Проект на будущее. Рынок проектных работ продолжает реагировать на кризисные явления в строительстве
Дальнейшее развитие рынка проектирования невозможно без внедрения в отрасль новых информационных технологий и использования проектной документации повторного применения.
Рынок проектных работ продолжает реагировать на кризисные явления в сфере строительства. У игроков отрасли становится меньше работы, усугубляет ситуацию снижающий качество проектов демпинг некоторых компаний в сфере госзаказа.
По данным руководителя направления «Федеральные программы развития» компании ТЕХНОНИКОЛЬ Дмитрия Запалова, с сентября 2017-го по сентябрь 2018 года количество тендеров в сегменте проектирования увеличилось лишь на 8%. При этом снизился средний чек и усилился демпинг. «Приведу цифры: общая сумма тендеров увеличилась с 240 млрд рублей до 250 млрд, однако итоговая сумма выигранных конкурсов изменилась с 230 млрд до 170 млрд рублей. Средняя цена тендеров снизилась на 2 млн – с 44 млн до 42 млн рублей», – отмечает эксперт.
Опасный демпинг
По словам вице-президента Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, члена Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ Антона Мороза, ситуация на рынке проектирования сейчас крайне неоднозначная. Не совсем здоровая конкуренция приводит к демпингу и к обесцениванию многих проектных работ. Сложившееся положение связано с проблемами законодательства в части исполнения Законов № 44-ФЗ и № 223-ФЗ, согласно которым на торги могут выходить компании, не обладающие необходимыми техническими, трудовыми ресурсами, инженерными, технологическими возможностями для фактического исполнения работ. «Эти организации выходят только для того, чтобы получить конкурс, деньги – и пропасть либо попытаться продать его профессионалам. В этой ситуации многие профессиональные проектные институты и компании не могут конкурировать с так называемыми «рогами и копытами» на тендерах просто за счет падения и обесценивания стоимости проектных работ, поэтому теряют крупные частные и государственные заказы. Это серьезно влияет как на профессиональный состав рынка, так и на качество выполняемых работ», – делает выводы эксперт.
Руководитель проекта Проектного института № 1 Юрий Цуркан отмечает, что бывают случаи, когда даже опытные и компетентные компании вынуждены работать на уровне себестоимости или даже себе в убыток в ожидании прибыльного контракта. По его словам, демпинг губителен для любой отрасли. Он вреден как для заказчиков, так и для исполнителей, у которых падает маржинальность, ухудшается качество проектной документации, не выдерживаются сроки, в конечном итоге компании уходят с рынка.
По мнению руководителя департамента проектирования ООО «Сотэкс» (ГК «Балтрос») Сергея Золина, говорить о проблемах на рынке проектирования по государственному заказу – можно и нужно. «У нас сложилась нездоровая ситуация, когда проектные компании снижают свои ценовые предложения для победы в тендерных отборах. Проектировщики в поисках работы участвуют во всех конкурсах, иногда, кстати, не имея опыта выполнения подобных проектов. А в большинстве случаев решающую роль в выборе подрядчика играет предлагаемая цена. Естественно, это отражается на качестве готового проекта, сроках его выполнения и возможности получения необходимых согласований. Для выполнения контракта привлекаются недорогие низкоквалифицированные специалисты, отсутствует контроль за ходом работ со стороны генпроектировщика. В итоге проект заказчику обходится значительно дороже своей начальной стоимости», – отмечает он.
Вне сферы госзаказа в большей степени, как считают специалисты отрасли, деятельность проектных организаций регулирует рынок – и ситуация несколько лучше. По словам главного архитектора Студии М4 Олега Лапшина, сейчас у инвесторов и так выросли риски проектов, и они не хотят дополнительных проблем от компаний, которые предлагают низкие цены на проектирование. Слишком высок риск заплатить дважды. Кроме того, у многих проектных компаний на рынке уже сложился свой имидж, в том числе и ценовой. И от этого сложно уйти», – отмечает он.
Меняя форматы
Представители рынка полагают, что снизить демпинг и другие приемы нездоровой конкуренции могут помочь новые подходы к работе, направленные на оптимизацию и повышение эффективности.
Как считает Антон Мороз, необходимо, чтобы проектировщики работали в плотной связи с производителями строительных материалов и новых технологий. Чтобы они имели возможность вносить изменения в проектную документацию и в нормативы с их использованием. Также важно, чтобы с момента начала подготовки и до момента сдачи объекта в эксплуатацию проект полностью сопровождал тот, кто его разрабатывал.
По словам Юрия Цуркана, повысить эффективность работы проектной отрасли поможет использование документации повторного использования. А также правильное бюджетирование, использование облачных технологий и программного обеспечения, создание единых информационных интеграционных платформ, позволяющих всем участникам проекта работать одновременно в единой среде и иметь доступ к актуальным данным. «Таким образом улучшаются коммуникации, оптимизируется производственный процесс, сокращаются сроки проектирования, что в конечном счете ведет к сокращению затрат и повышению конкурентоспособности компании», – отмечает специалист
С этим согласен и Сергей Золин. По его словам, оптимизация проектных работ – процесс комплексный. Одной из его составляющих является тесное взаимодействие всех участников проектной подготовки объекта на каждой стадии, начиная с исходных данных и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. Очень важный элемент эффективной работы – создание, накопление и использование при проектировании типовых решений. Но это было важно во все времена. В настоящее время наиболее актуальным становится внедрение современного программного обеспечения. Так как уже сейчас использование информационного моделирования начинает быть одним из обязательных условий многих заказчиков, эта составляющая выходит на первый план. «Наш департамент специализируется на проектировании жилых объектов, а также объектов социальной инфраструктуры. За более чем 10-летнюю историю существования департамента мы накопили достаточно серьезный опыт проектных решений для собственной компании, а также для наших партнеров. Сегодня наш штат насчитывает более 40 высококвалифицированных специалистов. Мы собрали сильную команду и вместе двигаемся вперед, осваивая новые направления. Например, сейчас в партнерстве с немецкими проектировщиками мы участвуем в создании концепции будущего фармацевтического предприятия для российского производителя», – рассказывает эксперт.
По словам Олега Лапшина, Студия М4 еще четыре года назад решила использовать в своей работе BIM-технологии. Это потребовало существенного вложения средств. Необходимо это учитывать и другим компаниям. «А это значит, что о той самой минимальной прибыли чаще всего приходится забыть на два-три года. Придется вкладывать средства в оснащение техникой и программным обеспечением, в обучение персонала, в создание приложений для работы в среде BIM, в изменение регламентов, в организацию контроля за работой в этой среде. Но уже есть заказчики, которые требуют только такой работы», – добавляет эксперт.
Мнение
Сергей Золин, руководитель департамента проектирования ООО «Сотэкс» (ГК «Балтрос»):
– Сегодня у нас нет никаких оснований говорить о росте конкуренции в сфере проектирования. Заказчики предпочитают работать с проверенными компаниями, имеющими весомый опыт проектных решений. Коммерческой сфере не свойственен выбор подрядчика на конкурсной основе, это прерогатива государственных заказов. Тем не менее, на рынке появляется достаточное количество новых проектных компаний, которые вступают в борьбу, стремясь получить интересные заказы не столько ради прибыли, сколько ради собственного портфолио. Если посмотреть на структуру рынка, то конкуренция традиционно высока в сфере проектирования жилых объектов. Менее остро она ощущается в проектировании инфраструктурных объектов.
Мария Николаева, глава бюро MAD Architects:
– Сегодня нельзя отметить серьезного изменения ситуации на рынке проектирования, но ряд особенностей все же стоит выделить. После нестабильной экономической ситуации многие девелоперы предпочитают работать с проверенными организациями, которые обладают хорошим портфолио релевантных проектов. Такой подход позволяет получить конкретный и прогнозируемый результат, но в случае массового обращения в узкий круг архитектурных бюро город рискует получить ряд похожих друг на друга проектов, а девелоперы – не получить конкурентных преимуществ. Молодые бюро отличаются свежим взглядом и более креативным подходом к проектным решениям, но при этом их работа может стоить дороже, нежели в крупном «потоковом» бюро.
В летний сезон традиционно возрастает спрос на тентовые конструкции. На сегодняшний день оборот по продаже и аренде тентовых сооружений в Северо-Западном федеральном округе составляет около 800 млн рублей в год.
Изначально тентовые сооружения использовались в промышленной сфере в качестве складских помещений и ангаров. Далее системы проникли в сферу выставочной деятельности, а на сегодняшний день охватывают множество отраслей. Они используются в качестве промышленных помещений, выставочных и торговых комплексов, спортивных площадок, теннисных кортов, автосалонов, шатров для проведения свадеб и других праздников, летних кафе.
Рынок тентовых систем пришел в Россию из Европы и начал особенно активно развиваться с 1999 года. По оценке экспертов компании NWTS, на сегодняшний день оборот по продаже тентовых сооружений в Северо-Западном федеральном округе составляет около 500 млн рублей в год; оборот аренды – около 300 млн рублей в год. На рынке Северо-Запада работает порядка 20 компаний, среди которых есть как имеющие собственное производство, так и поставляющие продукцию из-за границы: Европы, Китая, Кореи. Среди крупных производителей – компании "Родер", "Роскон", "ЛД-Групп", "Скандий", "Тент-Сервис". Лидеры на рынке аренды тентов – компании NWTS, "Родер", Tentorium Rent , "Роскон".
"Крупнейшим игроком на рынке является московская компания "Родер", обслуживающая все основные государственные заказы, такие как Экономический и Юридический форум. Компания ОТИДО, которая является лидером в предоставлении услуг аренды в сегменте эконом, в последнее время входит в более дорогой сегмент, занимаемый также компаниями ТENTORIUMrent и KDL-Groupe. В этом году на рынок вошла компания Live-event, которая, вполне возможно, составит всем конкуренцию, в особенности компании "Родер" в конструкциях пролетом до 15 м. Так что петербургский рынок аренды тентов в 10 млн USD станет делить немного сложнее", – прокомментировал Андрей Петраков, руководитель направления аренды шатров TENTORIUMrent производственной фирмы ООО "Скандий".
По словам Анастасии Ильиной, генерального директора компании NWTS/ "Северо-Западные тентовые системы", применение тентовых сооружений в таком большом и разнообразном количестве отраслей связано с рядом значимых преимуществ. Тентовая конструкция значительно дешевле капитального здания: средняя стоимость производства 1 кв. м составляет 2,5-9 тыс. рублей; аренда – 300-1000 рублей за 1 кв. м. При этом срок эксплуатации тентового сооружения составляет 30 лет.
Кроме того, привлекательным для многих сегментов является отсутствие необходимости архитектурного проектирования и согласований для возведения сооружения. В этом смысле тентам присуща высокая мобильность, то есть возможность его установления практически на любом вместе на относительно ровной поверхности. Для неровной поверхности возможно установление специального подиума, который позволяет ставить такие конструкции даже в горах. Тент достаточно быстр в возведении: монтаж 1 тыс. кв. м занимает 3 дня, возведение фундамента не требуется.
"Потребность в тентовых системах особенно высока в Петербурге, который славится непредсказуемостью погоды. В этом смысле шатер – хороший выход из ситуации хоть для открытия завода, хоть для выездной регистрации брака. Еще один момент, в котором шатер становится "палочкой-выручалочкой", – это необходимость в больших площадях, например для выставок. При этом тент предоставляет все возможности обычного здания: свет, звук, регуляция температуры", – дополнила Анастасия Ильина.
Также стоит отметить, что в последние годы потребность в тентовых системах приобрела выраженную сезонность.
Как пояснил Андрей Петраков, вне теплого времени года работу обеспечивают производственные и строительные организации, к примеру открытие нового завода или бизнес-центра, и это в условиях падения реального сектора дает о себе знать. Тентовые сооружения особенно востребованы летом, в период выездных регистраций брака, а также осенью, которая традиционно считается выставочным периодом в Петербурге.
Рынок аренды тентов в последние два года чувствует себя относительно стабильно, однако темпы роста в России пока невысоки. Соотношение корпоративных и частных клиентов, увеличившееся в пользу последних, в период кризиса сильно не изменилось, стабильными остаются и госзаказы.
Особой популярностью пользуются классические двухскатные большепролетные сооружения, используемые для проведения официальных мероприятий. Конструкции для проведения в том числе и частных мероприятий отличаются большим разнообразием. Экспертами компании NWTS также отмечены стены 10-метровой высоты, ранее не применявшиеся в каркасно-тентовой архитектуре – это нововведение расширяет круг потенциальных потребителей среди складских и логистических терминалов.
Кроме того, появились компрессорные кровли, позволяющие эксплуатировать легкие сооружения без оглядки на снеговые нагрузки; снег на такой кровле практически не скапливается. Также на данный момент широко используются двухэтажные павильоны, не требующие фундамента, архитектурного проектирования и согласований.
Возможности тентов развиваются и в эстетическом ключе: стены тентовых сооружений могут быть выполнены из ПВХ, металлических листов или сэндвич-панелей; покрытие кровли – из ПВХ, прозрачного или непрозрачного тентового полотна; распространено брендирование и внутреннее декорирование тентов тканями, светом, цветами.
Рынок складской недвижимости Петербурга в I полугодии, по словам экспертов, сохранял стабильность. Дефицит арендопригодных площадей и высокий спрос, спровоцировал рост арендных ставок в среднем на 8%. Участники рынка прогнозируют сохранение подобных тенденций в следующем полугодии.
Дефицитное предложение
"На конец I полугодия 2012 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,5 млн кв. м. С начала года фактически не был введен в эксплуатацию ни один спекулятивный складской комплекс, однако предложение качественных площадей увеличилось, так как три объекта на стадии строительной готовности предлагают площади в аренду еще до получения акта о вводе в эксплуатацию. Это первые очереди комплексов STC в промзоне Парнас, Орион Лоджистик в Выборгском районе, а также обе очереди логопарка Nordway", - говорит Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Участники рынка сетуют, что, несмотря на появившееся предложение, оно пока не в состоянии покрыть дефицит помещений, готовых для сдачи в аренду, поэтому активно развивается формат built-to-suit (строительство под заказ конкретного арендатора).
"В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторых проектов других крупных девелоперов. Этот формат интересен для собственников как способ создания проектов с предсказуемыми сроками заполнения и финансовой эффективностью", - поясняет госпожа Бойкова.
Во II квартале 2012 года "А+ Девелопмент" объявила о планах создания логистического комплекса общей площадью 100 000 кв. м на участке в зоне Пулково для компаний, предоставляющих логистические услуги и осуществляющих отправку грузов и корреспонденции. Это первый подобного рода проект в Санкт-Петербурге, который соединяет в себе элементы built-to-suit и спекулятивной схемы и при этом ориентирован на арендаторов одного профиля, отмечают эксперты.
Неудовлетворенный спрос
Аналитики говорят о том, что на протяжении I полугодия спрос на складские помещения непрерывно рос.
"За отчетный период поглощение спекулятивных складских площадей составило около 73 тыс. кв. м, что составляет 42 % от годового объема поглощения 2011 года. В течение II квартала на фоне высокого спроса доля свободных площадей снижалась, однако в среднем по рынку итоговое значение осталось на уровне конца I квартала. В классе А доля свободных помещений снизилась на 0,5 п.п. и составила 6,8%; в классе В показатель увеличился почти на 1 п.п. до 5,7%", - рассказывает Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg.
Общий объем сделок, по данным Jones Lang LaSalle, во втором квартале достиг 50 тыс. кв. м, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах. Наиболее востребованным форматом остаются блоки площадью 2-5 тыс. кв. м.
"На протяжении января-июня наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были торговые операторы. Доля сделок с ними составила 68% от общего объема всех транзакций, совершенных в первой половине 2012 года. Логистические компании, которые были активны в конце 2011 года, в первом полугодии 2012 года вели себя более сдержанно", – говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, а структура спроса изменилась незначительно, полагает госпожа Бойкова.
Аренда растет в цене
За I полугодие 2012 года ставки аренды в классе А выросли на 8% и составили 120-127 USD/кв. м/год (triple net), в классе В - на 10% до 117-120 USD/кв. м/год, подсчитали специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Михаил Тюнин отмечает, что на фоне высокого спроса собственники продолжают повышать ставки аренды "на перспективу", не ожидая усиления конкуренции в ближайший год.
"Рост ставок на объекты класса В объясняется тем, что в настоящее время на рынке Санкт-Петербурга количество качественных, доступных для аренды и имеющих удачное местоположение помещений этого класса невелико. Увеличение показателя здесь происходит в основном за счет роста ставок на наиболее качественные объекты, предложение которых сокращается", - добавляет господин Тюнин.
Вера Бойкова, напротив, полагает, что повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах.
Ставка на новый формат
Участники рынка полагают, что дефицит качественных складских площадей сохранится, а ставки будут продолжать расти, несмотря на заявленные к вводу проекты, так как темпы увеличения спроса опережают количество нового предложения.
"Несмотря на то, что с вводом новых спекулятивных объектов дефицит доступных для аренды площадей на рынке снизился, мы ожидаем, что под давлением активного спроса уже к концу 2012 года дефицит вновь возрастет. Сокращающееся доступное для аренды предложение спекулятивных складских площадей приведет к росту арендных ставок. Мы предполагаем, что до конца года рост ставок может составить 5-7% по сравнению с результатами конца I полугодия 2012 года. Кроме того, уже сейчас отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей побуждает некоторые компании строить собственные склады, и таких компаний становится все больше", - полагает Михаил Тюнин.
"До конца 2012 года заявлены к вводу один логистический и один спекулятивный складской комплекс. В случае если оба проекта будут реализованы, общий объем рынка складской недвижимости Петербурга увеличится на 94,3 тыс. кв. м. Строительство складского комплекса, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group еще не началось и его ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на 2013 год", - рассказывает Вера Бойкова.
Все заявленные ко вводу в эксплуатацию складские площади, по словам аналитиков ASTERA, относятся к классу А, и в случае ввода всех запланированных объектов, площадь складов класса A составит в структуре предложения более 75%.
Эксперты говорят, что, несмотря на активный спрос, инвесторы не планируют новых проектов, занимая выжидательную позицию, а это стимулирует арендаторов к строительству объектов формата built-to-suit.
Мнение:
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
- Максимально привлекательные для освоения под складской сегмент территории находятся на границе Петербурга и Ленобласти. Ключевые параметры - удобный доступ до основных транспортных магистралей (Московское шоссе, трасса "Скандинавия" и пр.) и КАД. Сейчас есть все предпосылки для развития в Ленобласти складов временного хранения, так как объем перевалки грузов через северо-западную границу растет устойчивыми темпами и будет увеличиваться в ближайшие 4-7 лет в связи со вступлением России в ВТО.