Кнут и пряник для BIM. Что больше поможет распространению BIM-технологий – «пряник» выгоды или «кнут» требований?
Использование BIM, с одной стороны, по единодушной оценке экспертов дает компаниям серьезные конкурентные преимущества, а с другой – является частью государственной политики цифровизации экономики. С чем связаны проблемы в этой сфере и что больше поможет распространению технологий – «пряник» выгоды или «кнут» требований – попытался разобраться «Строительный Еженедельник».
Напомним, что согласно Указу Президента России Владимира Путина от 7 мая 2018 года «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года» Правительство должно представить нацпрограмму «Цифровая экономика». Составной ее частью станет федеральный проект «Цифровое строительство». Государственные инвестиции в него составят около 12 млрд рублей.
Составляющей проекта должно стать массовое внедрение BIM-технологий. С целью его стимулирования федеральные власти уже не раз заявляли о намерении сделать их применение обязательным при работе по госзаказу уже в 2019 году.
Подвижки…
По оценке экспертов, в последнее время в деле распространения BIM достигнуты определенные подвижки. «Появление поручения Президента РФ можно считать большим успехом. Это событие должно дать толчок внедрению технологий информационного моделирования в проектах с государственным участием», – говорит BIM-менеджер Проектного института № 1 Константин Жуковень.
С ним согласен генеральный директор ООО «РОСЭКО-Стройпроект» Павел Федяев. «Сама по себе такая постановка задачи – сделать обязательным применение BIM-технологий на объектах госзаказа – очень обнадеживает. Это значит, что представление о BIM и его преимуществах имеет достаточно большое количество специалистов и руководителей в государственных органах. Информационное моделирование – это один из столпов той самой «цифровой экономики», о переходе на которую сейчас стали так активно говорить наши государственные деятели. Поэтому переход на BIM в госзаказе – своевременный шаг», – отмечает он.
«На региональном уровне мы ритмично и последовательно развиваемся в данном направлении. Наша рабочая группа при вице-губернаторе Санкт-Петербурга И. Н. Албине уже второй год активно занимается поэтапным переводом на BIM-технологии стройкомплекса города. СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» выполнило колоссальный объем работы и полностью готово к приему и экспертизе BIM-моделей, госзаказчики в лице Комитета по строительству и СПб ГУ «Управление заказчика» (КЭиИО) реализуют пилотные проекты, развиваются и проектные институты, и службы техзаказчиков», – добавляет руководитель рабочей группы по информационным технологиям НОПРИЗ Алексей Агафонов.
…и проблемы
При этом специалисты признают, что распространенность BIM в России пока достаточно низкая, и это имеет под собой ряд серьезных причин. «Пока в Петербурге с BIM-проектированием работают немногие компании – в основном это западные девелоперы. Так проектируются, например, крупные деловые или торговые центры, в особенности те, которые создаются с привлечением иностранных инвестиций. Большинство проектных компаний предпочитает работать по старой схеме», – считает директор по строительству Группы RBI Майкл Миллер.
«До сих пор многие ключевые вопросы не решены. К примеру, на данный момент не существует единого федерального классификатора, который способствовал бы единообразному структурированию элементов в моделях и каталогах производителей. Не определен юридический статус информационной модели при подаче в экспертизу: сейчас она выступает в качестве сопроводительной информации к привычной нам проектной документации», – говорит Константин Жуковень.
Он выделяет ряд основных факторов, которые тормозят внедрение новых технологий. «Это устаревшая нормативная база (применительно к оформлению проектной документации), которая создавалась с прицелом на ручное черчение. Это нехватка на рынке труда квалифицированных кадров, имеющих опыт работы в проектах с применением BIM-технологий. Это зарождающиеся только сейчас учебные программы по BIM в университетах. Соответственно, невозможность в настоящий момент обеспечить рынок новыми кадрами», – отмечает эксперт.
Еще одна сложность – это тот факт, что большинство производителей проектного ПО имеют зарубежное происхождение. «В связи с этим программные продукты требуется адаптировать к российским нормам, и этот процесс часто занимает довольно длительное время. Это не только и не столько перевод интерфейса – в основном это различия в оформлении результатов проектирования и в нормативах, используемых при расчетах. Также облачные сервисы для хранения проектных данных у таких производителей расположены на серверах за пределами РФ, и это накладывает ограничения на их использование в ряде проектов. Здесь можно отметить, что отечественные разработчики ПО сейчас делают большие шаги в этом направлении, однако те продукты, которые уже разработаны сейчас, пока по функционалу не сравнимы с зарубежными аналогами», – добавляет Павел Федяев.
Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов выделяет также риски при управлении изменениями, с которыми нужно работать: переход на новые процессы и программы в первое время может снизить производительность труда. «Однако нужно доводить начатое до конца и не опускать рук при первых трудностях. После необходимого обучения сотрудников проблема решится, и девелопер ощутит все преимущества внедрения BIM», – уверен он.
Стимулы
При этом специалисты считают, что для активного развития BIM-технологий, по сути, необходимо сочетание «пряника» выгоды и «кнута» государственных требований. Александр Свинолобов полагает, что принудительно внедрять новации не стоит. «Рынок и так все расставит по своим местам. Если кто-то из девелоперов не хочет или не готов их использовать, то обязательно найдутся другие компании, ориентированные на внедрение передовых технологий. За счет их использования застройщики приобретут весомые конкурентные преимущества», – говорит он.
«Строителей можно разделить на две группы: те, кто в основном занимается коммерческими объектами, и те, кто в основном строит по госзаказу. Первые играют на конкурентом рынке, где отсутствие инноваций может привести к потере позиций и, как следствие, заказов и денег. Они должны быть в постоянном поиске путей оптимизации внутренних процессов для сокращения издержек. Соответственно, эти компании предъявляют повышенные требования к проектировщикам, так как они заинтересованы в получении качественной документации. К тому же многие коммерческие заказчики начинают требовать BIM в своих проектах. Вторые играют по правилам, продиктованным госзаказчиком. В этих проектах меньшие бюджеты, сжатые сроки и зачастую отсутствие авансов. В подобных условиях трудно внедрять инновации. В этом случае новые технологии будут приходить в «добровольно-принудительном порядке», став обязательным требованием», – считает Константин Жуковень.
С ним согласен Павел Федяев. «Первыми переходят на BIM частные инвесторы, а значит, рынок первым начал оказывать влияние на эту сферу. Первыми внедряют у себя BIM крупные девелоперы и застройщики в сфере жилищного строительства, и многие из них уже достигли серьезных успехов. Насколько сильным окажется влияние требования BIM в госзаказе – покажет ближайшее время», – резюмирует он.
Мнение
Константин Жуковень, BIM-менеджер Проектного института № 1:
– Проектный Институт № 1
начал внедрение BIM-технологий в 2015 году, и сейчас все новые проекты разрабатываются в BIM на основании технического задания на информационную модель. Также к концу октября 2018 года мы намерены выпустить BIM-стандарт организации, основанный на реальном опыте работы в различных BIM-проектах, и планируем поделиться наработками с проектными компаниями города.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Преимущества BIM-технологий в том, что при разработке строительного элемента архитектор и проектировщик могут отталкиваться не от технологических аспектов, а от запросов конкретного клиента и его понимания комфорта. Сначала – планировка, интересные архитектурные решения, и только после этого – сами изделия с той степенью индивидуализации, которая необходима для реализации задуманного. Именно поэтому квартиры Bonava строятся с рациональными планировками, широкими пролетами, большими окнами и балконами. Помимо этого за счет внедрения информационного моделирования удалось снизить себестоимость строительства на 1%, повысить качество проектов при сохранении конкурентного уровня цен на квартиры. Также мы смогли сократить средний срок работ.
Павел Федяев, генеральный директор ООО «РОСЭКО-Стройпроект»:
– Важный элемент внедрения BIM-технологий – ознакомление с ними самих заказчиков. Здесь государство тоже предпринимает некоторые шаги. Так, в Петербурге на базе Межрегионального ресурсного центра силами его сотрудников и членов профессионального BIM-сообщества разработана программа обучения азам BIM-моделирования для специалистов заказчика. Первая группа уже прошла этот курс в мае–июне 2018 года, обучение второй – намечено на ноябрь. В качестве преподавателей выступают специалисты, в числе которых и заместитель директора по проектированию ООО «РОСЭКО-Стройпроект» Александр Лапыгин. Привлечение к процессу обучения практиков из наиболее продвинувшихся в деле освоения BIM-организаций – верный шаг на пути перевода госзаказов на BIM.
Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области 21 мая 2013 года провел практический семинар, посвященный актуальным вопросам градостроительной деятельности на территории региона.
За I квартал текущего года Комитетом стройнадзора вынесено 87 постановлений по делам об административно-правовых нарушениях, в том числе в области нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве.
Комитетом проведено 447 проверок соблюдения порядка осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства, выдано 78 предписаний об устранении выявленных нарушений, составлено 28 протоколов административных правонарушений. Выдано 47 заключений о соответствии, принято 6 решений об отказе в выдаче заключений. Проведены 42 проверки соблюдения органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности при выдаче разрешений на строительство и вводе объектов в эксплуатацию. По итогам проверок выдано 38 предписаний об устранении выявленных нарушений и составлено 24 протокола об административных правонарушениях.
Комитет принял участие в рассмотрении судами 24 дел об административных правонарушениях, при этом были вынесено постановлений по делам на общую сумму порядка 6 млн рублей.
ГАУ «Леноблгосэкспертиза» за 4 месяца текущего года выдано 115 заключений, из которых 92 – положительных, 23 – отрицательных. За тот же период рассмотрена проектная документация по 196 объектам. Общая стоимость объектов, получивших положительной заключение экспертизы, составила 17 млрд 660 млн рублей, в том числе объектов нового строительства – 10 млрд 860 млн рублей, реконструкции – 1 млрд 920 млн рублей, капитального ремонта – 4 млрд 880 млн рублей.
«Эти цифры говорят как об активной деятельности органов строительного надзора в Ленобласти, так и о высоких темпах развития строительства на территории региона в целом. В соответствии с этим много вопросов возникает в ходе проведения проверок, касающихся изменений в градостроительном законодательстве, применения тех или иных норм и правил», – отметил Михаил Москвин.
ДОКЛАДЫ:
К.А.Федосеев: Соблюдение органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности при выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатации.
В.Е.Шибаев: Ответственность за нарушения в сфере строительства.
Е.А.Боякова: Новое в законодательстве, регулирующем градостроительную деятельность.
В.В.Шалаев: Изменения в нормативно-правовых актах в области дорожного хозяйства.
А.Е.Фалалеева: Изменение в законодательстве РФ в области долевого строительства.
Ю.Ю.Текутьева: Требования экологического и санитарно-эпидемиологического законодательства при осуществлении регионального государственного строительного надзора на объектах капитального строительства Ленинградской области.
Н.А.Карась: Проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства.
М.Ю.Куприков: Проблемы, возникающие при применении требований норм пожарной безопасности в строительстве.
М.В.Андросова: Требования действующего законодательства в области охраны окружающей среды при проектировании и строительстве и инженерно-экологические изыскания.
М.А.Петрова: Информация о типичных ошибках и нарушениях законо-дательства о градостроительной деятельности, выявленных комитетом при проверке градостроительных планов земельных участков.
Сегодня практически невозможно найти современный жилой комплекс без коммерческой инфраструктуры – кафе, салона красоты, аптеки, круглосуточного магазина, предприятий бытовых услуг. Такие помещения расходятся гораздо быстрее, задолго до того как будут распроданы квартиры.
По оценкам аналитиков, на сегодняшний день 80% новых жилых проектов включают в себя встроенные коммерческие помещения на первых этажах, также такие объекты присутствуют и в старом жилом фонде.
Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании «Петербургская недвижимость», констатирует, что по сравнению с 2011 годом в прошлом году объем сделок по встроенным коммерческим помещениям в жилых домах был значительно больше, особенно последние три месяца. «Тогда мы наблюдали почти ажиотажный спрос. Сегодня мы ежемесячно мы продаем более 1000 кв. м встроенных помещений в проектах Setl City», – рассказала госпожа Яблокова.
«Начало года было активным – весной 2013 года в компании прошли несколько крупных сделок с бюджетом 50-100 млн рублей. Спрос на коммерческие помещения не уменьшается, поэтому о стагнации рынка говорить не приходится. Предложение пополняется в основном за счет проектов за КАД. Предложение в черте города ограничено, такие коммерческие помещения раскупаются достаточно быстро и не задерживаются на рынке вне зависимости от района. Поэтому нельзя сказать, что есть явные районы-аутсайдеры по части спроса на встроенные коммерческие помещения на первых этажах», – продолжает госпожа Яблокова.
По ее прогнозам, такая активность на рынке сохранится. Это связано с ограниченностью предложения, особенно в черте города.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», говорит, что в 2007 году в экспозиции было представлено до 1,5 млн кв. м подобных объектов. «Пик предложения по встроенным коммерческим площадям приходился на 2009 год. Тогда на рынке Петербурга было представлено около 1,8 млн кв. м встроенных помещений. На сегодня этот показатель чуть менее 1,5 млн кв. м», – подсчитал господин Оноков.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая рассказала, что в объектах «ЮИТ» площадь встроенных коммерческих помещений в зависимости от объекта составляет 3-10% от общей площади. «В среднем в жилых комплексах «ЮИТ ДОМ» на долю коммерческих помещений приходится 6% общей площади объекта», – говорит она.
Она отмечает, что наиболее высоким спросом пользуются коммерческие помещения, приобретаемые под офисные функции. «Можно отметить, что стал наблюдаться более высокий спрос на встроенные помещения для размещения частных детских садов и спортивных клубов», – добавляет она.
Главная задача девелопера, реализующего проект со встроенными помещениями, – грамотно разделить коммерческую и жилую составляющие. В неудачном проекте соседство с магазином или офисом может стать настоящим кошмаром для жителей, и в таком случае проигрывают все: и владельцы квартир, и собственники нежилых помещений, «не вписавшихся» в проект.
«Именно поэтому мы уделяем большое внимание правильной организации рабочих и жилых пространств в наших проектах. Так, для покупателей лофт-апартаментов в составе деловых кварталов организуются отдельные входы в здания, собственные лифты, консьерж-сервис», – пояснил Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties (Москва).
Мнение:
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– В объектах сегмента масс-маркет доля встроенных помещений составляет от 3 до 9% от продаваемой площади жилого комплекса.
Применительно к элитному жилью доля встроенных помещений за счет общей небольшой площади может достигать 12%. Одновременно есть статусные объекты, где коммерческие помещения не предусмотрены. В частности, в одном из наших самых ярких премиальных объектов последнего времени – элитарном доме «Венеция» – нет коммерческих помещений: в цокольном этаже располагаются просторные кладовые.