Кнут и пряник для BIM. Что больше поможет распространению BIM-технологий – «пряник» выгоды или «кнут» требований?
Использование BIM, с одной стороны, по единодушной оценке экспертов дает компаниям серьезные конкурентные преимущества, а с другой – является частью государственной политики цифровизации экономики. С чем связаны проблемы в этой сфере и что больше поможет распространению технологий – «пряник» выгоды или «кнут» требований – попытался разобраться «Строительный Еженедельник».
Напомним, что согласно Указу Президента России Владимира Путина от 7 мая 2018 года «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года» Правительство должно представить нацпрограмму «Цифровая экономика». Составной ее частью станет федеральный проект «Цифровое строительство». Государственные инвестиции в него составят около 12 млрд рублей.
Составляющей проекта должно стать массовое внедрение BIM-технологий. С целью его стимулирования федеральные власти уже не раз заявляли о намерении сделать их применение обязательным при работе по госзаказу уже в 2019 году.
Подвижки…
По оценке экспертов, в последнее время в деле распространения BIM достигнуты определенные подвижки. «Появление поручения Президента РФ можно считать большим успехом. Это событие должно дать толчок внедрению технологий информационного моделирования в проектах с государственным участием», – говорит BIM-менеджер Проектного института № 1 Константин Жуковень.
С ним согласен генеральный директор ООО «РОСЭКО-Стройпроект» Павел Федяев. «Сама по себе такая постановка задачи – сделать обязательным применение BIM-технологий на объектах госзаказа – очень обнадеживает. Это значит, что представление о BIM и его преимуществах имеет достаточно большое количество специалистов и руководителей в государственных органах. Информационное моделирование – это один из столпов той самой «цифровой экономики», о переходе на которую сейчас стали так активно говорить наши государственные деятели. Поэтому переход на BIM в госзаказе – своевременный шаг», – отмечает он.
«На региональном уровне мы ритмично и последовательно развиваемся в данном направлении. Наша рабочая группа при вице-губернаторе Санкт-Петербурга И. Н. Албине уже второй год активно занимается поэтапным переводом на BIM-технологии стройкомплекса города. СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» выполнило колоссальный объем работы и полностью готово к приему и экспертизе BIM-моделей, госзаказчики в лице Комитета по строительству и СПб ГУ «Управление заказчика» (КЭиИО) реализуют пилотные проекты, развиваются и проектные институты, и службы техзаказчиков», – добавляет руководитель рабочей группы по информационным технологиям НОПРИЗ Алексей Агафонов.
…и проблемы
При этом специалисты признают, что распространенность BIM в России пока достаточно низкая, и это имеет под собой ряд серьезных причин. «Пока в Петербурге с BIM-проектированием работают немногие компании – в основном это западные девелоперы. Так проектируются, например, крупные деловые или торговые центры, в особенности те, которые создаются с привлечением иностранных инвестиций. Большинство проектных компаний предпочитает работать по старой схеме», – считает директор по строительству Группы RBI Майкл Миллер.
«До сих пор многие ключевые вопросы не решены. К примеру, на данный момент не существует единого федерального классификатора, который способствовал бы единообразному структурированию элементов в моделях и каталогах производителей. Не определен юридический статус информационной модели при подаче в экспертизу: сейчас она выступает в качестве сопроводительной информации к привычной нам проектной документации», – говорит Константин Жуковень.
Он выделяет ряд основных факторов, которые тормозят внедрение новых технологий. «Это устаревшая нормативная база (применительно к оформлению проектной документации), которая создавалась с прицелом на ручное черчение. Это нехватка на рынке труда квалифицированных кадров, имеющих опыт работы в проектах с применением BIM-технологий. Это зарождающиеся только сейчас учебные программы по BIM в университетах. Соответственно, невозможность в настоящий момент обеспечить рынок новыми кадрами», – отмечает эксперт.
Еще одна сложность – это тот факт, что большинство производителей проектного ПО имеют зарубежное происхождение. «В связи с этим программные продукты требуется адаптировать к российским нормам, и этот процесс часто занимает довольно длительное время. Это не только и не столько перевод интерфейса – в основном это различия в оформлении результатов проектирования и в нормативах, используемых при расчетах. Также облачные сервисы для хранения проектных данных у таких производителей расположены на серверах за пределами РФ, и это накладывает ограничения на их использование в ряде проектов. Здесь можно отметить, что отечественные разработчики ПО сейчас делают большие шаги в этом направлении, однако те продукты, которые уже разработаны сейчас, пока по функционалу не сравнимы с зарубежными аналогами», – добавляет Павел Федяев.
Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов выделяет также риски при управлении изменениями, с которыми нужно работать: переход на новые процессы и программы в первое время может снизить производительность труда. «Однако нужно доводить начатое до конца и не опускать рук при первых трудностях. После необходимого обучения сотрудников проблема решится, и девелопер ощутит все преимущества внедрения BIM», – уверен он.
Стимулы
При этом специалисты считают, что для активного развития BIM-технологий, по сути, необходимо сочетание «пряника» выгоды и «кнута» государственных требований. Александр Свинолобов полагает, что принудительно внедрять новации не стоит. «Рынок и так все расставит по своим местам. Если кто-то из девелоперов не хочет или не готов их использовать, то обязательно найдутся другие компании, ориентированные на внедрение передовых технологий. За счет их использования застройщики приобретут весомые конкурентные преимущества», – говорит он.
«Строителей можно разделить на две группы: те, кто в основном занимается коммерческими объектами, и те, кто в основном строит по госзаказу. Первые играют на конкурентом рынке, где отсутствие инноваций может привести к потере позиций и, как следствие, заказов и денег. Они должны быть в постоянном поиске путей оптимизации внутренних процессов для сокращения издержек. Соответственно, эти компании предъявляют повышенные требования к проектировщикам, так как они заинтересованы в получении качественной документации. К тому же многие коммерческие заказчики начинают требовать BIM в своих проектах. Вторые играют по правилам, продиктованным госзаказчиком. В этих проектах меньшие бюджеты, сжатые сроки и зачастую отсутствие авансов. В подобных условиях трудно внедрять инновации. В этом случае новые технологии будут приходить в «добровольно-принудительном порядке», став обязательным требованием», – считает Константин Жуковень.
С ним согласен Павел Федяев. «Первыми переходят на BIM частные инвесторы, а значит, рынок первым начал оказывать влияние на эту сферу. Первыми внедряют у себя BIM крупные девелоперы и застройщики в сфере жилищного строительства, и многие из них уже достигли серьезных успехов. Насколько сильным окажется влияние требования BIM в госзаказе – покажет ближайшее время», – резюмирует он.
Мнение
Константин Жуковень, BIM-менеджер Проектного института № 1:
– Проектный Институт № 1
начал внедрение BIM-технологий в 2015 году, и сейчас все новые проекты разрабатываются в BIM на основании технического задания на информационную модель. Также к концу октября 2018 года мы намерены выпустить BIM-стандарт организации, основанный на реальном опыте работы в различных BIM-проектах, и планируем поделиться наработками с проектными компаниями города.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Преимущества BIM-технологий в том, что при разработке строительного элемента архитектор и проектировщик могут отталкиваться не от технологических аспектов, а от запросов конкретного клиента и его понимания комфорта. Сначала – планировка, интересные архитектурные решения, и только после этого – сами изделия с той степенью индивидуализации, которая необходима для реализации задуманного. Именно поэтому квартиры Bonava строятся с рациональными планировками, широкими пролетами, большими окнами и балконами. Помимо этого за счет внедрения информационного моделирования удалось снизить себестоимость строительства на 1%, повысить качество проектов при сохранении конкурентного уровня цен на квартиры. Также мы смогли сократить средний срок работ.
Павел Федяев, генеральный директор ООО «РОСЭКО-Стройпроект»:
– Важный элемент внедрения BIM-технологий – ознакомление с ними самих заказчиков. Здесь государство тоже предпринимает некоторые шаги. Так, в Петербурге на базе Межрегионального ресурсного центра силами его сотрудников и членов профессионального BIM-сообщества разработана программа обучения азам BIM-моделирования для специалистов заказчика. Первая группа уже прошла этот курс в мае–июне 2018 года, обучение второй – намечено на ноябрь. В качестве преподавателей выступают специалисты, в числе которых и заместитель директора по проектированию ООО «РОСЭКО-Стройпроект» Александр Лапыгин. Привлечение к процессу обучения практиков из наиболее продвинувшихся в деле освоения BIM-организаций – верный шаг на пути перевода госзаказов на BIM.
Эксперты оценивают объем рынка свайных работ Петербурга в размере от 15 до 25 млрд рублей в год. Подобные услуги оказывает в городе ограниченное число компаний. Выход на рынок новых игроков осложняется большими техническими и финансовыми рисками.
По мнению участников строительного рынка Петербурга, за последние 15 лет в городе произошли серьезные изменения в отношении к работам нулевого цикла. В отрасль пришли новые строительные организации, специализирующиеся на геотехнических работах, появились и широко внедряются современные машины и технологии.
Как рассказал Алексей Шашкин, генеральный директор института «Геореконструкция», железобетонные забивные сваи появились в Петербурге в 1960-х годах, а с середины 1990-х годов началось освоение современных западных технологий устройства буронабивных свай большого диаметра. Это сняло технические и технологические ограничения на высотность зданий в Санкт-Петербурге, возможным стало возведение небоскребов высотой 500 м, стоящих на сваях длиной 60-100 м, которые опираются на твердые глины венда – древнейшие осадочные отложения на нашей планете, которым 650 млн лет. «Важной заслугой буронабивных свай стала возможность строительства в условиях сложившейся городской застройки. Построить дом без свай рядом с существующим – это значит обречь историческое здание на осадки в 10-15 см, которые оно может и не выдержать. Буронабивные сваи позволяют снизить осадку до 1-2 см и сохранить соседние здания. Конечно же, надо следить за технологией и не допускать так называемых технологических осадок от устройства свай – с этой целью проводится геотехнический мониторинг», – прокомментировал Алексей Шашкин.
Сегодня на строительном рынке Петербурга, по разным оценкам, работает 10-20 компаний, специализирующихся на устройстве свай. Среди наиболее крупных можно отметить ООО «ГЕОИЗОЛ», ЗАО «Геострой», ЗАО «Техпрогресс», СК «Подземстройреконструкция», «Гидроспецстрой», «Статика-инжиниринг», «Мостоотряд-19» и др.
Сегодня представлены различные технологии устройства свай – методами забивки, вибропогружения или вдавливания, а также формирование сваи путем вытеснения грунта или путем извлечения грунта из скважины.
«Устройство свайных фундаментов – это очень ответственная работа. Если при создании, например, полов в случае наличия погрешностей можно переделать работу с минимальными затратами, то сваю вбить в несколько десятков раз сложнее. Все это говорит о том, что пришедшему на рынок новому игроку, не имеющему в достаточном количестве опыта, придется нести большие риски. Подобрать квалифицированных специалистов, оснастить производство большой номенклатурой техники и специальных устройств – тоже непростая задача. Себестоимость данных работ – давно устоявшаяся величина, поэтому новой компании будет непросто находить возможность снизить цену для поиска новых заказчиков», – прокомментировал ситуацию Дмитрий Приймаков, заместитель коммерческого директора ООО «ГЕОИЗОЛ».
Алексей Шашкин считает, что профессиональный подрядчик вполне в состоянии выйти на петербургский строительный рынок свайных работ. Но главное, что ему предстоит сделать, – это освоиться в слабых глинистых грунтах. «Их главная особенность состоит в том, что, имея плотность всего на 10-20% ниже, чем у бетона, они обладают способностью терять природные структурные связи при малейшем внешнем воздействии и превращаться в вязкую жидкость, провоцируя развитие осадок окружающих зданий. Любой подрядчик должен начинать с апробации своих технологий в специфических инженерно-геологических условиях нашего города и при необходимости с адаптации технологий к особенностям поведения петербургских грунтов. Институт «Геореконструкция» занимается этим на протяжении последних 15 лет. Многие результаты этой работы вошли в территориальные и общефедеральные нормы», – высказал свою точку зрения эксперт.
Мнение:
Дмитрий Приймаков, заместитель коммерческого директора ООО «ГЕОИЗОЛ»:
– В настоящее время наша компания обладает всеми типами технологий для устройства свайных оснований из буронабивных свай. Самыми распространенными технологиями в гражданском строительстве являются Fundex, CFA, Atlas. Обязательным требованием при выборе технологии является оценка влияния на существующую застройку. Кроме этого, все зависит от конкретного типа грунта, требуемой несущей способности.
При реконструкции объектов, особенно находящихся под охраной КГИОП, требуется применение особых технологий. Для решения подобных задач нашей компанией разработана и успешно внедрена в массовое строительство технология буроинъекционных анкерных свай Geoizol-MP. На собственном производстве в городе Пушкин мы смонтировали современную технологическую линию по производству трубчато-винтовых анкерных свай.
На транспортном строительстве (мосты, путепроводы, тоннели и т. д.) чаще всего применяются сваи, выполняемые по технологии «в обсадной трубе» диаметром до 1,5 м. Данный тип свай обладает повышенной несущей способностью по грунтам основания и обеспечивает требуемый запас прочности для транспортных конструкций. В целом в нашей компании имеется более 15 видов технологий устройства только свай, и это не считая других технологий для устройства подземных пространств.
Прошлый год оказался для рынка складской недвижимости Санкт‑Петербурга первым за посткризисный период, когда было введено более 100 тыс. кв. м складов. Последний раз эту планку рынок преодолевал в 2009 году, когда было введено 132 тыс. кв. м.
Такие данные приводит Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Как отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, по состоянию на середину декабря 2013 года за этот год было введено 115 тыс. кв. м.
География ввода в ушедшем году традиционна – это юг города (Шушары и окрестности) и северная часть (Выборгское шоссе).
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, подсчитала, что на данный момент общий объем качественных складских площадей в Санкт-Петербурге составляет около 1630 тыс. кв. м. «В последние несколько лет ввод складских площадей был довольно небольшим, в то время как спрос стабильно шел вверх. В итоге в 2013 году мы получили рекордно низкий уровень вакантных площадей – около 1% в классах А и В», – говорит она.
Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar, согласна с коллегой: «Спрос на складские помещения остается на крайне высоком уровне. И это еще более остро ощущается на фоне дефицита качественных предложений в данном секторе. Уровень вакансии снизился до рекордных значений и составил 1-2%. Однако даже в случае реализации всех планов и проектов в перспективе не ожидается насыщения рынка».
Несмотря на низкий объем вакантных площадей, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне 125-135 USD за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Рынок складской недвижимости сейчас находится на стороне арендодателя. Речь идет о долгосрочных договорах аренды, причем с достаточно жесткими условиями по расторжению договора. Если же говорить о некоторой средней востребованной площади, то средняя площадь запросов составляет 5-10 тыс. кв. м, однако есть достаточно большое количество запросов как на большие площади, так и на меньшие, отмечают аналитики.
По данным Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, на 2014 год ожидается ввод около 260 тыс. кв. м, из которых 85% относятся к классу А. «Несмотря на значительное увеличение складского предложения, ожидающегося в 2014 году, доля свободных площадей существенно не вырастет, так как большинство площадей в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день более 60% строящихся складских площадей уже заняты», – считает господин Фадеев.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, согласен с коллегой: «Помещения продолжают арендовать еще на начальных этапах строительства, и эта тенденция, скорее всего, продлится еще несколько лет. В связи с этим арендные ставки на складские площади продолжают динамично расти. Также повышается количество сделок в формате build-to-suit как способ минимизировать риски для девелопера».
В связи со сложившейся ситуацией рентабельность проектов в производственно-складском секторе становится более высокой.
Наиболее востребованные проекты располагаются в промзонах «Шушары», «Предпортовая», «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас», «Каменка». Для арендаторов складских площадей важно расположение объекта вблизи КАД, качественные подъездные дороги, инженерные коммуникации.
Ольга Шарыгина перечисляет наиболее значимые новые проекты: «В III квартале было подписано распоряжение о переводе земель лесного фонда площадью 123,7 га в категорию промышленных земель для размещения еще одного индустриального парка «Кола» во Всеволожском районе. Реализация проекта займет около семи лет. В Ленинградской области построят логистический комплекс общей площадью около 20 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступает компания «Энерго». В планы компании входит строительство еще одного складского комплекса в Тосненском районе. Строящиеся комплексы будут относиться к классу А».
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
– Объемы чистого поглощения соответствуют объемам ввода, так как уже к началу года уровень вакантных площадей был практически на нулевой отметке. А вот объемы завершенных сделок очень значительны, однако речь идет о предварительных договорах аренды в будущих складских комплексах. Несмотря на значительное увеличение предложения на рынке складов в последнем квартале этого года и в 2014 году, доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство помещений в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода.