Проект на будущее. Рынок проектных работ продолжает реагировать на кризисные явления в строительстве
Дальнейшее развитие рынка проектирования невозможно без внедрения в отрасль новых информационных технологий и использования проектной документации повторного применения.
Рынок проектных работ продолжает реагировать на кризисные явления в сфере строительства. У игроков отрасли становится меньше работы, усугубляет ситуацию снижающий качество проектов демпинг некоторых компаний в сфере госзаказа.
По данным руководителя направления «Федеральные программы развития» компании ТЕХНОНИКОЛЬ Дмитрия Запалова, с сентября 2017-го по сентябрь 2018 года количество тендеров в сегменте проектирования увеличилось лишь на 8%. При этом снизился средний чек и усилился демпинг. «Приведу цифры: общая сумма тендеров увеличилась с 240 млрд рублей до 250 млрд, однако итоговая сумма выигранных конкурсов изменилась с 230 млрд до 170 млрд рублей. Средняя цена тендеров снизилась на 2 млн – с 44 млн до 42 млн рублей», – отмечает эксперт.
Опасный демпинг
По словам вице-президента Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, члена Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ Антона Мороза, ситуация на рынке проектирования сейчас крайне неоднозначная. Не совсем здоровая конкуренция приводит к демпингу и к обесцениванию многих проектных работ. Сложившееся положение связано с проблемами законодательства в части исполнения Законов № 44-ФЗ и № 223-ФЗ, согласно которым на торги могут выходить компании, не обладающие необходимыми техническими, трудовыми ресурсами, инженерными, технологическими возможностями для фактического исполнения работ. «Эти организации выходят только для того, чтобы получить конкурс, деньги – и пропасть либо попытаться продать его профессионалам. В этой ситуации многие профессиональные проектные институты и компании не могут конкурировать с так называемыми «рогами и копытами» на тендерах просто за счет падения и обесценивания стоимости проектных работ, поэтому теряют крупные частные и государственные заказы. Это серьезно влияет как на профессиональный состав рынка, так и на качество выполняемых работ», – делает выводы эксперт.
Руководитель проекта Проектного института № 1 Юрий Цуркан отмечает, что бывают случаи, когда даже опытные и компетентные компании вынуждены работать на уровне себестоимости или даже себе в убыток в ожидании прибыльного контракта. По его словам, демпинг губителен для любой отрасли. Он вреден как для заказчиков, так и для исполнителей, у которых падает маржинальность, ухудшается качество проектной документации, не выдерживаются сроки, в конечном итоге компании уходят с рынка.
По мнению руководителя департамента проектирования ООО «Сотэкс» (ГК «Балтрос») Сергея Золина, говорить о проблемах на рынке проектирования по государственному заказу – можно и нужно. «У нас сложилась нездоровая ситуация, когда проектные компании снижают свои ценовые предложения для победы в тендерных отборах. Проектировщики в поисках работы участвуют во всех конкурсах, иногда, кстати, не имея опыта выполнения подобных проектов. А в большинстве случаев решающую роль в выборе подрядчика играет предлагаемая цена. Естественно, это отражается на качестве готового проекта, сроках его выполнения и возможности получения необходимых согласований. Для выполнения контракта привлекаются недорогие низкоквалифицированные специалисты, отсутствует контроль за ходом работ со стороны генпроектировщика. В итоге проект заказчику обходится значительно дороже своей начальной стоимости», – отмечает он.
Вне сферы госзаказа в большей степени, как считают специалисты отрасли, деятельность проектных организаций регулирует рынок – и ситуация несколько лучше. По словам главного архитектора Студии М4 Олега Лапшина, сейчас у инвесторов и так выросли риски проектов, и они не хотят дополнительных проблем от компаний, которые предлагают низкие цены на проектирование. Слишком высок риск заплатить дважды. Кроме того, у многих проектных компаний на рынке уже сложился свой имидж, в том числе и ценовой. И от этого сложно уйти», – отмечает он.
Меняя форматы
Представители рынка полагают, что снизить демпинг и другие приемы нездоровой конкуренции могут помочь новые подходы к работе, направленные на оптимизацию и повышение эффективности.
Как считает Антон Мороз, необходимо, чтобы проектировщики работали в плотной связи с производителями строительных материалов и новых технологий. Чтобы они имели возможность вносить изменения в проектную документацию и в нормативы с их использованием. Также важно, чтобы с момента начала подготовки и до момента сдачи объекта в эксплуатацию проект полностью сопровождал тот, кто его разрабатывал.
По словам Юрия Цуркана, повысить эффективность работы проектной отрасли поможет использование документации повторного использования. А также правильное бюджетирование, использование облачных технологий и программного обеспечения, создание единых информационных интеграционных платформ, позволяющих всем участникам проекта работать одновременно в единой среде и иметь доступ к актуальным данным. «Таким образом улучшаются коммуникации, оптимизируется производственный процесс, сокращаются сроки проектирования, что в конечном счете ведет к сокращению затрат и повышению конкурентоспособности компании», – отмечает специалист
С этим согласен и Сергей Золин. По его словам, оптимизация проектных работ – процесс комплексный. Одной из его составляющих является тесное взаимодействие всех участников проектной подготовки объекта на каждой стадии, начиная с исходных данных и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. Очень важный элемент эффективной работы – создание, накопление и использование при проектировании типовых решений. Но это было важно во все времена. В настоящее время наиболее актуальным становится внедрение современного программного обеспечения. Так как уже сейчас использование информационного моделирования начинает быть одним из обязательных условий многих заказчиков, эта составляющая выходит на первый план. «Наш департамент специализируется на проектировании жилых объектов, а также объектов социальной инфраструктуры. За более чем 10-летнюю историю существования департамента мы накопили достаточно серьезный опыт проектных решений для собственной компании, а также для наших партнеров. Сегодня наш штат насчитывает более 40 высококвалифицированных специалистов. Мы собрали сильную команду и вместе двигаемся вперед, осваивая новые направления. Например, сейчас в партнерстве с немецкими проектировщиками мы участвуем в создании концепции будущего фармацевтического предприятия для российского производителя», – рассказывает эксперт.
По словам Олега Лапшина, Студия М4 еще четыре года назад решила использовать в своей работе BIM-технологии. Это потребовало существенного вложения средств. Необходимо это учитывать и другим компаниям. «А это значит, что о той самой минимальной прибыли чаще всего приходится забыть на два-три года. Придется вкладывать средства в оснащение техникой и программным обеспечением, в обучение персонала, в создание приложений для работы в среде BIM, в изменение регламентов, в организацию контроля за работой в этой среде. Но уже есть заказчики, которые требуют только такой работы», – добавляет эксперт.
Мнение
Сергей Золин, руководитель департамента проектирования ООО «Сотэкс» (ГК «Балтрос»):
– Сегодня у нас нет никаких оснований говорить о росте конкуренции в сфере проектирования. Заказчики предпочитают работать с проверенными компаниями, имеющими весомый опыт проектных решений. Коммерческой сфере не свойственен выбор подрядчика на конкурсной основе, это прерогатива государственных заказов. Тем не менее, на рынке появляется достаточное количество новых проектных компаний, которые вступают в борьбу, стремясь получить интересные заказы не столько ради прибыли, сколько ради собственного портфолио. Если посмотреть на структуру рынка, то конкуренция традиционно высока в сфере проектирования жилых объектов. Менее остро она ощущается в проектировании инфраструктурных объектов.
Мария Николаева, глава бюро MAD Architects:
– Сегодня нельзя отметить серьезного изменения ситуации на рынке проектирования, но ряд особенностей все же стоит выделить. После нестабильной экономической ситуации многие девелоперы предпочитают работать с проверенными организациями, которые обладают хорошим портфолио релевантных проектов. Такой подход позволяет получить конкретный и прогнозируемый результат, но в случае массового обращения в узкий круг архитектурных бюро город рискует получить ряд похожих друг на друга проектов, а девелоперы – не получить конкурентных преимуществ. Молодые бюро отличаются свежим взглядом и более креативным подходом к проектным решениям, но при этом их работа может стоить дороже, нежели в крупном «потоковом» бюро.
Банкиры довольны результатами по выдаче ипотеки в первом квартале 2014 года. Спрос на жилищные кредиты, по словам экспертов, подстегнула нестабильная ситуация с курсом рубля и желание потребителей вложить сбережения в такой надежный актив как недвижимость. По итогам второго квартала аналогично высоких результатов банки уже не ждут.
По данным пресс-службы банка «Санкт-Петербург», даже до выхода официальной статистики было ясно, что I квартал 2014 года станет рекордным по объемам предоставленных ипотечных кредитов среди всех аналогичных периодов прошедших годов. Валютные колебания вызвали бум спроса на недвижимость, особенно на первичном рынке, что повлекло за собой также и рост ипотечного сегмента, отмечают банкиры.
Успешный итог
Один из лидеров местного рынка, Северо-Западный банк Сбербанка России, в I квартале 2014 года выдал ипотечных кредитов на сумму 13,1 млрд рублей, что в 2,4 раза больше аналогичного показателя прошлого года.
Ипотечный портфель Северо-Западного Сбербанка с начала года вырос на 9,5% и достиг 91,8 млрд рублей. Рекорд по выдаче жилищных кредитов пришелся на март, когда банк выдал 5,5 млрд рублей ипотеки на Северо-Западе.
Основной объем выданных Северо-Западным Сбербанком за I квартал 2014 года ипотечных кредитов ( 65% от общего объема) пришелся на Петербург – 8,6 млрд рублей.
Хорошие показатели по выдаче ипотеки в первом квартале и у местного филиала ВТБ24. Так с января по март ВТБ24 выдал в Санкт-Петербурге 3218 ипотечных кредитов на общую сумму в 6,942 млрд рублей, что в 1,6 раза больше по сравнению с первым кварталом 2013 года.
«Мы продолжаем фиксировать на рынке необычно высокий спрос на ипотечные кредиты. Уже по итогам первого квартала рост выдач превысил 57% и фактически единственное, что сейчас как-то сдерживает все возрастающий спрос, – это требующие большого времени процедуры регистрации сделок на первичном рынке», – отмечает вице-президент, заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Максим Никулин.
Банк «Санкт-Петербург» за I квартал выдал около 1765 кредитов на общую сумму 3,3 млрд рублей, что более чем на 30% превысило показатели 2013 года, сообщает пресс-служба банка.
Портфель ипотечных кредитов Северо-Западной дирекции Росбанка по итогам I квартала достиг 8 млрд рублей, увеличившись на 4% с начала года, рассказывает Алексей Главатских, директор по розничному бизнесу Северо-Западной дирекции Росбанка. «По итогам трех месяцев подразделения дирекции выдали 616,3 млн рублей, что на 8% превышает показатели прошлого года. В первом квартале в Санкт-Петербурге объем ипотечного кредитования увеличился на 23% до 496,8 млн рублей, количество кредитов возросло на 34% по сравнению с аналогичными показателями 2013 года», - отмечает господин Главатских.
По словам Евгении Андреевой, заместителя начальника управления розничного кредитования Банка БФА, в I квартале банк предоставил ипотечные кредиты заемщикам на общую сумму более 124,5 млн рублей, что на 15% больше показателей 2013 года.
Северо-Западный филиал ОАО «МТС-Банк» за первые три месяца года выдал в Петербурге кредитов на сумму свыше 230 млн рублей, что почти в два раза превышает показатели 2013 года, говорит управляющий филиалом Дмитрий Григорович.
В Райффайзенбанке спрос на ипотеку в I квартале вырос на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорит Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка.
Колебание ставок
В большинстве опрошенных «АСН-инфо» банков констатировали, что текущий уровень ставок является оптимальным для рынка.
«Росбанк не повышал ставки и не планирует менять условия по ипотеке в ближайшей перспективе, - отмечает Алексей Главатских. - На данный момент минимальная ставка Росбанка по ипотеке в рублях составляет 11,3%». Не планируют изменять ставки и в банке БФА.
В Райффайзенбанке в I квартале 2014 года ставки остались на прежнем уровне 11,5-12,75% годовых для кредитов в рублях, рассказывает господин Мурашкин.
А банк «Санкт-Петербург», по данным пресс-службы учреждения, с 1 апреля понизил ипотечные ставки по кредитам на первичном рынке и по кредитам под залог имеющейся недвижимости. В зависимости от условий кредитования ставки были снижены от 0,25 до 1,25%.
«В конце января ВТБ24 кардинально изменил линейку ипотечных кредитов, и теперь процентная ставка по кредиту зависит исключительно от его суммы, – пояснил Максим Никулин. – В результате уже с середины февраля средний размер ипотечного кредита ВТБ24 в Петербурге вырос с уровня в 2,1 до 2,3 млн рублей. При этом резко возросло число сделок с минимально возможным первоначальным взносом, хотя еще в ноябре прошлого года клиенты старались оплачивать за счет собственных средств 30-40% от стоимости квартиры».
Средняя сумма ипотечных займов в банке «Санкт-Петербург» практически не изменилась по сравнению с предыдущим годом, и составила 1,9 млн рублей.
В банке БФА сумма ипотечного займа несколько снизилась и варьируется в пределах 4 млн рублей.
Дмитрий Григорович добавил, что в Северо-Западном филиале МТС-Банка средняя сумма ипотечного займа выросла на 10-15%. «Увеличение спроса на недвижимость вызвало ответную реакцию – увеличение стоимости жилья, в связи с чем, выросла и сумма займов», - пояснил господин Григорович.
Расширить линейку
Конкуренция на рынке ипотеки Петербурга растет, и чтобы быть востребованными банки стремятся разнообразить предложение.
Так банк «Санкт-Петербург» в конце первого квартала запустил программу кредитования апарт-отелей, и сейчас проекты этого сегмента рынка проходят аккредитацию в банке, отметили в пресс-службе.
Дмитрий Григорович рассказал, что МТС Банк в марте запустил кредитования по двум документам. «Скорость принятия решения о возможности предоставления ипотечного кредита и простота процесса его получения сейчас становятся одними из основных конкурентных преимуществ на рынке жилищного кредитования», - отмечает господин Григорович.
Константин Мурашкин говорит, что банк внимательно изучает рынок апартаментов в ипотеку, а также схемы финансирования строительства через жилищно-строительные кооперативы и схемы продаж оставшихся квартир на этапе уже построенного дома. «По апартаментам пока основной проблемой с запуском собственной ипотечной программы мы видим невозможность прогнозировать будущую ликвидность этих объектов недвижимости, а также отсутствие добровольной либо судебной практики реализации апартаментов в случае дефолта по ипотечному кредиту», - поясняет господин Мурашкин.
Рост замедлится
По итогам второго квартала участники рынка уже не ждут таких высоких показателей, как в первом квартале.
По словам Константиан Мурашкина, результаты второго квартала будут ниже результатов первого. «Во-первых, по причине активной переориентации части населения на вложение своих рублевых сбережений в недвижимость, чего мы не ожидаем во втором квартале. Во-вторых, с учетом сезонности, многие планируют отдых. Хотя прошлый год не подтвердил такие ожидания. В-третьих, мы ожидаем постепенного усиления консервативной политики банков, корректировки условий кредитования в части требований к заемщикам, более внимательного подхода к анализу платежеспособности в целях формирования более сбалансированного по риску портфеля новых выдач, - комментирует господин Мурашкин. - Принимая во внимание влияние политического фактора на рынки, а также меры Центрального Банка, направленные на сжатие рублевой ликвидности, мы не исключаем возможного роста ставок минимум на 1,0-1,5 пп. Среднерыночный уровень ставок может вырасти минимум до 13,0-13,5% годовых».
Евгения Андреева считает, что в ближайшее время спрос на ипотечные кредиты существенно возрастать не будет, и не исключает снижение спроса.
По оценкам специалистов банка «Санкт-Петербург», рынок ипотеки превысит показатели 2013 года, и прирост составит порядка 25%. Впрочем, к концу квартала спрос немного снизится, что отразится уже на показателях третьего квартала, констатировали в пресс-службе учреждения.
Дмитрий Григорович говорит, что существуют разные точки зрения на оценку темпов роста рынка ипотечного кредитования в 2014 году: от консервативных - 15% до оптимистичных - 25%. Основными факторами, влияющими на динамику рынка ипотечного кредитования, по его словам, является стоимость фондирования, позволяющая банкам устанавливать приемлемый уровень процентных ставок. Также свое влияние на этот сегмент окажет общая макроэкономическая ситуация в стране, резюмирует господин Григорович.
По состоянию на 30 апреля 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1181392,8 кв. метров жилья, сообщает пресс-служба Комитета по строительству.
Приморский район занял первое место по вводу квадратных метров: сданы в эксплуатацию 12 домов на 4357 квартир общей площадью 227 762,5 кв. метров. Лидер прошлого месяца, Невский район, спустился на второе место с 8 домами на 3877 квартир общей площадью 186 333,3 кв. метра. На третьем месте – новичок районной гонки – Выборгский район, где введено в эксплуатацию 165 321,5 кв. метров (8 домов на 3403 квартиры).
Город активно готовится к летнему туристическому сезону. В апреле 2014 года в Зеленогорске (поселок Ушково) построена гостиница. Новая гостиница на 21 место открыта в Невском районе. Также петербуржцы и гости города теперь смогут отдохнуть в малоэтажном коттеджно-гостиничном комплексе в поселке Солнечное.
Продолжается наращивание производственных мощностей. Так в Пушкинском районе проведена реконструкция здания ремонтно-механических мастерских, в пос. Металлострой введено в эксплуатацию здание производства строительных металлических конструкций. В Красногвардейском районе построен корпус металлообработки.
В Петроградском районе завершена реконструкция здания банка с надстройкой двух этажей. На Лодейнопольской ул. открыт банкетный зал выставочного конгрессного центра. На ул. Крыленко появился новый многофункциональный комплекс, на пр. Обуховской обороны сданы в эксплуатацию комплексы складов.
Во Фрунзенском районе была проведена реконструкция здания магазина по продаже промышленных товаров, а в Петроградском - реконструировано здание под офисные помещения с магазином шаговой доступности. Также в апреле завершена реконструкция здания предприятия общественного питания на ул. Савушкина.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.05.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за апрель 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за апрель 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за апрель 2014 года
