных категориях. «В более ранних объектах YIT в Петербурге на детских площадках применялось оборудование известной финской компании Lappset, но в последнее время, учитывая необходимость оптимизации затрат, мы переходим на оборудование российских производителей», – говорит она.
Что нам стоит…
«Стоимость строительства детской площадки варьируется в зависимости от типа, размеров участка, установленного оборудования и покрытия, сложности монтажных работ. Обычно стоимость такого объекта составляет порядка 3–5 млн рублей. Наличие в районе застройки детских площадок напрямую не влияет на стоимость квадратного метра. Однако присутствие таких конструкций на территории ЖК – это дополнительный позитивный фактор при выборе жилья семейными покупателями», – напоминает Юлия Ружицкая.
Пётр Буслов подчеркивает, что выбор оборудования и поставщиков зависит от класса объекта. «Чем выше класс объекта, тем дороже оборудование. Это определяется уже на этапе проектирования объекта. Затем проводится тендер среди поставщиков, которые производят оборудование данного класса. Затраты на детские площадки от общей стоимости проекта незначительные, в среднем 0,5–1,5%», – отмечает он. А по оценке Веры Малаховой, средняя доля затрат на детский городок – около 0,1% от общей стоимости проекта.
Кстати
Сегодня в России существует 14 ГОСТов, регламентирующих требования, которым должна отвечать детская площадка. Некоторые регламенты носят рекомендательный характер, другие – являются обязательными. Каждая площадка должна в обязательном порядке обладать паспортом безопасности.
Мнение
Кристина Бруман, бренд-директор концерна YIT (Финляндия):
– Согласно разработанной концерном YIT концепции «Больше жизни во дворах», очень важное значение имеет рациональное размещение различных функциональных зон дворовой инфраструктуры. В частности, детскую площадку целесообразно размещать таким образом, чтобы дети имели свое пространство для игр, но при этом в другой части двора у взрослых была своя «тихая зона» для спокойного отдыха на свежем воздухе. Поскольку сегодня дети и так много используют различные гаджеты, то мы бы хотели предложить детям возможность использовать современные цифровые технологии во время прогулок во дворе. Можно также организовать аттракционы, совмещающие игру с учебой, чтобы дети, развлекаясь, могли освоить, например, цифры или буквы алфавита.
Николай Герасимов, генеральный директор компании «СГ Индустрия» (региональный дистрибьютор KOMPAN в СЗФО):
– В компании KOMPAN действует Институт игр; данные, полученные в ходе проводимых ими исследований, используются в качестве источника для инновационных программ KOMPAN, разработки которого и ложатся в основу предлагаемых проектов и оборудования.
Можно выделить несколько моментов, принципиально важных для организации современной интересной детской игровой площадки. Прежде всего, ее необходимо поделить на несколько зон, каждая из которых рассчитана на детей определенного возраста. Первая – для малышей в возрасте 1–4 лет. Оборудование для них должно быть максимально безопасным. Также должны быть предусмотрены места для нахождения взрослых, приглядывающих за детьми. Вторая – для детей 4–8 лет. Третья – для подростков 8–15 лет. При этом оборудование, которое ставится в соответствующих зонах, усложняется по мере увеличения возраста играющих.
Безопасность – это главное условие при организации детского городка. При этом есть такое понятие, как понимаемые и управляемые риски, которые также могут увеличиваться с ростом детей. Также оборудование современной площадки должно отвечать ряду принципов: универсальность и доступность (в том числе для деток с ограничениями), многофункциональность (возможность разнообразить игры), оснащенность большим числом приспособлений для разных игр, привлекательный дизайн и долговечность.
В оборудовании KOMPAN используются современные и долговечные материалы: гальванизированная сталь, пластики и натуральная древесина. Гарантийный срок: для дерева – 10 лет, для других материалов – «пожизненный» (ориентировочный срок эксплуатации детского городка – 25 лет).
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– Во всех очередях жилых комплексов, которые возводит Setl City, есть собственные детские площадки с разнообразными качалками на пружинах, качелями, игровыми комплексами, песочницами, сетками для лазания и другим оборудованием. Одна из самых необычных детских площадок создана в ЖК «Невские паруса» в Невском районе – ее оформление было выбрано исходя из общей стилистики жилого комплекса. Так, рядом с набережной возведен детский «морской порт» с кораблем и катерами, установлены скамейки, карусели и качели для малышей.
Коммерческая недвижимость сегодня переживает не лучшие времена: все ее сегменты – и торговая, и офисная, и складская – стали менее востребованы у арендаторов, сроки окупаемости вложений в такие проекты резко выросли. Однако, как отмечают аналитики, в коммерческой недвижимости есть форматы, до сих пор не освоенные в России.
На российском рынке коммерческой недвижимости появляется все больше новых форматов. Некоторые из них являются прямым заимствованием западного опыта, а некоторые – лишь его отражением в реалиях отечественного бизнес-пространства.
Место для торжеств
В некоторых странах, например, получили распространение так называемые банкетные залы. Например, они достаточно популярны на Ближнем Востоке. В израильском городе Офаким с населением около 30 тыс. человек недавно открылся второй по счету комплекс площадью несколько тысяч квадратных метров. Как рассказал местный житель Александр Нильва, аренда таких залов, как правило, расписана на полгода вперед – в них проводят юбилеи, свадьбы и прочие торжественные события. Компактные размеры страны позволяют привлекать арендаторов и из других городов, в то время как земля под строительство в окраинных городах значительно дешевле.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева отмечает, что похожий формат есть и в России: «Такой формат, как «зал торжеств», уже существует в России в виде встроенных залов, как правило, расположенных рядом с дворцами бракосочетания, и также расписан надолго вперед. Если говорить о строительстве новых капитальных сооружений, то в первую очередь надо также ориентироваться на территориальную локацию близ мест бракосочетаний, тогда это будет востребовано. Грамотное расположение – первое, что гарантирует окупаемость таких проектов, и при грамотном подходе и наборе услуг и ежедневной загруженности срок окупаемости такого проекта – около 5-7 лет в зависимости от масштаба проекта. На частое посещение таких залов для проведения других мероприятий в условиях российского менталитета рассчитывать было бы сложнее, так как в крупных региональных городах есть огромный выбор различных заведений (кафе, рестораны, корабли, сдающиеся в аренду залы во дворцах) с учетом вкусов и предпочтений людей».
Новые направления
«Один из интересных и нераскрытых западных форматов – это офисные гостиницы, предоставляющие арендатору готовые офисы, для того чтобы немедленно приступить к работе при минимальных начальных капиталовложениях. Оснащение каждого офиса включает в себя мебель и оргтехнику, высокоскоростное подключение к Интернету, современные телекоммуникации, а также – по желанию арендатора – профессионально оборудованную приемную с секретарем, переговорные и конференц-залы. Потребителями подобных услуг являются компании самых разных форматов и направлений деятельности. Объединяет их одно – стремление снизить производственные издержки и повысить доходность своего бизнеса. Рынок офисов «на час» в России еще не сформирован, однако в текущих экономических условиях снижение издержек – немаловажная вещь для российского бизнеса», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что до сих пор не освоенным форматом в России остаются аутлет-центры, которых пока нет в Петербурге, хотя их появление и не за горами – первый такой объект появится уже в этом году. «В Петербурге пока нет качественных проектов сельскохозяйственных хабов, центров оптовой торговли, хотя такие проекты уже заявлены к реализации», – говорит господин Фадеев.
Еще один похожий западный опыт и та коммерческая ниша, которая в России не раскрыта, – это частные пансионы для пожилых людей. В России 99% подобных пансионов – это государственные учреждения, и только 1% частных пансионов для престарелых, то есть по всей стране последних насчитывается 50 объектов, и они, как правило, элитные.
«Такой способ инвестирования для девелоперов, как строительство и эксплуатация частных пансионов для пожилых людей, в отличие от Запада, для России не характерен. У нас в стране сложилось негативное отношение к домам престарелых, однако спрос на них очень большой. Поэтому если создать качественный продукт, то через десятилетия взгляд на дома престарелых может измениться, и этот сегмент будет более развит и востребован», – считает госпожа Беляева.
С ней согласен господин Фадеев: «Загородные поселки для пенсионеров – формат, который может быть востребован с точки зрения демографической ситуации, но который очень тяжело приживается ментально». Он также считает, что плохо представлены в Петербурге тематические парки, в особенности национальные тематические парки. Также слабо развит формат этнодеревни в Петербурге и ближайших пригородах.
Риск неокупаемости
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, отмечает, что формат можно рассматривать с функциональной и экстерьерной точек зрения: «Говоря об экстерьерных форматах, стоит отметить, что в России девелоперы до сих пор придерживаются классического подхода в архитектуре даже современных объектов, и какие-то эксперименты с внешним видом зданий не очень распространены. За рубежом много недвижимости, которая выглядит необычно, например, дом-банкнота в Литве (бизнес-центр Office Center 1000), здание библиотеки в Канзас-Сити, выполненное в виде книг, кривой и перевернутый дома в Польше, Sheep house (дом в виде овцы) в Новой Зеландии». По ее мнению, вероятной причиной отсутствия в России проектов с нестандартными экстерьерными решениями является страх инвесторов не окупить расходы, так как такие проекты требуют гораздо больших вложений, нежели при строительстве классических зданий.
Мнение:
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИК «Финам»:
– Я не думаю, что в обозримом будущем в России и Санкт-Петербурге в частности станут популярны новые форматы коммерческой недвижимости. Дело в том, что, несмотря на быстрые темпы роста розничных сетей, проникновение в РФ современных форматов торговли значительно отстает не только от развитых, но и от развивающихся стран. Таким образом, пока не произойдет насыщение рынка традиционными современными форматами торговли (сетевые магазины «у дома», гипермаркеты и т. п.), не стоит ждать эволюции форматов коммерческой недвижимости.
Компаниям, взявшимся завершать долгострои, может быть предоставлен бесплатный земельный участок под жилой дом. Это, по мнению властей Ленобласти, стимулирует инвесторов браться за проблемные объекты, а следовательно и снизит число обманутых дольщиков.
На выездном заседании областного правительства в пос. Смолячково рассматривались изменения в областной закон «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области».
Земля в подарок
Согласно законопроекту, застройщику, который решил достраивать так называемый проблемный объект, дают в аренду земельный участок, на котором должен быть построен жилой дом. Причем бесплатно и без проведения торгов. Такой бонус, по мнению заместителя председателя комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Вячеслава Шибаева, должен стимулировать застройщиков на завершение проблемных объектов.
«Если бы не изменения в Земельный кодекс, проблемы 279 дольщиков в Гатчине и Шлиссельбурге были бы решены, - считает Шибаев. - Всего в Ленобласти насчитывается 731 человек, признанных пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков».
Как объяснили в комитете по строительству региона, такой закон уже действовал в Ленобласти, однако из-за изменений в ЗК с 1 марта 2015 года отдавать участки в собственность застройщикам стало нельзя. Разрабатываемый сейчас законопроект приводит действующий областной закон в соответствие с федеральным. Согласно поправкам, земельный участок будет предоставляться не в собственность, а в аренду, в «соответствии с распоряжением губернатора».
Получить участок по данной схеме смогут лишь застройщики, предоставившие инвестпроект, подходящий по определенным критериям. Землю предоставят именно в том муниципалитете, где находится долгострой. Взамен «льготного» участка застройщик должен будет заселить дольщиков в течение трех лет. Предоставленная жилплощадь не должна быть меньше той, которая изначально покупалась у первого, не добросовестного застройщика. Новый инвестор должен будет работать только в рамках 214-ФЗ.
Сейчас чтобы сменить проблемного застройщика и приступить к завершению объекта, нужно создать жилищно-строительный кооператив. Причем, эта возможность предоставляется в одном случае - если застройщик признан банкротом. После создания ЖСК, достройка дома ложится на плечи пайщиков, включая дополнительные финансовые затраты и поиск подрядчика. Однако с вступлением в силу изменений в закон, привлекать нового инвестора взамен недобросовестного можно будет независимо от того, находится он в процедуре банкротства или нет.
Скрытые проблемы
Ленобласть приступила к «перекраиванию» данного областного закона под федеральный одной из первых среди субъектов РФ. Многие регионы за эту задачу возьмутся только осенью. Но пока на данном этапе в законопроекте есть много подводных камней, считают его разработчики.
«Фактически мы будем решать проблему обманутых дольщиков за счет ресурсов Ленобласти, - говорит врио губернатора Ленобласти Александр Дрозденко. - Важно не допустить ситуации, когда какой-то застройщик искусственно создаст проблему с дольщиками, чтобы получить земельный участок на льготных условиях, а потом быстро ту проблему быстро закроет и у него будет участок».
По мнению вице-губернатора Ленобласти по финансам Романа Маркова, при разработке законопроекта важно не забыть прописать ситуацию, когда на земельный участок будут претендовать два и более инвесторов. Первый заместитель председателя КУГИ Ленобласти Олег Зинченко сообщил, что в этом случае он видит поле деятельности для коррупционной составляющей.
В итоге, всеми вопросами и недочетами, касающимися законопроекта, поручили заняться профильным комитетам. В скором времени законопроект будет рассмотрен в первом чтении законодательного собрания Ленобласти.
Сомнительное наследство
Закончить долгострой возьмется не каждый, ведь до последнего не известно, что достанется по наследству от предыдущего застройщика, говорят участники строительного рынка.
«Мы никогда не достраивали ни за кем, потому что это дело сложное. Там, как правило, часть квартир продана, плюс к этому прибавляется вереницы юридических проблем. Много подводных камней. Это имиджевые риски. Я на это никогда не пойду, - признался гендиректор «Отделстрой» Марк Окунь.
О строительстве проблемных объектов гендиректор Денис Кондратьев «Квартал 17А» знает не понаслышке. В марте этого года в поселке имени Тельмана он сдал жилой дом, строительство которого было «заморожено» на десять лет. Объект ему достался от ликвидированной компании «Стройинвест». Большинство квартир в этом доме (100 из 124) к тому времени было продано и на существенную прибыль застройщик не рассчитывал. Но согласился принять участие в проекте Кондратьев потому как областные власти разрешили увеличить этажность жилых домов с 12-ти до 16 этажей в рамках проекта комплексного освоения территории, который реализует «Квартал 17А».
«Основная сложность на достраиваемом нами объекте – проблемы с сетями. Хотя в целом, объект как объект, - вспоминает Денис Кондратьев. - Но дело даже не процессе, а в результате. Из-за этого дома в 2014 году мы получили убыток 80 млн. рублей. Да, у нас будет прибыль от дополнительных этажей нашего проекта КОТ, но это в 2018 году. Так что прибыль получилась отложенная».
«Идея очень хорошая. У нас опыта достраивать объекты за кем-то нет, но при таких условиях, возможно, мы рассмотрим это предложение», - сказал гендиректор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
В целом, на сегодняшний день строителей области в новом законе смущает качество предоставляемых участков.
«Главное чтобы, они были ликвидные. Тогда есть смысл. Но обычно предлагают неликвид», - считает Окунь.
Похожего мнения придерживается и Денис Кондратьев: «Земля – это хорошо конечно. Но только если она рядом с городом и с проложенными сетями. Все очень индивидуально и предложение участвовать в таком проекте я бы рассмотрел».