Пролонгированное действие. Формат street retail в этом году демонстрирует положительные результаты
Формат street retail в Санкт-Петербурге, понесший некоторый урон из-за кризисных явлений в российской экономике, в этом году демонстрирует положительные результаты. И, по оценке экспертов, Чемпионат мира по футболу 2018 года, часть матчей которого проходила в Северной столице, – лишь один из действующих позитивных факторов.
Чемпионат мира усилил тенденции на рынке стрит-ритейла, связанные с сезонными изменениями спроса. В преддверии мундиаля активно открывались кафе и рестораны, рассчитывая как на традиционный летний приток туристов, так и на болельщиков.
Исторический рекорд
«Так, за первое полугодие на основных торговых улицах Петербурга было открыто свыше 80 новых кафе и ресторанов, а II квартал показал наивысшее количество открытий общепита за всю историю рынка стрит-ритейла Петербурга. И результаты крупнейшего спортивного события не разочаровали рестораторов. Впрочем, в дальнейшем мы будем наблюдать менее высокие темпы открытий новых заведений общепита», – отмечает руководитель направления стрит-ритейла JLL в Петербурге Юлия Корчемная. «В связи с ростом турпотока в 2018 году увеличилось количество магазинов сувенирной продукции и заведений общественного питания бюджетного формата (фастфуд, бургерные, кафе)», – соглашается руководитель отдела исследований рынка недвижимости Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева.
Управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина обращает внимание на пролонгированный характер влияния ЧМ-2018 на рынок. «В ходе ЧМ в городах выделялись фан-зоны и основные маршруты, по которым следовало большинство болельщиков и туристов, и эти направления получили широкое развитие с точки зрения ротации арендаторов. Там нашли место наиболее качественные и узнаваемые бренды сферы услуг: фаст-фуд, сувенирная продукция и прочее. Поскольку все спортивные объекты остались и продолжают функционировать (на их базе планируется проводить в будущем спортивные и развлекательные мероприятия), street retail в этих зонах тоже вряд ли исчезнет», – подчеркивает она.
Быть в центре
«Рынок стрит-ритейла Петербурга в настоящий момент достаточно сбалансирован. Повышенный спрос со стороны общепита сопровождался выжидательной позицией арендаторов из других сегментов. В целом доля вакантных помещений на основных торговых улицах города во II квартале не изменилась и составила 7,5%. Также на стабильном уровне оставалась ротация арендаторов – 6,4%, что соответствует долгосрочным средним значениям», – говорит Юлия Корчемная.
А по данным Colliers International, в первом полугодии 2018 года доля свободных площадей в сегменте стрит-ритейла на центральных торговых коридорах города плавно сокращалась – с 6,5% до 6%. «Из более 900 помещений на центральных торговых коридорах Петербурга 30% арендуют кафе и рестораны, в 20% работают операторы сегмента fashion, а третье место с показателем 8% занимают компании сферы услуг разного профиля – от салонов связи до турфирм», – уточняет директор департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимир Каличава.
Главная магистраль города – Невский проспект – пользуется особым спросом среди арендаторов. По данным Maris в ассоциации с CBRE, в июле 2018 года там было вакантно лишь 3% площадей формата street retail. Рост турпотока и снижение вакансии привели к повышению арендных ставок на помещения. «Запрашиваемые ставки аренды торговых помещений на первых этажах с витриной, расположенных на участке Невского проспекта от Адмиралтейства до площади Восстания, находятся в диапазоне от 7 тыс. до 13,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (не включая НДС и коммунальные услуги). На Старо-Невском проспекте – от 2,5 тыс. до 5 тыс. рублей», – говорит Наталия Киреева.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, большая потребность в качественных помещениях в преддверии Чемпионата мира по футболу 2018 года поспособствовала росту арендных ставок на главных и значимых магистралях города. Здесь увеличение ставок аренды составило в среднем 4% и 7% соответственно.
Наибольшая активность в центре была зафиксирована на Старо-Невском проспекте. «С одной стороны, во II квартале 2018 года он принял наибольшее число – восемь – новых арендаторов, с другой – демонстрировал самые высокие как квартальные, так и годовые показатели по смене ритейлеров среди ключевых торговых улиц города. Всего же, по сравнению с аналогичным периодом в 2017 году, объем пустующих торговых площадей на Старо-Невском проспекте сократился вдвое – с 8% до 4%», – отмечает Владимир Каличава. «За последние два года на Старо-Невском проспекте обновилась треть арендаторов», – добавляет Наталия Киреева.
До самых до окраин
Впрочем, по оценке экспертов, развитие street retail не ограничивается центральной частью, но распространяется и на окраины города, и на пригородные локации, где сконцентрировано массовое жилищное строительство. Причем, там сегмент имеет свою специфику. «В новых районах комплексного освоения территорий, таких как Кудрово, Мурино, Парнас, Шушары и другие, на первых этажах жилых домов чаще всего открываются магазины шаговой доступности – минимаркеты и супермаркеты, булочные, алкомаркеты», – рассказывает Наталия Киреева.
По мнению Юлии Корчемной, по сравнению с развитыми спальными районами в локациях активной застройки высока доля интерьерных магазинов, товаров для ремонта, которые направлены на удовлетворение потребностей заселяющихся жителей района. «В качестве тренда можно выделить открытие детских развивающих центров и частных спортивных секций для детей», – говорит она.
«Ритейлеры непременно хотят получить места в центральной локации района, оставляя без внимания прилегающие улицы. Так, в Кудрово всех интересует Европейский проспект, в Мурино – бульвар Менделеева, на Парнасе – улица Фёдора Абрамова. Это стремление понятно и оправданно, поскольку именно на этих улицах сконцентрирована большая часть потоков», – добавляет Владимир Каличава.
По данным экспертов Knight Frank St Petersburg, увеличение ставок отмечено на локальных торговых улицах спальных районов, где за первое полугодие 2018 года они повысились в среднем на 6%. Основной причиной увеличения ставок является развитие инфраструктуры данных районов, что произошло вследствие заселения новых домов.
Развитие промышленности региона зашло в тупик: в Петербурге есть профессиональные кадры, но не хватает территории для строительства. В Ленобласти же земли полно, но ощущается дефицит специалистов. Участники рынка уверены, что двум субъектам Федерации надо срочно объединять усилия.
Набор льгот, предоставляемых разными регионами, схож и, как правило, включает льготный налог на землю, имущество, прибыль, службу одного окна, инженерную подготовку территории. Основные различия заключаются в том, как реализованы эти преференции на каждой конкретной территории: насколько легко в регионе получить землю, льготы, как работает поддержка инвесторов и т. п.
Специалисты считают, что развитие промышленности будет в ближайшее время осуществляться за счет индустриальных парков.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит: «Такое развитие производства предполагает оптимизацию управленческих и эксплуатационных затрат, профессиональный подход к ведению бизнеса. Чаще всего индустриальный парк имеет специализацию, поскольку каждый сегмент производства имеет свои особенности. Часто индустриальные парки ориентированы на средний и малый бизнес, поскольку для крупного производства может быть более целесообразен собственный проект, реализованный в формате built-to-suit».
Регионы, которые рассматривают развитие промышленности как приоритетное, уделяют внимание не только созданию непосредственно индустриальных парков, но и развитию всей инфраструктуры, причем не только инженерной или административной, но во многом уже и социальной. В ряде случаев параллельно с развитием производственных площадок по соседству реализуется жилая функция, формируется социальная инфраструктура. Хотя пока таких примеров немного. Практика строительства жилья для сотрудников завода не очень распространена в современной России. Как правило, такая потребность возникает только спустя 3-5 лет после старта завода и только в том случае, если на рынке труда наблюдается высокая конкуренция за квалифицированный персонал. «В качестве примера одного из таких проектов можно привести поселок Hakkapelita Village, который завод Nokian Tyres построил под Всеволожском через четыре года после запуска самого завода, а также технопарк «Грабцево», поблизости от которого специально строится жилье для сотрудников якорного арендатора, завода «Фольксваген». Но эти примеры относятся к первой волне индустриальных парков», – уточняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге.
Все участники рынка утверждают, что политику по развитию индустриальных парков в Петербурге и Ленинградской области следует вести скоординировано. Земельные ресурсы есть в области, кадровые – в Петербурге. Высокий потенциал города-миллионника может способствовать развитию индустриальных парков. Но многое упирается в земельный вопрос – стоимость земли оказывается чрезмерно высокой для окупаемости проекта. «Кроме того, на сегодняшний день лишь со стороны Администрации Ленинградской области наблюдается реальная заинтересованность в инвесторе, областные власти постепенно выстраивают систему привлечения инвестора, его сопровождения», – констатирует господин Фадеев.
В Петербурге это содействие пока проявляется в меньшей степени. Тем не менее опыт развития индустриальных парков в Петербурге уже есть. Если под индустриальным парком понимать территорию, обеспеченную инженерной инфраструктурой, на которой размещены производственные предприятия, находящиеся под управлением специализированной управляющей компании, то в Петербурге и прилегающих районах Ленинградской области, по данным JLL, в активной стадии находятся 10 индустриальных парков. Еще около восьми проектов заявлены к реализации как индустриальные парки. «Однако реально эти промышленные площадки вряд ли можно пока отнести к индустриальным паркам», – говорит господин Фадеев.
Алена Давыдова, консультанта отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris в ассоциации с CBRE, рассуждает: «Самым эффективным, на мой взгляд, для развития промышленности было бы соглашение правительства Ленобласти или правительства Санкт-Петербурга с естественными монополистами о предоставлении в качестве преференций точек доступа к коммуникациям (воде, газу и электричеству) в непосредственной близости к развиваемым территориям. Такая практика существует в Канаде, Америке и Европе, на территории России подобная модель реализована в Калуге. Таким образом, парки будут дешевле и станут более привлекательными для промышленников, которые, в свою очередь, будут строить больше заводов и создавать новые рабочие места, и как следствие, обеспечат гарантированные долгосрочные налоговые поступления».
По экспертным данным, в год в Петербурге вводится около 800 тыс. кв. м жилья по панельной технологии сборного домостроения, что составляет около 30% от общего числа построенных «квадратов».
Участники рынка видят перспективы данного сегмента в расширении масштабов застройки на границе с Ленинградской областью.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, рассказала, что главная особенность панельного домостроения состоит в том, что такие дома возводятся по типовым проектам. К ним относятся 121, 137, 504, 606.11 серии, у каждой их которых свой тип планировочного решения, отличающийся по метражу. Позитивной тенденцией в панельном домостроении в Санкт-Петербурге, по ее мнению, является то, что внешний вид домов становится более привлекательным. «Например, в ЖК «Силы природы» (застройщик – О2 Development) фасады зданий будут окрашены в различные яркие цвета, а также предусмотрены окна большего, чем стандартные, размера», – отметила Полина Яковлева. По ее словам, большинство панельных домов возводится в новых спальных районах Санкт-Петербурга (за КАД) и в Ленинградской области. Минимальная стоимость 1 кв. м составляет около 55 тыс. рублей, что на 15% ниже цены «квадрата» в монолитном доме.
Евгений Веденеев, директор по строительству O2 Development, рассказал, что доля «чистой» панели в новом строительстве составляет около 5%, а доля домов, построенных по смешанным технологиям (монолитной или каркасной технологии с навесными панельными фасадами), – около 15%. По его словам, панельное домостроение претерпевает качественные изменения. Приходит оборудование из Швеции, Финляндии, Германии. Многие заводы модернизировались, кроме того, в Петербурге есть представительства западных предприятий (в том числе из стран Прибалтики). Выбор панелей тоже стал разнообразнее – есть панели бетонные, железобетонные одно- и многослойные, из различных «небетонных» материалов.
В свою очередь, Евгений Семенов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», рассказал, что прежде всего особенность панельного домостроения в сроках строительства и себестоимости. Также из плюсов можно отметить полную отделку в домах такого класса, более низкую цену квартир в сравнении с кирпично-монолитной технологией и др. «Бюджетное жилье из кирпича-монолита строить очень дорого, а на территории Ленинградской области, где в основном и сосредоточенно такое домостроение, конкуренция очень высока. В ближайшее время панель никуда не исчезнет, потому что цена квартир в такого класса домах на порядок дешевле более современного кирпича-монолита. На территории Ленинградской области каждый второй дом – панельный, кирпично-монолитные дома там просто экономически нецелесообразно строить. КОТы также строят в основном из панели», – прокомментировал господин Семенов.
Со своей стороны, Дмитрий Плавник, генеральный директор «ПСП Групп», отметил недостатки панельной технологии: отсутствие возможности контроля качества скрытых работ (армирование, установка закладных и т. п.) на строительной площадке и уменьшение свободы планировки строящихся помещений. «Также исторически существует мнение о том, что эти дома являются менее теплыми. Это связано со случаями брака при изготовлении на заводе и некачественным выполнением стыков на стройке», – отметил он.
Полина Яковлева рассказала, что лидером на рынке панельного домостроения в Санкт-Петербурге является Группа ЛСР. К наиболее крупным игрокам в этом сегменте также относятся застройщики Setl City и «Полис Групп», «СУ-155» и «КВС», «ЮИТ», «О2 Девелопмент», «Ленстройтрест» (с продуктом панель «Оптима») и др.
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation, считает, если правительство будет поощрять строительство более дешевых панельных домов, то его объем однозначно вырастет. «Безусловно, основным достоинством панельного строительства является то, что оно дешевле монолитного. Сроки строительства короче, кроме того, панельное строительство – серийный продукт, технологические ошибки минимизированы. К плюсам относится и то, что современные серии панельных домов дают большую гибкость в планировках, чем серии 20-30-летней давности», – прокомментировал он.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», уверен, что рынок панельного домостроения занимает уверенную долю на рынке жилищного строительства: «Рост этого сегмента возможен только за счет увеличения количества домов с навесными панелями на монолитном каркасе. Возможно увеличение мощности заводов по изготовлению серийных панельных домов, но это не окажет существенного влияния на распределение долей, так как количество таких заводов ограничено».
Мнение:
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation:
– В советское время львиную долю рынка массового жилого строительства занимало панельное домостроение. Это позволяло более оперативно решать вопросы обеспечения жильем населения, поэтому сегодня для увеличения темпов жилого строительства, снижения стоимости и большей доступности такого жилья государство может и должно поощрять развитие домостроительных комбинатов, вводить льготы и создавать финансовые инструменты, особенно для развития панельного строительства в регионах РФ.