Вперед и вверх. Апартаменты сегодня - наиболее динамично развивающийся сегмент рынка недвижимости Петербурга
По экспертным оценкам, апартаменты сегодня являются наиболее динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Известия о запуске новых проектов появляются ежемесячно. География реализации проектов в последнее время заметно расширилась.
По всем направлениям
На петербургском рынке апартаментов, который начал формироваться всего несколько лет назад, сегодня представлено уже более трех десятков проектов. «Апартаменты – это звездный сегмент сегодняшнего рынка недвижимости Северной столицы. Он привлекателен и для девелоперов, и для инвесторов. Кроме того, на этом поле (и к сожалению, пока только на нем) мы сегодня обходим Москву. В Петербурге реализуются крупные, разнообразные и интересные апарт-проекты, в то время как в столице апартаменты в подавляющем большинстве случаев – это просто "псевдожилье"», – говорит генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко.
Расширение сегмента в Петербурге идет практически по всем направлениям. Во-первых, апарт-проекты начинают заявлять все больше компаний, которые ранее занимались только жильем. На рынок апартаментов вышли такие крупные девелоперы, как «Группа ЛСР», «Строительный трест», Группа RBI, «Полис групп», «ПСК», «Master девелопмент» и др. Во-вторых, расширяется география проектов. Постепенно они «расползлись» по всей карте Петербурга и из престижных локаций добрались до Невского и Красногвардейского районов и даже до Всеволожского района Ленобласти.
В-третьих, вместе с географией серьезно расширилась и классность проектов. Сегмент «масс-маркет», изначально игравший незначительную роль в общем объеме апартаментов на рынке, в последнее время получил достаточно заметное развитие. Наконец, в-четвертых, растет разнообразие форматов апарт-проектов. Девелоперы придумывают разные «фишки» и «изюминки», которые должны привлечь интерес покупателей. Это связано как с ростом конкуренции, так и с развитием и совершенствованием самого сегмента рынка. Появились арт-проекты, «заточенные» под богемную публику, инвест-отели, четко ориентированные на тех, кто рассматривает апартаменты как объект инвестиций, проекты с различными дополнительными функциями – от коворкингов до конгрессно-выставочной деятельности.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 1 октября 2018 года на петербургском рынке был представлен 31 апарт-проект. «За январь–сентябрь на рынок было выведено 9 новых апарт-отелей, в том числе первый проект на территории пригородной зоны Ленобласти. В очередном корпусе комплекса «Светлый мир "Я – Романтик"» также начались продажи», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
За ценой не постоим
Ольга Трошева отмечает также, что апартаменты продолжают постепенно расти в цене (напомним, этот тренд непрерывно присутствует в этом сегменте рынка, невзирая ни на какие проблемы, с которыми сталкивается экономика России). По ее оценке, в сегменте «масс-маркет» апартаменты подорожали с начала года незначительно – на 0,8% (средняя цена «квадрата» составляет на 1 октября 119,3 тыс. рублей), зато в бизнес-классе рост достиг 8,4% (171,3 тыс.).
При этом эксперт считает, что пока сравнение цен между жильем и «апартами» одного класса в одинаковых локациях остается в пользу жилья. «В одной локации представлено неоднородное предложение, что предопределяет сложность сопоставления ценовых характеристик разных объектов. Из сравнения индикаторов предложения по разным форматам, которые представлены в рамках одного комплекса, видно: апартаменты имеют меньшую цену «квадрата». Величина разрыва в цене зависит от классности объекта, локации, наличия конкуренции в ней со стороны жилья, характеристик продукта (отделка и т. д.) В среднем в массовом сегменте может составлять 15–20%», – говорит Ольга Трошева.
Однако это мнение разделяют не все. Так, генеральный директор УК «Вало Сервис» Константин Сторожев считает, что апартаменты уже как минимум сравнялись в цене с жильем аналогичного класса, а возможно, даже превысили ее.
Тренд к росту, по мнению экспертов, сохранится. Аналитики проекта апарт-отеля VALO прогнозируют рост цен на юниты на 8–10% за второе полугодие 2018 года.
Инвестиционный фактор
По общему мнению экспертов, главным фактором роста популярности сегмента является интерес к апартаментам как объекту инвестирования. «Многие рантье сегодня действительно рассматривают апартаменты как альтернативу покупке квартиры для сдачи в аренду. По сравнению с другими сегментами недвижимости (например, помещениями street retail или отдельными офисами) апартаменты имеют заметно более низкий порог входа, при этом заявленные показатели доходности у существующих проектов выше, чем у жилья», – поясняет руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
О том же говорит Вячеслав Семененко: «Частные инвесторы сегодня – главный двигатель развития рынка апарт-проектов. И это наглядно свидетельствует о перспективности работы в этом сегменте. Известны примеры, когда инвесторы продавали свои квартиры, чтобы вложиться в апартаменты как более доходный продукт».
«Особенно активно граждане начинают инвестировать в апартаменты из-за снижения ставок по вкладам в банках и в связи с нестабильностью на валютном рынке», – отмечает руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева.
Константин Сторожев оценивает доходность апартаментов при долгосрочной аренде в 8–11% годовых, при краткосрочной – 10–12%. Девелоперы апарт-проектов называют цифры доходности до 15–18% годовых.
Аналитики считают, что такие оценки завышены. «Уровень доходности в сегменте апартаментов на деле может оказаться ниже заявленного в рекламе. Действительная прибыль составляет порядка 8% годовых для построенных объектов, что на сегодня сопоставимо с доходностью облигаций», – считает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков оценивает доходность большинства сервисных апартаментов в среднем в 10–13%.
Как бы то ни было, такой уровень является одним из наиболее высоких из всех вариантов, которые имеются на рынке. Поэтому аналитики единодушно прогнозируют сохранение высокого уровня интереса инвесторов к апартаментам (тем более, что многие продукты выводятся на рынок с ориентацией именно на них), что будет способствовать дальнейшему развитию этого сегмента рынка.
Кстати
Тема развития рынка апартаментов будет рассмотрена на круглом столе «Апартаменты как вариант пенсионной стратегии», который газета «Строительный Еженедельник» проведет в рамках выставки «Ярмарка недвижимости» 26 октября 2018 года в КВЦ «Экспофорум» (Петербургское шоссе, 64/1), пав. G, зал 2. Начало в 13:00.
Городской парламент принял в I чтении законопроект о предоставлении льгот пожилым людям по уплате взносов по капремонту.
Предполагается, что выпадающую разницу в фонд капремонта оплатят более молодые группы населения.
Законодательное собрание Петербурга на прошлой неделе одобрило в первом чтении льготы для отдельных категорий граждан по взносам за капремонт жилых объектов. За его принятие как основу проголосовало 43 депутата. В течение месяца к законопроекту будут подготовлены поправки, которые будут рассмотрены во втором чтении.
Законопроект о льготах был разработан депутатами «Единой России». Он аналогичен федеральному документу, утвержденному в конце прошлого года. Согласно ему, одинокие граждане, достигшие 70 лет, будут платить 50% взноса на капремонт, а те, кому за 80 лет, и их семьи вообще освобождаться от платы. Также льготы в 50% получат инвалиды I и II группы и семьи с детьми-инвалидами.
Представляя данный законопроект, депутат от «Единой России» Сергей Никешин отметил, что реализация программы капитального ремонта рассчитана на 25 лет. «Получается, что пожилые граждане будут оплачивать услугу, которую, скорее всего, не воспользуются в полном объеме. Ведь, к сожалению, не все могут похвастаться здоровьем и долголетием Владимира Зельдина. Будет справедливо распределить эту плату между более молодыми группами плательщиков», - считает он.
Механизм «перекладывания на плечи» молодых оплаты взносов пожилых граждан пока не прописан. На это обратили внимание ряд депутатов парламента, а также губернатор города Георгий Полтавченко. Предполагается, что он будет определен в течением месяца.
Между тем, выступившие представители других партий, в целом, скептически отнеслись к проекту «Единой России». По словам депутата «Яблока» Александра Кобринского, подготовленный его фракцией законопроект о модернизации сетей теплоснабжения, гораздо более эффективно смог решить многие вопросы капремонта. Он был отправлен на отзыв губернатору, но ответ пока не получен. «В представленном же законопроекте «Единой России» возможностей для творчества немного. Он повторяет федеральный закон. Однако даже депутаты Госдумы поняли ущербность принятого ранее законопроекта.Ведь невозможно на всех в равном порядке возложить ответственность за невыполнение государством своих обязательств по капитальному ремонту жилых домов», - подчеркнул он.
Справедливоросс Алексей Ковалев напомнил, что изначально его партия была настроена отрицательно к введению взносов о капремонте. «Закон все-таки появился и «Справедливая Россия» подготовила в документ поправки, освобождающие лиц свыше 70-лет от оплаты капремонта. Они не были поддержаны остальными депутатами Госдумы, в большинстве своем представляющих «Единую Россию». Однако эта партия тут же внесла свой проект о льготах, схожий с подготовленный нами. Полагаю, что для них такой законопроект только элемент пиара и больше ничего», - считает депутат.
По предварительным данным, на льготы по взносам за капремонт могут претендовать около 800 тыс. петербуржцев. Данная цифра включает в себя как пожилых людей, так и инвалидов. Напомним, в настоящее время размер минимального взноса в фонд капитального ремонта в Петербурге составляет от 2,5 рубля до 3,5 рубля с 1 кв. метра. Общая сумма поступивших средств от жителей города на сегодняшний день составляет 3,42 млрд рублей.
Кстати:
Также на прошлой неделе парламент Ленобласти в третьем чтении принял поправки к закону о капремонте. Они аналогичны федеральным и предоставляют льготы для людей от 70 лет. Пенсионеры старше 80 лет полностью освобождаются от платы за капремонт.
В 2015 году в Петербурге было построено около 450 тыс. кв. м производственных площадей. Это на 5% меньше, чем в 2014-м.
В ближайшие годы объемы ввода будут падать.
По данным ГК «Доверие», в эти объемы включены не только новые производства, которых насчитывается около 33, но и 10 реконструированных объектов. «Так или иначе, итоговая цифра вполне сопоставима с результатами 2014 года, когда было введено чуть более 465 тыс. кв. м. Значительного сокращения темпов промышленного строительства в ушедшем году не произошло. Однако некоторое замедление мы увидим в последующие годы, способствовать этому будут дорогостоящие кредиты и волатильность отечественной валюты», – говорит Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие».
Мебель в лидерах
В 2015 году основная часть новых промышленных площадок – это предприятия по производству мебели, в частности в городе появилbcm деревообрабатывающий комплекс компании ООО «Мебельный технопарк» (пр. Маршала Блюхера, 78, общей площадью 55 385 кв. м) и собственное мебельное производство компании «Салотти». Также заметную долю в общем объеме промышленных площадей занимает фармацевтическая отрасль – в 2015 году открылись научно-производственный комплекс компании «Новартис Нева» (на территории особой экономической зоны «Новоорловская» площадью 28 тыс. кв. м) и первая очередь комплекса по исследованию и производству активных фармацевтических субсидий НПК «Цитомед». Впрочем, основной вклад в итоги года внес проект реконструкции завода «Тойота Мотор» в Шушарах на 136,7 тыс. кв. м.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «Финам», отмечает, что согласно данным официальной статистики, индекс промпроизводства Петербурга в 2015 году сократился на 7,3% г/г, а инвестиции в основной капитал сократились на 10,9% г/г. Но на рынке это пока заметно не сказалось. Эксперты отмечают, что после кризиса 2008-го реальное уменьшение объемов ввода промышленных объектов рынок увидел только спустя три года, в 2012 году, когда количество новых площадей упало практически на 100 тыс. кв. м. Такая задержка объяснима тем, что основная масса проектов находилась в момент начала экономической нестабильности в фазе реализации. «При нынешнем же сценарии временной лаг может быть сокращен, так как производственники более не рассчитывают на быстрое восстановление экономики, и некоторые из них могут даже предпочесть заморозить свои проекты», – полагает господин Крутов.
Две категории
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, добавляет, что сегодня на рынке отмечается стабильный спрос на помещения производственного назначения в черте города. «Запрашиваемые площади в 2015 году были двух категорий: до 2 тыс. кв. м и 5-10 тыс. кв. м. Средние запрашиваемые арендные ставки – до 350 рублей за 1 кв. м в месяц (без НДС и операционных расходов), средние запрашиваемые цены – 30-40 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала госпожа Киреева. Она обращает внимание, что преобладают запросы аренды с последующим выкупом. Также появляется много запросов по автобазам и автомобильным мастерским, мебельному, пищевому производству.
«В индустриальных парках наибольший спрос ориентирован на покупку участков до 1 га. При этом спрос упал на 40% по сравнению с 2014 годом», – рассказала госпожа Киреева.
В 2015 году рынок производственной недвижимости стал полностью рублевым. Актуальные арендные ставки в сегменте производственно-складских помещениЙ в черте Санкт-Петербурга находятся в достаточно широком диапазоне – от 250 до 400 рублей/кв. м в месяц.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов «Еврострой-Развитие», при этом говорит, что стоимость аренды за прошедший год существенно не изменилась, собственники заинтересованы в заполнении площадей в условиях нестабильности.
«Качество транспортной инфраструктуры и логистические издержки отходят на второй план. Стоимость аренды в рублях практически не изменилась по отношению к прошлому году, но с учетом двузначной инфляции в реальном выражении она значительно подешевела. Также отмечу резкий рост вакантных площадей», – добавляет Тимур Нигматуллин.
«Некоторые бизнес-парки, расположенные в городской черте и имеющие качественное управление, даже повысили рублевую выручку от аренды за счет привлечения арендаторов на более выгодных условиях. Ставки в местах «ухудшающейся» доступности и высокой конкуренции, например в области, вдоль узких загруженных шоссе, снизились на 10-20%. Также существенного дисконта следует ожидать при аренде большой площади – от 3 тыс. кв. м. Средняя ставка за отапливаемые помещения среднего качества – около 350-400 рублей/кв. м в месяц», – уточняет генеральный директор УК Rocket Group Борис Латкин.
Цена продажи промышленной недвижимости варьируется в еще больших диапазонах. В черте города – от 20 тыс. рублей за 1 кв. м до 75 тыс. рублей с учетом НДС. «Однако спрос ориентирован в большинстве случаев на производственные помещения стоимостью до 40 тыс. рублей за 1 кв. м», – резюмирует госпожа Киреева.
Мнение:
Борис Латкин, генеральный директор УК Rocket Group:
– Сейчас для зданий от 5 тыс. кв. м наиболее востребована схема built-to-suit. Однако в последнее время следует отметить в целом снижение интереса к новому строительству ввиду неопределенной ситуации и невозможности (или нецелесообразности) привлечения инвестиционных кредитов. В настоящий момент слабую активность проявляют только компании, подыскивающие небольшие помещения для покупки на «свои». Объективная цена нового производственного помещения в городе, на наш взгляд, составляет 35-40 тыс. рублей за 1 кв. м. Собственники, как правило, просят 50-70 тыс. рублей с учетом курса. Покупатели надеются, выждав время, купить дешевле на фоне стагнации в экономике и снижения спроса на недвижимость в целом.