Люди Икс
В 2019 году к своему совершеннолетию (а значит, к возможности
стать полноправными участниками сделок на рынке недвижимости) подойдут те, кого называют поколением Z, – люди, которые родились в начале 2000-х. По мнению социологов, это первое по-настоящему цифровое поколение. Оно имеет свои особенности потребительского поведения, что в будущем, несомненно, отразится и на рынке недвижимости.
В вечном конфликте отцов и детей и его влиянии на рынок новостроек разбирался «Строительный Еженедельник».
Смена предпочтений
Теория поколений, созданная американцами Нейли Хоувом и Уильямом Штраусом, описывает повторяющиеся поколенческие циклы. Согласно этой концепции, каждые 20–25 лет рождается новое поколение людей, имеющих черты характера, привычки и особенности, которые выделяют их на фоне всех остальных. Теория выделяет несколько возрастных групп: «молчаливое» поколение (родившееся в 1923–1943 гг.); беби-бумеры (родившееся в 1943–1963 гг.); поколение Х (родившееся в 1963–1984 гг.); поколение Y, или миллениалы (родившееся в 1985–2000 гг.); поколение Z, или центениалы (родившееся в 2000–2020 гг.).
Поколения X и Y сейчас наиболее активны экономически – и именно этим возрастным группам, их потребительским особенностям и мотивационным проблемам маркетологи уделяют почти все свое внимание.
По мнению экспертов, самое очевидное отличие поколений Y и Z от предыдущих групп – это предпочтение арендовать, а не покупать жилье. Особенно ярко эта тенденция проявилась в западных странах. «По данным британской исследовательской организации The Resolution Foundation, в настоящее время отмечается рекордная доля людей, предпочитающих арендовать, а не покупать жилье. Более 40% британцев, рожденных с 1985 по 2000 год (так называемое поколение миллениалов) арендуют жилье и не задумываются о его покупке, что почти в два раза превышает показатели, характерные для поколения X (рожденных с середины 1960-х до конца 1970-х) и в четыре раза – показатели поколения беби-бумеров (родившихся после Второй мировой войны и до середины 1960-х годов). При сохранении этого тренда лишь 47% миллениалов будут иметь в собственности жилье к моменту выхода на пенсию», – отмечает Людмила Потапова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank.
По мнению г-жи Потаповой, желание не владеть, а арендовать объясняется стремлением поколения миллениалов к личной свободе: «Покупка недвижимости для людей среднего достатка в 90% случаев связана с необходимостью получения ипотеки, которая серьезно ограничивает человека в таких вопросах, как смена работы, места жительства и вида деятельности. Миллениалы чаще берут в аренду не потому, что не могут купить, а просто потому, что не хотят. Они хотят жить и работать в разных странах, путешествовать по миру, учиться разным вещам, искать тот вид деятельности, который позволит им самореализоваться. Недвижимость, тем более купленная в ипотеку, превращается для них в ненужный, обременительный балласт. Поэтому актуальность снова приобретают доходные дома, где все квартиры сдаются в аренду. Эта бизнес-модель прекрасно работает в Америке и Европе и очень скоро доберется до России».
По мнению Константина Сторожева, генерального директора УК «Вало Сервис», российские девелоперы чутко реагируют на запросы покупателей, в том числе и так называемого «молодого поколения»: «Поколение Y и поколение Z задают тренды всем происходящим изменениям нашей отрасли: люди, родившиеся в девяностых и «нулевых», не хотят быть привязанными к офису, к своей квартире, к графику, как их родители. Для них все бґольшую роль играет мобильность, которая идет вразрез с привычным нам понятием "свое жилье"», – говорит Константин Сторожев.
Другое важное требование молодых поколений к жилым объектам недвижимости – близость к местам приложения труда и развлечениям. «По нашему опыту, для этой категории крайне важна транспортная доступность, а также близость к торгово-развлекательным центрам, поэтому девелопер изначально должен продумать, как люди будут добираться до метро, кино, магазинов», – считает эксперт.
Немаловажны для «нового» поколения и вопросы комфорта и безопасности. По мнению Константина Сторожева, наиболее полно это требование сегодня удовлетворяют апартаменты: «К апарт-отелям предъявляются самые высокие требования по безопасности: это и система контроля доступа в номерной фонд, и круглосуточная система видеонаблюдения по всему объему. Служба охраны и безопасности в таких проектах обеспечивает соблюдение повышенных требований, определяемых для гостиниц».
Z как будущее рынка
Если трансформации потребительских предпочтений X и Y маркетологи уже осознали и приняли в работу, то поколение Z еще предстоит «узнать в лицо». «В нашей компании если и были покупатели поколения Z, решение за них все же принимали родители – и платили родители. Поэтому каких-то специальных ориентиров на это поколение у нас нет, – говорит Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. – Думаю, они еще сами не вполне знают, что им может быть нужно. Все же основной покупатель недвижимости – это люди в возрасте 25+. И в Петербурге, и в Москве в последние годы стали появляться проекты с прекрасным расположением (таким, что автомобиль не нужен), красивыми холлами и общественными пространствами, но при этом – с малогабаритной нарезкой и полной отделкой. Такие проекты как раз могут подойти поколению Z в качестве первого жилья».
В прогнозах относительно того, что заинтересует на рынке недвижимости поколение Z, смелее других экспертов Людмила Потапова: «Недвижимость для центениалов – это пространство эксперимента, которое они смогут создавать своими руками. Для них не существует ограничений. Уже сейчас огромной популярностью у них пользуются, например, микро-дома. По их мнению, дома могут быть и круглыми, и абсолютно прозрачными, и построенными из переработанного пластика. Современным девелоперам стоило бы привлекать к работе над новыми проектами представителей поколения Z и вместо того, чтобы приходить в ужас от их идей, задумываться о том, есть ли в них полезное зерно».
По мнению Екатерины Тейдер, руководителя направления девелопмента Becar Asset Management, с приходом новых поколений изменения на рынке неизбежны: «У этих людей другие ценности, а значит, другие запросы и требования, предъявляемые к жилью. Эти люди родились в эпоху диджитализцаии, а сейчас мы увидим еще большее влияние этого аспекта. Ведь люди поколения Z становятся совершеннолетними, начинают работать и тратить деньги. Рынок получит очень большой сегмент покупательской аудитории с другими запросами – а значит, рынок будет реагировать и формировать иное предложение».
Мечта арендодателя
Некоторые эксперты утверждают, что апартаменты, вообще арендное жилье – несомненное будущее рынка недвижимости, ведь молодые приобретатели недвижимости хотят колесить по миру и получать новые впечатления. «Апартаменты с уверенностью можно назвать будущим рынка недвижимости. По опыту клиентов апарт-комплекса VALO, сегодня люди от 21 года – то есть потенциальные покупатели недвижимости ближайших 10–15 лет – считают, что покупка квартиры – это уже пережиток прошлого, навязанная временами перестройки необходимость», – уверен Константин Сторожев.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, более сдержанна в своих оценках: «Безусловно, сегмент арендного жилья (так же, как и спрос на него) будет со временем и со сменой поколений увеличиваться, свидетельством этому являются те тенденции, которые мы наблюдаем на рынке, – в частности, рост сегмента апарт-отелей. Но ментальность русского человека пока в большей мере ориентирована на собственность».
«В нашей стране пока очень мало качественных апартаментов, с полным набором сервисных услуг и инфраструктурой, – отмечает Елена Валуева. – Кроме того, я не согласна с тем, что новое поколение поголовно хочет путешествовать или только снимать жилье. Велика доля консервативных, традиционно настроенных граждан. И поэтому традиционные квартиры останутся. Как и семьи, которым съемное жилье уже не будет подходить по целому ряду причин».
Мнение
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Пока среди покупателей «Балтийской жемчужины» мы не видим представителей поколения Z. Они только входят в стадию совершеннолетия и, как минимум, неплатежеспособны. А вот внутри поколения Y мы выделяем для себя подгруппы. Для нас это разные целевые аудитории. Например, люди до 25 лет ищут однокомнатные квартиры и студии через социальные сети, виртуальные туры на сайте и через формы обратной связи, а с людьми после 30 необходимо проводить не одну личную встречу и телефонные переговоры, предоставлять много дополнительной информации, показывать документацию.
По оценке экспертов, строительный бизнес все чаще в работе использует российский софт. Разработки отечественных программистов обходятся дешевле в эксплуатации и не попадают под санкции властей.
Информационные технологии все больше внедряются в строительную отрасль. В условиях возрастающей конкуренции игроки рынка пытаются максимально автоматизировать свои проектные и расчетные работы, а также общеофисные программы.
Консерватизм отступает
По мнению экспертов ИТ-сферы, строительная отрасль – одна из самых консервативных на внедрение новых информационных систем. Причина – в жесткой внутренней регуляции строительных работ, необходимости соответствия зачастую устаревшим стандартом. Тем не менее игроки рынка в последнее время стали больше использовать последние разработки ИТ, понимая, что они действительно облегчают работу.
Заместитель генерального директора «ПРОФ-ИТ» Сергей Полуновский рассказывает, что в рамках своей деятельности ему довелось быть не просто наблюдателем того, как ИТ приходили в строительный бизнес, но и инициатором их расширения в ряде крупнейших строительных организаций России. «Приходилось проходить через консервативность отрасли и недопонимание со стороны руководства. Если еще недавно автоматизация в строительстве подразумевала установку «1С» только бухгалтеру, то сейчас автоматизация стала инструментом управления бизнесом и решает множество задач на различных уровнях», – отмечает он.
По мнению коммерческого директора инжиниринговой компании «Параграф» Павла Плотникова, строительный бизнес, который часто упрекают в невысоком уровне информатизации, действительно начинает постепенно переходить на новые технологии. «Консервативность отрасли легко объясняется – внедрение ИТ до недавнего времени влекло за собой большое количество изменений в бизнес-процессах компании. Руководители не решались на установку даже очень полезного инструмента. Да и сейчас строительные организации стараются приобретать системы, не меняющие стиль их работы или принятые в компании процедуры», – считает эксперт.
С доводами коллег согласна и руководитель отдела маркетинга «КОРУС Консалтинг СНГ» Татьяна Атанасова. При этом поясняет, что ИТ сами по себе универсальны. «К примеру, производители техники не выпускают серверы специально для строителей, банкиров или нефтяников. Строительные компании, на мой взгляд, действительно принадлежат к консервативной части пользователей. В основном они используют технику и ПО на основе уже проверенных и опробованных решений», – рассказывает специалист.
Под нужды строителей
По оценке специалистов, строительные организации чаще всего внедряют сметные, проектные, учетные системы, программы видеонаблюдения. Также востребованы на рынке различные ИТ-продукты для хранения документации, электронные архивы.
На рынке изготовителей данных программ представлены несколько десятков организаций. Каждый из игроков отрасли старается позиционировать себя наиболее активно в определенном целевом продукте, поэтому их какое-то общее сравнение может быть несколько некорректным. Компаниями, которые плотно работают со строительной сферой, можно назвать отечественные «1С», «Гранд-смета», WinРИК и др., зарубежные SAP, Axapta, NVision. Кроме того, на рынке появляются программы, полностью созданные для строителей. В частности, совсем недавно начались продажи ИТ-продукта SOTA.
Стоимость ИТ-программ зависит от их целевого предназначения, способов распространения, количества пользователей. Диапазон цен, рассказывают эксперты, составляет от нескольких тысяч до десятков миллионов рублей.
Руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Миран» Федор Русаков отмечает, что информационные технологии в строительстве применяются все шире от проектирования, расчетов сметы, управления закупками до управления сложными строительными автоматизированными комплексами на самой стройке. «Внедрение новых технологий позволяет сократить и автоматизировать процесс строительства, а также свести к минимуму риски появления ошибок на всех стадиях строительства. Если же рассуждать о частном строительстве, то уже можно смело заявлять, что дом можно построить с нуля, не отходя от компьютера. Покупка участков, выбор проектов, заказ стройматериалов, выбор подрядчиков – все это и многое другое доступно через Интернет», – делает выводы он.
По словам Павла Плотникова, сейчас же основная тенденция в том, что строительный бизнес хочет получить продукт для управления и контроля проектами, который объединит весь этот «зоопарк» и представит всю необходимую информацию в одном окне и на любом устройстве.
По мнению Татьяны Атанасовой, в настоящее время для строителей наиболее актуальным представляется переход на модель облачных решений. «Иными словами, при данном варианте работы нет необходимости вкладываться в покупку и содержание собственных серверов и программного обеспечения, а использовать их в режиме доступа через Интернет к программам и вычислительным ресурсам, физически находящимся в дата-центрах. Это позволяет экономить бюджеты ИТ-отделов, а заодно обслуживать строительную компанию меньшим числом ИТ-специалистов», – уверена эксперт.
Ставка на «своих»
Между тем, по оценке экспертов, с середины 2014 года строительный бизнес все чаще стал покупать и использовать в своей работе именно российский софт. Строителей напугали возможные санкции в эксплуатации зарубежных программ как со стороны иностранных ИТ-компаний, так и российских политиков.
По словам Павла Плотникова, сейчас многие строительные компании, участвующие в гостендерах, отказываются от иностранного софта. «На рынке есть опасения, что зарубежные программы в один момент перестанут обновляться. Это положительно влияет на российских разработчиков. Уверен, что именно сегодня строительным организациям крайне важно свести к минимуму риски и проводить контроль строительных проектов с самого начала. Это требование времени, и ИТ-продукты способны помочь специалистам отрасли, особенно в кризис», – считает он.
Как отмечает эксперт, в настоящее время все строители хотят получить уникальный, подготовленный специально под них ИТ-продукт с удобным и понятным интерфейсом. Хотя сами технологии видоизменяются не очень быстро, многие ИТ-компании начинают подстраиваться под специфику бизнеса и пытаются создать программные продукты, которые смогут объединить функционал нескольких типовых информационных систем и при этом не нарушить существующие стандарты в организациях. Прослеживается четкая тенденция, полагает специалист, что зарубежный софт не подходит для российских компаний. Информатизация строительной отрасли идет по пути внедрения программ отечественного производства, максимально учитывающих все нюансы бизнеса.
Мнение:
Сергей Полуновский, заместитель генерального директора «ПРОФ-ИТ»:
– Сейчас наиболее интересное время для запуска процессов по автоматизации бизнеса. Во-первых, можно получить услуги с прежним качеством, но по более низкой цене, а во-вторых, кризис можно использовать для «обкатки» решений и выйти из сложившейся ситуации с готовой системой автоматизации, учитывающей не только благоприятные сценарии развития экономики. В целом процессы автоматизации в кризис не замирают, бизнес уже осознает факт того, что именно автоматизация может снизить издержки и найти слабые места в организации бизнеса.
Кстати:
По данным аналитиков IDC, в 2014 году российский рынок ИТ-услуг сократил объем в долларовом выражении на 15% и составил 6,57 млрд USD, что в рублевом эквиваленте выразилось приростом на 2,2% из-за резкого снижения курса рубля к американской валюте. Совокупный сегмент системной интеграции по-прежнему является крупнейшим на рынке ИТ-услуг России, его доля – 42%, а доля совокупного сегмента аутсорсинговых услуг возросла почти до 18%, и связано это с низкими темпами падения спроса на такие услуги.
Сегодня в Петербурге работает более полутора сотен оценочных компаний. За последние пять лет их число выросло более чем в два раза. Но кризис серьезно ударил по этому бизнесу, ведь просевшая ипотека давала не менее трети оборота оценщиков.
Эксперты говорят, что за последние пять лет объем рынка услуг по оценке увеличился в 2-4 раза, в основном за счет открытия множества мелких семейных компаний, в штате которых находится всего пара специалистов. Стимулом для роста числа оценочных компаний послужили возросшие объемы кредитования, большое количество совершаемых сделок (активное движение рынков), спрос на оценку международной финансовой отчетности компаний и прочее.
Рост и падение
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», говорит: «По моим подсчетам, оценкой недвижимости в Санкт-Петербурге на текущий момент занимается около 160 компаний. Тем не менее, с учетом спада спроса на рынке недвижимости из-за негативной экономической конъюнктуры и падения платежеспособного спроса (в том числе из-за высоких ставок по ипотеке) многие из них существенно сократили или временно заморозили свою деятельность. Если сравнивать количество компаний с тем, что было пять лет назад, то их число возросло примерно в 1,5-2 раза», – говорит господин Нигматуллин.
«Сейчас мы наблюдаем обратный процесс: «проседание» всех перечисленных сегментов, где компании-оценщики оказывали услуги, обусловливает уход некоторых игроков с рынка. Многие компании проводят решительную оптимизацию, расширяют пакеты услуг. В частности, оценщики чаще стали работать с государственными органами, несмотря на низкую маржинальность», – сообщает Виктория Константинова, директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Тимур Нигматуллин с коллегой согласен и говорит, что в последнее время вообще обозначилась новая тенденция для рынка – рост спроса на оценку и переоценку недвижимости по кадастровой стоимости, в том числе для оспаривания госоценки.
Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, поясняет: «В последние несколько лет законодатель только и делал, что подкидывал работу оценщикам. Это связано с постепенным введением кадастровой стоимости в качестве налоговой базы для различных налогов. Кадастровая оценка – это вид массовой оценки, который просто не может учитывать ряд индивидуальных особенностей конкретных объектов. В законодательстве предусмотрен механизм, так сказать, «исправления ошибок» массовой оценки – проведение индивидуальной рыночной оценки соответствующего объекта. И тут как раз на сцену и выходят оценщики.
Сам по себе механизм установления рыночной стоимости взамен кадастровой, закрепленный в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», за последние несколько лет претерпел ряд изменений, больше направленных на устранение различных неточностей и противоречий, чем на кардинальное изменение логики законодательного регулирования. Сейчас можно сказать, что публичные и частные интересы более или менее разумно сбалансированы, позволяя каждой стороне отстаивать свою позицию в части определения рыночной стоимости».
Доходы сокращаются
При этом доходы оценщиков от ипотеки стали падать из-за сокращения рынка жилищного кредитования. А он в их бизнесе занимал немалую часть. «Я оцениваю долю сегмента ипотечной оценки в общем объеме бизнеса оценщиков примерно в 15-30%», – уточняет господин Нигматуллин. Светлана Шалаева, руководитель отдела оценки Knight Frank St Petersburg, полагает, что ипотека давала около половины объема заказов. Еще выше эту долю оценивает госпожа Константинова. «Доля ипотечного кредитования в общем объеме бизнеса составляет около 60%. Сокращение ипотечного кредитования, безусловно, негативно сказалось на привлекательности ведения оценочного бизнеса. Надеюсь, что введение программы льготной ипотеки приведет к росту объемов услуг по созданию отчетов оценки рыночной стоимости недвижимости», – отмечает она.
Светлана Шалаева считает, что поле деятельности оценщиков сужается и может еще больше сузиться в ближайшее время за счет как уменьшения объемов кредитования, так и снижения участия оценщиков в этом процессе. Госпожа Шалаева полагает, что банки будут обходиться сами, и сетует: «Негативно влияют на оценку снижение ассигнований бюджета на финансирование инвестиционных проектов и уменьшение масштабов инвестирования в целом – государственного и частного. Кроме того, есть планы введения института государственных оценщиков; это уменьшит область «приложения» негосударственных».
Жесткий демпинг
Как отмечают эксперты, сегодня основной тенденцией рынка стал жесткий демпинг среди его игроков.
Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что в качестве основных тенденций рынка можно назвать падение выручки и доходности оценки, ужесточение конкурентной борьбы, которая чаще всего приобретает форму ценовой конкуренции.
Виктория Константинова говорит: «Сейчас на рынке происходит жесткий демпинг: компании готовы браться за любую работу для того, чтобы удержать бизнес на плаву».
При этом господин Косарев отмечает, что банки, аудиторы и органы, проверяющие отчеты об оценке, стали учитывать возросшие риски и подходить к результатам работы оценщика с более консервативных позиций. Он считает, что услуги по оценке востребованы всегда, однако уровень информированности клиентов об оценочной деятельности по-прежнему является невысоким. «С самого своего появления в России в начале девяностых оценка была непростым бизнесом, предъявляющим высокие требования к профессионализму и ответственности оценщика. Постоянное совершенствование законодательства, регулирующего оценочную деятельность, заставило уйти из профессии людей некомпетентных, с рынка оценки исчезли компании, созданные в расчете на быструю прибыль. В настоящее время в Санкт-Петербурге оценкой занимаются крупные российские и международные игроки; имеются и небольшие, как правило, нишевые оценочные компании».
При этом участники рынка говорят, что законодательство в области оценочной деятельности меняется существенно, однако качество принимаемых законов оставляет желать лучшего.
Светлана Шалаева считает, что после 2013 года самое существенное изменение – это введение ФСО № 7 (стандарт по оценке недвижимости). «Там есть пассажи, увеличивающие трудоемкость (вырос объем рыночного материала, который должен быть подтвержден и приведен в отчете). В 2013 году приказом Минэкономразвития введен единый квалификационный экзамен с приблизительно тысячей вопросов, обязательный для членов экспертных советов», – перечисляет она.
«В настоящий момент, например, разрабатывается дорожная карта, содержащая новые и скорректированные федеральные стандарты оценки (ФСО) и утверждающая новые методики оценки», – говорит госпожа Константинова.