Борьба за «частника». Сегодня рынок предлагает большое разнообразие вариантов для инвестирования
Инвестиции частных лиц в различные форматы недвижимости давно перестали быть редкостью. Сегодняшний рынок предлагает большое разнообразие вариантов для инвестирования. А девелоперы все активнее борются за деньги «частника».
До последнего времени жилье было наиболее распространенным и самым освоенным вариантом инвестирования. Пик популярности этого инструмента, приходившийся на 2006–2008 годы, уже миновал, но интерес к нему сохраняется. Главные плюсы этой схемы – низкий порог входа на рынок (от 2–2,5 млн рублей), а также юридическая проработанность механизмов приобретения объекта.
Однако в последнее время его популярность заметно снизилась. «Мы отмечаем, что в течение последних нескольких лет жилая недвижимость для инвестиций рассматривается гораздо реже, чем 6-7 лет назад», – констатирует генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Вложение денег в квартиру не является выгодной инвестицией – скорее, это более-менее надежный способ сохранить средства, особенно последнее время, когда мы наблюдаем ослабление курса рубля», – соглашается операционный директор Plaza Lotus Group Ольга Смирнова.
«В среднем доходность от сдачи в аренду жилья варьируется в пределах 4–8%, в зависимости от характеристик объекта», – говорит Николай Пашков. Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев также оценивает ее в среднем в 5% годовых.
Зарабатывание на разнице между ценой квартиры на стадии котлована и на этапе сдачи тоже теряет привлекательность. «Пока вполне можно зарабатывать до 15–20% годовых от спекулятивных операций, при грамотном выборе объекта», – отмечает Андрей Косарев. Дельта цены, по оценкам специалистов, составляет 15–20%, сроки строительства для сегмента масс-маркет – 2,5–3 года. «Раньше можно было смело обещать клиентам рост в 30–35%. Но сегодня политика реализации квартир у большинства застройщиков изменилась: поскольку рынок не позволяет существенно поднимать цену «квадрата» перед сдачей, нет возможности и выставлять низкий ценник на старте продаж», – отмечает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Но по этой схеме могут работать только «профессиональные» частные инвесторы, хорошо знающие рынок и спрос. «Любители», купившие жилье в неудачных локациях, столкнулись с проблемой низкой ликвидности и порой не могут не только заработать, но и просто вернуть инвестиции. Но главное в другом: реализуемая властями в настоящее время стратегия ликвидации долевого строительства и внедрение продаж только готового жилья фактически упраздняют саму схему спекулятивного заработка. «В результате изменений в 214-ФЗ риски инвестиций в покупку квартир существенно снизятся, но то же коснется и доходности таких операций», – прогнозирует Андрей Косарев.
Апартаменты в последнее время приобрели широкую популярность и стали серьезным конкурентом традиционному жилью как объект инвестиций. Востребованность формата во многом также объясняется низким порогом входа – примерно от 3–4 млн рублей.
В этом сегменте также возможно извлечение прибыли как от сдачи в аренду (причем, на существенно более высоком «технологическом» уровне: профессиональные управляющие компании, привлекаемые девелоперами апарт-проектов, предлагают покупателям юнитов различные программы доходности, в том числе на уровне 12–15% годовых), так и от перепродажи.
Аналитики проекта апарт-отеля VALO прогнозируют рост цен на юниты на 8–10% за второе полугодие 2018 года. «Особенно активно граждане начинают инвестировать в апартаменты из-за снижения ставок по вкладам в банках и в связи с нестабильностью на валютном рынке», – отмечает руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева.
«Стоит отметить, что уровень доходности в сегменте апартаментов на деле может оказаться ниже заявленного в рекламе, так как зачастую не учитываются расходы будущего собственника на отделку, меблировку и технику, налоги, а также трехлетний в среднем период ожидания (без получения соответствующего дохода) на этапе строительства объекта. Действительная прибыль в сегменте составляет порядка 8% годовых для построенных объектов, что на сегодня сопоставимо с доходностью облигаций», – считает Андрей Косарев. Николай Пашков оценивает доходность большинства сервисных апартаментов в среднем в 10–13%.
К недостаткам формата следует отнести также неурегулированость правовой базы. Разноформатность объектов, называемых апартаментами (сервисные апарт-проекты и «псевдожилье») приводит к тому, что законодатели выдвигают противоположно направленные инициативы: с одной стороны – присваивания апарт-отелям «звезд», как гостиницам, а с другой – приравнивания их по многим параметрам к жилью.
Помещения для street retail пользуются достаточно высокой популярностью у частных инвесторов, но порог входа на этот рынок еще выше. По данным экспертов, он составляет 8–15 млн рублей.
Доходность объектов эксперты оценивают очень по-разному. При этом они единодушно отмечают решающую роль в этом вопросе локации объекта (в наиболее удачных доходность может достигать 15%, в наименее – не более 5%). «В street retail вложения наиболее выгодны, хотя объем инвестиций также значительно выше, чем в квартиру. Ликвидные объекты дают 10% годовых со сроком окупаемости 9–11 лет. Сегмент интересен частным инвесторам также из-за своей универсальности – как правило, такие помещения подходят большому числу арендаторов и не предполагают особых ограничений», – отмечает Ольга Смирнова.
«В сегменте street retail частному инвестору с небольшим капиталом, как правило, доступны в основном встроенные торговые помещения в новых районах города. У предложений на главных торговых магистралях порог входа существенно выше, да и в предложение они поступают редко. Доходность помещений в новых районах составляет в среднем 9–11%», – говорит Николай Пашков.
При этом эксперт считает, что в среднем помещения для street retail обеспечивают доходность выше, чем жилье. «Среди плюсов – низкие риски ликвидности (речь о помещениях в качественных локациях с высоким пешеходным трафиком), поскольку даже при падении рынка одни арендаторы просто сменяются другими. Кроме того, арендаторы – это юрлица, часто сетевые структуры, с которыми можно выстраивать формализованные прогнозируемые отношения», – добавляет он.
Кстати
В Москве запущен проект краудфандинга в недвижимости. Aktivo предлагает частным инвесторам вложить средства в торговый объект, принадлежащий Х5 Retail Group, стоимостью свыше 514 млн рублей. Компания уже приступила к формированию закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) для управления этим помещением и начала принимать заявки от граждан на участие в проекте, то есть на приобретение паев. Таким образом, инвесторы краудфандинговой площадки станут совладельцами этого объекта.
Эксперты прогнозируют появление и иных предложений для инвесторов. «Из новинок мы ожидаем появления на рынке Петербурга кондо-офисов (офисные кондоминиумы), в которых частный инвестор сможет приобрести отдельное помещение, сдавать его и получать доход, получая сервисы от управляющей компании (по аналогии с сервисными апартаментами)», – говорит Андрей Косарев.
В дорожном строительстве пенополистирол используется не только во избежание деформации дорожного покрытия из-за температурных перепадов, но и на участках со слабыми грунтами, что весьма актуально в Петербурге.
"Низкая плотность блоков из вспененного пенополистирола – она составляет 1-1,5% от плотности грунта, применяемого в традиционных грунтовых насыпях, – в сочетании с высокой прочностью позволяет строить насыпи под современные автомобильные дороги на участках слабых грунтов", - поясняет Дмитрий Бобков, менеджер по проектным продажам "Кнауф Пенопласт".
По словам господина Бобкова, эти свойства пенополистирола позволяют применять материал при устройстве насыпей автомобильных и железных дорог, подходов к устоям мостовых сооружений, насыпей на участках возможного образования оползней, при укреплении железнодорожных насыпей.
Специалисты замечают, что высокая прочность (до 50 тонн/кв. м) разделительного слоя из экструдированного пенополистирола обеспечивает равномерное распределение нагрузки на дорожную конструкцию, благодаря чему необходимость в капитальном ремонте возникает реже. Традиционные технологические мероприятия по консолидации грунта основания, к которым относятся уположение откосов насыпи, частичное удаление слабого грунта, возведение легких насыпей, насыпей на сваях, обходятся дороже, чем использование пенополистирола.
Юрий Агафонов, директор НП "Саморегулируемая региональная ассоциация предприятий дорожного комплекса Северо-Запада", считает, что использовать вспененный или экструдированный пенополистирол необходимо на всех транспортных объектах региона. "В качестве эксперимента пенополистирол использовался при ремонте нескольких городских трасс лет десять назад, но массово он не стал применяться. Еще в 2001 году мы предлагали этот материал заказчику вместо части щебня, но было решено, что использование пенополистирола значительно удорожит строительство. Хотя удорожание составляло всего один доллар на один квадратный метр", - рассказывает господин Агафонов. По его словам, практика показывает, что дорожные конструкции, выполненные при помощи теплоизоляционного материала, долго не требуют ремонта. «Видимо, материал не используют широко из-за того, что не все проектировщики его знают, или Госэкспертиза его не пропускает", - думает Юрий Агафонов.
"Я не знаю аналогов пенополистирола для дорожного строительства: это очень легкий материал, имеющий высокую прочность. За рубежом его успешно используют уже лет двадцать, а почему его применение сдерживают у нас, я не понимаю. Ни один из наших проектов, где предлагалось использовать пенополистирол, не прошел Госэкспертизу", - недоумевает Александр Злотников, главный инженер ЗАО "Институт "Стройпроект". "Я не хочу винить в этом экспертизу: ее сотрудники качественно выполняют свою работу, но они должны руководствоваться устаревшими и консервативными СНиПами и ГОСТами", - говорит инженер. По его словам, на КАД есть участок, построенный с применением пенополистирола, но сделать это удалось только потому, что раньше заказчик мог изменить проектное решение заключения экспертизы.
В качестве решения проблемы Александр Злотников предлагает либо использовать зарубежный опыт успешного применения всепененного и экструдированного пенополистирола в дорожном строительстве, либо создать экспериментальные участки, при строительстве которых применялся бы этот материал, и сделать выводы о необходимости его использования на основании наблюдений в течение нескольких лет.
По данными World Economic Forum, среди 139 стран, участвовавших в исследовании состояния дорог, Россия занимает 125-е место. При этом Финляндия, наш ближайший северный сосед, - 13-е место. Согласно Транспортной стратегии Российской Федерации до 2030 года, только 15% федеральных автомобильных дорог (17,7 тыс. км) соответствуют действующим стандартам, остальные 85% (640 тыс. км) нуждаются в реконструкции или ремонте.
Петербургский рынок фасадных отделочных материалов, по словам экспертов, растет на 10-20% в год. Лидирующие позиции на нем занимают навесные вентилируемые фасады (НВФ) и штукатурка. Если еще несколько лет назад доля этих материалов составляла соответственно 70 и 30%, то сегодня штукатурка постепенно вытесняет НВФ.
Сегмент фасадных материалов стабильно растет уже 2-3 года. Темпы его роста сопоставимы с темпами роста всего рынка строительных материалов, который наблюдается после кризиса 2008-2009 годов, и составляют примерно 10-20% в год, рассказывает Владимир Самохвалов, начальник отдела снабжения СТД "Петрович".
Эксперты рынка отмечают, что стоимость фасадных материалов растет в пределах инфляции. "Конкуренция в фасадном сегменте очень большая и цены разумные. Получать сверхприбыли никто не позволит", - поясняет Александр Самойлов, технический директор ООО "Баумит".
"В целом рынок отделочных фасадных материалов насыщен. Имеется множество типов и, соответственно, производителей систем утепления фасада. При отделке фасадов многоэтажных жилых зданий в основном используются штукатурный фасад (тонкослойная штукатурка, наносимая на утеплитель) и вентилируемый фасад (керамические либо металлические пластины по металлокаркасу поверх утеплителя с образованием воздушного пространства между слоями для вентиляции), менее популярен кирпичный фасад (кирпичная кладка поверх утеплителя). Применяются при строительстве коммерческих многоэтажных зданий также фасадные системы остекления", - перечисляет Сергей Сидоренко, начальник отдела поставок материалов компании "ЮИТ Санкт-Петербург".
Привычка штукатурить
Владимир Самохвалов согласен с коллегами и говорит о сокращении доли вентилируемых фасадов (панелей и керамогранита) и росте доли штукатурных покрытий. "Причем последние наносятся сейчас, как правило, на слой теплоизоляции. Эта тенденция характерна как для жилого строительства в городе, так и для сегмента загородного жилья. Исключением является коммерческая недвижимость, где на использовании керамогранита часто настаивают архитекторы и заказчики. Но и для бизнес-центров или гостиниц, особенно для расположенных в центральной части города, штукатурка остается самым распространенным материалом - это наиболее традиционное для нашего города фасадное покрытие. А следование традициям - часто принципиальный для петербургских властей, строителей, девелоперов, архитекторов и широкой общественности вопрос", - рассказывает господин Самохвалов.
"Штукатурный фасад традиционен для Петербурга, его первоначальная стоимость относительно невелика, особых сложностей с выполнением такого типа фасада нет. В связи с этим возникает ошибочное мнение, что любая строительная компания без проблем выполнит данный вид работ усилиями низкоквалифицированного персонала и с применением дешевых материалов. Из-за результатов таких некачественных работ складывается общее негативное мнение о штукатурном фасаде. При использовании качественных материалов и при соблюдении технологии производства работ штукатурный фасад простоит не одно десятилетие без капитальных ремонтов", - рассуждает Александр Самойлов.
Однако эксперты отмечают, что это довольно сложный в эксплуатации фасад. Он очень чувствителен к агрессивной среде (перепады температуры, осадки) и требует замены каждые 10-15 лет.
Навесная неопределенность
"Системы навесных фасадных конструкций позволяют получить привлекательный внешний вид надолго. Основная сфера использования - бизнес-центры, офисные здания. Жилые дома с навесными фасадными системами помимо высокой стоимости могут включать в себя некоторые "сюрпризы" для жильцов, например гул, особенно в зданиях большой высотности. Если все правильно сделано и запроектировано, то заказчик в результате больших инвестиций получает ожидаемый результат", - считает господин Самойлов.
Такой вид фасадных работ дороже, чем остальные, но дешевле и легче в эксплуатации, а также более долговечен - замена панелей может производиться раз в 30‑40 лет, поясняют участники рынка.
Ряд экспертов менее оптимистично отзываются о НВФ и называют их "миной замедленного действия", так как опыт использования такой технологии в течение длительного времени в наших климатических условиях пока отсутствует. К тому же их монтаж зачастую осуществляется недостаточно квалифицированными рабочими, что может с течением времени привести к ряду проблем, требующих их капитального ремонта или вовсе замены.
Дань традициям
"Самый привлекательный материал, который лучше всего подходит для строительства жилья - натуральный кирпич. Кирпичные стены защищают квартиры от любой непогоды. Кирпич - природный кондиционер, он создает в квартирах комфортный микроклимат, в жару здесь прохладно, в мороз тепло, сохраняется оптимальный баланс влажности", - утверждает Евгений Резвов, генеральный директор ЗАО "Строительный трест".
Александр Самойлов добавляет, что облицовочный кирпич очень популярен как в силу традиций, так и в силу историчности материала. "Современные российские и европейские производители предлагают широчайший перечень цветов и размеров облицовочного кирпича, позволяющего воплотить в жизнь самые интересные дизайнерские решения. Однако за это приходится платить гораздо больше. Еще один минус, с которым приходится сталкиваться в последнее время, - это результаты неправильного технического решения конструкции здания, где в качестве облицовочного материала фасада использовался кирпич. Здания, построенные 5-7 лет назад и облицованные кирпичом, в зоне перекрытий имеют отслоения и обрушения облицовочного кирпича. Ремонтопригодность кирпичной облицовки низкая, и процесс ремонта очень дорогостоящий", - поясняет господин Самойлов.
В пользу отечественного производителя
Участники рынка отмечают, что в последние годы доля отечественных материалов, применяемых в отделке фасадов, растет и приближается к 50%.
С точки зрения снижения логистической составляющей, разумнее использовать материалы местных производителей, если их качественные показатели удовлетворяют предъявляемым требованиям, добавляет Александр Самойлов. Однако эксперт отмечает, что доля импорта в сегменте лакокрасочных материалов для фасадов все еще высока.
"Основными поставщиками являются в основном компании с присутствием иностранного капитала, имеющие собственные производственные мощности в России. Это касается всего: сухих смесей, утеплителя, кирпича", - рассказывает господин Самойлов. Емкость рынка позволяет крупнейшим западным компаниям инвестировать в строительство собственных производств в России, говорит он.
"Натуральный камень чаще всего поставляют местные компании, это выгоднее с точки зрения логистики. У иностранных поставщиков преимущественно закупается дешевая плитка: с точки зрения стоимости у китайских производителей нет конкурентов", - комментирует Евгений Резвов.
"ЮИТ" использует материалы импортных производителей. Это связано прежде всего с качеством материалов. Поскольку "ЮИТ" в Санкт-Петербурге строит жилье, относящееся к уровню не ниже комфорт-класса, то важная роль отводится выбору высококачественных материалов ведущих зарубежных брендов. Наши фасады отличает от фасадов на объектах многих других застройщиков прежде всего скандинавский стиль отделки, который выражается в сочетании цветов окраски фасадных конструкций с темно-серым цветом оконных и балконных переплетов. В Санкт-Петербурге даже в сформировавшихся кварталах всегда очень легко заметить здание, построенное "ЮИТ", - делится опытом Сергей Сидоренко.
Опрошенные "Строительным Еженедельником" эксперты прогнозируют продолжение роста рынка во всех сегментах. Александр Самойлов отмечает, что при сохранении темпов строительства и инвестиций в данную отрасль будет происходить движение в сторону нестандартных проектных решений, нового дизайна фасадов, новых конструкторских решений, новых фактур поверхности.
Евгений Резвов видит перспективы прежде всего в расширении ассортимента продукции. "Сегодня идет активное развитие рынка загородной недвижимости – за счет этого возможно развитие и рынка отделочных материалов. Поэтому сегодня производители должны ориентироваться в первую очередь на частных покупателей", - полагает господин Резвов.
Мнение:
Александр Самойлов, технический директор ООО "Баумит":
- Оптимальными можно считать те фасадные технологии, которые удовлетворяют ряду критериев: себестоимость материалов, себестоимость монтажных работ, долговечность, внешний вид, соответствие существующим СНиПам и ГОСТам. Существуют определенные тенденции: жилые здания - это преимущественно штукатурные фасады, облицовочный кирпич и вентилируемые навесные конструкции; в коммерческих зданиях доля навесных вентилируемых и светопрозрачных конструкций существенно больше.
Сергей Сидоренко, начальник отдела поставок материалов компании "ЮИТ Санкт-Петербург":
- Выбор облицовочных материалов для фасадов на объектах "ЮИТ" основывается на типе внешних ограждающих конструкций. При использовании однослойных железобетонных стеновых конструкций существует необходимость утепления фасада такого здания. Для отделки утеплителя используется минеральная штукатурка, которая затем окрашивается фасадной краской. Если применяются железобетонные многослойные стеновые конструкции (сэндвич-панели, включающие минераловатный утеплитель), то дополнительного утепления фасада не требуется, а финишная отделка состоит в окраске фасадными красками. Благодаря тщательному отбору поставщиков фасадных конструкций и контролю всех этапов производства они не требуют дополнительного выравнивания и готовы к покраске сразу после монтажа.