Выбор за производителем. Модернизация или активная работа с запросами заказчиков типовых железобетонных конструкций?
Многие компании-производители ЖБИ для увеличения спроса модифицируют свою продукцию, но некоторые игроки рынка считают, что выгоднее работать с запросами заказчиков типовых номенклатурных материалов.
Объемы производства железобетонных изделий продолжают соответствовать общей не самой положительной ситуации на строительном рынке. По данным аналитиков СМ PRO, по итогам семи месяцев (январь–июль) 2018 года выпуск ЖБИ в России сократился на 4,1% по сравнению с началом года и на 3,8% в сравнении с июлем прошлого года – и составил 9,5 млн куб. м.
В настоящее время в наиболее выгодном положении находятся предприятия ЖБИ, находящиеся в собственности у застройщиков. За счет производственных «дочек» девелоперы минимизируют расходы на строительство и загружают собственные заводы работой.
В целом же, чтобы удержать позиции на стагнирующем производственном рынке, многие компании, занимающиеся ЖБИ, решили модернизировать свои технологические линии и продукцию. Некоторые игроки, напротив, выбрали консервативный путь и решили активнее работать с запросами заказчиков типовых железобетонных конструкций.
Больше индивидуальности
Заместитель генерального директора АО «ПИК-Индустрия» Михаил Рогозин отмечает, что последние 5 лет производство ЖБИ активно модернизировалось. Этот процесс связан с тем, что в последнее время изменения претерпевает вся отрасль индустриального домостроения. В частности, менялись требования потребителя к домам. «Покупателю сегодня нужны не серые типовые «панельки», а индивидуальные планировочные решения и эксклюзивные яркие фасады. Наряду с развитием технологий производства меняются нормы и требования, регламентирующие производственные процессы. Безусловно, производители понимают, что морально и физически устаревшее оборудование, рассчитанное исключительно на выпуск панелей образца 80-х и 90-х годов, не выдерживает сравнения с новейшими технологическими линиями и показывает низкий КПД», – считает он.
По словам Михаила Рогозина, сейчас основными технологическими особенностями модернизации заводов ЖБИ (и в частности, предприятий АО «ПИК-Индустрия») является уход от стандартных размеров изделий, жестко установленных габаритов, ориентированность на эксклюзивные фасады и многообразную квартирографию, в которой каждый покупатель найдет вариант для себя.
Схожую позицию по необходимости модернизации предприятий занимает и заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. Он сообщил «Строительному Еженедельнику», что Киришский ДСК, входящий в «ЛенРусСтрой», уже начал серьезную модернизацию, направленную на повышение конкурентоспособности, востребование продукции и снижение ее себестоимости. После ее проведения предприятие будет изготавливать панели, которые смогут использоваться при любой планировке квартир. «На рынке особо востребованной стала продукция технологически нового индустриального домостроения. Именно она будет способна удовлетворить все потребности заказчика, а в нашем случае – как стороннего застройщика, так и покупателя квартир в наших жилых комплексах», – делает выводы Максим Жабин.
Генеральный директор АО «ККПД» (входит в ГК «Патриот») Дмитрий Яценко отмечает, что на их предприятии модернизация была проведена без остановки производства. В рамках модернизации впервые стали использовать гибкие технологии для выпуска трехслойных панелей. «Мы превратили ККПД в современное высокотехнологичное предприятие с автоматизированным компьютеризированным оборудованием. По уровню оснащения оно превосходит многие домостроительные комбинаты», – добавил он.
Ориентация на действительность
Несколько по-другому трактует рыночные задачи в условиях неблагоприятной ситуации в отрасли директор по стратегическому развитию компании «Вест Групп» Дмитрий Кобец. Любая модернизация на производстве связана с изменением спроса на рынке конкретного продукта. По его словам, в настоящее время сфера строительства претерпевает значительные трудности, связанные с резким сокращением спроса среди населения и коммерческих заказчиков. Поэтому вопрос модернизации производства железобетонных изделий не является актуальным. Сейчас главная задача производителей – обеспечить работой имеющиеся мощности.
«Спрос на строительные объекты не позволяет экспериментировать и предлагать что-то принципиально новое, поэтому заказчики в лице крупных строительных компаний нуждаются в типовой номенклатуре железобетонной продукции. Имеющиеся мощности заводов по изготовлению железобетонных изделий в Петербурге и Ленинградской области полностью отвечают текущим запросам покупателей. В настоящее время производство нашей компании отвечает потребностям заказчика и не нуждается в модернизации. Основной акцент руководство завода делает на текущем состоянии оборудования для поддержания необходимого качества выпускаемой продукции», – отмечает Дмитрий Кобец.
По мнению генерального директора компании «Перспектива» Андрея Семёнова, ситуация на рынке неоднозначна и зависит от множества внешних факторов. Поэтому сейчас продаются и уходят с рынка как технологически старые, так и вполне современные заводы, в том числе в Петербурге и Ленобласти. Негативное воздействие на отрасль, по его словам, прежде всего оказывает невыполнение своих обязательств поставщиками инертных материалов (входящих в состав ЖБИ), неплатежи со стороны потребителей.
Мнение
Дмитрий Кобец, директор по стратегическому развитию компании «Вест Групп»:
– Технологические особенности модернизации заводов железобетонных изделий сводятся к тому, чтобы сократить время полного цикла производства номенклатурной единицы, а также уменьшить количество оборудования и персонала, занятого в этом цикле. Кроме того, новые технологии должны гарантировать повышение качества выпускаемой продукции, расширять номенклатурный ряд. Реальный опыт модернизации демонстрирует примерно такую же картину: масштаб изменений у каждого производства разный, однако результаты таких изменений в той или иной степени соответствуют тенденциям рынка.
Внешнеполитическая ситуация и колебание курсов валют в IV квартале 2014 года продолжили оказывать негативное воздействие на рынок встроенных торговых помещений Санкт-Петербурга. Это выразилось в приостановке планов развития некоторых клиентов и даже целых торговых направлений.
Аналитики говорят, что сегодня ряд клиентов, долгое время являвшихся активными игроками рынка street retail, заняли выжидательную позицию. Сейчас они заявляют, что продолжат развитие сетей не ранее конца I квартала 2015 года, когда станет понятна ситуация на рынке коммерческой недвижимости и перспективы развития экономики страны на ближайший год.
Активная оптимизация
«Многие владельцы коммерческой недвижимости в IV квартале остались без арендаторов, которые расторгли или приняли решение не пролонгировать договоры, не желая продолжать арендные отношения на прежних условиях. Некоторые наши клиенты активно оптимизировали свое присутствие в Санкт-Петербурге, сокращая торговые площади (Мособлбанк, «Евразия», «ФинИнвест», Райффайзенбанк, Any Pasta, Subway и проч.)», – рассказала Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Доля вакантных площадей увеличивается во всех основных торговых коридорах Петербурга начиная со II квартала. В районе станции метро «Московская», на Ленинском пр., пр. Просвещения появляются помещения, которых на рынке не было очень долгое время. «Значительно – на 10-25% – увеличилось количество предложений в наиболее дорогих торговых коридорах: у станции метро «Московская», на Садовой ул. поблизости от Сенной площади, на Большом пр. П.С.», – перечисляет госпожа Аткачис.
Она отмечает, что достаточно быстро растет доля вакантных площадей даже на Невском пр. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения на центральной городской магистрали увеличился в два раза, с начала текущего года – на 25%, и до конца года доля вакантных площадей продолжит расти.
Данная тенденция связана с процессом оптимизации площадей, проводимым арендаторами, а также с отказом многих собственников снижать арендные ставки либо пролонгировать договоры по старым ставкам аренды.
Арендаторы уже не готовы арендовать дорогие помещения только ради имиджа, понимая, что торговые точки в них будут работать на грани рентабельности или себе в убыток. Как следствие, с Невского уходят банки и общепиты, изначально занимавшие слишком дорогие, имиджевые помещения, либо объекты, ставка аренды которых привязана к валюте.
Наиболее устойчивый сегмент
В настоящий момент на Невском остаются компании, заключившие выгодные для себя договоры аренды, либо те, кто не может их расторгнуть. Наиболее устойчивы ценовые сегменты «средний» и «средний минус» – это рестораны, ювелирные магазины, fashion-ретейлеры, банки, в случае если их устраивают текущие условия аренды.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева добавляет, что рынок встроенных помещений Петербурга постепенно теряет традиционных игроков. Так, уже очевидно, что банковские организации к концу 2014 года на 25% снизили активность по аренде помещений. В 2013 году многие банки стремились к открытию офисов на главной магистрали стрит-ретейла – Невском пр., а в этом году ситуация кардинально изменилась в связи с замедлением роста бизнеса и оптимизацией планов по развитию филиальных сетей. Если отделение и открывается, то только в тех районах, которые испытывают явный дефицит, – в новых быстрозастраиваемых районах.
В среднем на 30% к IV кварталу 2014 года упала активность предприятий общепита, которые проявляли активность во II квартале 2014 года.
Тем не менее есть несколько направлений бизнеса, которые пока продолжают активное развитие и арендуют площади в сегменте street retail. Среди них столовые, аптечные сети и алкогольные магазины.
«В будущем году я не ожидаю улучшения ситуации на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Хочется надеяться, что ситуация стабилизируется», – пессимистична госпожа Аткачис.
Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL, впрочем, отмечает: «В стрит-ретейле всегда работает один принцип: «Хорошее место всегда будет рентабельно, даже в кризис».
Мнение:
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Собственникам придется изобретать дисконты, поскольку в ближайшей перспективе усиление рубля вряд ли можно прогнозировать.
С каждым месяцем российский потребитель приобретает все меньше импортных товаров, и покупатель начнет проходить мимо магазинов. В том числе «подсядут» и собственники бутиков, торгующих сумками, обувью, духами и прочим брендовым европейским товаром. Девальвация приведет к обнищанию населения. Следовательно, ударит еще сильнее по карману и предпринимателей, занятых в стрит-ретейле.
Рынок аренды жилья у профессиональных компаний, как и сфера отелей среднесрочного проживания, в России только начинает развиваться. Аналитики прогнозируют рост этого сегмента в среднесрочной перспективе, однако опасаются возможного влияния политических санкций.
В сегменте аренды жилой недвижимости, выкупленной коммерческими компаниями в собственность, в Петербурге действует только один крупный игрок – финская Sato. «Есть ряд мелких компаний, предоставляющих данную услугу, однако они крайне слабо себя позиционируют на рынке. Рассматриваемая услуга не распространена в Петербурге. Отмечу, что данный сегмент рынка не является абсолютно прозрачным. Строительные компании стараются не афишировать сдачу собственных квартир в аренду и, как правило, отдают эту функцию на аутсорсинг вместо создания агентства недвижимости. Точное количество квартир в такой собственности посчитать невозможно, но эта цифра точно превышает несколько тысяч», – оценивает Ирина Бузина, заместитель директора АН «Бекар».
Как рассказывает генеральный директор Sato Йоханна Пуранен, сейчас в собственности компании в Санкт-Петербурге более 300 квартир в 11 домах. В основном это одно-, двух- и трехкомнатные квартиры бизнес-класса, класса комфорт плюс и элитного уровня. В зависимости от расположения дома, уровня оборудования и мебели в квартире, этажа, вида из окна и метража месячная ставка аренды в свободных на сегодняшний день квартирах Sato варьируется от 38 до 171 тыс. рублей. В эти суммы уже входят стоимость коммунальных услуг и Интернета.
В высоком ценовом сегменте
По наблюдениям АН «Бекар», сейчас среди петербургских арендаторов наиболее востребованы отели среднесрочного проживания и апарт-отели (Vertical, YE’S, Holiday Inn).
Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S, рассказывает, что первый объект сети введен в эксплуатацию в Петербурге в конце прошлого года у метро «Проспект Просвещения». Пока это единственный готовый апарт-отель сети: два других находятся на стадии проектирования недалеко от двух станций метро в Москве.
В апарт-отеле на Выборгском шоссе 975 апартаментов трех категорий: Standard (86%), Superior (11%) и Deluxe (3%). Их площадь варьируется от 27 до 42 кв. м. Все апартаменты студийного типа, полностью меблированы, оборудованы необходимой бытовой техникой и подготовлены к въезду постояльцев. Месячная стоимость в зависимости от площади варьируется от 26,5 до 37,5 тыс. рублей.
Йоханна Пуранен рассказывает, что большинство клиентов ее компании в Петербурге – это обеспеченные россияне и иностранные граждане от 30 до 50 лет, которые переехали в Санкт-Петербург из-за работы.
Больше плюсов
«Как правило, арендаторами подобного жилья являются работающие люди, приезжающие для повышения квалификации, экспаты, специалисты, выполняющие конкретные работы сроком от трех месяцев до одного года. Средний возраст – от 23 до 50 лет. Это могут быть как сотрудники низкого уровня, так и занимающие руководящие посты», – полагает Ирина Бузина.
Нередко за арендой подобных апартаментов для своих сотрудников обращаются компании. «ГК «Пионер» – одна из немногих девелоперских компаний в Петербурге, которая предлагает корпоративным клиентам «белую» аренду», – гордится Александр Погодин. По его наблюдениям, чаще всего постояльцами апарт-отеля становятся люди со средним достатком и выше среднего.
Эксперты видят в арендуемом жилье для перечисленных категорий постояльцев больше плюсов, чем минусов. В первую очередь это долгосрочная гарантия безопасной аренды, которой не существует при съеме жилья у частных лиц. Во-вторых, арендатор не обременен налогами, необходимостью приобретать мебель, делать ремонт и разбираться с другими заботами, связанными с содержанием собственной недвижимости.
Нередко арендаторам предлагаются дополнительные сервисы: бесплатный вызов мастеров в случае съема жилья у агентства недвижимости или спортивные и развлекательные заведения на территории апарт-отеля.
Правда, Ирина Бузина видит два серьезных недостатка в подобных арендуемых пространствах: постоянно меняющиеся арендаторы-соседи и невозможность выселения жильцов, регулярно нарушающих общественный порядок в доме.
Привычное дело
Говоря о перспективах рынка длительной аренды жилой недвижимости в этом сегменте, директор Sato прогнозирует продолжение роста числа мигрантов, который, в свою очередь, приводит к росту спроса на арендуемое жилье. «В крупных мегаполисах по всему миру аренда жилья – привычное дело, и мы считаем, что этот тренд будет характерен и для Санкт-Петербурга», – говорит Йоханна Пуранен.
Александр Погодин согласен: в Петербурге как центре притяжения для трудовых мигрантов и экспатов – людей, которым требуется качественное жилье для среднесрочного проживания, – спрос на апарт-отели должен расти.
Но Ирина Бузина подчеркивает, что перспективы данного сегмента арендного рынка будут зависеть от степени активности работодателей, привлекающих в Петербург кадры. «Сейчас многие иностранные компании привозят высококвалифицированных специалистов для работы в Петербурге. В текущей экономической и политической ситуации зарубежные фирмы могут ограничить приглашения командировочных, за которым может последовать снижение спроса на продукт аренды», – предполагает заместитель директора АН «Бекар».
Мнение:
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Чаще всего сдаваемые компаниями в аренду квартиры относятся к бизнес-классу или элитному сегменту. Бизнес-класс, конечно, более выгодный сегмент, потому что ставка аренды очень близка к элитной, затраты на реализацию проектов в этом сегменте не столь высоки, как в элитном секторе. Месячная стоимость аренды составляет чуть меньше 1 тыс. рублей за 1 кв. м.