Борьба за «частника». Сегодня рынок предлагает большое разнообразие вариантов для инвестирования
Инвестиции частных лиц в различные форматы недвижимости давно перестали быть редкостью. Сегодняшний рынок предлагает большое разнообразие вариантов для инвестирования. А девелоперы все активнее борются за деньги «частника».
До последнего времени жилье было наиболее распространенным и самым освоенным вариантом инвестирования. Пик популярности этого инструмента, приходившийся на 2006–2008 годы, уже миновал, но интерес к нему сохраняется. Главные плюсы этой схемы – низкий порог входа на рынок (от 2–2,5 млн рублей), а также юридическая проработанность механизмов приобретения объекта.
Однако в последнее время его популярность заметно снизилась. «Мы отмечаем, что в течение последних нескольких лет жилая недвижимость для инвестиций рассматривается гораздо реже, чем 6-7 лет назад», – констатирует генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Вложение денег в квартиру не является выгодной инвестицией – скорее, это более-менее надежный способ сохранить средства, особенно последнее время, когда мы наблюдаем ослабление курса рубля», – соглашается операционный директор Plaza Lotus Group Ольга Смирнова.
«В среднем доходность от сдачи в аренду жилья варьируется в пределах 4–8%, в зависимости от характеристик объекта», – говорит Николай Пашков. Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев также оценивает ее в среднем в 5% годовых.
Зарабатывание на разнице между ценой квартиры на стадии котлована и на этапе сдачи тоже теряет привлекательность. «Пока вполне можно зарабатывать до 15–20% годовых от спекулятивных операций, при грамотном выборе объекта», – отмечает Андрей Косарев. Дельта цены, по оценкам специалистов, составляет 15–20%, сроки строительства для сегмента масс-маркет – 2,5–3 года. «Раньше можно было смело обещать клиентам рост в 30–35%. Но сегодня политика реализации квартир у большинства застройщиков изменилась: поскольку рынок не позволяет существенно поднимать цену «квадрата» перед сдачей, нет возможности и выставлять низкий ценник на старте продаж», – отмечает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Но по этой схеме могут работать только «профессиональные» частные инвесторы, хорошо знающие рынок и спрос. «Любители», купившие жилье в неудачных локациях, столкнулись с проблемой низкой ликвидности и порой не могут не только заработать, но и просто вернуть инвестиции. Но главное в другом: реализуемая властями в настоящее время стратегия ликвидации долевого строительства и внедрение продаж только готового жилья фактически упраздняют саму схему спекулятивного заработка. «В результате изменений в 214-ФЗ риски инвестиций в покупку квартир существенно снизятся, но то же коснется и доходности таких операций», – прогнозирует Андрей Косарев.
Апартаменты в последнее время приобрели широкую популярность и стали серьезным конкурентом традиционному жилью как объект инвестиций. Востребованность формата во многом также объясняется низким порогом входа – примерно от 3–4 млн рублей.
В этом сегменте также возможно извлечение прибыли как от сдачи в аренду (причем, на существенно более высоком «технологическом» уровне: профессиональные управляющие компании, привлекаемые девелоперами апарт-проектов, предлагают покупателям юнитов различные программы доходности, в том числе на уровне 12–15% годовых), так и от перепродажи.
Аналитики проекта апарт-отеля VALO прогнозируют рост цен на юниты на 8–10% за второе полугодие 2018 года. «Особенно активно граждане начинают инвестировать в апартаменты из-за снижения ставок по вкладам в банках и в связи с нестабильностью на валютном рынке», – отмечает руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева.
«Стоит отметить, что уровень доходности в сегменте апартаментов на деле может оказаться ниже заявленного в рекламе, так как зачастую не учитываются расходы будущего собственника на отделку, меблировку и технику, налоги, а также трехлетний в среднем период ожидания (без получения соответствующего дохода) на этапе строительства объекта. Действительная прибыль в сегменте составляет порядка 8% годовых для построенных объектов, что на сегодня сопоставимо с доходностью облигаций», – считает Андрей Косарев. Николай Пашков оценивает доходность большинства сервисных апартаментов в среднем в 10–13%.
К недостаткам формата следует отнести также неурегулированость правовой базы. Разноформатность объектов, называемых апартаментами (сервисные апарт-проекты и «псевдожилье») приводит к тому, что законодатели выдвигают противоположно направленные инициативы: с одной стороны – присваивания апарт-отелям «звезд», как гостиницам, а с другой – приравнивания их по многим параметрам к жилью.
Помещения для street retail пользуются достаточно высокой популярностью у частных инвесторов, но порог входа на этот рынок еще выше. По данным экспертов, он составляет 8–15 млн рублей.
Доходность объектов эксперты оценивают очень по-разному. При этом они единодушно отмечают решающую роль в этом вопросе локации объекта (в наиболее удачных доходность может достигать 15%, в наименее – не более 5%). «В street retail вложения наиболее выгодны, хотя объем инвестиций также значительно выше, чем в квартиру. Ликвидные объекты дают 10% годовых со сроком окупаемости 9–11 лет. Сегмент интересен частным инвесторам также из-за своей универсальности – как правило, такие помещения подходят большому числу арендаторов и не предполагают особых ограничений», – отмечает Ольга Смирнова.
«В сегменте street retail частному инвестору с небольшим капиталом, как правило, доступны в основном встроенные торговые помещения в новых районах города. У предложений на главных торговых магистралях порог входа существенно выше, да и в предложение они поступают редко. Доходность помещений в новых районах составляет в среднем 9–11%», – говорит Николай Пашков.
При этом эксперт считает, что в среднем помещения для street retail обеспечивают доходность выше, чем жилье. «Среди плюсов – низкие риски ликвидности (речь о помещениях в качественных локациях с высоким пешеходным трафиком), поскольку даже при падении рынка одни арендаторы просто сменяются другими. Кроме того, арендаторы – это юрлица, часто сетевые структуры, с которыми можно выстраивать формализованные прогнозируемые отношения», – добавляет он.
Кстати
В Москве запущен проект краудфандинга в недвижимости. Aktivo предлагает частным инвесторам вложить средства в торговый объект, принадлежащий Х5 Retail Group, стоимостью свыше 514 млн рублей. Компания уже приступила к формированию закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) для управления этим помещением и начала принимать заявки от граждан на участие в проекте, то есть на приобретение паев. Таким образом, инвесторы краудфандинговой площадки станут совладельцами этого объекта.
Эксперты прогнозируют появление и иных предложений для инвесторов. «Из новинок мы ожидаем появления на рынке Петербурга кондо-офисов (офисные кондоминиумы), в которых частный инвестор сможет приобрести отдельное помещение, сдавать его и получать доход, получая сервисы от управляющей компании (по аналогии с сервисными апартаментами)», – говорит Андрей Косарев.
В 2015 году в Петербурге было построено около 450 тыс. кв. м производственных площадей. Это на 5% меньше, чем в 2014-м.
В ближайшие годы объемы ввода будут падать.
По данным ГК «Доверие», в эти объемы включены не только новые производства, которых насчитывается около 33, но и 10 реконструированных объектов. «Так или иначе, итоговая цифра вполне сопоставима с результатами 2014 года, когда было введено чуть более 465 тыс. кв. м. Значительного сокращения темпов промышленного строительства в ушедшем году не произошло. Однако некоторое замедление мы увидим в последующие годы, способствовать этому будут дорогостоящие кредиты и волатильность отечественной валюты», – говорит Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие».
Мебель в лидерах
В 2015 году основная часть новых промышленных площадок – это предприятия по производству мебели, в частности в городе появилbcm деревообрабатывающий комплекс компании ООО «Мебельный технопарк» (пр. Маршала Блюхера, 78, общей площадью 55 385 кв. м) и собственное мебельное производство компании «Салотти». Также заметную долю в общем объеме промышленных площадей занимает фармацевтическая отрасль – в 2015 году открылись научно-производственный комплекс компании «Новартис Нева» (на территории особой экономической зоны «Новоорловская» площадью 28 тыс. кв. м) и первая очередь комплекса по исследованию и производству активных фармацевтических субсидий НПК «Цитомед». Впрочем, основной вклад в итоги года внес проект реконструкции завода «Тойота Мотор» в Шушарах на 136,7 тыс. кв. м.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «Финам», отмечает, что согласно данным официальной статистики, индекс промпроизводства Петербурга в 2015 году сократился на 7,3% г/г, а инвестиции в основной капитал сократились на 10,9% г/г. Но на рынке это пока заметно не сказалось. Эксперты отмечают, что после кризиса 2008-го реальное уменьшение объемов ввода промышленных объектов рынок увидел только спустя три года, в 2012 году, когда количество новых площадей упало практически на 100 тыс. кв. м. Такая задержка объяснима тем, что основная масса проектов находилась в момент начала экономической нестабильности в фазе реализации. «При нынешнем же сценарии временной лаг может быть сокращен, так как производственники более не рассчитывают на быстрое восстановление экономики, и некоторые из них могут даже предпочесть заморозить свои проекты», – полагает господин Крутов.
Две категории
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, добавляет, что сегодня на рынке отмечается стабильный спрос на помещения производственного назначения в черте города. «Запрашиваемые площади в 2015 году были двух категорий: до 2 тыс. кв. м и 5-10 тыс. кв. м. Средние запрашиваемые арендные ставки – до 350 рублей за 1 кв. м в месяц (без НДС и операционных расходов), средние запрашиваемые цены – 30-40 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала госпожа Киреева. Она обращает внимание, что преобладают запросы аренды с последующим выкупом. Также появляется много запросов по автобазам и автомобильным мастерским, мебельному, пищевому производству.
«В индустриальных парках наибольший спрос ориентирован на покупку участков до 1 га. При этом спрос упал на 40% по сравнению с 2014 годом», – рассказала госпожа Киреева.
В 2015 году рынок производственной недвижимости стал полностью рублевым. Актуальные арендные ставки в сегменте производственно-складских помещениЙ в черте Санкт-Петербурга находятся в достаточно широком диапазоне – от 250 до 400 рублей/кв. м в месяц.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов «Еврострой-Развитие», при этом говорит, что стоимость аренды за прошедший год существенно не изменилась, собственники заинтересованы в заполнении площадей в условиях нестабильности.
«Качество транспортной инфраструктуры и логистические издержки отходят на второй план. Стоимость аренды в рублях практически не изменилась по отношению к прошлому году, но с учетом двузначной инфляции в реальном выражении она значительно подешевела. Также отмечу резкий рост вакантных площадей», – добавляет Тимур Нигматуллин.
«Некоторые бизнес-парки, расположенные в городской черте и имеющие качественное управление, даже повысили рублевую выручку от аренды за счет привлечения арендаторов на более выгодных условиях. Ставки в местах «ухудшающейся» доступности и высокой конкуренции, например в области, вдоль узких загруженных шоссе, снизились на 10-20%. Также существенного дисконта следует ожидать при аренде большой площади – от 3 тыс. кв. м. Средняя ставка за отапливаемые помещения среднего качества – около 350-400 рублей/кв. м в месяц», – уточняет генеральный директор УК Rocket Group Борис Латкин.
Цена продажи промышленной недвижимости варьируется в еще больших диапазонах. В черте города – от 20 тыс. рублей за 1 кв. м до 75 тыс. рублей с учетом НДС. «Однако спрос ориентирован в большинстве случаев на производственные помещения стоимостью до 40 тыс. рублей за 1 кв. м», – резюмирует госпожа Киреева.
Мнение:
Борис Латкин, генеральный директор УК Rocket Group:
– Сейчас для зданий от 5 тыс. кв. м наиболее востребована схема built-to-suit. Однако в последнее время следует отметить в целом снижение интереса к новому строительству ввиду неопределенной ситуации и невозможности (или нецелесообразности) привлечения инвестиционных кредитов. В настоящий момент слабую активность проявляют только компании, подыскивающие небольшие помещения для покупки на «свои». Объективная цена нового производственного помещения в городе, на наш взгляд, составляет 35-40 тыс. рублей за 1 кв. м. Собственники, как правило, просят 50-70 тыс. рублей с учетом курса. Покупатели надеются, выждав время, купить дешевле на фоне стагнации в экономике и снижения спроса на недвижимость в целом.
Реконструкция офисных центров в апартаменты пока больше экзотика, чем бизнес-идея, претендующая на массовое внедрение, считают эксперты.
Тем не менее после удачного перепрофилирования здание бывшего бизнес-центра можно продать на 10-20% дороже.
Последние несколько лет были далеко не самыми лучшими для владельцев бизнес-центров, наблюдается устойчивое снижение арендных ставок и стоимости реализации офисных площадей. По данным специалистов NAI Becar, за 2015 год рублевые ставки снизились на 15-30% по отношению к 2014 году. «У многих владельцев бизнес-центров возникли сложности с рефинансированием, обслуживанием и плановым погашением кредитов. Сказалось общее сокращение потребности в офисах, уход с рынка западных арендаторов и инвесторов. Это общемировой тренд. В похожей ситуации находятся многие крупные города мира, – считает генеральный директор NAI Becar Apartment Александр Самодуров. – Эффективным решением этой проблемы, на наш взгляд, может быть конвертация офисного здания в апартаменты. Собственник бизнес-центра после перепрофилирования может успешно избавиться от потерявшего доходность актива и продать свой проект, а покупатель апартаментов получает возможность войти в профессиональный рентный бизнес или приобрести апартаменты для проживания».
Под сенью апартаментов
Как считает Александр Самодуров, смена профиля бизнес-центра целесообразна в случае, если здание давно и безрезультатно находится в продаже: «Целиком продать бизнес-здание сегодня очень сложно, такие варианты могут «зависать» в листингах месяцами. Перепрофилировав здание, его можно продать быстро и как минимум на 10-20% дороже. Конечным покупателям апартаментов такие объекты также будут интересны – очень часто офисные здания стоят в уникальных локациях, центральных районах, поблизости от метро. Это выгодные инвестиции».
В случае когда не требуется капитального переоборудования здания (нет увеличения площадей, не затронуты несущие конструкции), для перепрофилирования бизнес-центра, по мнению эксперта, необходимо сделать проект переустройства здания, поменять вид разрешенного использования земельного участка (это нужно для регистрации и снижения налогового бремени), осуществить строительные работы (проложить и развести дополнительные коммуникации, оборудовать кухни и отдельные санузлы) и провести кадастровое разделение здания на апартаменты. Примерный срок некапитального переоборудования бизнес-центра – восемь месяцев.
Если здание требует капитальной реконструкции (изменения капитальных конструкций, площади и т. д.), необходимо сделать градостроительный план земельного участка, профессиональное обследование состояния несущих конструкций и параллельно разрабатывать проектную документацию и получать техусловия на подключение к сетям. Затем менять вид разрешенного использования земельного участка, получать разрешение на строительство и осуществлять строительные работы. «В апартаментах увеличивается нагрузка на водоснабжение, увеличивается объем потребления воды и, соответственно, объем канализования. Вместе с тем офисные здания зачастую не имеют подключения к горячей воде, проблема решается в объемах собственной небольшой бойлерной. Для апартаментов необходимо получить достаточные объемы водоснабжения и водоотведения у города», – комментирует Александр Самодуров. Срок капитальной реконструкции бизнес-центра – от 1,5 лет.
Глубина и инсоляция
«Рынок офисной недвижимости в Петербурге снизил показатели не так драматично, как в Москве. Сегмент апартаментов пока менее востребован по сравнению со столичным рынком, поэтому вариант реконструкции офисных центров в апартаменты для нашего рынка – это пока в большей степени экзотическое предложение, чем бизнес-идея, претендующая на массовое внедрение», – констатирует Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank Saint Petersburg.
Как считает Кайл Патчинг, коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP, реконструкция БЦ может оказаться для собственника весьма проблематичной. «В таких случаях часто речь идет о серьезной модернизации инфраструктуры бизнес-центра, обеспечении его всеми необходимыми коммуникациями, что очень трудоемко при нынешней конъюнктуре рынка», – считает он.
Александр Самодуров согласен, что перепрофилированию подлежит не каждый бизнес-центр: «Например, с глубиной этажа, которая часто бывает у офисных центров (для которых требования по инсоляции смягчены), трудно делать жилые апартаменты. Но в этом случае есть решение – «вырезать» атриум в центре здания, поставить стеклянный колпак и сделать внешние и внутренние (выходящие в атриум) апартаменты, что улучшит их инсоляцию».
И конечно, такого рода решения применимы только для зданий, которые не являются памятниками архитектуры. «Без соответствующего решения городских властей реконструировать памятник архитектуры в апартаменты, скорее всего, не получится», – заключает эксперт.
Мнение:
Кайл Патчинг, коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP:
– В целом это неплохая идея. В Эдмонтоне, столице канадской провинции Альберта, где я прожил несколько лет, такая практика была. В центре города располагалось много невостребованных офисных площадей, которые были переделаны под апартаменты, пользовавшиеся спросом. Что касается Петербурга, то здесь эту идею также можно воплотить в жизнь. Потребность в офисных зданиях сегодня невелика. В этой ситуации можно переделать нежилые помещения под апартаменты и продать как жилье. Да и стоят апартаменты дороже, чем офисы. Однако нужно учитывать, что апартаменты юридически являются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. В них, к примеру, нельзя прописаться. Без прописки удобства, доступные по месту жительства (детский сад, получение загранпаспорта, лечение в районной поликлинике и пр.), для владельцев апартаментов становятся затруднительными. Кроме того, налоги и коммунальные услуги владельцам апартаментов обходятся гораздо выше, чем собственникам обычных квартир. Все это существенно ограничивает спрос на такие объекты.