Люди Икс
В 2019 году к своему совершеннолетию (а значит, к возможности
стать полноправными участниками сделок на рынке недвижимости) подойдут те, кого называют поколением Z, – люди, которые родились в начале 2000-х. По мнению социологов, это первое по-настоящему цифровое поколение. Оно имеет свои особенности потребительского поведения, что в будущем, несомненно, отразится и на рынке недвижимости.
В вечном конфликте отцов и детей и его влиянии на рынок новостроек разбирался «Строительный Еженедельник».
Смена предпочтений
Теория поколений, созданная американцами Нейли Хоувом и Уильямом Штраусом, описывает повторяющиеся поколенческие циклы. Согласно этой концепции, каждые 20–25 лет рождается новое поколение людей, имеющих черты характера, привычки и особенности, которые выделяют их на фоне всех остальных. Теория выделяет несколько возрастных групп: «молчаливое» поколение (родившееся в 1923–1943 гг.); беби-бумеры (родившееся в 1943–1963 гг.); поколение Х (родившееся в 1963–1984 гг.); поколение Y, или миллениалы (родившееся в 1985–2000 гг.); поколение Z, или центениалы (родившееся в 2000–2020 гг.).
Поколения X и Y сейчас наиболее активны экономически – и именно этим возрастным группам, их потребительским особенностям и мотивационным проблемам маркетологи уделяют почти все свое внимание.
По мнению экспертов, самое очевидное отличие поколений Y и Z от предыдущих групп – это предпочтение арендовать, а не покупать жилье. Особенно ярко эта тенденция проявилась в западных странах. «По данным британской исследовательской организации The Resolution Foundation, в настоящее время отмечается рекордная доля людей, предпочитающих арендовать, а не покупать жилье. Более 40% британцев, рожденных с 1985 по 2000 год (так называемое поколение миллениалов) арендуют жилье и не задумываются о его покупке, что почти в два раза превышает показатели, характерные для поколения X (рожденных с середины 1960-х до конца 1970-х) и в четыре раза – показатели поколения беби-бумеров (родившихся после Второй мировой войны и до середины 1960-х годов). При сохранении этого тренда лишь 47% миллениалов будут иметь в собственности жилье к моменту выхода на пенсию», – отмечает Людмила Потапова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank.
По мнению г-жи Потаповой, желание не владеть, а арендовать объясняется стремлением поколения миллениалов к личной свободе: «Покупка недвижимости для людей среднего достатка в 90% случаев связана с необходимостью получения ипотеки, которая серьезно ограничивает человека в таких вопросах, как смена работы, места жительства и вида деятельности. Миллениалы чаще берут в аренду не потому, что не могут купить, а просто потому, что не хотят. Они хотят жить и работать в разных странах, путешествовать по миру, учиться разным вещам, искать тот вид деятельности, который позволит им самореализоваться. Недвижимость, тем более купленная в ипотеку, превращается для них в ненужный, обременительный балласт. Поэтому актуальность снова приобретают доходные дома, где все квартиры сдаются в аренду. Эта бизнес-модель прекрасно работает в Америке и Европе и очень скоро доберется до России».
По мнению Константина Сторожева, генерального директора УК «Вало Сервис», российские девелоперы чутко реагируют на запросы покупателей, в том числе и так называемого «молодого поколения»: «Поколение Y и поколение Z задают тренды всем происходящим изменениям нашей отрасли: люди, родившиеся в девяностых и «нулевых», не хотят быть привязанными к офису, к своей квартире, к графику, как их родители. Для них все бґольшую роль играет мобильность, которая идет вразрез с привычным нам понятием "свое жилье"», – говорит Константин Сторожев.
Другое важное требование молодых поколений к жилым объектам недвижимости – близость к местам приложения труда и развлечениям. «По нашему опыту, для этой категории крайне важна транспортная доступность, а также близость к торгово-развлекательным центрам, поэтому девелопер изначально должен продумать, как люди будут добираться до метро, кино, магазинов», – считает эксперт.
Немаловажны для «нового» поколения и вопросы комфорта и безопасности. По мнению Константина Сторожева, наиболее полно это требование сегодня удовлетворяют апартаменты: «К апарт-отелям предъявляются самые высокие требования по безопасности: это и система контроля доступа в номерной фонд, и круглосуточная система видеонаблюдения по всему объему. Служба охраны и безопасности в таких проектах обеспечивает соблюдение повышенных требований, определяемых для гостиниц».
Z как будущее рынка
Если трансформации потребительских предпочтений X и Y маркетологи уже осознали и приняли в работу, то поколение Z еще предстоит «узнать в лицо». «В нашей компании если и были покупатели поколения Z, решение за них все же принимали родители – и платили родители. Поэтому каких-то специальных ориентиров на это поколение у нас нет, – говорит Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. – Думаю, они еще сами не вполне знают, что им может быть нужно. Все же основной покупатель недвижимости – это люди в возрасте 25+. И в Петербурге, и в Москве в последние годы стали появляться проекты с прекрасным расположением (таким, что автомобиль не нужен), красивыми холлами и общественными пространствами, но при этом – с малогабаритной нарезкой и полной отделкой. Такие проекты как раз могут подойти поколению Z в качестве первого жилья».
В прогнозах относительно того, что заинтересует на рынке недвижимости поколение Z, смелее других экспертов Людмила Потапова: «Недвижимость для центениалов – это пространство эксперимента, которое они смогут создавать своими руками. Для них не существует ограничений. Уже сейчас огромной популярностью у них пользуются, например, микро-дома. По их мнению, дома могут быть и круглыми, и абсолютно прозрачными, и построенными из переработанного пластика. Современным девелоперам стоило бы привлекать к работе над новыми проектами представителей поколения Z и вместо того, чтобы приходить в ужас от их идей, задумываться о том, есть ли в них полезное зерно».
По мнению Екатерины Тейдер, руководителя направления девелопмента Becar Asset Management, с приходом новых поколений изменения на рынке неизбежны: «У этих людей другие ценности, а значит, другие запросы и требования, предъявляемые к жилью. Эти люди родились в эпоху диджитализцаии, а сейчас мы увидим еще большее влияние этого аспекта. Ведь люди поколения Z становятся совершеннолетними, начинают работать и тратить деньги. Рынок получит очень большой сегмент покупательской аудитории с другими запросами – а значит, рынок будет реагировать и формировать иное предложение».
Мечта арендодателя
Некоторые эксперты утверждают, что апартаменты, вообще арендное жилье – несомненное будущее рынка недвижимости, ведь молодые приобретатели недвижимости хотят колесить по миру и получать новые впечатления. «Апартаменты с уверенностью можно назвать будущим рынка недвижимости. По опыту клиентов апарт-комплекса VALO, сегодня люди от 21 года – то есть потенциальные покупатели недвижимости ближайших 10–15 лет – считают, что покупка квартиры – это уже пережиток прошлого, навязанная временами перестройки необходимость», – уверен Константин Сторожев.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, более сдержанна в своих оценках: «Безусловно, сегмент арендного жилья (так же, как и спрос на него) будет со временем и со сменой поколений увеличиваться, свидетельством этому являются те тенденции, которые мы наблюдаем на рынке, – в частности, рост сегмента апарт-отелей. Но ментальность русского человека пока в большей мере ориентирована на собственность».
«В нашей стране пока очень мало качественных апартаментов, с полным набором сервисных услуг и инфраструктурой, – отмечает Елена Валуева. – Кроме того, я не согласна с тем, что новое поколение поголовно хочет путешествовать или только снимать жилье. Велика доля консервативных, традиционно настроенных граждан. И поэтому традиционные квартиры останутся. Как и семьи, которым съемное жилье уже не будет подходить по целому ряду причин».
Мнение
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Пока среди покупателей «Балтийской жемчужины» мы не видим представителей поколения Z. Они только входят в стадию совершеннолетия и, как минимум, неплатежеспособны. А вот внутри поколения Y мы выделяем для себя подгруппы. Для нас это разные целевые аудитории. Например, люди до 25 лет ищут однокомнатные квартиры и студии через социальные сети, виртуальные туры на сайте и через формы обратной связи, а с людьми после 30 необходимо проводить не одну личную встречу и телефонные переговоры, предоставлять много дополнительной информации, показывать документацию.
В кризис заказчики еще больше экономят на строительном контроле (техническом надзоре). Конкуренция среди компаний, которые предоставляют такие услуги, возрастает и заставляет их уходить с рынка или расширять профиль своей деятельности.
Сергей Пичугин, генеральный директор ООО «БЭСКИТ», рассказал, что главная задача строительного контроля (ранее технический надзор) – это оценка качества строительных работ, предусмотренных проектной документацией. «В старые времена технический надзор был обязателен, была отдельная строка в сводном сметном расчете, составлявшая около 2% от стоимости строительно-монтажных работ. Сегодня все экономят, поэтому в первую очередь заказчики отказываются от этой статьи расходов», – прокомментировал ситуацию господин Пичугин.
Екатерина Компанеец, заместитель генерального директора компании «А-эксперт», рассказала, что объемы работ по техническому надзору действительно сократились, что связано со снижением активности на строительном рынке.
Легкий допуск
По мнению Виталия Рохманюка, заместителя генерального директора АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области», кризисная ситуация приведет к усилению конкуренции на строительном рынке и борьбе за заказчика.
По оценкам Геннадия Киркина, генерального директора ЗАО «Строительная компания «ИРБИС», рынок компаний, оказывающих услуги по строительному контролю, насчитывает несколько десятков. «Но в реальной конкуренции мы сталкиваемся с 7-10 компаниями», – прокомментировал он. Эксперт уверен, что в период кризиса для компаний есть несколько путей развития: «Кто-то, не выдержав жесткой конкуренции, вынужден будет либо полностью уйти с рынка, либо перепрофилироваться. Но, с другой стороны, в сектор оказания услуг строительного контроля приходят новые компании, которые раньше занимались инжиниринговой, девелоперской деятельностью».
Екатерина Компанеец отметила: законодательство предполагает, что обычно организация, которая предоставляет услуги по техническому надзору, совмещает в своей работе несколько видов деятельности. В частности, получает допуск СРО на проектирование зданий и сооружений и на работы по обследованию объектов недвижимости.
По мнению Сергея Пичугина, получить допуск СРО на проведение строительного контроля сегодня вообще не составляет труда. Виталий Рохманюк рассказал, что часть компаний осуществляют только функции строительного контроля, а часть, как, например, АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области», имеет более широкий спектр услуг, так как, ограничиваясь только одним видом деятельности, компания подвергает себя риску со стороны изменчивого строительного рынка.
Согласно сметным нормам, технический надзор составляет 2,2% от общей стоимости строительно-монтажных работ. Но Сергей Салтыков, генеральный директор компании «ГлавЭнергоСтройКонтроль», констатировал, что такие деньги даже в положительные для строительства в 2013-2014 годы застройщики не готовы были тратить. И в реальности эта доля не превышает 1%.
«Угасание темпов строительства неминуемо приведет к снижению активности в области технического надзора. В данной экономической ситуации мы идем навстречу нашим заказчикам, понимая, что у них падает объем продаж. В этой связи мы также готовы снижать цены на свои услуги, одновременно сокращая свои издержки», – прокомментировал он.
Тенденция на демпинг
Екатерина Компанеец отметила, что в реальности цена технического надзора является договорной. Стоимость зависит от количества дней, проведенных специалистом на объекте, сложности объекта и его удаленности от города. Если нужен каждодневный строительный надзор, то это стоит дороже, чем посещение стройки специалистом раз в месяц.
Со своей стороны, Геннадий Киркин пояснил, что стоимость услуг на рынке варьируется и зависит от размера компании, квалификации специалистов, оказывающих услуги, интенсивности работы специалистов строительного контроля на объекте (сменность, выездной тип работы, постоянное присутствие на объекте), объема предоставленных услуг, а также количества и качества предоставляемой документации. Он констатировал, что на рынке присутствуют элементы демпинга, поэтому в целом по рынку роста цен на услуги строительного контроля не происходит.
«Участвуя практически во всех конкурсах, мы отмечаем существенное снижение стоимости на проведение строительного контроля до семи раз от заявленной. Не представляю, как можно говорить о качестве этой услуги при такой цене», – заключил Сергей Пичугин.
Мнение:
Геннадий Киркин, генеральный директор ЗАО «Строительная компания «ИРБИС»:
– В кризисные периоды, когда объем финансирования проектов снижается, недальновидные заказчики экономят на услугах строительного контроля. Это решение может быть пагубным для проекта, так как несет в себе серьезные риски как для успешной реализации проекта, так и для безопасности строительства.
Объем рынка железобетонных изделий (ЖБИ) Петербурга и Ленинградской области по итогам 2014 года составил около 850 тыс. куб. м, увеличившись на 7-9% по сравнению с показателями 2013 года. Несмотря на кризис в отрасли, пока потребность в сборных ЖБИ на городских стройках сохраняется, а цены на них растут, отмечают производители.
По словам Ильдара Кутыева, директора по развитию ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», производство в Петербурге железобетона условно можно разделить на «рынок свободной комплектации», поставки на который могут вести различные заводы – изготовители ЖБИ, и «закрытый» рынок, комплектацию которого осуществляют крупные холдинги силами собственных заводов, как, например, компания «СУ-155».
«С точки зрения возможных объемов отгрузки интересен, конечно, лишь рынок «свободной комплектации». По различным оценкам, его объем в 2014 году составлял 800-850 тыс. куб. м железобетона. В годовом исчислении прирост в натуральном выражении – 7-9%. Однако экономические явления второй половины 2014 года замедлили процесс развития рынка. Хотя потребность в комплектации ЖБИ надземной части зданий пока сохраняется», – прокомментировал господин Кутыев.
В свою очередь, Олег Семененко, генеральный директор «Производственной компании «ПрофБетон», рассказал, что отрасль ЖБИ довольно широка – по одним позициям товаров существует дефицит, по другим – перепроизводство и простаивающие мощности. По его словам, на ряде производств идет реорганизация и перепрофилирование, это связано с изменением структуры рынка.
Незаметный уход
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», отметил, что компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона под ключ, насчитывается около 10, производящих товарные ЖБИ – до 90, из них более-менее заметных на рынке – до 15-20. Таким образом, среди лидеров в сегменте товарных ЖБИ следует отметить ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», ООО «СИБ-Центр», компании «Т-Бетон», «Бетсет», «Бетонекс». В сегменте каркасно-панельного домостроения крупными игроками являются ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), «Войсковицкий ЗЖБИ № 1» (принадлежит «СУ-155»), «Гатчинский ССК» (входит в группу «Ленстройматериалы»), «Киришский ДСК» (входит в «ЛенРусСтрой»).
Ильдар Кутыев отметил, что факты ухода с рынка ЖБИ игроков в течение 2014 года были, однако они не оказали на рынок серьезного влияния.
По словам Сергея Шепилова, маркетолога ООО «АБЛОК ЖБИ», причины ухода игроков с рынка разные – одни изготавливали некачественные изделия, другие не обладали достаточными производственными мощностями, третьи из-за финансовых проблем и взятых на себя кредитных обязательств. В этой связи Олег Семененко привел в пример закрытие компании «РосЭнергоСтрой». Он отметил, что, по одной версии, данное производство закрылось из-за финансовых сложностей, по другой – из-за проблем с качеством выпускаемой продукции.
Большинство участников рынка ЖБИ, опрошенных «Строительным Еженедельником», отметили, что небольшие производители в дальнейшем не выдержат кризиса. «Мелкие компании, выпускающую дешевую и некачественную продукцию, постепенно прекратят свое существование на рынке ЖБИ, а основная конкуренция будет идти между крупными заводами в первую очередь по качеству выпускаемой продукции, срокам их изготовления и цене», – считает Сергей Шепилов.
По мнению Ильдара Кутыева, вполне вероятно перераспределение мощностей. Логичным может стать уход с рынка мелких компаний, которым выгоднее было бы стать дилерами более крупных заводов, чем биться за поддержание собственного производства, уверен он.
Со своей стороны, Андрей Семенов, генеральный директор ООО «Перспектива», отметил, что хоть сегодня и предрекают снижение темпов жилищного строительства, в активную фазу входит возведение дорог. «Например, трассы Санкт-Петербург – Москва, шоссе «Скандинавия» и т. д. Многие производители ЖБИ, которые ранее выпускали продукцию только для жилищного сектора, диверсифицируются. Тем более что объекты дорожной инфраструктуры в основной своей массе финансируются бюджетом, а значит, оплата по таким договорам гарантирована», – высказал он свою точку зрения.
Рост цен как неизбежность
Производители ЖБИ констатируют, что цены на продукцию заводов с начала 2015 года выросла на 10-20%.
Сергей Шепилов добавляет, что в условиях роста цен на арматуру и цемент неизбежен рост цен и самих ЖБИ. «Большинство производителей уже подняли цены, стараясь сохранить качество своей продукции, но и после повышения назвать их стабильными нельзя. Если сырье и дальше будет дорожать, то производители будут вынуждены опять пересматривать цены на ЖБИ», – прокомментировал он.
«Соблюдение сроков поставок и уверенность в том, что поступившие с завода изделия отвечают требованиям по качеству, в нынешних условиях для строителей могут быть даже важнее, чем цена. Причина простая – ускорение темпов строительства и отсутствие претензий со стороны покупателей квартир. Эти факторы позволяют увеличивать темпы работ, а значит, ускорить возврат денежных средств, вложенных строительными компаниями в реализуемый проект. В условиях дефицита кредитных ресурсов это является существенным фактором», – заключил Ильдар Кутыев.
Мнение:
Харри Лахтивеси, директор по продажам в России компании Elematic:
– В условиях слабой и нестабильной экономической ситуации в России очевидно, что компании, использующие современные технологии сборного железобетона в своем производстве, будут занимать сильную позицию в течение 2015 года и последующих лет. Потому что так или иначе огромный спрос на доступные дома останется независимо от кризиса. Сборный железобетон – наиболее эффективный и экономный способ строительства в больших объемах без потери качества и энергоэффективности. Также современные технологии сборного железобетона предоставляют свободу действий архитекторам для проектирования красивых и современных зданий всех видов.