Кнут и пряник для BIM. Что больше поможет распространению BIM-технологий – «пряник» выгоды или «кнут» требований?
Использование BIM, с одной стороны, по единодушной оценке экспертов дает компаниям серьезные конкурентные преимущества, а с другой – является частью государственной политики цифровизации экономики. С чем связаны проблемы в этой сфере и что больше поможет распространению технологий – «пряник» выгоды или «кнут» требований – попытался разобраться «Строительный Еженедельник».
Напомним, что согласно Указу Президента России Владимира Путина от 7 мая 2018 года «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года» Правительство должно представить нацпрограмму «Цифровая экономика». Составной ее частью станет федеральный проект «Цифровое строительство». Государственные инвестиции в него составят около 12 млрд рублей.
Составляющей проекта должно стать массовое внедрение BIM-технологий. С целью его стимулирования федеральные власти уже не раз заявляли о намерении сделать их применение обязательным при работе по госзаказу уже в 2019 году.
Подвижки…
По оценке экспертов, в последнее время в деле распространения BIM достигнуты определенные подвижки. «Появление поручения Президента РФ можно считать большим успехом. Это событие должно дать толчок внедрению технологий информационного моделирования в проектах с государственным участием», – говорит BIM-менеджер Проектного института № 1 Константин Жуковень.
С ним согласен генеральный директор ООО «РОСЭКО-Стройпроект» Павел Федяев. «Сама по себе такая постановка задачи – сделать обязательным применение BIM-технологий на объектах госзаказа – очень обнадеживает. Это значит, что представление о BIM и его преимуществах имеет достаточно большое количество специалистов и руководителей в государственных органах. Информационное моделирование – это один из столпов той самой «цифровой экономики», о переходе на которую сейчас стали так активно говорить наши государственные деятели. Поэтому переход на BIM в госзаказе – своевременный шаг», – отмечает он.
«На региональном уровне мы ритмично и последовательно развиваемся в данном направлении. Наша рабочая группа при вице-губернаторе Санкт-Петербурга И. Н. Албине уже второй год активно занимается поэтапным переводом на BIM-технологии стройкомплекса города. СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» выполнило колоссальный объем работы и полностью готово к приему и экспертизе BIM-моделей, госзаказчики в лице Комитета по строительству и СПб ГУ «Управление заказчика» (КЭиИО) реализуют пилотные проекты, развиваются и проектные институты, и службы техзаказчиков», – добавляет руководитель рабочей группы по информационным технологиям НОПРИЗ Алексей Агафонов.
…и проблемы
При этом специалисты признают, что распространенность BIM в России пока достаточно низкая, и это имеет под собой ряд серьезных причин. «Пока в Петербурге с BIM-проектированием работают немногие компании – в основном это западные девелоперы. Так проектируются, например, крупные деловые или торговые центры, в особенности те, которые создаются с привлечением иностранных инвестиций. Большинство проектных компаний предпочитает работать по старой схеме», – считает директор по строительству Группы RBI Майкл Миллер.
«До сих пор многие ключевые вопросы не решены. К примеру, на данный момент не существует единого федерального классификатора, который способствовал бы единообразному структурированию элементов в моделях и каталогах производителей. Не определен юридический статус информационной модели при подаче в экспертизу: сейчас она выступает в качестве сопроводительной информации к привычной нам проектной документации», – говорит Константин Жуковень.
Он выделяет ряд основных факторов, которые тормозят внедрение новых технологий. «Это устаревшая нормативная база (применительно к оформлению проектной документации), которая создавалась с прицелом на ручное черчение. Это нехватка на рынке труда квалифицированных кадров, имеющих опыт работы в проектах с применением BIM-технологий. Это зарождающиеся только сейчас учебные программы по BIM в университетах. Соответственно, невозможность в настоящий момент обеспечить рынок новыми кадрами», – отмечает эксперт.
Еще одна сложность – это тот факт, что большинство производителей проектного ПО имеют зарубежное происхождение. «В связи с этим программные продукты требуется адаптировать к российским нормам, и этот процесс часто занимает довольно длительное время. Это не только и не столько перевод интерфейса – в основном это различия в оформлении результатов проектирования и в нормативах, используемых при расчетах. Также облачные сервисы для хранения проектных данных у таких производителей расположены на серверах за пределами РФ, и это накладывает ограничения на их использование в ряде проектов. Здесь можно отметить, что отечественные разработчики ПО сейчас делают большие шаги в этом направлении, однако те продукты, которые уже разработаны сейчас, пока по функционалу не сравнимы с зарубежными аналогами», – добавляет Павел Федяев.
Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов выделяет также риски при управлении изменениями, с которыми нужно работать: переход на новые процессы и программы в первое время может снизить производительность труда. «Однако нужно доводить начатое до конца и не опускать рук при первых трудностях. После необходимого обучения сотрудников проблема решится, и девелопер ощутит все преимущества внедрения BIM», – уверен он.
Стимулы
При этом специалисты считают, что для активного развития BIM-технологий, по сути, необходимо сочетание «пряника» выгоды и «кнута» государственных требований. Александр Свинолобов полагает, что принудительно внедрять новации не стоит. «Рынок и так все расставит по своим местам. Если кто-то из девелоперов не хочет или не готов их использовать, то обязательно найдутся другие компании, ориентированные на внедрение передовых технологий. За счет их использования застройщики приобретут весомые конкурентные преимущества», – говорит он.
«Строителей можно разделить на две группы: те, кто в основном занимается коммерческими объектами, и те, кто в основном строит по госзаказу. Первые играют на конкурентом рынке, где отсутствие инноваций может привести к потере позиций и, как следствие, заказов и денег. Они должны быть в постоянном поиске путей оптимизации внутренних процессов для сокращения издержек. Соответственно, эти компании предъявляют повышенные требования к проектировщикам, так как они заинтересованы в получении качественной документации. К тому же многие коммерческие заказчики начинают требовать BIM в своих проектах. Вторые играют по правилам, продиктованным госзаказчиком. В этих проектах меньшие бюджеты, сжатые сроки и зачастую отсутствие авансов. В подобных условиях трудно внедрять инновации. В этом случае новые технологии будут приходить в «добровольно-принудительном порядке», став обязательным требованием», – считает Константин Жуковень.
С ним согласен Павел Федяев. «Первыми переходят на BIM частные инвесторы, а значит, рынок первым начал оказывать влияние на эту сферу. Первыми внедряют у себя BIM крупные девелоперы и застройщики в сфере жилищного строительства, и многие из них уже достигли серьезных успехов. Насколько сильным окажется влияние требования BIM в госзаказе – покажет ближайшее время», – резюмирует он.
Мнение
Константин Жуковень, BIM-менеджер Проектного института № 1:
– Проектный Институт № 1
начал внедрение BIM-технологий в 2015 году, и сейчас все новые проекты разрабатываются в BIM на основании технического задания на информационную модель. Также к концу октября 2018 года мы намерены выпустить BIM-стандарт организации, основанный на реальном опыте работы в различных BIM-проектах, и планируем поделиться наработками с проектными компаниями города.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Преимущества BIM-технологий в том, что при разработке строительного элемента архитектор и проектировщик могут отталкиваться не от технологических аспектов, а от запросов конкретного клиента и его понимания комфорта. Сначала – планировка, интересные архитектурные решения, и только после этого – сами изделия с той степенью индивидуализации, которая необходима для реализации задуманного. Именно поэтому квартиры Bonava строятся с рациональными планировками, широкими пролетами, большими окнами и балконами. Помимо этого за счет внедрения информационного моделирования удалось снизить себестоимость строительства на 1%, повысить качество проектов при сохранении конкурентного уровня цен на квартиры. Также мы смогли сократить средний срок работ.
Павел Федяев, генеральный директор ООО «РОСЭКО-Стройпроект»:
– Важный элемент внедрения BIM-технологий – ознакомление с ними самих заказчиков. Здесь государство тоже предпринимает некоторые шаги. Так, в Петербурге на базе Межрегионального ресурсного центра силами его сотрудников и членов профессионального BIM-сообщества разработана программа обучения азам BIM-моделирования для специалистов заказчика. Первая группа уже прошла этот курс в мае–июне 2018 года, обучение второй – намечено на ноябрь. В качестве преподавателей выступают специалисты, в числе которых и заместитель директора по проектированию ООО «РОСЭКО-Стройпроект» Александр Лапыгин. Привлечение к процессу обучения практиков из наиболее продвинувшихся в деле освоения BIM-организаций – верный шаг на пути перевода госзаказов на BIM.
Рынок жилищного строительства Петербурга начинает приходить в себя после октябрьской революции в 214-ФЗ, оставившей на рынке страхования ответственности застройщиков лишь несколько компаний. Крупный бизнес смог выбить у страховщиков нужные ставки, а вот малый и средний спасет лишь пересмотр системы страхования, уверены эксперты.
Почти месяц потребовался петербургским строителям, чтобы выбраться из коллапса, вызванного поправками в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», вступившими в силу 1 октября. Изменения коснулись требований к уставному капиталу компаний, работающих на рынке страхования договоров долевого участия. С 1 октября работать позволено лишь компаниям с уставным капиталом не менее 1 млрд рублей. В итоге без страхового обеспечения Росреестр просто остановил процесс регистрации сделок с недвижимостью по договорам долевого участия.
В списке Центробанка есть всего 19 подходящих под новые требования компаний, а реально занимаются страхованием только 3-4 организации. Среди них участники рынка называют такие компании, как «Ринко», «Меско», «Евро-Полис». При этом ставка у них разнится от 0,3 до 1,75%. «Остальные компании не занимаются страхованием ответственности по ДДУ. Причины две: первая – очень высокие риски, и связано это в первую очередь с прозрачностью деятельности компаний-застройщиков, вторая причина – отсутствует рынок перестрахования рисков», – говорит заместитель председателя Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья ОМОР Российского Союза строителей Константин Пороцкий. «Эти несколько компаний выстроились в очередь к крупным застройщикам, а некрупные застройщики, не входящие в первую десятку, выстроились в очередь к этим четырем страховщикам. Все ходят по кругу друг за другом и по одному «прорываются» и «подписываются», – рассказал генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. По его данным, несколько компаний уже решили для себя этот вопрос. Но счет идет на единицы, а только в Петербурге работают порядка 200 строительных компаний.
Эту информацию подтверждает и генеральный директор СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов: «Ряд наших питерских застройщиков уже договорился и вышел к страховщикам, которые предложили им приемлемые тарифы». Официально же первым объектом в Петербурге, в котором возобновляется регистрация сделок в Росреестре после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, стал ЖК «Екатерининский» компании «Мегалит». Застраховался застройщик у «Меско».
Самая актуальная проблема – ограничение Центробанка по объему страхования: не более 30% капитала компании (в среднем 300 млн рублей), то есть страховка покрывает только 100 квартир по 3 млн рублей, комментирует господин Белоусов. «А в Петербурге ежемесячно регистрируется 3 тыс. ДДУ. То есть объем страхового покрытия должен составлять не менее 9 млрд рублей. Таких возможностей у страховщиков просто нет», – рассказал эксперт.
По словам Константина Пороцкого, всего в стране работают около 4 тыс. застройщиков, емкость рынка примерно составляет около 3 трлн рублей. Застройщики отдают за страховку 1,7%, то есть суммарно более 50 млрд рублей. «Кроме того, какая или какие страховые компании, в том числе ОВС, готовы взять на себя риск страхования всего объема рынка?» – задается вопросом господин Пороцкий. По словам экспертов, искусственное сужение рынка было введено для того, чтобы принудить застройщиков к использованию либо банковских гарантий и проектного финансирования, а это значит работать с кредитами под 15-18% годовых, либо вступать в Общество взаимного страхования застройщиков. Впрочем, оба эти инструмента кажутся экспертам сомнительными.
«В явном виде прослеживается попытка направить застройщиков в некое ОВС, за которым стоят известные всем личности, в том числе депутаты Госдумы, что наводит на вопросы о прямом лоббировании интересов этого ОВС», – говорит Марк Лернер. При вступлении в общество нужно внести членский взнос – 1 млн рублей, что для региональных застройщиков является внушительной суммой. «Мы спрашивали лоббирующего ОВС депутата Хинштейна: что вы будете делать с рушащимся СУ-155, которое состоит в обществе? Он молчит. В ОВС за год собрали 500 млн рублей, а у компании долгов на сотни миллиардов. Да и в принципе недострой из 3-4 домов – это уже несколько миллиардов. А отвечать должны все члены общества – скидываться и достраивать объекты этого жулика?» – рассуждает господин Белоусов. Сейчас в ОВС 176 компаний, и ни одной из Петербурга.
Участники рынка и эксперты предлагают сразу несколько путей выхода из ситуаци. В «Объединении строителей СПб» предлагают создание специального агентства по страхованию рисков в долевом строительстве. Предполагается создать фонд страхования, куда все застройщики будут перечислять единый взнос для страхования рисков неисполнения своих обязательств. Похожую схему предлагают и в Российском Союзе строителей. По словам господина Пороцкого, необходимо создать специальные ассоциации застройщиков, на резервные счета которых строители будут отчислять 0,5-2% от стоимости каждой проданной квартиры. Средства данного счета идут на то, чтобы в ситуации возникновения трудностей у застройщика завершать недостроенные объекты строительства. Но все эксперты сходятся в одном: нужно срочно ввести мораторий на уже запущенные с 1 октября требования к страховым компаниям и не выдвигать никаких новых инициатив до Нового года.
Рынок офисной недвижимости Петербурга, просевший в первой половине 2015 года, в III квартале ожил. Спрос вырос на высококачественные объекты. Хуже всего приходится небольшим офисам, которые арендует малый и средний бизнес. Эксперты отмечают увеличение миграции арендаторов в поисках лучших условий.
По данным JLL, всего за первые девять месяцев года на петербургский рынок вышло 127 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости, или 14 бизнес-центров. Из них четыре относятся к классу А, 10 – к классу В+/В. В III квартале были введены в эксплуатацию пять бизнес-центров совокупной арендной площадью 74,5 тыс. кв. м. Крупнейшим является бизнес-центр класса А «Фландрия Плаза» площадью 33 тыс. кв. м. Остальные четыре объекта (41,5 тыс. кв. м) относятся к классу В+/В. «Согласно нашим прогнозам, объем ввода офисов в Петербурге по итогам 2015 года составит около 200-210 тыс. кв. м, а в 2016 году снизится до 150-160 тыс. кв. м», – подсчитал Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
По данным Knight Frank St Petersburg, суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров Петербурга на конец III квартала 2015 года достигла 2,3 млн кв. м.
Сезонный всплеск
Все участники офисного рынка Петербурга констатируют в течение 2015 года снижение спроса в отрасли, по разным оценкам, достигшее 20-40%. «В настоящее время спрос по-прежнему неоднороден. Разные сегменты рынка как с точки зрения секторов экономики, в которых задействованы компании-арендаторы, так и с точки зрения занимаемых площадей ведут себя по-разному. Если говорить о цифрах, то как объем предложения, так и объемы спроса в III квартале выросли. Объемы поглощения в III квартале превысили суммарные показатели за первые шесть месяцев 2015 года – 57 500 кв. м в июле-сентябре против 50 тыс. кв. м в январе-июне текущего года. После традиционного летнего затишья на рынке наблюдался рост активности арендаторов, в результате чего было закрыто несколько крупных сделок свыше 1000 кв. м каждая», – проанализировала ситуацию Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Петербурге.
Владислав Фадеев подтвердил, что активизация спроса на офисы привела к снижению объема вакантных площадей. «С рынка уходят панические настроения, когда собственники офисных объектов были готовы идти на большие уступки многим клиентам. Сегодня мы наблюдаем более рациональный подход арендодателей и точечные, взвешенные переговоры по условиям аренды. Но каждый клиент по-прежнему является крайне желательным для собственников, несмотря на оживление спроса и уменьшение доли вакантных площадей, рынок пока находится на стороне арендатора».
Ориентиры на Газпром
Эксперты офисного рынка сошлись во мнении, что активными арендаторами в настоящее время остаются компании из IT, финансовой и нефтегазовой сфер. Также наблюдается оживленный спрос со стороны компаний, работающих в строительной сфере.
Безусловно, самым активным игроком на рынке в текущих условиях остается Газпром и компании, обеспечивающие работу его структуры. По словам Дмитрия Золина, управляющего директора сети бизнес-центров «Сенатор», именно последние оживили спрос на офисные объекты класса А. «По итогам III квартала вакансия на объекты класса А снизилась и составила около 15%. Хуже всего в настоящий момент себя чувствуют офисы маленьких площадей – спрос на них просел, это связано с усугублением экономического положения малого и среднего бизнеса», – добавил он.
В свою очередь, Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE, отметила, что компания также испытала на себе внимание со стороны Газпрома: «В БЦ «Пулково Скай» для предоставления монополисту нужных площадей мы вынуждены были не продлевать договоры с другими арендаторами нашего БЦ и помогали им в переезде».
Дайте скидку
В сложной экономической ситуации собственники бизнес-центров стараются удержать арендаторов. И тут, по мнению Ирины Зеренковой, важен индивидуальный подход. «Кому-то можно предложить переехать в более комфортное или видовое помещение, предоставить бесплатный ремонт, а для кого-то значение имеет только снижение ставки. Удержание арендаторов в кризис полностью зависит от профессионализма управляющей компании», – добавила она.
«Чтобы удержать клиентов в наших проектах, мы работаем над лояльностью и качеством сервиса», – отметил Дмитрий Золин.
Со своей стороны, Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова», считает, что нужно привлекать внимание арендаторов новым ремонтом и ярким, нестандартным дизайнерским решением. «Опыт показывает, что помимо привлекательной арендной ставки и качественного предложения для заключения сделки арендатору можно предложить дополнительный бонус, например бесплатный переезд», – прокомментировал эксперт. По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами NAI Becar, несмотря на сложную экономическую ситуацию, спрос на высококачественные объекты постепенно увеличивается. «Объем ввода новых объектов до конца года будет невысоким: заявлен выход на рынок двух бизнес-центров класса B (общая арендопригодная площадь – 24,7 тыс. кв. м)», – заключила эксперт. По ее словам, высококачественные объекты всегда были и будут востребованы.
Владислав Фадеев констатирует, что сейчас в основном реализуются лишь проекты, которые задумывались еще 2-3 года назад и более. А новые проекты на ранней, «бумажной» стадии откладываются до существенного оживления спроса, возобновления роста арендных ставок, а также существенного улучшения условий финансирования.
Мнение:
Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Рынок офисной недвижимости Петербурга продолжает находиться под влиянием макроэкономических и политических факторов. По-прежнему компании сырьевого сектора обеспечивают основное поглощение площадей. Статистический рост ставок аренды на вакантные площади обусловлен тем, что наиболее востребованными являются недорогие для своего сегмента площади, а остающиеся вакантными помещения с более высокими ставками составляют основную часть предложения. В долгосрочной перспективе практически не просматриваются новые масштабные высококлассные проекты, и рынок все больше рискует столкнуться с дефицитом площадей при выправлении экономической ситуации.