Борьба за «частника». Сегодня рынок предлагает большое разнообразие вариантов для инвестирования
Инвестиции частных лиц в различные форматы недвижимости давно перестали быть редкостью. Сегодняшний рынок предлагает большое разнообразие вариантов для инвестирования. А девелоперы все активнее борются за деньги «частника».
До последнего времени жилье было наиболее распространенным и самым освоенным вариантом инвестирования. Пик популярности этого инструмента, приходившийся на 2006–2008 годы, уже миновал, но интерес к нему сохраняется. Главные плюсы этой схемы – низкий порог входа на рынок (от 2–2,5 млн рублей), а также юридическая проработанность механизмов приобретения объекта.
Однако в последнее время его популярность заметно снизилась. «Мы отмечаем, что в течение последних нескольких лет жилая недвижимость для инвестиций рассматривается гораздо реже, чем 6-7 лет назад», – констатирует генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Вложение денег в квартиру не является выгодной инвестицией – скорее, это более-менее надежный способ сохранить средства, особенно последнее время, когда мы наблюдаем ослабление курса рубля», – соглашается операционный директор Plaza Lotus Group Ольга Смирнова.
«В среднем доходность от сдачи в аренду жилья варьируется в пределах 4–8%, в зависимости от характеристик объекта», – говорит Николай Пашков. Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев также оценивает ее в среднем в 5% годовых.
Зарабатывание на разнице между ценой квартиры на стадии котлована и на этапе сдачи тоже теряет привлекательность. «Пока вполне можно зарабатывать до 15–20% годовых от спекулятивных операций, при грамотном выборе объекта», – отмечает Андрей Косарев. Дельта цены, по оценкам специалистов, составляет 15–20%, сроки строительства для сегмента масс-маркет – 2,5–3 года. «Раньше можно было смело обещать клиентам рост в 30–35%. Но сегодня политика реализации квартир у большинства застройщиков изменилась: поскольку рынок не позволяет существенно поднимать цену «квадрата» перед сдачей, нет возможности и выставлять низкий ценник на старте продаж», – отмечает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Но по этой схеме могут работать только «профессиональные» частные инвесторы, хорошо знающие рынок и спрос. «Любители», купившие жилье в неудачных локациях, столкнулись с проблемой низкой ликвидности и порой не могут не только заработать, но и просто вернуть инвестиции. Но главное в другом: реализуемая властями в настоящее время стратегия ликвидации долевого строительства и внедрение продаж только готового жилья фактически упраздняют саму схему спекулятивного заработка. «В результате изменений в 214-ФЗ риски инвестиций в покупку квартир существенно снизятся, но то же коснется и доходности таких операций», – прогнозирует Андрей Косарев.
Апартаменты в последнее время приобрели широкую популярность и стали серьезным конкурентом традиционному жилью как объект инвестиций. Востребованность формата во многом также объясняется низким порогом входа – примерно от 3–4 млн рублей.
В этом сегменте также возможно извлечение прибыли как от сдачи в аренду (причем, на существенно более высоком «технологическом» уровне: профессиональные управляющие компании, привлекаемые девелоперами апарт-проектов, предлагают покупателям юнитов различные программы доходности, в том числе на уровне 12–15% годовых), так и от перепродажи.
Аналитики проекта апарт-отеля VALO прогнозируют рост цен на юниты на 8–10% за второе полугодие 2018 года. «Особенно активно граждане начинают инвестировать в апартаменты из-за снижения ставок по вкладам в банках и в связи с нестабильностью на валютном рынке», – отмечает руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева.
«Стоит отметить, что уровень доходности в сегменте апартаментов на деле может оказаться ниже заявленного в рекламе, так как зачастую не учитываются расходы будущего собственника на отделку, меблировку и технику, налоги, а также трехлетний в среднем период ожидания (без получения соответствующего дохода) на этапе строительства объекта. Действительная прибыль в сегменте составляет порядка 8% годовых для построенных объектов, что на сегодня сопоставимо с доходностью облигаций», – считает Андрей Косарев. Николай Пашков оценивает доходность большинства сервисных апартаментов в среднем в 10–13%.
К недостаткам формата следует отнести также неурегулированость правовой базы. Разноформатность объектов, называемых апартаментами (сервисные апарт-проекты и «псевдожилье») приводит к тому, что законодатели выдвигают противоположно направленные инициативы: с одной стороны – присваивания апарт-отелям «звезд», как гостиницам, а с другой – приравнивания их по многим параметрам к жилью.
Помещения для street retail пользуются достаточно высокой популярностью у частных инвесторов, но порог входа на этот рынок еще выше. По данным экспертов, он составляет 8–15 млн рублей.
Доходность объектов эксперты оценивают очень по-разному. При этом они единодушно отмечают решающую роль в этом вопросе локации объекта (в наиболее удачных доходность может достигать 15%, в наименее – не более 5%). «В street retail вложения наиболее выгодны, хотя объем инвестиций также значительно выше, чем в квартиру. Ликвидные объекты дают 10% годовых со сроком окупаемости 9–11 лет. Сегмент интересен частным инвесторам также из-за своей универсальности – как правило, такие помещения подходят большому числу арендаторов и не предполагают особых ограничений», – отмечает Ольга Смирнова.
«В сегменте street retail частному инвестору с небольшим капиталом, как правило, доступны в основном встроенные торговые помещения в новых районах города. У предложений на главных торговых магистралях порог входа существенно выше, да и в предложение они поступают редко. Доходность помещений в новых районах составляет в среднем 9–11%», – говорит Николай Пашков.
При этом эксперт считает, что в среднем помещения для street retail обеспечивают доходность выше, чем жилье. «Среди плюсов – низкие риски ликвидности (речь о помещениях в качественных локациях с высоким пешеходным трафиком), поскольку даже при падении рынка одни арендаторы просто сменяются другими. Кроме того, арендаторы – это юрлица, часто сетевые структуры, с которыми можно выстраивать формализованные прогнозируемые отношения», – добавляет он.
Кстати
В Москве запущен проект краудфандинга в недвижимости. Aktivo предлагает частным инвесторам вложить средства в торговый объект, принадлежащий Х5 Retail Group, стоимостью свыше 514 млн рублей. Компания уже приступила к формированию закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) для управления этим помещением и начала принимать заявки от граждан на участие в проекте, то есть на приобретение паев. Таким образом, инвесторы краудфандинговой площадки станут совладельцами этого объекта.
Эксперты прогнозируют появление и иных предложений для инвесторов. «Из новинок мы ожидаем появления на рынке Петербурга кондо-офисов (офисные кондоминиумы), в которых частный инвестор сможет приобрести отдельное помещение, сдавать его и получать доход, получая сервисы от управляющей компании (по аналогии с сервисными апартаментами)», – говорит Андрей Косарев.
В III квартале 2014 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России достиг 1,4 млрд USD. Этот результат на 10% ниже уровня инвестиций за аналогичный период 2013 года, однако является самым высоким квартальным показателем с начала года. Кроме того, итог III квартала равен совокупному объему сделок за первое полугодие 2014 года в целом.
Такие данные приводят аналитики JLL.
В то же время объем инвестиционных транзакций на рынке недвижимости за первые девять месяцев 2014 года снизился на 43% в годовом сопоставлении и составил 2,8 млрд USD.
«Несомненно, растущая деловая активность относительно первого полугодия – положительный сигнал для рынка, – комментирует Том Манди, руководитель отдела исследований компании JLL. – Однако напряженные отношения между Россией и Западом, нестабильность на Украине, замедление экономического роста вместе с волатильностью обменного курса по-прежнему являются основными факторами риска для инвестора (особенно иностранного), и говорить о начале восстановления рынка пока что рано».
Внешняя политика влияет
На текущую внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке отреагировали и ставки капитализации. В Москве они выросли на 50 б.п. для офисного и торгового сегментов рынка, составив 9,50 и 9,75% соответственно, и на 25 б.п. для складского сектора, достигнув 11,25%.
По результатам первых трех кварталов 2014 года интерес инвесторов был сосредоточен на офисах и многофункциональных комплексах: данные сегменты привлекли 24,2 и 28,9% от общего объема вложений соответственно. Доля инвестиций в жилую недвижимость выросла до 16,6% благодаря сделке по приобретению комплекса «Покровские холмы» катарским суверенным фондом QIA.
По данным компании CBRE, доля иностранных инвесторов составила 35% по итогам трех кварталов 2014 года.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE в России, говорит: «Россия в очередной раз переживает волну сокращения объемов инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью. Инвесторы достаточно активно ищут возможности, но сделки, к сожалению, совершаются реже, чем хотелось бы. Мы ожидаем, что давление на рынок коммерческой недвижимости будет продолжаться как минимум до конца I квартала 2015 года, после чего возможно его восстановление. Инвесторы в ближайшие 6-9 месяцев смогут найти среднесрочно интересные инвестиционные возможности в качественных, но страдающих от временного падения спроса объектах».
Вразрез с общемировыми трендами
Следует отметить, что тенденции на российском рыке идут в разрез с общемировыми. Так, по данным JLL, объем прямых инвестиций в мировой рынок недвижимости за III квартал 2014 года достиг 165 млрд USD, увеличившись на 4% к показателю II квартала текущего года и на 13% к результату аналогичного периода прошлого года.
Совокупно за три квартала глобальный объем сделок с недвижимостью достиг 463 млрд USD, что на 23% выше суммарного показателя первых трех кварталов 2013 года (378 млрд USD).
«На рынке недвижимости в мире по-прежнему наблюдается рост вложений в премиальные и «второстепенные» объекты, что стимулирует конкуренцию и интерес со стороны клиентов, – комментирует Артур де Хааст, руководитель группы мировых финансовых рынков и инвестиций компании JLL. – С учетом значительного объема капитала, который инвесторы готовы вложить в недвижимость в ближайшее время, мы прогнозируем годовой объем сделок в секторе на 700 млрд USD. Последний раз такой результат был зарегистрирован в 2006 году».
Значительный рост активности был зафиксирован в США, Бразилии и Мексике, в результате объем сделок в Северной и Южной Америке в III квартале достиг 78 млрд USD (рост на 16% к результату II квартала 2014 года и на 23% к III кварталу 2013 года). В целом за девять месяцев объем транзакций в регионе составил 207 млрд USD, увеличившись на 35% по отношению к показателю аналогичного периода прошлого года.
Объем инвестиционных сделок в Европе, по данным JLL, в III квартале 2014 года достиг 56 млрд USD, что на 5% ниже результата II квартала 2014 года, но на 7% выше показателя аналогичного периода 2013 года. За три квартала текущего года объем вложений достиг 170 млрд USD, продемонстрировав рост по сравнению с прошлым годом на 26% в долларах США и на 22% в евро. Высокие показатели на рынках Франции, Германии и Великобритании подкрепляются увеличивающейся активностью инвесторов на «периферийных» рынках Центральной и Восточной Европы (рост на 35%), стран Бенилюкса (на 56%), стран Северной (на 20%) и Южной Европы (до 72%).
Ситуация на инвестиционных рынках стран Азиатско-Тихоокеанского региона была стабильной в прошедшем квартале, объем вложений в недвижимость составил 31 млрд USD. Хотя этот показатель на 3% уступает результату II квартала 2014 года, он вырос на 3% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года, что сокращает разрыв между показателями прошлого и текущего годов. В результате в целом с начала 2014 года объем транзакций в регионе уступил лишь 4% показателю трех кварталов прошлого года и составил 86 млрд USD. В то же время в Австралии и Японии наблюдается рост объема сделок, активность инвесторов в Китае снизилась на 30% по сравнению с результатом девяти месяцев 2013 года. «Тем не менее наблюдаемый спад носит временный характер, так как глобальные инвесторы по-прежнему проявляют высокий интерес к китайской недвижимости», – считают в JLL.
Спрос на офисы в Европе растет
По данным исследования, проведенного международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, спрос на офисную недвижимость в Западной Европе достиг максимального уровня с начала финансового кризиса.
Корпоративные арендаторы возвращаются на рынок, предъявляя новые требования к офисной недвижимости, спрос на которую во II квартале 2014 года на 21% превзошел спрос за I квартал, в результате чего объем поглощения офисной недвижимости в Западной Европе во II квартале достиг своего максимума с начала экономического спада. Главную роль в таком росте сыграла высокая активность арендаторов в Милане и Лиссабоне, в то время как Лондон сохранил свое ведущее положение и продолжает пользоваться спросом среди корпоративных арендаторов; рост такого поглощения там составил 29% по сравнению с предыдущим кварталом.
За первые девять месяцев 2014 года в Санкт-Петербурге начали работу два новых торговых комплекса – ТРЦ «Монпансье» (арендуемая площадь 30,5 тыс. кв. м) и ТК «Адмирал» (11,2 тыс. кв. м). Суммарный объем введенных с начала года торговых площадей составляет 41,7 тыс. кв. м, что является наименьшим показателем за аналогичный период за последние шесть лет. Такие данные приводит в своем исследовании компания JLL.
Как говорят аналитики этой фирмы, на IV квартал намечено открытие ТРК «Европолис» и ТЦ «Торговый двор». В случае запуска обоих объектов объем ввода по итогам 2014 года составит около 119 тыс. кв. м, что на 40-60% меньше показателя последних трех лет.
Прогноз неутешителен
При этом прогноз объемов ввода качественных торговых площадей в 2015 году составляет чуть менее 50 тыс. кв. м. Такой низкий показатель является следствием переноса сроков ввода ряда объектов, запланированных изначально на будущий год. При этом перспективы реализации этих проектов даже в среднесрочном периоде пока не определены, ведь в активной стадии строительства из объектов, намеченных на 2016 год, находится лишь ТРЦ «Охта Молл».
Несмотря на открытие новых комплексов, в III квартале не произошло существенного изменения рейтинга районов города ни по одному из показателей. По-прежнему лидером по количеству торговых площадей на 1 тыс. жителей является Московский район, позиция которого еще более укрепится в 2015 году, когда будут введены два торговых центра суммарной арендуемой площадью 48,8 тыс. кв. м. Приморский район опережает другие районы Петербурга по общему объему качественных площадей в торговых центрах (его доля составляет чуть более 20%).
Владислав Фадеев, Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, прокомментировал: «Сегодня арендаторы глубже и тщательнее изучают каждую отдельную площадку, и те недостатки, на которые раньше закрывали глаза, сейчас подвергаются детальному анализу. Новые проекты торговых центров оцениваются более детально, чем уже действующие и «проверенные» объекты. Сейчас принятие решений по аренде занимает гораздо более продолжительный период, чем раньше. Связано это и с динамикой товарооборота: по данным официальной статистики, обороты розничной торговли за январь-август 2014 года выросли всего на 0,2% по сравнению с предыдущим годом, тогда как обороты оптовой торговли снизились на 5%, общественного питания – на 8%».
Реакцией со стороны ритейлеров и девелоперов на снижение покупательской способности потребителей является ориентация на товары массового спроса, а также увеличение интереса к таким форматам недвижимости как дисконт-центры и аутлет-центры.
В III квартале 2014 года уровень вакантных площадей в торгово-развлекательных центрах города остался на уровне 5,5%. Следует отметить, что в наиболее качественных торговых комплексах объем свободных помещений по-прежнему остается близким к нулю, в некоторых есть лист ожидания.
Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Санкт-Петербурге, отметила: «С учетом сравнительно небольшого объема новых проектов, которые будут реализованы в течение 2014-2016 гг., мы уверены, что они будут пользоваться спросом со стороны ритейлеров, ведь последние по-прежнему заинтересованы в рынке Санкт-Петербурга. Торговым операторам сейчас важно не упустить момент, ведь ситуация на рынке рано или поздно стабилизируется, что приведет к выходу отложенного потребительского спроса, но к тому моменту площадок для развития в новых ТЦ может не остаться, либо коммерческие условия в них будут значительно выше текущих».
Неоднородная ситуация
Рынок Санкт-Петербурга остается одним из наиболее насыщенных с точки зрения обеспеченности торговыми площадями (всего торговая площадь современных объектов составляет 3,4 млн кв. м, из них на качественные торговые центры приходится 2,57 млн кв. м площадей), и конкуренция здесь по-прежнему высока.
«Ситуация на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга сохраняется неоднородной. На рынке присутствуют как торговые центры с высоким уровнем вакансии, так и объекты, которые пока не испытывают проблем с заполняемостью. На текущий момент доля свободных площадей в торговых центрах в среднем по рынку не превышает 4%, хотя в отдельных проектах она достигает 15-25%. Стоит отметить, что такой высокий уровень вакансии в ряде проектов наблюдается уже продолжительное время», – говорит Анна Никандрова, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International Россия.
Она отметила, что наблюдается удлинение сроков ведения переговоров, так как собственники и арендаторы стараются искать компромиссные решения по коммерческим условиям. В объектах, где арендная кампания находится в активной стадии, девелоперы идут на расчет арендной ставки по системе steprent, а также предоставляют скидки до 10-15% для основных арендаторов. Есть примеры, когда собственники готовы предоставлять ключевым арендаторам скидки на 6-9 месяцев с дальнейшими переговорами либо убирать индексацию ставки на год или два, при этом оставляя базовые ставки на прежнем уровне.
«Приходится усиленно конкурировать за потребителей сегменту развлечений, прежде всего, кинотеатрам – сокращение спроса замедляет развитие этих операторов. Развлекательный сектор также не проявляет ожидавшейся активности. Новые уникальные проекты, которые мы видим на локальном рынке, зачастую реализуются с участием самого девелопера торгового центра и находятся под его управлением. В ряде случаев анонсировавшие выход на Петербургский рынок операторы развлечений так и не вошли в проекты. Продолжают развиваться операторы магазинов детских товаров – в качестве яркого примера можно привести открытие Hamleys в ТК «Невский центр» и «Детский мир» в ТРК «Галерея», – говорит госпожа Никандрова.
Мнение:
Светлана Чернышёва, руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– Напряженная внешнеполитическая ситуация и применение к Российской Федерации экономических санкций оказали значительное влияние на темпы развития рынка торговых помещений. Сложившаяся ситуация приводит к тому, что арендаторы торговых комплексов все чаще инициируют изменение условий аренды, выходя к собственнику с уже сформированным предложением. Чаще всего арендаторы настаивают на переводе арендной ставки в рубли либо договариваются о фиксации валютного курса или отмене индексации арендной ставки на период от полугода до двух лет. В случае потокообразующих арендаторов собственники готовы также предоставлять скидку с арендной платы в размере от 10 до 30%. Также в последние месяцы собственники помещений в торговых центрах готовы по просьбе арендаторов уменьшить размер залогового депозита до одномесячной арендной ставки вместо обычных двух-трехмесячных.