Вперед и вверх. Апартаменты сегодня - наиболее динамично развивающийся сегмент рынка недвижимости Петербурга
По экспертным оценкам, апартаменты сегодня являются наиболее динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Известия о запуске новых проектов появляются ежемесячно. География реализации проектов в последнее время заметно расширилась.
По всем направлениям
На петербургском рынке апартаментов, который начал формироваться всего несколько лет назад, сегодня представлено уже более трех десятков проектов. «Апартаменты – это звездный сегмент сегодняшнего рынка недвижимости Северной столицы. Он привлекателен и для девелоперов, и для инвесторов. Кроме того, на этом поле (и к сожалению, пока только на нем) мы сегодня обходим Москву. В Петербурге реализуются крупные, разнообразные и интересные апарт-проекты, в то время как в столице апартаменты в подавляющем большинстве случаев – это просто "псевдожилье"», – говорит генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко.
Расширение сегмента в Петербурге идет практически по всем направлениям. Во-первых, апарт-проекты начинают заявлять все больше компаний, которые ранее занимались только жильем. На рынок апартаментов вышли такие крупные девелоперы, как «Группа ЛСР», «Строительный трест», Группа RBI, «Полис групп», «ПСК», «Master девелопмент» и др. Во-вторых, расширяется география проектов. Постепенно они «расползлись» по всей карте Петербурга и из престижных локаций добрались до Невского и Красногвардейского районов и даже до Всеволожского района Ленобласти.
В-третьих, вместе с географией серьезно расширилась и классность проектов. Сегмент «масс-маркет», изначально игравший незначительную роль в общем объеме апартаментов на рынке, в последнее время получил достаточно заметное развитие. Наконец, в-четвертых, растет разнообразие форматов апарт-проектов. Девелоперы придумывают разные «фишки» и «изюминки», которые должны привлечь интерес покупателей. Это связано как с ростом конкуренции, так и с развитием и совершенствованием самого сегмента рынка. Появились арт-проекты, «заточенные» под богемную публику, инвест-отели, четко ориентированные на тех, кто рассматривает апартаменты как объект инвестиций, проекты с различными дополнительными функциями – от коворкингов до конгрессно-выставочной деятельности.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 1 октября 2018 года на петербургском рынке был представлен 31 апарт-проект. «За январь–сентябрь на рынок было выведено 9 новых апарт-отелей, в том числе первый проект на территории пригородной зоны Ленобласти. В очередном корпусе комплекса «Светлый мир "Я – Романтик"» также начались продажи», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
За ценой не постоим
Ольга Трошева отмечает также, что апартаменты продолжают постепенно расти в цене (напомним, этот тренд непрерывно присутствует в этом сегменте рынка, невзирая ни на какие проблемы, с которыми сталкивается экономика России). По ее оценке, в сегменте «масс-маркет» апартаменты подорожали с начала года незначительно – на 0,8% (средняя цена «квадрата» составляет на 1 октября 119,3 тыс. рублей), зато в бизнес-классе рост достиг 8,4% (171,3 тыс.).
При этом эксперт считает, что пока сравнение цен между жильем и «апартами» одного класса в одинаковых локациях остается в пользу жилья. «В одной локации представлено неоднородное предложение, что предопределяет сложность сопоставления ценовых характеристик разных объектов. Из сравнения индикаторов предложения по разным форматам, которые представлены в рамках одного комплекса, видно: апартаменты имеют меньшую цену «квадрата». Величина разрыва в цене зависит от классности объекта, локации, наличия конкуренции в ней со стороны жилья, характеристик продукта (отделка и т. д.) В среднем в массовом сегменте может составлять 15–20%», – говорит Ольга Трошева.
Однако это мнение разделяют не все. Так, генеральный директор УК «Вало Сервис» Константин Сторожев считает, что апартаменты уже как минимум сравнялись в цене с жильем аналогичного класса, а возможно, даже превысили ее.
Тренд к росту, по мнению экспертов, сохранится. Аналитики проекта апарт-отеля VALO прогнозируют рост цен на юниты на 8–10% за второе полугодие 2018 года.
Инвестиционный фактор
По общему мнению экспертов, главным фактором роста популярности сегмента является интерес к апартаментам как объекту инвестирования. «Многие рантье сегодня действительно рассматривают апартаменты как альтернативу покупке квартиры для сдачи в аренду. По сравнению с другими сегментами недвижимости (например, помещениями street retail или отдельными офисами) апартаменты имеют заметно более низкий порог входа, при этом заявленные показатели доходности у существующих проектов выше, чем у жилья», – поясняет руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
О том же говорит Вячеслав Семененко: «Частные инвесторы сегодня – главный двигатель развития рынка апарт-проектов. И это наглядно свидетельствует о перспективности работы в этом сегменте. Известны примеры, когда инвесторы продавали свои квартиры, чтобы вложиться в апартаменты как более доходный продукт».
«Особенно активно граждане начинают инвестировать в апартаменты из-за снижения ставок по вкладам в банках и в связи с нестабильностью на валютном рынке», – отмечает руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева.
Константин Сторожев оценивает доходность апартаментов при долгосрочной аренде в 8–11% годовых, при краткосрочной – 10–12%. Девелоперы апарт-проектов называют цифры доходности до 15–18% годовых.
Аналитики считают, что такие оценки завышены. «Уровень доходности в сегменте апартаментов на деле может оказаться ниже заявленного в рекламе. Действительная прибыль составляет порядка 8% годовых для построенных объектов, что на сегодня сопоставимо с доходностью облигаций», – считает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков оценивает доходность большинства сервисных апартаментов в среднем в 10–13%.
Как бы то ни было, такой уровень является одним из наиболее высоких из всех вариантов, которые имеются на рынке. Поэтому аналитики единодушно прогнозируют сохранение высокого уровня интереса инвесторов к апартаментам (тем более, что многие продукты выводятся на рынок с ориентацией именно на них), что будет способствовать дальнейшему развитию этого сегмента рынка.
Кстати
Тема развития рынка апартаментов будет рассмотрена на круглом столе «Апартаменты как вариант пенсионной стратегии», который газета «Строительный Еженедельник» проведет в рамках выставки «Ярмарка недвижимости» 26 октября 2018 года в КВЦ «Экспофорум» (Петербургское шоссе, 64/1), пав. G, зал 2. Начало в 13:00.
Компания «Охта Групп» в текущем году вложит 80 млн рублей в расширение индустриального парка «Первая городская складская компания» (ПГСК) на Пискаревском пр. Из-за высокого спроса на спекулятивные склады в Петербурге девелопер за два года увеличил площади в проекте более чем в два раза.
О планах компании «Охта Групп» Владимира Свиньина прирастить в этом году территорию индустриального парка ПГСК на 2,2 га сообщила «Строительному Еженедельнику» руководитель проектов ООО «Охта Групп» Елена Костицына. По ее словам, в работу будет вложено 80 млн рублей. «Решение о расширении проекта было принято в связи с высоким спросом на его площади со стороны арендаторов. Расширение завершится только в сентябре, но мы уже получили заявки от бизнеса на аренду 90% новой территории», – уточнила она. Все новые площади парка, по ее словам, будут предназначены для открытого хранения грузов. «К новым площадям есть интерес как со стороны новых арендаторов, так и со стороны компаний, которые уже сотрудничают с ПГСК. Минимальный запрашиваемый лот – 2,5 тыс. кв. м, максимальный – 12 тыс. кв. м. При этом ставка аренды на текущий момент находится в диапазоне от 80 до 100 рублей за 1 кв. м открытой асфальтированной площадки в месяц», – уточнили в «Охта Групп». В компании сообщили, что в кризис размер запрашиваемых площадей падает. «Среди арендаторов много представителей малого бизнеса, которые хотят снять площади от 20 кв. м до 50 тыс. кв. м. А наиболее востребованы складские площади в 1-2 тыс. кв. м».
Офисно-складской комплекс на Пискаревском пр., 150, с земельным участком площадью около 17 га компания «Охта Групп» Владимира Свиньина купила у логистической компании «Транссфера» в 2014 году. На тот момент под нужды индустриального парка были приспособлены только 5,1 га территории, где было около 13 тыс. кв. м складов и офисов, а также две открытые площадки для хранения товаров. В течение года «Охта Групп» увеличила площадь индустриального парка еще на 4,6 га, вложив в проект 100 млн рублей. И сейчас площади ПГСК арендуют более 150 компаний.
Среди ключевых арендаторов – «Славдом», «Желдорэкспедиция», «РРТ Глобал», а также СТД «Петрович», который занял в индустриальном парке 5,5 га под распределительный центр. Таким образом, расширение ПГСК в этом году – второе за два года. Общая площадь парка за это время выросла в 1,2 раза.
По данным компании JLL в Санкт-Петербурге, суммарно за первое полугодие 2016 года в Петербурге было введено 138,6 тыс. кв. м складов. Это рекорд сегмента за всю историю наблюдений. «Практически все проекты были реализованы в Шушарах, на юге города. И почти все введенные объекты являются проектами built-to-suit. Поэтому говорить о каком-то буме рынка неправильно», – полагает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев.
Крупных сделок по аренде площадей в уже существующих комплексах немного. «Объем свободных площадей в классе А составляет 12,2%, что на 24,6% ниже показателей I квартала этого года. Однако в классе В ситуация не столь радужная: уровень вакансии достиг рекордных 16,5%», – подсчитала директор по консалтингу NAI Becar Ирина Реут. Но основной ввод складских объектов, по ее прогнозу, придется на конец 2016 года: ожидается прирост более чем на 100 тыс. кв. м. «Рынок в последние годы развивался за счет активности торговых операторов, прежде всего продуктовых. Однако большинство крупных ретейлеров построили себе распределительные центры, поэтому этот источник спроса почти иссяк. А оживления со стороны производственных компаний пока не видно», – констатирует Владислав Фадеев.
Московский район – традиционно один из самых популярных у покупателей недвижимости и практически ежеквартально входит в тройку районов, где отмечается наиболее высокий объем продаж в новостройках.
Сейчас девелоперские проекты рядом с Московским пр. реализуются преимущественно на месте бывших промышленных зон.
Вчера и сегодня
Десять лет назад специалисты в сфере недвижимости условно делили Московский пр. на три части. Первая – от площади Победы до станции метро «Электросила» – визитная карточка города. Район сталинской застройки, где в полой мере представлен ампир, символизирующий величие и мощь советской империи. Дальше – от станции метро «Электросила» до Обводного канала – преобладала индустриальная застройка с очень малым количеством жилых домов. Как правило, спрос на жилую недвижимость здесь был минимальным. Третья часть – от Обводного канала до Сенной площади – зона старого фонда, от Обводного канала до «Технологического института» – причем старый фонд часто с капитальным ремонтом, где недвижимость продается по ценам Адмиралтейского района.
«Сегодня локации изменились: центр города существенно расширился, промышленные предприятия с Московского пр. вывезли, а Сенной рынок и Апраксин Двор превращаются в современные торговые комплексы. Территория от Обводного канала до «Электросилы» стала зоной застройки комфорт- и бизнес-класса», – говорит Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург».
«Строительство вдоль Московского пр. в последнее десятилетие велось достаточно активно, особенно если сравнивать с другими престижными городскими локациями. Можно выделить три зоны застройки: в районе Обводного канала, в районе станций метро «Московская» и «Электросила» – центральная часть Московского района, и территория на Пулковском шоссе недалеко от аэропорта. Рядом со станциями метро «Сенная» и «Технологический институт» новое строительство практически не велось», – перечисляет Анастасия Тузова, президент группы компаний E3 Group. По словам эксперта, на Московском пр., как и в пешеходной доступности от него, строятся преимущественно объекты бизнес- и комфорт-класса. Периодически заявляются проекты в элитном сегменте. В этом районе средний уровень цен значительно превышает среднегородские и уступает только стоимости квартир в центральной части города.
Среди застройщиков, которые работают в Московском районе, – Группа ЛСР, MirLand Development, ЛенСпецСМУ, ГК «Патриот», Л1, «ЮИТ», «Лидер групп», «ЦДС», Setl City и др.
«В настоящее время в зоне вдоль Московского пр. в реализации находятся квартиры в 11 ЖК. Средняя цена предложения – 131,6 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
По словам эксперта, жилье здесь востребовано, район один самых популярных у покупателей недвижимости и практически ежеквартально входит в тройку районов, где отмечается наиболее высокий объем продаж на первичном рынке. «При этом территория вдоль правительственной трассы традиционно одна из самых популярных – здесь наилучший жилой фонд, располагаются до сих востребованные горожанами номенклатурные «сталинки», – добавляет Ольга Трошева.
Впрочем, не все считают «сталинские» дома плюсами района. «Вторичная недвижимость в «сталинских» домах, несмотря на их добротность и сохраняющуюся престижность, имеет свои недостатки. Среди них – отсутствие лифтов и подземного паркинга, не всегда удовлетворительное состояние мест общего пользования, неоднородный социальный статус жильцов», – говорит региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
Новые земли
Сейчас девелоперские проекты рядом с Московским пр. реализуются преимущественно на месте бывших промышленных зон и в редких случаях на свободных участках, но это исключительно небольшие проекты. Территориальное развитие зоны вдоль Московского пр. напрямую связано с редевелопментом промышленных территорий, расположенных здесь. В частности, в ближайшее время начнется освоение территории «Измайловской перспективы», где стартует строительство и продажи в ЖК «Галактика» от ГК «Эталон». Еще одна перспективная зона – по другую сторону Московского пр., напротив станции метро «Электросила», где территория принадлежит холдингу «Силовые машины». В перспективе возможен редевелопмент этой зоны. Продолжится развитие территории Бадаевских складов, а также строительство на месте завода «Пигмент» у станции метро «Московская». Кроме того, не исключено появление точечных проектов вдоль Московского пр. В частности, Setl City готовит подобный новый проект в этом ареале.
Коммерческая составляющая
С точки зрения обеспеченности объектами социальной, торговой и коммерческой инфраструктуры район Московского пр. один из самых благополучных в городе.
По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, вдоль Московского пр. за период 2012-2016 годов было построено около 95 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию офисных центров Fort Tower и Fort Ross общей арендопригодной площадью около 30 тыс. кв. м. Московский пр. является одним из сложившихся торговых коридоров Петербурга. Большое количество магазинов в формате street retail расположено вдоль проспекта. На Московском пр., недалеко от метро «Электросила», находятся и обычно дефицитные для центральных районов гипермаркеты – «О’Кей», «Максидом» и ТЦ «Электра». «В ближайшее время не ожидается строительства новых торговых центров вдоль проспекта», – отмечает заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Елена Тищенко.
Кстати
На Московский район приходится 10% строящегося в городе жилья. Объем предложения жилья в первом полугодии 2016 года составил свыше 300 тыс. кв. м. За первую половину 2016 года введено 82 тыс. кв. м. Кроме того, надзорными органами выданы разрешения на строительство еще около 500 тыс. кв. м. По количеству новостроек Московский район занимает третье место в Санкт-Петербурге, уступая только Выборгскому и Приморскому. С 2011 по 2015 год в Московском районе введены в эксплуатацию 62 жилых комплекса, включающих в себя более 19 тыс. квартир. Это один из флагманов жилищного строительства Санкт-Петербурга.
Главный драйвер развития рынка недвижимости Московского района – аэропорт Пулково, вокруг которого развернулась стройка коммерческих объектов.