Вперед и вверх. Апартаменты сегодня - наиболее динамично развивающийся сегмент рынка недвижимости Петербурга
По экспертным оценкам, апартаменты сегодня являются наиболее динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Известия о запуске новых проектов появляются ежемесячно. География реализации проектов в последнее время заметно расширилась.
По всем направлениям
На петербургском рынке апартаментов, который начал формироваться всего несколько лет назад, сегодня представлено уже более трех десятков проектов. «Апартаменты – это звездный сегмент сегодняшнего рынка недвижимости Северной столицы. Он привлекателен и для девелоперов, и для инвесторов. Кроме того, на этом поле (и к сожалению, пока только на нем) мы сегодня обходим Москву. В Петербурге реализуются крупные, разнообразные и интересные апарт-проекты, в то время как в столице апартаменты в подавляющем большинстве случаев – это просто "псевдожилье"», – говорит генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко.
Расширение сегмента в Петербурге идет практически по всем направлениям. Во-первых, апарт-проекты начинают заявлять все больше компаний, которые ранее занимались только жильем. На рынок апартаментов вышли такие крупные девелоперы, как «Группа ЛСР», «Строительный трест», Группа RBI, «Полис групп», «ПСК», «Master девелопмент» и др. Во-вторых, расширяется география проектов. Постепенно они «расползлись» по всей карте Петербурга и из престижных локаций добрались до Невского и Красногвардейского районов и даже до Всеволожского района Ленобласти.
В-третьих, вместе с географией серьезно расширилась и классность проектов. Сегмент «масс-маркет», изначально игравший незначительную роль в общем объеме апартаментов на рынке, в последнее время получил достаточно заметное развитие. Наконец, в-четвертых, растет разнообразие форматов апарт-проектов. Девелоперы придумывают разные «фишки» и «изюминки», которые должны привлечь интерес покупателей. Это связано как с ростом конкуренции, так и с развитием и совершенствованием самого сегмента рынка. Появились арт-проекты, «заточенные» под богемную публику, инвест-отели, четко ориентированные на тех, кто рассматривает апартаменты как объект инвестиций, проекты с различными дополнительными функциями – от коворкингов до конгрессно-выставочной деятельности.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 1 октября 2018 года на петербургском рынке был представлен 31 апарт-проект. «За январь–сентябрь на рынок было выведено 9 новых апарт-отелей, в том числе первый проект на территории пригородной зоны Ленобласти. В очередном корпусе комплекса «Светлый мир "Я – Романтик"» также начались продажи», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
За ценой не постоим
Ольга Трошева отмечает также, что апартаменты продолжают постепенно расти в цене (напомним, этот тренд непрерывно присутствует в этом сегменте рынка, невзирая ни на какие проблемы, с которыми сталкивается экономика России). По ее оценке, в сегменте «масс-маркет» апартаменты подорожали с начала года незначительно – на 0,8% (средняя цена «квадрата» составляет на 1 октября 119,3 тыс. рублей), зато в бизнес-классе рост достиг 8,4% (171,3 тыс.).
При этом эксперт считает, что пока сравнение цен между жильем и «апартами» одного класса в одинаковых локациях остается в пользу жилья. «В одной локации представлено неоднородное предложение, что предопределяет сложность сопоставления ценовых характеристик разных объектов. Из сравнения индикаторов предложения по разным форматам, которые представлены в рамках одного комплекса, видно: апартаменты имеют меньшую цену «квадрата». Величина разрыва в цене зависит от классности объекта, локации, наличия конкуренции в ней со стороны жилья, характеристик продукта (отделка и т. д.) В среднем в массовом сегменте может составлять 15–20%», – говорит Ольга Трошева.
Однако это мнение разделяют не все. Так, генеральный директор УК «Вало Сервис» Константин Сторожев считает, что апартаменты уже как минимум сравнялись в цене с жильем аналогичного класса, а возможно, даже превысили ее.
Тренд к росту, по мнению экспертов, сохранится. Аналитики проекта апарт-отеля VALO прогнозируют рост цен на юниты на 8–10% за второе полугодие 2018 года.
Инвестиционный фактор
По общему мнению экспертов, главным фактором роста популярности сегмента является интерес к апартаментам как объекту инвестирования. «Многие рантье сегодня действительно рассматривают апартаменты как альтернативу покупке квартиры для сдачи в аренду. По сравнению с другими сегментами недвижимости (например, помещениями street retail или отдельными офисами) апартаменты имеют заметно более низкий порог входа, при этом заявленные показатели доходности у существующих проектов выше, чем у жилья», – поясняет руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
О том же говорит Вячеслав Семененко: «Частные инвесторы сегодня – главный двигатель развития рынка апарт-проектов. И это наглядно свидетельствует о перспективности работы в этом сегменте. Известны примеры, когда инвесторы продавали свои квартиры, чтобы вложиться в апартаменты как более доходный продукт».
«Особенно активно граждане начинают инвестировать в апартаменты из-за снижения ставок по вкладам в банках и в связи с нестабильностью на валютном рынке», – отмечает руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева.
Константин Сторожев оценивает доходность апартаментов при долгосрочной аренде в 8–11% годовых, при краткосрочной – 10–12%. Девелоперы апарт-проектов называют цифры доходности до 15–18% годовых.
Аналитики считают, что такие оценки завышены. «Уровень доходности в сегменте апартаментов на деле может оказаться ниже заявленного в рекламе. Действительная прибыль составляет порядка 8% годовых для построенных объектов, что на сегодня сопоставимо с доходностью облигаций», – считает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков оценивает доходность большинства сервисных апартаментов в среднем в 10–13%.
Как бы то ни было, такой уровень является одним из наиболее высоких из всех вариантов, которые имеются на рынке. Поэтому аналитики единодушно прогнозируют сохранение высокого уровня интереса инвесторов к апартаментам (тем более, что многие продукты выводятся на рынок с ориентацией именно на них), что будет способствовать дальнейшему развитию этого сегмента рынка.
Кстати
Тема развития рынка апартаментов будет рассмотрена на круглом столе «Апартаменты как вариант пенсионной стратегии», который газета «Строительный Еженедельник» проведет в рамках выставки «Ярмарка недвижимости» 26 октября 2018 года в КВЦ «Экспофорум» (Петербургское шоссе, 64/1), пав. G, зал 2. Начало в 13:00.
Прошлый год оказался для рынка складской недвижимости Санкт‑Петербурга первым за посткризисный период, когда было введено более 100 тыс. кв. м складов. Последний раз эту планку рынок преодолевал в 2009 году, когда было введено 132 тыс. кв. м.
Такие данные приводит Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Как отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, по состоянию на середину декабря 2013 года за этот год было введено 115 тыс. кв. м.
География ввода в ушедшем году традиционна – это юг города (Шушары и окрестности) и северная часть (Выборгское шоссе).
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, подсчитала, что на данный момент общий объем качественных складских площадей в Санкт-Петербурге составляет около 1630 тыс. кв. м. «В последние несколько лет ввод складских площадей был довольно небольшим, в то время как спрос стабильно шел вверх. В итоге в 2013 году мы получили рекордно низкий уровень вакантных площадей – около 1% в классах А и В», – говорит она.
Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar, согласна с коллегой: «Спрос на складские помещения остается на крайне высоком уровне. И это еще более остро ощущается на фоне дефицита качественных предложений в данном секторе. Уровень вакансии снизился до рекордных значений и составил 1-2%. Однако даже в случае реализации всех планов и проектов в перспективе не ожидается насыщения рынка».
Несмотря на низкий объем вакантных площадей, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне 125-135 USD за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Рынок складской недвижимости сейчас находится на стороне арендодателя. Речь идет о долгосрочных договорах аренды, причем с достаточно жесткими условиями по расторжению договора. Если же говорить о некоторой средней востребованной площади, то средняя площадь запросов составляет 5-10 тыс. кв. м, однако есть достаточно большое количество запросов как на большие площади, так и на меньшие, отмечают аналитики.
По данным Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, на 2014 год ожидается ввод около 260 тыс. кв. м, из которых 85% относятся к классу А. «Несмотря на значительное увеличение складского предложения, ожидающегося в 2014 году, доля свободных площадей существенно не вырастет, так как большинство площадей в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день более 60% строящихся складских площадей уже заняты», – считает господин Фадеев.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, согласен с коллегой: «Помещения продолжают арендовать еще на начальных этапах строительства, и эта тенденция, скорее всего, продлится еще несколько лет. В связи с этим арендные ставки на складские площади продолжают динамично расти. Также повышается количество сделок в формате build-to-suit как способ минимизировать риски для девелопера».
В связи со сложившейся ситуацией рентабельность проектов в производственно-складском секторе становится более высокой.
Наиболее востребованные проекты располагаются в промзонах «Шушары», «Предпортовая», «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас», «Каменка». Для арендаторов складских площадей важно расположение объекта вблизи КАД, качественные подъездные дороги, инженерные коммуникации.
Ольга Шарыгина перечисляет наиболее значимые новые проекты: «В III квартале было подписано распоряжение о переводе земель лесного фонда площадью 123,7 га в категорию промышленных земель для размещения еще одного индустриального парка «Кола» во Всеволожском районе. Реализация проекта займет около семи лет. В Ленинградской области построят логистический комплекс общей площадью около 20 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступает компания «Энерго». В планы компании входит строительство еще одного складского комплекса в Тосненском районе. Строящиеся комплексы будут относиться к классу А».
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
– Объемы чистого поглощения соответствуют объемам ввода, так как уже к началу года уровень вакантных площадей был практически на нулевой отметке. А вот объемы завершенных сделок очень значительны, однако речь идет о предварительных договорах аренды в будущих складских комплексах. Несмотря на значительное увеличение предложения на рынке складов в последнем квартале этого года и в 2014 году, доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство помещений в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода.
Согласно данным областного комитета по строительству, за 2013 год в Ленинградской области введено 1292,661 тыс. кв.м. жилья, что на 12% больше аналогичного показателя 2012 года.
Запланированный правительством Ленинградской области показатель по вводу жилья на 2013 составил 1204 тыс. кв. м. На начало января 2014 года его выполнение составило 107,4%.
Как и в 2012 году, лидерами по вводу жилья в Ленинградской области стали – Всеволожский (684,2 тыс. кв.м.), Гатчинский (113,4 тыс. кв.м.) и Выборгский районы (98.9 тыс. кв.м.).
Наименьшее количество «квадратов» введено в Сланцевском (1,5 тыс.кв.м.), Подпорожском (3,2 тыс. кв.м.) и Бокситогорском (9,9 тыс. кв.м.) районах.