Между ценой и качеством. Рынок строительных материалов «плавает» в море подделок
Море подделок, в котором сейчас плавает рынок строительных материалов, – последствие неблагоприятной экономической обстановки.
Качество многих строительных материалов на отечественном рынке продолжает снижаться, а доля контрафакта растет. О такой тенденции говорят сами игроки строительной отрасли.
В формате экономии
Стремление застройщиков оптимизировать свои расходы, в том числе за счет снижения стоимости строительных материалов, в текущих экономических условиях вполне объяснимо, считает генеральный директор компании H+H Нина Авдюшина. Подобная политика призвана поддержать необходимую маржу при реализации проектов, уменьшить себестоимость строительства. «Однако достичь желаемого снижения цен по всему ассортименту используемых стройматериалов у строительных компаний получается не всегда. Качество материалов по-прежнему имеет значение. Например, как мы видим по рынку газобетона, уровень требований к качеству газобетонной продукции у крупных застройщиков не снижается. Что и понятно, ведь стены – это один из основных конструктивных элементов строительства», – отмечает она.
Руководитель инженерно-технического центра ТЕХНОНИКОЛЬ Алексей Арабов сообщил, что рынок теплоизоляционных материалов в России в основном сформирован крупными компаниями, которые используют при производстве современное оборудование, а также многоступенчатую систему контроля качества. Тем не менее, по мнению эксперта, одним из инструментов регулирования качества строительных материалов является введение подтверждения соответствия строительных материалов установленным требованиям в форме декларирования или обязательной сертификации.
Рост производства некачественных материалов может иметь серьезные последствия для рынка, считает руководитель отдела промышленного холода компании «ПрофХолод» Станислав Джураев: «Одно дело, что некачественные материалы скверно выполняют свои функции. Но ведь использование такой продукции чревато и долгосрочными последствиями: подрядные организации и заказчики не смогут доверять друг другу, а такая ситуация будет угрожать развитию рынка. Необходимо экономически стимулировать отрасль. Здания должны строиться и обновляться с использованием современных технологических решений, энергоэффективных и качественных материалов. Сегодня, к сожалению, таких импульсов от государства поступает меньше, чем хотелось бы».
Внимание: фальсификат
На рынке стало больше не только низкокачественной строительной легальной продукции, но и подделок. Ввиду широкой области их потребления страдают от этого как застройщики, так и покупатели – физические лица.
По словам директора по развитию российского представительства итальянской компании Global Radiatori (производитель радиаторов) Романа Шидлаускаса, в 2017 году доля контрафакта на рынке радиаторов в России достигла 70%, большая часть его производилась в Китае. «Стоит отметить, что девелоперы могли не знать, что используют некачественные приборы отопления, и при закупке ориентировались исключительно на технические характеристики, указанные в паспортах радиаторов. Однако недобросовестные производители декларировали завышенные в 1,5–2 раза показатели теплоотдачи, в результате новые дома слабо обогревались. Для борьбы с некачественными батареями и завышением показателей в технических паспортах Правительство РФ приняло Постановление «О введении обязательной сертификации приборов отопления», которое вступило в силу в июне 2018 года», – добавил он.
Эксперт компании «Формула М2» Константин Ганов отмечает, что доля подделок на рынке стройматериалов растет преимущественно в области частного малоэтажного домостроения – в той сфере, где контролирующие органы не осуществляют надзор. «Частник (или мелкая фирма-застройщик) – сам решает, из чего возводить дом, и в некоторых случаях решающую роль играет цена. Именно так на рынке появляются «фирменные» сухие строительные смеси «на вес» и «россыпью». Называть такую ситуацию критичной для строительной отрасли, пожалуй, преждевременно, – считает он, – поскольку качество социально значимых объектов больше страдает из-за особенностей организации аукционов, где выигрывают те, кто предложил дешевле. Но в таких случаях речь идет не столько о фальсификате, сколько о снижении затрат за счет конструктивной прочности».
Самые подделываемые материалы – продукция известных брендов (Knauf, Rehau, Saint-Gobain), полагает руководитель строительного департамента сервиса готовых ремонтных решений ТНОМЕР Антон Тоскуев. По его словам, отечественные материалы подделывают в меньшей степени, так как заказчик хочет получить более именитых и известных поставщиков, но по меньшей цене. Тем не менее, серьезные производители регулярно придумывают новые способы защиты своей продукции: голограммы, кодировки и т. д.
Руководитель направления «Стройматериалы» компании «Леруа Мерлен» Алексей Шамов отмечает, что чаще всего подделывают товары, которые не требуют от производителя значительного технологического оснащения. «Прежде всего, это цемент и строительные смеси: пескобетон М150, М300 и других марок. При производстве смесей пропорции песка и цемента должны четко выдерживаться, иначе бетон не будет обладать нужной прочностью. Для проверки реального содержания цемента необходимо провести анализ смеси в лаборатории, что делают далеко не все профессионалы. Этим и пользуются подпольные производители», – рассказывает специалист.
Алексей Шамов добавляет, что доля некачественной продукции в общем товарном предложении зависит от канала реализации. Такую продукцию можно встретить преимущественно на строительных рынках. По его словам, в сети «Леруа Мерлен» контрафактных материалов и материалов низкого качества нет благодаря процедуре листинга товара.
Директор направления «Сопровождение строительных проектов» Группы компаний SRG Елена Самсонова напоминает, что с контрафактом борются уже не первый год, но пока видимых результатов это не приносит. «Причин тому несколько: от несовершенства законодательства до низкой требовательности покупателей. Но ключевой причиной остается высокая прибыль производителей контрафакта, которая во много раз превышает их возможные потери. Необходимо разработать меры, способные повлиять на то, чтобы нарушителям было что терять, – вплоть до уголовного наказания. Наши жизни, и тем более жизни наших детей, бесценны. В основном с фальсификатом борются добросовестные производители и сообщества, в которые они объединены. Но чтобы не проиграть бой с тенью, нужна серьезная поддержка со стороны государства», – делает выводы эксперт.
Мнение
Нина Авдюшина, генеральный директор компании H+H:
– За качеством газобетонной продукции в H+H следят очень строго, контроль осуществляется на каждом этапе производственного процесса – начиная от приемки сырья до выхода готовой продукции. На отечественном рынке газобетона H+H в числе первых перешла на европейские стандарты качества. Так что сегодня наше производство соответствует как российским ГОСТ, так и европейским нормам (EN). Наряду с этим продукция H+H имеет маркировку СЕ, что позволяет нам экспортировать газобетон на зарубежный рынок.
Рынок гостиниц Петербурга в 2012 году практически не ощутил увеличение предложения, цены демонстрировали вялый рост, а показатели заполняемости изменялись в соответствии с фактором сезонности.
Предложение
По итогам 2012 года в Санкт-Петербурге действует 69 современных отелей на 15,477 тыс. номеров категории 3*, 4* и 5* с номерным фондом более 50, говорит Елена Прозорова, консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
"На конец 3 квартала 2012 года предложение номерного фонда увеличилось на 3% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. В свою очередь, объем ввода за 1-3 квартал 2012 года снизился на 59% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года - в основном за счет отсутствия новых гостиниц категории 4*", - отмечает Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects.
"На рынке по-прежнему наблюдается дефицит качественного предложения отелей среднего ценового сегмента и, в частности, отелей уровня 3*. При этом за последние 2 года удельная доля номерного фонда гостиниц данной категории снизилась на 2,9%. В свою очередь растет доля номерного фонда гостиниц категории 4* и 5*, среднегодовой прирост составляет 1,3% и 0,2% соответственно", - добавляет Владимир Андреев
"В течение 2012 года в городе открылась только одна гостиница –Domina Prestige St. Petersburg Hotel 5* на набережной реки Мойки, 99. Кроме того о своем официальном открытии объявили отель Балтия 3* на ул. Смолячкова и отель Red Star Hotel 3* на наб. Реки Пряжки. Однако данные отели принимают посетителей уже с 2010 года. В мае 2012 года был открыт первый в Санкт-Петербурге кемпинг европейского уровня Baltic Parking в Стрельне. Он занимает площадь 5 га и оборудован охраняемой стоянкой на 40 автодомов и жилых прицепов с возможностью подключения к электричеству, водоснабжению и канализации. Стоимость размещения – от 500 рублей. Открытие пятизвёздочных гостиниц Four Seasons на Вознесенском пр. и отеля на ул. Правды перенесено на 2013 год. Вместо отеля под брендом Swissotel, на ул. Правды откроют The Hermitage Hotel. Кроме того, одним строящимся отелем стало меньше – здание на пл. Островского планируют занять структуры Газпрома, переоборудовав его под офисы", - рассказывает Елена Прозорова.
"Среди действующих отелей наибольшую долю занимают гостиницы категории 3 и 4 звезды. В общей структуре предложения их доля составляет 41,5% и 42,8% соответственно. На текущий момент в Петербурге строится мало гостиниц по причине снижения доходности в гостиничном сегменте и росте конкуренции. Сроки окупаемости отелей дольше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости», - поясняет госпожа Прозорова.
Спрос
По данным специалистов компании NAI Becar, средний уровень загрузки качественных гостиниц Санкт- Петербурга в январе–сентябре 2012 г. составил 66,7%. По сравнению с показателями аналогичного периода 2011 года, заполняемость гостиниц увеличилась на 1,9% (против 64,76% в 2011 года).
"В 2012 году заполняемость петербургских гостиниц выше по сравнению с предыдущим, что объясняется гибкостью отелей в ценовой политике. Объем внутреннего спроса, по-прежнему, превышает объемы иностранного туризма. Около 52-55% въездного потока приходится на российских туристов и 45-48% на иностранных. В структуре туристов, приезжающих в Санкт-Петербург, наибольшую долю (более 50%) занимают бизнес-туристы. С познавательной целью в город приезжает около 40% гостей. При этом Санкт-Петербург проигрывает Москве на рынке делового туризма. В московских гостиницах число туристов, прибывших в город с деловыми целями, составляет около 80%. Средняя продолжительность пребывания туристов в Петербурге – 2-3 дня, то есть наиболее популярны туры выходного дня", - делится данными Елена Прозорова.
"Сегодня среднегодовая заполняемость гостиниц категории "3 звезды" составляет около 68%, в сегменте "4 звезды" - около 65%. В кризисный период этот показатель был значительно ниже: в гостиницах категории "3 звезды" - 53%, "4 звезды" - 50%. Наиболее успешные сетевые отели категории "5 звезд" демонстрируют заполняемость на уровне 55-60%. Для рынка до сих пор характерна сезонность бизнеса. с мая по сентябрь город посещает 75% туристов. Например, если сравнивать уровень заполняемости трехзвездочных гостиниц в низкий и высокий сезон, то он будет составлять 48% и 81% соответственно. В отелях категории "4 звезды" - это 47% и 78% соответственно, "5 звезд" - 30% и 53%. Тем не менее, можно говорить о повышении заполняемости отелей в низкий сезон за счет бизнес, конгрессного и событийного туризма», - говорит Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
По словам госпожи Марковец, более высоким спросом пользуются гостиницы международных сетевых операторов, что связано с устойчивым ростом иностранного туристического потока.
Специалисты GVA Sawyer говорят, что продолжается тенденция снижения стоимости проживания в стандартном номере в качественных гостиницах категории 5*, по сравнению со стоимостью проживания за аналогичные периоды последних лет. Стоимость проживания в гостиницах 3-4*, по их оценкам, напротив незначительно увеличилась.
"По сравнению с аналогичным периодом 2011 года, средняя стоимость проживания в гостиницах 3* увеличилась на 29% и составила 4,298 тыс. рублей, в гостиницах 4* - увеличилась на 5%, составив 6,009 тыс. рублей. Стоимость размещения в стандартном номере в отелях категории 5* составила 11,767 тыс. рублей/номер (снижение на 8%)", - говорится в аналитическом отчете GVA Sawyer.
Прогноз
"К 2014 году на рынке также появится известная сеть Hilton Worldwide с двумя отелями 5* и 3* в составе конгрессно-выставочного комплекса "Экспофорум". Также в ближайшие несколько лет ожидается выход на рынок отелей таких операторов, как Double Tree, Inter Continental. Кроме того, ожидается расширение гостиничных сетей западных операторов, уже работающих на рынке; в том числе откроются новые отели сети Marriott, Novotel, Crowne Plaza", - прогнозирует Владимир Андреев .
"В 2012 году правительством Санкт-Петербурга была анонсирована концепция развития гостиничной инфраструктуры на 2013-2018 гг. Данная концепция должна направить усилия девелоперов на развитие сегмента доступных отелей 2*-3*. В рамках этой концепции предусматривается целевое выделение зданий под гостиничные объекты и увеличение срока реализации гостиничного проекта до пяти лет в том случае, если приобретение объекта осуществлялось через городские торги. В 2013 году ожидается приход Four Seasons Hotels and Resorts, а в 2014 - Hilton", - резюмирует Елена Прозорова.
Ситуация на рынке офисной недвижимости в 2012 году была стабильной, уровень вакансии – невысоким, арендные ставки росли в рамках инфляции, однако показатели ввода оказались ниже уровня 2011 года. В текущем году эксперты прогнозируют существенное увеличение предложения.
Общий объем ввода офисных площадей в 2012 году составил 142 тыс. кв. м, что на 17% меньше результата 2011 года (порядка 170 тыс. кв. м), подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle.
"Всего на 2012 год был анонсирован ввод порядка 200 тыс. кв. м. Однако в срок было сдано около 70% от данного объема. В частности, в октябре-декабре было введено в эксплуатацию 31,2 тыс. кв. м (против запланированных ранее 80-90 тыс. кв. м). Около 40% от общего числа введенных бизнес-центров относятся к объектам класса А", – уточняется в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
По данным GVA Sawyer, за 2012 год было введено всего 119,7 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей. "Показатели ввода офисной недвижимости в Петербурге в 2012 году оказались самыми низкими с 2006 года. Планы девелоперов по вводу новых объектов реализовать не удалось", – констатирует Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.
"В 2012 году было введено эксплуатацию 22 качественных объекта суммарной арендопригодной площадью 152,6 тыс. кв. м (включая деловой центр "Желтый угол", прошедший реконцепцию). Суммарный ввод офисных площадей сопоставим с показателем 2011 года, в котором было введено всего на 1% больше", – рассказывает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.
"По суммарному предложению офисных площадей лидирует Центральный район, где сосредоточено 15% от всего объема качественной офисной недвижимости в Петербурге. Далее следуют Приморский, Василеостровский и Петроградский районы, в которых находится 13, 12 и 12% соответственно", – добавляет госпожа Попова.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, подсчитала, что в прошлом году было введено около 116 тыс. кв. м новых бизнес-центров. "Для сравнения, в 2011 году было введено практически в полтора раза больше. По итогам прошедшего года, прирост офисных площадей составляет порядка 1,5%", – отмечает госпожа Лапина.
Другие данные озвучивает Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest. "В 2011 году было введено 186,4 тыс. кв. м офисных площадей. По итогам 2012 года этот показатель увеличился примерно на 47 тыс. кв. м. Таким образом, рынок приближается к докризисным показателям объема ввода офисов. Увеличение объема ввода офисных площадей связано, во-первых, с вводом проектов, которые были заявлены еще до кризиса, в частности это проекты УК "Сенатор" и УК "Теорема". Кроме того, это связано с повышением интереса девелоперов к этому сегменту недвижимости в целом, что связано с восстановлением спроса на офисы", – поясняет госпожа Захарова.
Спрос и индексация
"Спрос на рынке аренды офисных площадей на протяжении 2012 года оставался равномерным – в среднем за квартал поглощалось около 60 тыс. кв. м. В результате за 2012 год количество свободных площадей сократилось с 272,9 тыс. кв. м (13,5% от общего объема площадей) до 168,5 тыс. кв. м (7,8%)", – сообщают аналитики Jones Lang LaSalle.
По словам Тамары Поповой, общий объем поглощения в 2012 году составил 175 тыс. кв. м. "Суммарно по итогам года более четверти (26%) поглощения сосредоточено в Красногвардейском районе в результате крупных сделок в бизнес-центре "Санкт-Петербург Плаза". Далее следует Василеостровский район (23%). Тройку лидеров замыкает Московский район (15%). Поглощение офисных площадей классов А и В находится практически на одном уровне, на бизнес-центры класса А приходится 48%", – конкретизирует госпожа Попова.
"В целом на рынке наблюдается высокая динамика поглощения офисных площадей в наиболее востребованных локациях. Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса А составляет примерно 78%, класса В+ – 93%, класса В – 91%", – рассказывает Зося Захарова.
За прошедший год среднерыночные ставки аренды в долларовом выражении, по данным Jones Lang LaSalle, выросли на 7-10%; при этом премиальные ставки практически не изменились.
"Предлагаемые ставки аренды на вакантные офисные помещения в бизнес-центрах в течение 2012 года менялись волнообразно. По данным на конец IV квартала 2012 года средневзвешенная арендная става в бизнес-центрах класса А составила 1515 рублей/кв. м/мес. с НДС и ОР, в бизнес-центрах класса В – 1156 рублей/кв. м/мес. с НДС и ОР. В сравнении с концом 2011 года средневзвешенная ставка аренды в классе A не изменилась, в классе В выросла на 8%. Прогнозируемый рост ставок на уровне инфляционного, в пределах 5-8%", – отмечает Тамара Попова.
"Уровень арендных ставок в бизнес-центрах классов А и B к концу 2012 года вырос по сравнению с аналогичным периодом 2011 года – минимальный рост арендных ставок был зафиксирован в бизнес-центрах класса B – 5,5%, максимальный рост ставок был отмечен в бизнес-центрах класса B+ – 16,3%, ставки в бизнес-центрах класса А в среднем выросли на 7,6%. В целом в качественных бизнес-центрах среднерыночный рост арендных ставок составил 8,6%", – говорится в аналитическом отчете ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Благоприятный прогноз
До конца 2013 года мы ожидаем существенное увеличение предложения – более 258 тыс. кв. м, при условии что все заявленные сроки ввода будут соблюдены, прогнозирует Тамара Попова. Большую часть нового предложения, по ее оценкам, составят бизнес-центры класса А – 73% от суммарной арендопригодной площади.
Екатерина Лапина говорит, что в 2013 году стоит ожидать сделок по купле-продаже, так как в 2012 году на продажу было выставлено много офисных комплексов, по многим из которых переговоры начались еще в прошлом году. "В результате того что арендаторы стали более требовательны к техническому оснащению и состоянию бизнес-центров, можно ожидать увеличения количества реконструкций офисных центров. Однако возросший интерес к аренде помещений в бизнес-центрах, скорее всего, никак не скажется на уровне арендных ставок", – предполагает госпожа Лапина.
По прогнозам GVA Sawyer, в 2013 году рынок офисной недвижимости Петербурга увеличится на 200-210 тыс. кв. м. В дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное увеличение доли бизнес-центров класса А, считает Владислав Фадеев.