Вперед и вверх. Апартаменты сегодня - наиболее динамично развивающийся сегмент рынка недвижимости Петербурга
По экспертным оценкам, апартаменты сегодня являются наиболее динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Известия о запуске новых проектов появляются ежемесячно. География реализации проектов в последнее время заметно расширилась.
По всем направлениям
На петербургском рынке апартаментов, который начал формироваться всего несколько лет назад, сегодня представлено уже более трех десятков проектов. «Апартаменты – это звездный сегмент сегодняшнего рынка недвижимости Северной столицы. Он привлекателен и для девелоперов, и для инвесторов. Кроме того, на этом поле (и к сожалению, пока только на нем) мы сегодня обходим Москву. В Петербурге реализуются крупные, разнообразные и интересные апарт-проекты, в то время как в столице апартаменты в подавляющем большинстве случаев – это просто "псевдожилье"», – говорит генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко.
Расширение сегмента в Петербурге идет практически по всем направлениям. Во-первых, апарт-проекты начинают заявлять все больше компаний, которые ранее занимались только жильем. На рынок апартаментов вышли такие крупные девелоперы, как «Группа ЛСР», «Строительный трест», Группа RBI, «Полис групп», «ПСК», «Master девелопмент» и др. Во-вторых, расширяется география проектов. Постепенно они «расползлись» по всей карте Петербурга и из престижных локаций добрались до Невского и Красногвардейского районов и даже до Всеволожского района Ленобласти.
В-третьих, вместе с географией серьезно расширилась и классность проектов. Сегмент «масс-маркет», изначально игравший незначительную роль в общем объеме апартаментов на рынке, в последнее время получил достаточно заметное развитие. Наконец, в-четвертых, растет разнообразие форматов апарт-проектов. Девелоперы придумывают разные «фишки» и «изюминки», которые должны привлечь интерес покупателей. Это связано как с ростом конкуренции, так и с развитием и совершенствованием самого сегмента рынка. Появились арт-проекты, «заточенные» под богемную публику, инвест-отели, четко ориентированные на тех, кто рассматривает апартаменты как объект инвестиций, проекты с различными дополнительными функциями – от коворкингов до конгрессно-выставочной деятельности.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 1 октября 2018 года на петербургском рынке был представлен 31 апарт-проект. «За январь–сентябрь на рынок было выведено 9 новых апарт-отелей, в том числе первый проект на территории пригородной зоны Ленобласти. В очередном корпусе комплекса «Светлый мир "Я – Романтик"» также начались продажи», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
За ценой не постоим
Ольга Трошева отмечает также, что апартаменты продолжают постепенно расти в цене (напомним, этот тренд непрерывно присутствует в этом сегменте рынка, невзирая ни на какие проблемы, с которыми сталкивается экономика России). По ее оценке, в сегменте «масс-маркет» апартаменты подорожали с начала года незначительно – на 0,8% (средняя цена «квадрата» составляет на 1 октября 119,3 тыс. рублей), зато в бизнес-классе рост достиг 8,4% (171,3 тыс.).
При этом эксперт считает, что пока сравнение цен между жильем и «апартами» одного класса в одинаковых локациях остается в пользу жилья. «В одной локации представлено неоднородное предложение, что предопределяет сложность сопоставления ценовых характеристик разных объектов. Из сравнения индикаторов предложения по разным форматам, которые представлены в рамках одного комплекса, видно: апартаменты имеют меньшую цену «квадрата». Величина разрыва в цене зависит от классности объекта, локации, наличия конкуренции в ней со стороны жилья, характеристик продукта (отделка и т. д.) В среднем в массовом сегменте может составлять 15–20%», – говорит Ольга Трошева.
Однако это мнение разделяют не все. Так, генеральный директор УК «Вало Сервис» Константин Сторожев считает, что апартаменты уже как минимум сравнялись в цене с жильем аналогичного класса, а возможно, даже превысили ее.
Тренд к росту, по мнению экспертов, сохранится. Аналитики проекта апарт-отеля VALO прогнозируют рост цен на юниты на 8–10% за второе полугодие 2018 года.
Инвестиционный фактор
По общему мнению экспертов, главным фактором роста популярности сегмента является интерес к апартаментам как объекту инвестирования. «Многие рантье сегодня действительно рассматривают апартаменты как альтернативу покупке квартиры для сдачи в аренду. По сравнению с другими сегментами недвижимости (например, помещениями street retail или отдельными офисами) апартаменты имеют заметно более низкий порог входа, при этом заявленные показатели доходности у существующих проектов выше, чем у жилья», – поясняет руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
О том же говорит Вячеслав Семененко: «Частные инвесторы сегодня – главный двигатель развития рынка апарт-проектов. И это наглядно свидетельствует о перспективности работы в этом сегменте. Известны примеры, когда инвесторы продавали свои квартиры, чтобы вложиться в апартаменты как более доходный продукт».
«Особенно активно граждане начинают инвестировать в апартаменты из-за снижения ставок по вкладам в банках и в связи с нестабильностью на валютном рынке», – отмечает руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева.
Константин Сторожев оценивает доходность апартаментов при долгосрочной аренде в 8–11% годовых, при краткосрочной – 10–12%. Девелоперы апарт-проектов называют цифры доходности до 15–18% годовых.
Аналитики считают, что такие оценки завышены. «Уровень доходности в сегменте апартаментов на деле может оказаться ниже заявленного в рекламе. Действительная прибыль составляет порядка 8% годовых для построенных объектов, что на сегодня сопоставимо с доходностью облигаций», – считает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков оценивает доходность большинства сервисных апартаментов в среднем в 10–13%.
Как бы то ни было, такой уровень является одним из наиболее высоких из всех вариантов, которые имеются на рынке. Поэтому аналитики единодушно прогнозируют сохранение высокого уровня интереса инвесторов к апартаментам (тем более, что многие продукты выводятся на рынок с ориентацией именно на них), что будет способствовать дальнейшему развитию этого сегмента рынка.
Кстати
Тема развития рынка апартаментов будет рассмотрена на круглом столе «Апартаменты как вариант пенсионной стратегии», который газета «Строительный Еженедельник» проведет в рамках выставки «Ярмарка недвижимости» 26 октября 2018 года в КВЦ «Экспофорум» (Петербургское шоссе, 64/1), пав. G, зал 2. Начало в 13:00.
С приходом кризиса застройщики стали предоставлять более выгодные условия рассрочки платежей на приобретение квартир.
У большинства крупных девелоперов Петербурга возможность приобрести квартиру в рассрочку предоставлена на всех строящихся объектах, независимо от класса. Чаще всего купить квартиру можно в еще не сданных объектах, хотя есть хоть и редкие, но исключения.
Весенние предложения
Программа рассрочки платежей в компании «ЛенСпецСМУ» действует более 10 лет и сейчас распространяется как на строящееся, так и на готовое жилье. Сроки действия - от тех месяцев до девяти лет. «Например, покупатели, выбирающие квартиру во втором корпусе строящегося ЖК «Ландыши» могут внести 15% от стоимости квартиры, а остальную сумму выплачивать в рассрочку до декабря 2020 года. Рассрочка на готовые квартиры в корпусах 6,7 и 9 ЖК «Ласточкино гнездо» заключается на срок до декабря 2025 года, первый взнос составляет от 20% от стоимости жилья », - перечислил директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон» Михаил Духовный. К слову, рассрочкой на столь длительный срок может похвастаться не каждый застройщик.
В «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» предоставляют рассрочку только в незавершенных объектах при первом взносе от 10%. «Кроме обычных условий в апреле мы предлагаем беспроцентную рассрочку, - объясняет региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. - Эти условия действуют при внесении одного миллиона рублей за квартиру в комплексе класса масс-маркет, двух миллионов – за квартиру в комплексах бизнес-класса, а также 10% от стоимости квартир в домах «Богемия», «Московское шоссе, 3» и 20% от стоимости квартир в комплексе «Смольный парк».
В «Строительном тресте» минимальный первоначальный взнос при оформлении рассрочки составляет 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Доля коротких рассрочек (на срок от полугода до года) в общем количестве сделок компании составляет порядка 35%. «В большинстве объектов рассрочка платежей предоставляется до окончания строительства. Беспроцентные рассрочки есть в случае, если первый взнос при покупке квартиры составляет выше 50%», - сообщил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Однако, рассрочка в «Строительном тресте» распространяется и на готовые объекты. Один из них – жилой квартал NEWПИТЕР в пос. Новоселье. Она предоставляется в случае 50% оплаты стоимости жилья. Оставшуюся часть можно «закрыть» через полгода без промежуточных платежей, второй вариант – ежемесячные выплаты.
В компании «Петрополь» предлагают приобрести квартиры по рассрочке с первым взносом от 20% до 50% до декабря 2017 года на различных объектах, которые реализует организация. Кстати, доля приобретаемых в рассрочку квартир разнится в зависимости от объектов. «В ЖК «Трилогия», где люди в основном покупают квартиру для улучшения собственных жилищных условий, количество клиентов, использующих рассрочку, составляет около 30%. По ЖК «Временам года» таких сделок еще меньше - около 20%. Здесь приобретают жилье либо с использованием ипотеки, либо за счет собственных средств. Но и целевая аудитория здесь иная – часто это имиджевая покупка с целью сохранения и приумножения средств», - расказала коммерческий директор компании «Петрополь» Алена Милош.
В Setl City, помимо прочих предложений с рассрочкой, в марте этого года началась акция, при которой на первый взнос действует скидка 15-20%. Чтобы ее получить необходимо внести 50% от стоимости квартиры, а оставшуюся часть - одним платежом до передачи ключей.
Гибкий подход
Говоря о тенденциях в условиях приобретения квартир на петербургском рынке, аналитики разошлись во мнении. Одни говорили, что изменения есть, другие – не заметили значительных подвижек.
Алена Милош считает, что кардинально новых тенденций в условиях предоставления рассрочки в Северной столице не наблюдается. По ее словам, 2016 год пройдет в режиме сократившегося спроса на недвижимость, который четко обозначился в прошлом году. При этом самые различные виды рассрочек от беспроцентных на пять лет при условии 50% первого взноса, до процентных на 10 лет при отсутствующем первом платеже заявляют многие застройщики.
«Конкуренция усиливается, что подталкивает участников рынка на различные маркетинговые предложения. Так или иначе, никаких новых вариантов, кроме уже работающих, в последнее время на рынке нет. А в Москве, например некоторые игроки экспериментируют со сдачей квартир в уже введенных домах в аренду с возможностью их последующего выкупа в рассрочку», - сказала Алена Милош.
Однако в агентстве недвижимости «Итака» сообщили, что застройщики стали выходить на рынок с более «гибкими» предложениями. Так, если в 2014 году программы рассрочки на рынке долевого строительства начинали действовать преимущественно до окончания строительства, то в конце 2014-го и начале 2015 года девелоперы выступать с предложениями, способными соревноваться по выгоде с ипотечным кредитованием. В частности, запускались рассрочки сроком до 10 лет, в среднем на 4-6 лет, вне зависимости от сроков сдачи дома.
Правда, за последние полгода сроки рассрочки стали сокращаться: «В большинстве случаев - это год. На рынке также достаточно программ рассрочки платежей на два-три года, но при этом на остаток стоимости квартиры начисляется процентная ставка в размере в среднем 1% в месяц или чуть больше. Кстати, появление большого количества «процентной» рассрочки, когда на остаток платежа начисляется ежемесячный процент, - тоже тенденция 2015 года. Встречается сейчас и комбинированный вариант, когда до срока сдачи дома действует беспроцентная рассрочка, а после него на остаток выплаты начисляется ежемесячный процент».
Также аналитики «Итаки» отметили, что в прошлом году сумма начального взноса в рассрочках снизилась. Например, если в конце 2014 года его средняя величина составляла 26%, то в начале 2016 года этот показатель уже стал равен 23%. При этом величина первого взноса, позволяющего участвовать в беспроцентной рассрочке, увеличилась.
Через 20-30 лет совершенно изменится структура рынка труда, в том числе и в строительстве.
Эксперты прогнозируют, что часть привычных сегодня профессий, например рабочих специальностей, исчезнет. Но появятся другие, в основном ориентированные на новые технологии.
По мнению специалистов, исчезновение профессий – процесс естественный, паниковать по этому поводу не нужно. Экономика не стоит на месте, и на месте «вымерших» специальностей тут же появляются другие. Эксперты прогнозируют, что после 2020 года в число неактуальных профессий попадут такие, как библиотекарь, почтальон, вахтер, прораб, шахтер, логист и т. д. Есть мнение, что и профессия архитектора «покачнется».
Без каменщиков
Если взять строительную отрасль, то раньше, например, была очень нужной профессия камнелома, но она исчезла, так как тяжелую работу стали выполнять машины. Не обходились в былые времена и без копачей, а сейчас с этой работой прекрасно справляются экскаваторы. Спросом пользовались насыпалы, развозилы, плитовые. Сегодня все эти профессии неактуальны, так как эти работы можно успешно выполнять, используя машины и оборудование.
Николай Ватин, директор Инженерно-строительного института ФГАОУ ВО СПбГПУ, говорит, что на рынке труда будут проявляться две тенденции – универсализация и специализация труда. «Стройплощадка перестает быть местом, где из дешевых материалов дешевым трудом создаются здания. Она превратится в сборочный участок крупных модулей и элементов заводской готовности, местом использования промышленных роботов. Будущее – за передовыми производственными технологиями, в том числе аддитивными. 3D-принтеринг зданий уже появился, он будет развиваться дальше», – уверен он. Николай Ватин прогнозирует, что в строительстве как массовая профессия исчезнут каменщики, бетонщики, сварщики, бульдозеристы, крановщики и т. п. Перестанут существовать и инженерные профессии, и специализации, связанные с применением такого труда.
Кто на новенького?
Еще три года назад в Сколково был разработан Атлас перспективных профессий, в котором выделена отдельная категория «Появятся до 2020 года». Аналитики, работающие над документом, отмечают, что научный прогресс максимально вытеснит ручной труд из промышленности, строительства, сферы бытовых услуг.
В связи с этим Екатерина Скляренко, руководитель пресс-службы HeadHunter в СЗФО, подчеркивает, что основная часть новых и перспективных профессий на российском рынке труда сейчас появляется в ИТ-сфере. При этом изменения практически всегда находятся на стыке нескольких отраслей. Тренды, которые также пронизывают все сферы, – автоматизация, забота об окружающей среде и экологичность материалов, желание сохранить активное долголетие, комфортная окружающая среда и т. п.
Николай Ватин отмечает, что селитебная (территории для жилья, общественно-деловых объектов, дорог и т. д.) и промышленная зоны будут интегрироваться с природными и рекреационными, поэтому возрастет потребность в специалистах по «зеленому» строительству. В строительстве, архитектуре, городском хозяйстве резко вырастет применение суперкомпьютерной обработки больших массивов информации (big data) и оптимизации деятельности на этой основе.
На портале hh.ru с 2013 года было опубликовано больше 50 вакансий BIM-менеджера, который входит в Атлас перспективных профессий в категории «Появятся до 2020 года», отмечает Екатерина Скляренко. По ее словам, массовая застройка новых кварталов – своеобразных мини-городов, появление новых научных городов (например, «Иннополис») заставляют компании сегодня задумываться о среде вокруг дома, информатизации и автоматизации органов управления, поэтому появляются позиции урбаниста, руководителя проекта «Умный город». Технологии проникают в работу специалистов, которые непосредственно трудятся на объектах, например уже есть специальность «прораб-вотчер» – это специалист по строительству с применением цифровых проектов сооружений. Екатерина Скляренко добавляет, что тренд, который набирает обороты в России, – это развитие доступной среды для пенсионеров, людей с ограниченными возможностями здоровья и др. Эта тенденция отражена и в Атласе профессий, где отмечена новая перспективная специальность – «проектировщик доступной среды».
В пресс-службе портала Superjob.ru сказали, что некоторые виды спецтехники, в первую очередь те, которые действуют на ограниченной территории, будут работать без людей в кабине уже совсем скоро. «Оператор беспилотного летательного аппарата – вот отличный пример того, как, казалось бы, напрямую не связанные со сферой недвижимости технологии создают новые рабочие места. В 2015 году мы обратили внимание, что компании сферы строительства и эксплуатации коммерческой недвижимости стали размещать на Superjob.ru вакансии операторов дронов и квадрокоптеров на полный рабочий день для съемки и мониторинга зданий, различных объектов, участков земли», – прокомментировали в компании.
Образование запаздывает
Как правило, появление новых специальностей на рынке труда обгоняет разработку образовательных стандартов и программ обучения. Николай Ватин констатирует, что запаздывание образовательной системы по сравнению с потребностями рынка – ситуация обыденная, но не неизбежная. «Передовые вузы развивают так называемое опережающее обучение, основанное на форсайте с глубиной 15-20 лет и на сотрудничестве с высокотехнологичными корпорациями. Именно это обеспечивает уникальные компетенции и большую востребованность выпускников ИСИ СПбГПУ на рынке труда», – добавил он.
Мнение:
Николай Ватин, директор Инженерно-строительного института СПбГПУ Петра Великого:
– Обучение в нашем вузе по направлению «строительство» длится шесть лет. Четыре из них – в бакалавриате с возможностью выбора профиля подготовки. Среди новых можно отметить «строительство автомобильных дорог», «строительство мостов и транспортных тоннелей». Новое в бакалавриате – обучение стартует с изучения BIM-технологий. После бакалавриата два года идет учеба в магистратуре. Нововведение здесь – это обучение полностью на английском языке по двум магистерским программам: Civil Engineering и Energy Efficient and Sustainable Buildings. Еще новшество – мы стали принимать в нашу магистратуру талантливых выпускников других вузов.