Борьба за «частника». Сегодня рынок предлагает большое разнообразие вариантов для инвестирования
Инвестиции частных лиц в различные форматы недвижимости давно перестали быть редкостью. Сегодняшний рынок предлагает большое разнообразие вариантов для инвестирования. А девелоперы все активнее борются за деньги «частника».
До последнего времени жилье было наиболее распространенным и самым освоенным вариантом инвестирования. Пик популярности этого инструмента, приходившийся на 2006–2008 годы, уже миновал, но интерес к нему сохраняется. Главные плюсы этой схемы – низкий порог входа на рынок (от 2–2,5 млн рублей), а также юридическая проработанность механизмов приобретения объекта.
Однако в последнее время его популярность заметно снизилась. «Мы отмечаем, что в течение последних нескольких лет жилая недвижимость для инвестиций рассматривается гораздо реже, чем 6-7 лет назад», – констатирует генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Вложение денег в квартиру не является выгодной инвестицией – скорее, это более-менее надежный способ сохранить средства, особенно последнее время, когда мы наблюдаем ослабление курса рубля», – соглашается операционный директор Plaza Lotus Group Ольга Смирнова.
«В среднем доходность от сдачи в аренду жилья варьируется в пределах 4–8%, в зависимости от характеристик объекта», – говорит Николай Пашков. Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев также оценивает ее в среднем в 5% годовых.
Зарабатывание на разнице между ценой квартиры на стадии котлована и на этапе сдачи тоже теряет привлекательность. «Пока вполне можно зарабатывать до 15–20% годовых от спекулятивных операций, при грамотном выборе объекта», – отмечает Андрей Косарев. Дельта цены, по оценкам специалистов, составляет 15–20%, сроки строительства для сегмента масс-маркет – 2,5–3 года. «Раньше можно было смело обещать клиентам рост в 30–35%. Но сегодня политика реализации квартир у большинства застройщиков изменилась: поскольку рынок не позволяет существенно поднимать цену «квадрата» перед сдачей, нет возможности и выставлять низкий ценник на старте продаж», – отмечает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Но по этой схеме могут работать только «профессиональные» частные инвесторы, хорошо знающие рынок и спрос. «Любители», купившие жилье в неудачных локациях, столкнулись с проблемой низкой ликвидности и порой не могут не только заработать, но и просто вернуть инвестиции. Но главное в другом: реализуемая властями в настоящее время стратегия ликвидации долевого строительства и внедрение продаж только готового жилья фактически упраздняют саму схему спекулятивного заработка. «В результате изменений в 214-ФЗ риски инвестиций в покупку квартир существенно снизятся, но то же коснется и доходности таких операций», – прогнозирует Андрей Косарев.
Апартаменты в последнее время приобрели широкую популярность и стали серьезным конкурентом традиционному жилью как объект инвестиций. Востребованность формата во многом также объясняется низким порогом входа – примерно от 3–4 млн рублей.
В этом сегменте также возможно извлечение прибыли как от сдачи в аренду (причем, на существенно более высоком «технологическом» уровне: профессиональные управляющие компании, привлекаемые девелоперами апарт-проектов, предлагают покупателям юнитов различные программы доходности, в том числе на уровне 12–15% годовых), так и от перепродажи.
Аналитики проекта апарт-отеля VALO прогнозируют рост цен на юниты на 8–10% за второе полугодие 2018 года. «Особенно активно граждане начинают инвестировать в апартаменты из-за снижения ставок по вкладам в банках и в связи с нестабильностью на валютном рынке», – отмечает руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева.
«Стоит отметить, что уровень доходности в сегменте апартаментов на деле может оказаться ниже заявленного в рекламе, так как зачастую не учитываются расходы будущего собственника на отделку, меблировку и технику, налоги, а также трехлетний в среднем период ожидания (без получения соответствующего дохода) на этапе строительства объекта. Действительная прибыль в сегменте составляет порядка 8% годовых для построенных объектов, что на сегодня сопоставимо с доходностью облигаций», – считает Андрей Косарев. Николай Пашков оценивает доходность большинства сервисных апартаментов в среднем в 10–13%.
К недостаткам формата следует отнести также неурегулированость правовой базы. Разноформатность объектов, называемых апартаментами (сервисные апарт-проекты и «псевдожилье») приводит к тому, что законодатели выдвигают противоположно направленные инициативы: с одной стороны – присваивания апарт-отелям «звезд», как гостиницам, а с другой – приравнивания их по многим параметрам к жилью.
Помещения для street retail пользуются достаточно высокой популярностью у частных инвесторов, но порог входа на этот рынок еще выше. По данным экспертов, он составляет 8–15 млн рублей.
Доходность объектов эксперты оценивают очень по-разному. При этом они единодушно отмечают решающую роль в этом вопросе локации объекта (в наиболее удачных доходность может достигать 15%, в наименее – не более 5%). «В street retail вложения наиболее выгодны, хотя объем инвестиций также значительно выше, чем в квартиру. Ликвидные объекты дают 10% годовых со сроком окупаемости 9–11 лет. Сегмент интересен частным инвесторам также из-за своей универсальности – как правило, такие помещения подходят большому числу арендаторов и не предполагают особых ограничений», – отмечает Ольга Смирнова.
«В сегменте street retail частному инвестору с небольшим капиталом, как правило, доступны в основном встроенные торговые помещения в новых районах города. У предложений на главных торговых магистралях порог входа существенно выше, да и в предложение они поступают редко. Доходность помещений в новых районах составляет в среднем 9–11%», – говорит Николай Пашков.
При этом эксперт считает, что в среднем помещения для street retail обеспечивают доходность выше, чем жилье. «Среди плюсов – низкие риски ликвидности (речь о помещениях в качественных локациях с высоким пешеходным трафиком), поскольку даже при падении рынка одни арендаторы просто сменяются другими. Кроме того, арендаторы – это юрлица, часто сетевые структуры, с которыми можно выстраивать формализованные прогнозируемые отношения», – добавляет он.
Кстати
В Москве запущен проект краудфандинга в недвижимости. Aktivo предлагает частным инвесторам вложить средства в торговый объект, принадлежащий Х5 Retail Group, стоимостью свыше 514 млн рублей. Компания уже приступила к формированию закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) для управления этим помещением и начала принимать заявки от граждан на участие в проекте, то есть на приобретение паев. Таким образом, инвесторы краудфандинговой площадки станут совладельцами этого объекта.
Эксперты прогнозируют появление и иных предложений для инвесторов. «Из новинок мы ожидаем появления на рынке Петербурга кондо-офисов (офисные кондоминиумы), в которых частный инвестор сможет приобрести отдельное помещение, сдавать его и получать доход, получая сервисы от управляющей компании (по аналогии с сервисными апартаментами)», – говорит Андрей Косарев.
Объемы ввода офисных площадей в Петербурге выросли в 2011 году на 30%. К таким цифрам пришли специалисты Jones Lang LaSalle, подводя итоги развития рынка офисной недвижимости Петербурга за 2011 год
К концу 2011 года, объем качественных офисных площадей превысил отметку в 2 млн кв. м, увеличившись за последний квартал на 31,680 тыс. кв. м. За октябрь-декабрь было введено в эксплуатацию четыре новых проекта, в том числе первая фаза многофункционального комплекса «Аэропортсити Санкт-Петербург». Всего в течение 2011 года на рынок было выведено 170,080 тыс. кв. м качественных офисных площадей.
Таким образом, по сравнению с предыдущим годом, объем ввода офисных площадей увеличился почти на 30%. В следующем году к вводу запланировано около 200 тыс. кв. м при условии соблюдения сроков строительства проектов.
С точки зрения распределения спроса по отраслям, наиболее активным в 2011 году оказался торговый сектор с долей 24%, а также строительный (16%) сектор и сектор разработки недр (13%). Активность в строительном секторе подтверждает его постепенное восстановление после кризиса. В то же время банковский и финансовый сектор пока остается в тени, формируя спрос преимущественно в B2C сегменте за счет аренды встроенных помещений. IT-сектор также проявлял высокую активность в 2011 году.
Если в первой половине 2011 года компании-арендаторы вели себя довольно активно, то к концу года ситуация изменилась. Объем чистого поглощения в октябре-декабре 2011 года достиг 20,430 тыс. кв. м офисных площадей (против 59,790 тыс. кв. м в четвертом квартале годом ранее). Такой низкий уровень поглощения за квартал свидетельствует о неуверенности рынка в будущей экономической ситуации. Потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию как минимум до весны 2012 года. Тем не менее, показатели поглощения за год довольно высоки – 236,8 тыс. кв. м. Для сравнения, в 2008 году объем чистого поглощения составил 238,940 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей в четвертом квартале увеличилась незначительно – с 13,1% до 13,5% – за счет превышения объема нового предложения над чистым поглощением. Вторая фаза проекта «Санкт-Петербург Плаза» добавила 37,6 тыс. кв. м свободных площадей в классе А в середине года. Проекты, вышедшие на рынок в 4 квартале, также пока остаются незанятыми. В абсолютном выражении объем свободных площадей остается высоким, в классе А – 124,7 тыс. кв. м, а в классе В – 148,2 тыс. кв. м.
Компании, ищущие офисные помещения, остаются крайне чувствительными к арендным ставкам на рынке, что существенно ограничивает их потенциал роста. В четвертом квартале рублевые арендные ставки не изменились. Однако в долларовом эквиваленте из-за изменения курсов валют они снизились до 320-390 USD/кв. м/год для класса А и 240-310 USD/кв. м/год для класса В. Ставки в премиальном сегменте не изменились, остановившись на уровне 450-550 USD/кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов).
«Можно утверждать, что рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 году остался «рынком арендатора», несмотря на то, что показатели чистого поглощения офисных площадей превысили объем ввода площадей в 2011 году, и с января по декабрь мы наблюдали снижение доли вакантных площадей с 19.7 % до 13,5 %. Доминирующую роль арендаторов можно отметить и для большинства европейских рынков. Данный тренд, скорее всего сохранится и в 2012 году», - говорит Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге отметил:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге считает, что в 2012 году темпы снижения доли свободных площадей будут довольно медленными, поскольку объем нового предложения будет существенным для рынка и потребуется время для его поглощения. «При этом высокий объем свободных площадей продолжит сдерживать рост ставок. Мы ожидаем, что реальный рост ставок будет происходить в диапазоне до 5-7%, при этом в наиболее востребованных проектах этот показатель будет несколько выше», - добавляет госпожа Лежнева.
Таблица
Наиболее крупные проекты, введенные в эксплуатацию в 2011 году
|
Название |
Адрес |
Класс здания |
Офисная площадь, кв. м |
Девелопер |
|
Санкт-Петербург Плаза |
Малоохтинский пр., 64 |
A |
70 600 |
Банк «Санкт-Петербург» |
|
Аэропортсити Санкт-Петербург |
Стартовая ул., 6 |
A |
13 600 |
Авиелен А.Г. |
|
Парнас |
6-й Верхний пер., 12 |
B |
12 000 |
Интеркрос СП |
|
Белоостровская 6 |
Белоостровская ул., 6 |
B |
9300 |
Группа СОЛО |
Источник: Jones Lang LaSalle
Структура сделок аренды по секторам, 2011
Источник: Jones Lang LaSalle
Одним из важнейших событий на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга 2011 года стало завершение строительства кольцевой автодороги. В числе других значимых мероприятий, влияющих на развитие этого рынка, специалисты Knight Frank St Petersburg отмечают также реконструкцию Приозерского шоссе с вводом в эксплуатацию участка Скотное-Агалатово и реконструкцию Киевского шоссе со строительством транспортных развязок в пересечении с Волхонским и Красносельским шоссе.
Совершенно естественным последствием этих событий стал выход на рынок десятков новых поселков различного формата и ценового уровня. При этом отчетливо прослеживается влияние улучшения транспортной ситуации на число заявленных к продаже проектов, особенно это коснулось южных районов Ленобласти.
Так, по словам Тамары Поповой, менеджера проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, в 2011 году доля южных проектов в общем числе стартовавших поселков достигла 48% (против 29% в 2010 году), и, прежде всего, рост предложения отмечается в Ломоносовском районе, по территории которого прошли последние введенные участки кольцевой. «Объем предложения участков в южных районах за год вырос более чем в три раза и составляет сейчас более 9 тысяч участков с домами и без», - подсчитала эксперт. Она также добавляет, что роль новой Приозерской трассы проявилась в резком росте объема рынка Всеволожского района – сегодня в работе более 8,5 тыс. участков с возведением домов и без (в 1,5 раза превышает уровень 2010 года).
«Вполне логично появление на рынке в локальных районах такого явления как ценовая конкуренция, что само по себе неплохо. Вместе с тем, очевидно, что ценовые бонусы не являются актом гуманизма застройщика и в конечном итоге влекут дополнительные затраты на инженерию и инфраструктуру из карманов новоиспеченных собственников. Как правило, доплата за дешевый участок исчисляется в диапазоне 500-800 тыс. рублей на организацию дорог, подключение электричества, воды, в редких случаях газа», - рассказывает госпожа Попова.
По данным компании, число сделок как в сегменте централизованно застраиваемых коттеджных поселков, так и в сегменте участков под индивидуальное строительство, в 2011 году выросло. Рост продаж больше выражен в сегменте участков, привлекательных для конечных покупателей низким объемом первоначальных вложений. В то же время поглощение на рынке коттеджных поселков с централизованной застройкой увеличилось на 12% относительно предыдущего 2010 года, в основном благодаря вкладу тех проектов, где достигнут необходимый компромисс между высокими темпами строительства и адекватной стоимостью домов.
С одной стороны, предложение в районах, традиционно обделенных вниманием девелоперов, позволяет собрать неохваченную ранее часть спроса, с другой, высокая конкуренция и падающие цены на земельные участки в поселках создают ненужный ажиотаж среди покупателей, которые зачастую вкладывают деньги в ничем не обеспеченные земельные активы.
По словам Тамары Поповой, существует риск, что впоследствии это отразится на общем имидже загородного девелопмента не самым лучшим образом.
Динамика количества коттеджных поселков на рынке СПб и ЛО
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011
Количество домовладений в коттеджных поселках, где предлагаются участки без подряда
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011