Пролонгированное действие. Формат street retail в этом году демонстрирует положительные результаты
Формат street retail в Санкт-Петербурге, понесший некоторый урон из-за кризисных явлений в российской экономике, в этом году демонстрирует положительные результаты. И, по оценке экспертов, Чемпионат мира по футболу 2018 года, часть матчей которого проходила в Северной столице, – лишь один из действующих позитивных факторов.
Чемпионат мира усилил тенденции на рынке стрит-ритейла, связанные с сезонными изменениями спроса. В преддверии мундиаля активно открывались кафе и рестораны, рассчитывая как на традиционный летний приток туристов, так и на болельщиков.
Исторический рекорд
«Так, за первое полугодие на основных торговых улицах Петербурга было открыто свыше 80 новых кафе и ресторанов, а II квартал показал наивысшее количество открытий общепита за всю историю рынка стрит-ритейла Петербурга. И результаты крупнейшего спортивного события не разочаровали рестораторов. Впрочем, в дальнейшем мы будем наблюдать менее высокие темпы открытий новых заведений общепита», – отмечает руководитель направления стрит-ритейла JLL в Петербурге Юлия Корчемная. «В связи с ростом турпотока в 2018 году увеличилось количество магазинов сувенирной продукции и заведений общественного питания бюджетного формата (фастфуд, бургерные, кафе)», – соглашается руководитель отдела исследований рынка недвижимости Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева.
Управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина обращает внимание на пролонгированный характер влияния ЧМ-2018 на рынок. «В ходе ЧМ в городах выделялись фан-зоны и основные маршруты, по которым следовало большинство болельщиков и туристов, и эти направления получили широкое развитие с точки зрения ротации арендаторов. Там нашли место наиболее качественные и узнаваемые бренды сферы услуг: фаст-фуд, сувенирная продукция и прочее. Поскольку все спортивные объекты остались и продолжают функционировать (на их базе планируется проводить в будущем спортивные и развлекательные мероприятия), street retail в этих зонах тоже вряд ли исчезнет», – подчеркивает она.
Быть в центре
«Рынок стрит-ритейла Петербурга в настоящий момент достаточно сбалансирован. Повышенный спрос со стороны общепита сопровождался выжидательной позицией арендаторов из других сегментов. В целом доля вакантных помещений на основных торговых улицах города во II квартале не изменилась и составила 7,5%. Также на стабильном уровне оставалась ротация арендаторов – 6,4%, что соответствует долгосрочным средним значениям», – говорит Юлия Корчемная.
А по данным Colliers International, в первом полугодии 2018 года доля свободных площадей в сегменте стрит-ритейла на центральных торговых коридорах города плавно сокращалась – с 6,5% до 6%. «Из более 900 помещений на центральных торговых коридорах Петербурга 30% арендуют кафе и рестораны, в 20% работают операторы сегмента fashion, а третье место с показателем 8% занимают компании сферы услуг разного профиля – от салонов связи до турфирм», – уточняет директор департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимир Каличава.
Главная магистраль города – Невский проспект – пользуется особым спросом среди арендаторов. По данным Maris в ассоциации с CBRE, в июле 2018 года там было вакантно лишь 3% площадей формата street retail. Рост турпотока и снижение вакансии привели к повышению арендных ставок на помещения. «Запрашиваемые ставки аренды торговых помещений на первых этажах с витриной, расположенных на участке Невского проспекта от Адмиралтейства до площади Восстания, находятся в диапазоне от 7 тыс. до 13,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (не включая НДС и коммунальные услуги). На Старо-Невском проспекте – от 2,5 тыс. до 5 тыс. рублей», – говорит Наталия Киреева.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, большая потребность в качественных помещениях в преддверии Чемпионата мира по футболу 2018 года поспособствовала росту арендных ставок на главных и значимых магистралях города. Здесь увеличение ставок аренды составило в среднем 4% и 7% соответственно.
Наибольшая активность в центре была зафиксирована на Старо-Невском проспекте. «С одной стороны, во II квартале 2018 года он принял наибольшее число – восемь – новых арендаторов, с другой – демонстрировал самые высокие как квартальные, так и годовые показатели по смене ритейлеров среди ключевых торговых улиц города. Всего же, по сравнению с аналогичным периодом в 2017 году, объем пустующих торговых площадей на Старо-Невском проспекте сократился вдвое – с 8% до 4%», – отмечает Владимир Каличава. «За последние два года на Старо-Невском проспекте обновилась треть арендаторов», – добавляет Наталия Киреева.
До самых до окраин
Впрочем, по оценке экспертов, развитие street retail не ограничивается центральной частью, но распространяется и на окраины города, и на пригородные локации, где сконцентрировано массовое жилищное строительство. Причем, там сегмент имеет свою специфику. «В новых районах комплексного освоения территорий, таких как Кудрово, Мурино, Парнас, Шушары и другие, на первых этажах жилых домов чаще всего открываются магазины шаговой доступности – минимаркеты и супермаркеты, булочные, алкомаркеты», – рассказывает Наталия Киреева.
По мнению Юлии Корчемной, по сравнению с развитыми спальными районами в локациях активной застройки высока доля интерьерных магазинов, товаров для ремонта, которые направлены на удовлетворение потребностей заселяющихся жителей района. «В качестве тренда можно выделить открытие детских развивающих центров и частных спортивных секций для детей», – говорит она.
«Ритейлеры непременно хотят получить места в центральной локации района, оставляя без внимания прилегающие улицы. Так, в Кудрово всех интересует Европейский проспект, в Мурино – бульвар Менделеева, на Парнасе – улица Фёдора Абрамова. Это стремление понятно и оправданно, поскольку именно на этих улицах сконцентрирована большая часть потоков», – добавляет Владимир Каличава.
По данным экспертов Knight Frank St Petersburg, увеличение ставок отмечено на локальных торговых улицах спальных районов, где за первое полугодие 2018 года они повысились в среднем на 6%. Основной причиной увеличения ставок является развитие инфраструктуры данных районов, что произошло вследствие заселения новых домов.
Производителей сухих смесей беспокоит рост контрафактной продукции. По их данным, большинство подделок реализуется на открытых рынках, где торговлю ведут частные предприниматели.
По оценке экспертов, до 20% сухих строительных смесей, реализуемых в настоящее время в стране, является контрафактом. Доля подделок продукции под известные бренды за последние три года увеличилась. Одна из причин этой тенденции – экономия некоторыми застройщиками средств на используемые материалы и снижение покупательной способности граждан. Потребители готовы покупать известную продукцию по заниженной цене у сомнительных продавцов.
Гаражно-рыночный вариант
Технический директор ООО «Зика» (торговая марка Sika) Антон Носов отмечает, что контрафактная продукция на рынке сухих смесей, к сожалению, встречается достаточно часто. «Особенно это распространено на открытых рынках, где торговлю ведут частные предприниматели. На таких площадках регулярно продается контрафакт, который выдается за продукцию известных производителей. Для сухих смесей это особенно актуально, поскольку технология производства контрафакта проста, да и внешне большинство сухих строительных смесей выглядит примерно одинаково, представляя собой серый порошок. Разница между оригинальной и контрафактной продукцией становится видна только после ее применения – и зачастую не сразу», – добавляет он.
Такую же картину наблюдает и специалист компании BASF Михаил Смирнов. Он рассказывает, что, как правило, контрафактная продукция является разовой партией, которая выпускается под заранее известные крупные проекты. Попадаются и подделки, которые при приготовлении хорошо наносятся, но при испытаниях показывают результаты, не соответствующие требованиям к ремонтным материалам.
«Основной проблемой на рынке ремонтных материалов является недобросовестная конкуренция и отсутствие порядка на рынке ремонтных строительных смесей – в частности, и в плане документального подтверждения качества. Многие производители не проходят профессиональную сертификацию. Она на сегодняшний день – дело добровольное, но у некоторых недобросовестных производителей есть соблазн «простого» получения сертификата, который не гарантирует качественную продукцию», – отмечает Михаил Смирнов.
По словам руководителя отдела технической поддержки продаж ООО «Торговый Дом «Ремикс» Александра Самойлова, как показывает практика, существует ряд критериев продукта, соответствие которым «стимулирует» его подделку. Среди этих критериев: осуществление продаж в сегменте B2С, популярность продукта, цена выше среднего. «При этом никто не подделывает цементно-песчаные смеси. Это бессмысленно. Маржинальность там очень низкая, и заменители основных компонентов дешевле, чем у крупных производителей, найти сложно. Другое дело – плиточные клеи и гипсовые штукатурки. Выдать продукт с бедной рецептурой за высококачественный и заработать на этом хотят многие нечестные на руку дельцы гаражной локации», – считает специалист.
Обратная связь
По мнению игроков рынка, бороться с контрафактом в первую очередь должны уполномоченные государственные органы. Тем более, что этот вопрос не ограничивается непосредственно наличием некачественных строительных материалов на рынке. Как правило, это напрямую связано еще и с неуплатой налогов, ненадлежащими условиями труда рабочих и другими факторами.
Кроме того, считают эксперты, самим производителям необходимо защищать свои продукты различными механизмами, предоставлять потребителям экспертные заключения о качестве. В настоящее время многие компании, выпускающие сухие смеси, уже наносят на упаковку голографические знаки и штрих-коды, которые помогают определить подлинность и происхождение продукции.
Ответ на вопрос о том, как с контрафактной продукцией может бороться рядовой покупатель, предельно прост, считает Антон Носов: «Первое – следует приобретать материалы известных производителей, имеющих хорошую репутацию на рынке. Второе – любой крупный и надежный производитель имеет свой сайт, на котором можно найти информацию о его официальных дистрибьюторах и уже через них купить оригинальную продукцию. Другой вариант – приобретать товар в крупных специализированных торговых сетях. Эти компании дорожат своей репутацией, покупают продукцию непосредственно у производителей и осуществляют жесткий входной контроль. Вероятность столкнуться с контрафактом в таких крупных сетевых магазинах значительно меньше».
Включить обратную связь между производителями и покупателями рекомендует и Александр Самойлов. По его словам, к примеру, можно открыть «горячую линию», куда может обратиться клиент и, назвав данные, проверить, выпускался этот продукт на заводе или нет. «В целом Северо-Запад и Петербург в частности сейчас демонстрируют устойчивый спрос на сухие строительные смеси. Причем как в дорогом, так и доступном сегменте. Серьезный вклад в поддержание спроса вносят меры государства по стимулированию строительства нового жилья, снижению ипотечных ставок, реализации программ капитального ремонта», – резюмирует специалист.
Мнение
Михаил Смирнов, специалист компании BASF:
– Зачастую причиной востребованности контрафакта становится желание потребителей заполучить качественное и недорогое решение. Сейчас на рынке есть много дешевых материалов, характеристики которых на бумаге очень неплохи, подтверждены какими-то испытаниями и т. д. Но при применении на объекте они не показывают нужных свойств и характеристик. Есть клиенты, которые осознают, что цена при выборе второстепенна. Они оценивают решения с точки зрения долгосрочной перспективы, долговечности, снижения межремонтных сроков работ, что в конечном итоге снижает стоимость владения за счет высокого качества материала.
В 2019 году к своему совершеннолетию (а значит, к возможности
стать полноправными участниками сделок на рынке недвижимости) подойдут те, кого называют поколением Z, – люди, которые родились в начале 2000-х. По мнению социологов, это первое по-настоящему цифровое поколение. Оно имеет свои особенности потребительского поведения, что в будущем, несомненно, отразится и на рынке недвижимости.
В вечном конфликте отцов и детей и его влиянии на рынок новостроек разбирался «Строительный Еженедельник».
Смена предпочтений
Теория поколений, созданная американцами Нейли Хоувом и Уильямом Штраусом, описывает повторяющиеся поколенческие циклы. Согласно этой концепции, каждые 20–25 лет рождается новое поколение людей, имеющих черты характера, привычки и особенности, которые выделяют их на фоне всех остальных. Теория выделяет несколько возрастных групп: «молчаливое» поколение (родившееся в 1923–1943 гг.); беби-бумеры (родившееся в 1943–1963 гг.); поколение Х (родившееся в 1963–1984 гг.); поколение Y, или миллениалы (родившееся в 1985–2000 гг.); поколение Z, или центениалы (родившееся в 2000–2020 гг.).
Поколения X и Y сейчас наиболее активны экономически – и именно этим возрастным группам, их потребительским особенностям и мотивационным проблемам маркетологи уделяют почти все свое внимание.
По мнению экспертов, самое очевидное отличие поколений Y и Z от предыдущих групп – это предпочтение арендовать, а не покупать жилье. Особенно ярко эта тенденция проявилась в западных странах. «По данным британской исследовательской организации The Resolution Foundation, в настоящее время отмечается рекордная доля людей, предпочитающих арендовать, а не покупать жилье. Более 40% британцев, рожденных с 1985 по 2000 год (так называемое поколение миллениалов) арендуют жилье и не задумываются о его покупке, что почти в два раза превышает показатели, характерные для поколения X (рожденных с середины 1960-х до конца 1970-х) и в четыре раза – показатели поколения беби-бумеров (родившихся после Второй мировой войны и до середины 1960-х годов). При сохранении этого тренда лишь 47% миллениалов будут иметь в собственности жилье к моменту выхода на пенсию», – отмечает Людмила Потапова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank.
По мнению г-жи Потаповой, желание не владеть, а арендовать объясняется стремлением поколения миллениалов к личной свободе: «Покупка недвижимости для людей среднего достатка в 90% случаев связана с необходимостью получения ипотеки, которая серьезно ограничивает человека в таких вопросах, как смена работы, места жительства и вида деятельности. Миллениалы чаще берут в аренду не потому, что не могут купить, а просто потому, что не хотят. Они хотят жить и работать в разных странах, путешествовать по миру, учиться разным вещам, искать тот вид деятельности, который позволит им самореализоваться. Недвижимость, тем более купленная в ипотеку, превращается для них в ненужный, обременительный балласт. Поэтому актуальность снова приобретают доходные дома, где все квартиры сдаются в аренду. Эта бизнес-модель прекрасно работает в Америке и Европе и очень скоро доберется до России».
По мнению Константина Сторожева, генерального директора УК «Вало Сервис», российские девелоперы чутко реагируют на запросы покупателей, в том числе и так называемого «молодого поколения»: «Поколение Y и поколение Z задают тренды всем происходящим изменениям нашей отрасли: люди, родившиеся в девяностых и «нулевых», не хотят быть привязанными к офису, к своей квартире, к графику, как их родители. Для них все бґольшую роль играет мобильность, которая идет вразрез с привычным нам понятием "свое жилье"», – говорит Константин Сторожев.
Другое важное требование молодых поколений к жилым объектам недвижимости – близость к местам приложения труда и развлечениям. «По нашему опыту, для этой категории крайне важна транспортная доступность, а также близость к торгово-развлекательным центрам, поэтому девелопер изначально должен продумать, как люди будут добираться до метро, кино, магазинов», – считает эксперт.
Немаловажны для «нового» поколения и вопросы комфорта и безопасности. По мнению Константина Сторожева, наиболее полно это требование сегодня удовлетворяют апартаменты: «К апарт-отелям предъявляются самые высокие требования по безопасности: это и система контроля доступа в номерной фонд, и круглосуточная система видеонаблюдения по всему объему. Служба охраны и безопасности в таких проектах обеспечивает соблюдение повышенных требований, определяемых для гостиниц».
Z как будущее рынка
Если трансформации потребительских предпочтений X и Y маркетологи уже осознали и приняли в работу, то поколение Z еще предстоит «узнать в лицо». «В нашей компании если и были покупатели поколения Z, решение за них все же принимали родители – и платили родители. Поэтому каких-то специальных ориентиров на это поколение у нас нет, – говорит Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. – Думаю, они еще сами не вполне знают, что им может быть нужно. Все же основной покупатель недвижимости – это люди в возрасте 25+. И в Петербурге, и в Москве в последние годы стали появляться проекты с прекрасным расположением (таким, что автомобиль не нужен), красивыми холлами и общественными пространствами, но при этом – с малогабаритной нарезкой и полной отделкой. Такие проекты как раз могут подойти поколению Z в качестве первого жилья».
В прогнозах относительно того, что заинтересует на рынке недвижимости поколение Z, смелее других экспертов Людмила Потапова: «Недвижимость для центениалов – это пространство эксперимента, которое они смогут создавать своими руками. Для них не существует ограничений. Уже сейчас огромной популярностью у них пользуются, например, микро-дома. По их мнению, дома могут быть и круглыми, и абсолютно прозрачными, и построенными из переработанного пластика. Современным девелоперам стоило бы привлекать к работе над новыми проектами представителей поколения Z и вместо того, чтобы приходить в ужас от их идей, задумываться о том, есть ли в них полезное зерно».
По мнению Екатерины Тейдер, руководителя направления девелопмента Becar Asset Management, с приходом новых поколений изменения на рынке неизбежны: «У этих людей другие ценности, а значит, другие запросы и требования, предъявляемые к жилью. Эти люди родились в эпоху диджитализцаии, а сейчас мы увидим еще большее влияние этого аспекта. Ведь люди поколения Z становятся совершеннолетними, начинают работать и тратить деньги. Рынок получит очень большой сегмент покупательской аудитории с другими запросами – а значит, рынок будет реагировать и формировать иное предложение».
Мечта арендодателя
Некоторые эксперты утверждают, что апартаменты, вообще арендное жилье – несомненное будущее рынка недвижимости, ведь молодые приобретатели недвижимости хотят колесить по миру и получать новые впечатления. «Апартаменты с уверенностью можно назвать будущим рынка недвижимости. По опыту клиентов апарт-комплекса VALO, сегодня люди от 21 года – то есть потенциальные покупатели недвижимости ближайших 10–15 лет – считают, что покупка квартиры – это уже пережиток прошлого, навязанная временами перестройки необходимость», – уверен Константин Сторожев.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, более сдержанна в своих оценках: «Безусловно, сегмент арендного жилья (так же, как и спрос на него) будет со временем и со сменой поколений увеличиваться, свидетельством этому являются те тенденции, которые мы наблюдаем на рынке, – в частности, рост сегмента апарт-отелей. Но ментальность русского человека пока в большей мере ориентирована на собственность».
«В нашей стране пока очень мало качественных апартаментов, с полным набором сервисных услуг и инфраструктурой, – отмечает Елена Валуева. – Кроме того, я не согласна с тем, что новое поколение поголовно хочет путешествовать или только снимать жилье. Велика доля консервативных, традиционно настроенных граждан. И поэтому традиционные квартиры останутся. Как и семьи, которым съемное жилье уже не будет подходить по целому ряду причин».
Мнение
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Пока среди покупателей «Балтийской жемчужины» мы не видим представителей поколения Z. Они только входят в стадию совершеннолетия и, как минимум, неплатежеспособны. А вот внутри поколения Y мы выделяем для себя подгруппы. Для нас это разные целевые аудитории. Например, люди до 25 лет ищут однокомнатные квартиры и студии через социальные сети, виртуальные туры на сайте и через формы обратной связи, а с людьми после 30 необходимо проводить не одну личную встречу и телефонные переговоры, предоставлять много дополнительной информации, показывать документацию.