«Цифра» вышла в поля
Геодезия стремительно становится все более высокотехнологичной. Об этом говорят сами специалисты отрасли, но считают, что «цифра» всю работу геодезистов не заменит.
В геодезию все активнее внедряются цифровые технологии. Причем касается это как кабинетной, так и полевой работы. По словам игроков рынка, в настоящее время многие виды работ в значительной степени автоматизированы и цифровизированы. В том числе нивелировка, деформационный мониторинг, топографическая съемка, камеральная отрисовка топографических планов, подготовка архивных планшетов для фондов и многое другое.
Коммерческий директор ООО «Гильдия Геодезистов» Сергей Лазарев вспоминает, что новые технологии в геодезии начали активно внедряться в начале 2000-х годов. При этом они касались исключительно непосредственного производственного процесса. Так, на передовых стройках и в передовых изыскательских компаниях появились первые электронные тахеометры. «Порой случались казусные истории. В 2005 году мне довелось попасть на производственную практику на строительство ТК «Родео Драйв». Там у главного геодезиста появился электронный тахеометр, но не было компьютера. Исполнительные схемы по-прежнему были нарисованы на листе бумаге ручкой, а координаты с тахеометра надиктовывались устно. Спустя полгода у моего наставника наконец появился компьютер, и цифровизация геодезии на объекте шагнула еще на один уровень вперед», – рассказывает он.
Генеральный директор ЗАО «ЛенТИСИЗ» Николай Олейник отмечает, что за последние годы цифровизация в геодезию внедрилась уже глубоко. По его словам, то, как делается топографическая съемка сейчас и еще десять-пятнадцать лет назад – «небо и земля». «В частности, появились GNSS-приемники с системой GPS-позиционирования, которые в разы ускоряют работу геодезистов в поле. Также сейчас начали использоваться беспилотные летательные аппараты (БПЛА), которые «ЛенТИСИЗ» в работе использует уже более двух лет. Использование дронов намного упрощает работу и позволяет построить трехмерную модель рельефа и использовать ее при проектировании в BIM. Топосъемка на больших незастроенных участках с использованием БПЛА выполняется в разы быстрее и, что немаловажно, дешевле для заказчика», – отмечает эксперт.
По словам Николая Олейника, тем не менее, цифровизация полностью не заменит ручной труд геодезиста. К примеру, как и ранее, специалисту необходимо будет исследовать подземные сети (открывать люки и даже залезать в них), настраивать оборудование и вручную обрабатывать данные, полученные с использованием современных технологий, для создания топографической съемки, соответствующей требованиям нормативных документов, и т. д.
Схожее мнение высказывает и генеральный директор ООО «Геопроектизыскания» Николай Алексеенко. По его словам, несмотря на активное внедрение цифровых технологий в отрасль, в ближайшие годы не стоит ожидать, что какие-то процессы будут полностью автоматизированы. «Даже роботизированный тахеометр или самый современный лазерный сканер требуют участия оператора. Конечно, процессы камеральной обработки все более автоматизируются, самые современные программные пакеты позволяют передавать полученные данные прямо с площадки в облачные сервисы, которые в автоматическом режиме генерируют облака точек и цифровые модели местности, однако более сложные работы проводятся в полуавтоматическом режиме или вообще требуют ручной обработки (естественно, в цифровом формате). На Западе проводятся исследования по использованию искусственного интеллекта для обработки больших массивов пространственных данных, прежде всего облаков точек лазерных отражений, классификации по типам, однако пока они находятся в зачаточном состоянии. Отдельно хочется отметить, что, к сожалению, отечественная геодезия серьезно страдает от слабости научно-технического обеспечения отрасли, практически все оборудование, а также большая часть используемого программного обеспечения производятся за рубежом», – так описывает положение дел в отрасли Николай Алексеенко.
Мнение
Сергей Лазарев, коммерческий директор ООО «Гильдия Геодезистов»:
– До недавних пор современные цифровые технологии не были задействованы и в работе геодезистов с органами согласования и надзора. Но в последнее время идут преобразования и в этом вопросе. Так, открытие уведомлений на производство работ, получение архивных материалов в таких органах, как ГАУ «Леноблгосэкспертиза», уже проводятся удаленно. В петербургском КГА такую инновацию еще не внедрили, но ведомству тоже стоит отдать должное. На территории Северной столицы им была запущена сеть референцных станций – и теперь все изыскатели города экономят огромные ресурсы и снижают себестоимость работ.
Рынок офисов Петербурга в первые три месяца года ощутил на себе колебания курса доллара и евро. Так произошло снижение номинированных в долларах средневзвешенных ставок аренды на 11% в сегментах офисных центров класса А и В. К тому же в бизнес-центрах класса А вырос уровень вакансии, так как сейчас рынок не может поглотить такой объем предложения.
По данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в течение I квартала были открыты три бизнес-центра общей полезной площадью 27,3 тыс. кв. м. «Таким образом, по итогам первого квартала 2014 г. совокупная арендопригодная площадь (GLA) составила 2 058,5 тыс. кв.м., увеличившись за I квартал на 1,34%», - подсчитал Александр Веселов, директор по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Несколько другие данные приводит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar: «Объем ввода офисных площадей в I квартале 2014 года составил 47,5 тыс. кв.м (GLA), общий объем предложения достиг 2 127 тыс. кв. м (для классов A, B+, B), а с учетом класса С – 3 302 тыс. кв. м».
По ее словам, сейчас на 1000 жителей города приходится в среднем 656 кв. м. офисных площадей с учетом класса С. В высококлассных сегментах (А и В+) уровень обеспеченности на 1000 человек - 261 кв. м.
«В связи с рекордными объемами ввода в 4 кв. 2013 г. динамика ввода относительно предыдущего отчетного периода отрицательная (-65%). В предыдущие года введенные в I квартале объемы составляли 3-35% от общегодовых показателей. С учетом прогнозов на 2014 год объемы ввода в I квартале могут составлять порядка 17% от годового показателя, - рассказывает госпожа Шарыгина. - В процентном соотношении класс А продолжает вытеснять сегменты В+ и В. По сравнению с ситуацией на конец 2013 г. предложение в классе А увеличилось еще на 2% от общего объема и теперь его доля сравнялась с классом В+».
Спрос отстает от предложения
Александр Веселов говорит, что уровень вакансии в бизнес-центрах класса А за первые три месяца составил 17,4% (увеличился на 3,5% за квартал). «Это вызвано тем, что в настоящий момент рынок не может поглотить такой объем предложения. Вследствие этого рост уровня вакансии в классе А продолжится», - заявил господин Веселов.
По оценкам Ольги Шарыгиной, вакансия в классе В+ составила 7%; в классе В - 9,2%; в классе С - 3,2%.
«По нашим подсчетам, за I квартал 2014 года было заключено сделок по аренде офисных площадей на 30 тыс. кв. м (как в бизнес-центрах, так и во встроенных помещениях, включая предварительные договоры аренды ряда крупных нефтегазовых компаний), - рассказывает господин Веселов. - Наиболее востребованными являлись офисы площадью 200-500 кв. м. Доля заявок от крупных компаний на помещения от 1 000 кв. м составила около 6%».
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, отмечает, что с точки зрения местоположения, по-прежнему наиболее привлекательными остаются офисные центры, располагающиеся в Центральном (58% доля спроса) и Петроградском районе (12% доля спроса). «Сегодня постепенно ориентация, как арендаторов, так и девелоперов смещается в сторону локаций удобных с точки зрения транспортной доступности, близости станций метрополитена, крупных магистралей и развязок. Например, продолжается тенденция развития офисной недвижимости в южном направлении, в частности делового района вдоль Московского проспекта. Сегодня доля спроса на офисы в Московском районе составляет 6%», - добавляет господин Харченко.
Аналитики Colliers International подсчитали, что объем поглощения по итогам I квартала составил 3,6 тыс. кв. м.
По объему арендуемых площадей лидируют компании энергетического сектора, а также сферы информационных технологий, они же формируют основной спрос на офисные помещения класса «А», поясняет Арсений Васильев, генеральный директор УК «УНИСТО-Петросталь».
Ставки отреагировали на курс
Вследствие увеличения курса валюты при пересчете средних ставок аренды в долларовом эквиваленте произошло снижение средневзвешенных ставок аренды на 11% как в сегменте офисных центров класса А, так и в сегменте офисных центров класса В, рассказала Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в функционирующих бизнес-центрах класса A на конец I квартала 2014 г, по словам госпожи Пузановой, составила 446 USD/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В – 307 USD/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС).
Александр Веселов говорит, что, несмотря на падение стоимости рубля в среднем на 9% по отношению к курсу доллара и евро, изменения размера арендных ставок в рублевом выражении не превысили 2,5%. «Прежде всего это связано с высокой степенью конкуренции между наиболее высококлассными проектами при ограниченном спросе», - поясняет господин Веселов.
По словам Альберта Харченко, в связи с падением курса на офисном рынке наблюдается тенденция по переходу на рублевые договоры. «Многие компании, заключившие арендные договоры, в которых не зафиксированы границы валютного коридора, в связи с ростом курса доллара США и евро инициируют переговоры с собственниками на предмет их перезаключения. При этом те арендодатели, которые имеют рублевое кредитное финансирование, зачастую готовы фиксировать договоры в рублях. Несколько иная ситуация складывается, если собственники объектов имеют валютные кредиты, в большинстве случаев переход на рублевый договор просто невозможен. Уже сегодня, в случае если арендодатель не идет на уступки, арендаторы готовы к переезду и начинают рассматривать варианты помещений более низкого класса и, соответственно, ниже по стоимости», - рассказывает господин Харченко.
Позитивный прогноз
Александр Веселов прогнозирует, что с апреля по декабрь рынок офисной недвижимости может пополниться на 183,8 тыс. кв. м, таким образом, совокупное предложение за год может увеличиться на 10,4%.
«В структуре нового предложения, планируемого к вводу во II-IV кварталах 2014 г., преобладают офисы класса A – 63,4%. Территориально прирост предложения придется преимущественно на Петроградский, Московский и Красногвардейский районы города. До конца 2014 года тенденция превалирования предложения над спросом сохранится. В связи с этим, по нашему мнению, рост уровня вакансии в высококачественных БЦ продолжится, изменения арендных ставок будут незначительными», - полагает эксперт.
Ольга Шарыгина говорит, что с учетом корректировки по ситуации на I квартал 2014 года суммарный объем ввода за год может составить порядка 280 тыс. кв. м (GLA). «Во 2-ом кв. 2014 года к вводу запланировано к вводу около 60 тыс. кв. м (GLA), из которых чуть более половины придется на класс А, остальное – на класс В. К планам по вводу новых бизнес-центров, анонсированных в конце 2013 года, добавилось 17 тыс. кв. м (GLA) в реконструируемом под БЦ класса А здании Универмага «Фрунзенский». Отложена реализация трех бизнес-центров в рамках II очереди комплекса «Невская ратуша» (GLA ок. 45,4 тыс. кв. м)», - делится данными госпожа Шарыгина.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что рынок в ближайшие полгода будет оценивать масштаб санкций, которые будут применены к России в связи с событиями в Украине. «Пусть для офисного рынка Петербурга это влияние не настолько явно, как для московского, так как у нас существенно меньше присутствие крупных офисов международных компаний, тем не менее, любое сокращение спроса достаточно заметно для рынка. Конечно, как и в последние пару лет, общие статистические показатели существенно улучшает переезд структур «Газпрома», и этот фактор будет также очень важным для рынка в ближайшее время», - рассуждает господин Фадеев.
Динамика изменения объема свободных площадей и доли вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и В, 3-й кв. 2010–1-й кв. 2014 гг.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014
Динамика арендных ставок (долларов США за кв.м в год, без НДС и эксплуатационных расходов)
Источник: JLL
Источник NAI Becar
Рынок проектных организаций в Петербурге насыщен и высококонкурентен. При этом эксперты отмечают, что места на рынке хватает и крупным, и небольшим проектным бюро.
Руководитель проектов NAI Becar в Петербурге Любовь Ефимова отмечает, что сейчас на городском рынке присутствует большое количество проектных организаций, однако не все из них обладают достаточным опытом проектирования и квалифицированными кадрами в штате для реализации крупных строительных проектов. Именно поэтому такие компании участвуют в тендерах на небольших и простых проектах, к которым не предъявляются высокие требования по общестроительным и инженерным разделам.
Директор по проектированию STEP Лидия Ушакова отмечает, что в отрасли «деятельность в области архитектуры, инженерно-техническое проектирование в промышленности и строительстве» на конец прошлого года работало более 5 тыс. организаций. Около 35% проектных компаний приходилось на жилищное строительство, 22% – на строительство транспортной инфраструктуры, 43% – прочей инфраструктуры, в том числе энергетики, промышленного и коммерческого строительства.
Управляющий директор ORIGIN CAPITAL Сергей Богданчиков полагает, что рынок проектных организаций характеризуется высокой конкуренцией. «Постоянно растет число молодых талантливых специалистов, недавно закончивших университет. Но у таких компаний есть существенный недостаток. Руководители большинства организаций – хорошие проектировщики и архитекторы, но 80% из них – плохие бизнесмены. Мало кто может проектировать готовый бизнес для собственника. Поэтому, несмотря на высокую конкуренцию, рынок проектных организаций способен вместить профессиональные проектные организации, ориентирующиеся на создание бизнеса для заказчика», – рассуждает господин Богданчиков.
За реализацию крупных проектов, реализуемых в Петербурге, конкуренция разворачивается между ведущими проектными организациями города, такими как архитектурные мастерские Земцова, Герасимова, Григорьева, Цыцина, говорит госпожа Ефимова. «Таких проектных организаций на рынке немного, но они имеют в штате комплекс необходимых проектировщиков, обладающих огромным опытом проектирования, что позволяет перечисленным выше проектным организациям разрабатывать проекты зданий любой сложности и назначения», – уточняет эксперт.
Директор по развитию Rumpu Анна Иванова характеризует рынок проектных организаций таким образом. «Одна его часть – наследие советских проектных институтов, государственные проектные организации. Большую долю рынка занимают собственные мастерские архитекторов, представительства крупных европейских проектных бюро и современные компании, предлагающие услуги проектирования. Есть и частные специалисты. Для получения заказов такой человек должен обладать определенными лицензиями. Чаще всего к услугам частников обращаются по малоэтажным индивидуальным домам, либо небольшим постройкам, не требующим прохождения экспертизы», – говорит госпожа Иванова.
Финансовый директор компании «ГРАСТ» Татьяна Катаева также отмечает высокую конкуренцию на рынке проектирования жилых объектов. Госпожа Катаева рассказывает, что компании можно классифицировать в зависимости от объектов проектирования. Это фирмы, которые специализируются на проектировании жилых комплексов, многоэтажных домов, общественных зданий. Отдельно выделяют компании, специализирующиеся на проектировании промышленных объектов. Представлены также фирмы, проектирующие в основном малоэтажные дома, коттеджи, перепланировки. Отдельная категория проектных работ – проектирование объектов повышенной опасности. Кроме того, на рынке работают компании, специализирующиеся на проектировании реконструкции исторических объектов.
Зачастую проектные организации имеют небольшой штат сотрудников, продолжает госпожа Катаева. Как правило, это архитекторы и несколько конструкторов. Такие компании в случае заключения договора привлекают на субподряд проектировщиков-фрилансеров или компании на отсутствующие разделы проекта. Крупных проектных организаций, которые имеют в своем штате специалистов по всем разделам проекта, организованных по принципу проектных институтов, на рынке Петербурга немного. Это обусловлено нестабильностью строительного рынка, а также большой долей постоянных расходов на содержание всей структуры. Конечно, такие организации обеспечивают более мобильный, слаженный и профессиональный подход к разработке проектной документации», – рассказывает Татьяна Катаева.