Лифтовая отрасль: подвижки есть, но проблемы остаются
В последнее время в лифтовой сфере наблюдается рост активности. Но, по мнению экспертов рынка, серьезных проблем, которые накапливались годами, остается немало, и некоторые имеющиеся планы придется скорректировать по срокам.
Эту проблематику специалисты обсудили в ходе семинара «Актуальные вопросы развития лифтовой отрасли и сферы вертикального транспорта», который ежегодно проводится в Санкт-Петербурге Национальным Лифтовым Союзом (НЛС) совместно с Северо-Западным управлением Ростехнадзора, ЗАО «Предприятие «Парнас» и при участии администрации города.
«Перед отраслью стоит много актуальных проблем. И наш семинар стал на сегодняшний день важной, уже традиционной площадкой для их обсуждения экспертами, одним из мест, где вырабатывается общая позиция лифтовиков, которая транслируется затем во властные структуры», – отметил генеральный директор ЗАО «Предприятие «Парнас» Эдуард Кайзер.
«Проблема 2020»
Одним из важнейших вопросов, стоящих сегодня перед отраслью, является «Проблема 2020», то есть выполнение требований Технического регламента по лифтам Таможенного союза Белоруссии, Казахстана и России. В соответствии с ними, к 2020 году в РФ не должно остаться в действии лифтов с выработанным нормативным сроком эксплуатации (25 лет). Между тем, сейчас в России находится в работе около 120 тыс. единиц такого оборудования, что составляет более четверти всех машин, имеющихся в жилищном хозяйстве (около 400 тыс.), напомнил вице-президент НЛС, генеральный директор АДС «СО «Лифтсервис» Алексей Захаров.
«Ситуация в этой сфере в стране постепенно улучшается», – констатировал он. По данным Единой лифтовой информационно-аналитической системы (ЕЛИАС), если в 2014 году в России было введено в эксплуатацию примерно 35,22 тыс. лифтов, то в 2015-м – 36,67 тыс., в 2016-м – 38,22 тыс., а в 2017-м – уже почти 40,43 тыс. «Таким образом, динамика явно положительная, годовой рост в последнее время составляет 4-5%. Суммарное же увеличение за три года достигло 13,5%, что является очень неплохим показателем», – считает эксперт.
Более того, по информации ЕЛИАС, по итогам I квартала 2018 года зафиксирован еще более существенный темп роста. Так, за первые три месяца в 2014 году было введено почти 4,94 тыс. лифтов, в 2015-м – 5,4 тыс., в 2016-м – 6,29 тыс., в 2017-м – 6,48 тыс., а в этом году – почти 9,1 тыс. В сравнении с показателем I квартала четырехлетней давности рост достиг примерно 90%.
«В прошлом году – впервые за много лет – в эксплуатацию введено на 2 тыс. больше лифтов, чем выведено в связи с истечением нормативного срока работы. Всего было заменено порядка 16 тыс. машин. С учетом программы опережающей замены лифтов, реально довести этот показатель до 20-22 тыс. Тем не менее, очевидно, что к 2020 году все выработавшие нормативный срок эксплуатации лифты заменены быть не могут», – подчеркнул Алексей Захаров.
Эксперт отметил, что Национальный лифтовый союз, как сообщество профессионалов, выступает за продление сроков введения требований Техрегламента Таможенного союза – примерно на пять лет. «Сейчас для этого удобный момент. Недавно принято решение об обсуждении и внесении изменений в различные документы Таможенного союза. В числе прочих, можно сделать корректировки и в регламент по лифтам. За пять лет, при сохранении тенденции к росту объемов ввода лифтов в эксплуатацию, выполнить требования Техрегламента вполне реально», – заключил он.
Дела региональные
По мнению Алексея Захарова, Ленобласть и Петербург демонстрируют неплохие результаты, особенно на фоне некоторых других регионов. Так, по информации ЕЛИАС, в городе за I квартал 2018 года введено в эксплуатацию 1172 лифта, в области – 72.
Региональный представитель НЛС по СЗФО, генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович в целом согласился с такой оценкой, но подчеркнул, что это не означает отсутствия проблем. По его оценке, примерно 27% из работающих в жилищном хозяйстве Петербурга 45 тыс. лифтов функционируют более 25 лет и требуют замены.
«Надо отметить, что городские власти предпринимают довольно много усилий для улучшения ситуации в этой области. 30% средств регионального оператора капремонта направляется на эти цели, что является совершенно уникальным для России прецедентом. Город принимает участие в реализации программы опережающей замены лифтов. Тем не менее, эти усилия в сумме дают замену примерно 1,4-1,5 тыс. машин в год. И примерно столько же, может быть, чуть меньше, ежегодно перешагивает рубеж нормативного срока эксплуатации», – рассказал эксперт.
При этом, по словам Игоря Януковича, доля лифтов, проработавших более 25 лет, в городе постепенно сокращается. «Но происходит это главным образом за счет ввода в эксплуатацию большого числа новых машин в ходе жилищного строительства. Число же выработавших ресурс лифтов «в штуках» сокращается крайне медленно», – добавил он.
Специалист проиллюстрировал ситуацию такими цифрами: в 2018 году на замену лифтов будет направлено 2,1 млрд рублей, в 2019-м – намечено выделить 2,7 млрд. «Это очень существенный рост, особенно на фоне показателей прежних лет. Но для того, чтобы выполнить на уровне города требования Технического регламента Таможенного союза, до 2020 года на эти цели необходимо направить порядка 10 млрд рублей», – подчеркивает Игорь Янукович. Таким, образом, несмотря на усилия властей, обеспечить замену лифтов, отработавших 25 лет, не удастся и на региональном уровне. «И это при том, что, по нашей информации, Петербург в этой сфере занимает одну из лидирующих позиций среди всех субъектов Российской Федерации. В большинстве других регионов ситуация еще хуже», – добавил он.
Эксперт высоко оценил программу опережающей замены лифтов, в рамках которой победитель тендера выполняет работы за счет своих или привлеченных средств, а затем бюджет в течение трех лет погашает задолженность. Он также выразил надежду, что город продолжит в ней участвовать. «В Петербурге по этой схеме меняется 420 лифтов. Городские власти, насколько известно, довольны реализацией программы. Но пока не ясно, будут ли региональный Фонд капремонта и Жилищный комитет продолжать участие в ней и далее. Хочется надеяться, что будут», – говорит Игорь Янукович.
В то же время он отмечает высокую финансовую нагрузку на компании, участвующие в реализации программы. «Далеко не все даже опытные и надежные участники рынка могут ее осилить. Поэтому программу следует внедрять без фанатизма», – считает эксперт.
Мнение
Андрей Васильев, заместитель генерального директора, директор по сервису и модернизации компании «МЛМ Нева трейд»:
– Сейчас к рубежу нормативной эксплуатации подошли лифты, смонтированные в 1990-е годы. Между тем, качество лифтовой продукции и монтажных работ в то время резко упало. Появились первые станции на микроэлектронике, надежность которых была не лучше, чем у отечественных цветных телевизоров тех лет, релейно-контакторные устройства стали выпускаться с гораздо меньшим коэффициентом запаса по мощности, стали применяться микропереключатели, характеристики которых значительно уступали контактам ВПК-2110, ВПК-2111. Перечень новшеств, принятых для снижения себестоимости, можно продолжить. В любом случае, они значительно снизили надежность лифтов. Уже в те годы были сильные сомнения, что лифты производства 1990-х годов отработают хотя бы 25 лет. Сейчас они дают большое количество сбоев и работают порой даже хуже, чем лифты выпуска 1970-1980-х годов, идущие под замену.
Еще одной болезненной проблемой отрасли являются чрезвычайно низкие расценки на техническое обслуживание лифтов. Причем в Санкт-Петербурге этот вопрос стоит особенно остро. Вкупе со значительной задолженностью управляющих компаний перед лифтовиками это ведет к убыточности бизнеса по техническому обслуживанию лифтов. Такая печальная картина сложилась исторически, поскольку лифтовики, в отличие от поставщиков энергетических ресурсов, не пользуются заметным влиянием во властных структурах, и их позиция практически не учитывается. Это не лучшим образом сказывается на качестве работ, но пока, к сожалению, вероятность повышения расценок выше уровня инфляции невысока. Если эта тенденция продолжится, то муниципальным структурам придется создавать планово-убыточные лифтовые предприятия, а коммерческие компании просто покинут рынок.
Сейчас в Петербурге и Ленобласти выдано порядка 11 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 0 000 млн. 16 января с торгов Фонда имущества Петербурга продана первая квартира, купленная по ипотеке в нашем городе. Таким образом, создан прецедент. Представители банков рассказали о ситуации с проблемными ипотечными кредитами и методах ее решения.ПоказательнаЯ акциЯ?
Руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада, член правления «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов отметил, что данный случай, безусловно, имел объективные причины – длительные просрочки платежей по кредиту и невозможность погашать задолженность. При отказе заемщика самостоятельно заниматься реализацией квартиры объект выставляется на торги.
Прецедент реализации с торгов, по его мнению, показателен как с точки зрения наличия реально работающего эффективного механизма в части исполнения по ипотеке, так и для клиентов, чтобы еще раз задуматься о полноте ответственности, последствиях нарушения исполнения обязательств и здравой оценки своих возможностей.
Ни о каком уроне рынку речи быть не может. Наоборот, это показатель наличия цивилизованных походов в работе с такого рода задолженностью. Это абсолютно нормальное явление. Кроме того, в мировой практике банки изначально закладывают кредитный риск в ставку.
Директор управления по кредитованию физических лиц банка «Александровский» Елена Кулык полагает, что продажа квартиры с торгов никак не повлияет на ипотечный рынок Петербурга и Ленобласти (прецедентный кредит выдан данным банком). Информацию о последствиях просрочек по ипотечным кредитам заемщики получают от кредитных инспекторов до получения кредита.
Все условия и санкции прописываются в кредитном договоре. Заемщики, подписывая кредитный договор, принимают решение о выполнении условий договора, в том числе и о предоставлении недвижимости в качестве обеспечения.
Начальник отдела развития ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Соловьев считает, что в продаже первой ипотечной квартиры с торгов нет ничего показательного. Цена, по которой квартира была продана, оказалась ниже рыночной стоимости (на 25 процентов). Этот случай наглядно продемонстрировал тот факт, что нельзя брать ипотечный кредит, надеясь, что в случае невозможности его выплачивать можно гарантированно вернуть свои деньги.
Договорные отношениЯ
По словам Елены Кулык, при работе с кредитами, в обеспечении которых предоставляется недвижимость, при возникновении проблем с платежами, изыскивается возможность погашения кредита заемщиком путем поиска потенциального покупателя и согласования вопроса с кредитором.
Данный вопрос обе стороны стараются урегулировать до подачи дел в суд. Так, судя по всему, произошло и с данной сделкой. Несмотря на очевидную разницу между рыночной ценой и ценой, за которую продали недвижимость, сделка устроила обе стороны – заемщика и кредитора. Иначе бы она не состоялась и документы по кредитному договору были бы переданы в суд.
В целом и банк, и клиент заинтересованы во внесудебной процедуре, утверждает Игорь Жигунов. Это не только экономит время, деньги, но и упрощает погашение долга, снимает обременения по объекту, а должник получает остаток средств на приобретение иного жилья.
В части цены реализации – это торги, цена, по которой приобретатель согласен получить объект и «заниматься выселением» должника. Оценка предмета залога осуществляется независимым оценщиком, что и делалось при оформлении кредита. В части получения денег – заемщик получает сумму от стоимости квартиры за вычетом задолженности перед банком, расходов по оценке, организации торгов, уплаты пошлин.
С учетом того, что за последние полгода цены выросли значительно, получается, что клиент получил больше, чем вложил в квартиру. При этом для должника гораздо проще и выгоднее согласовать продажу с банком и обойтись без судебной процедуры, чем потерять гораздо больше после обращения взыскания, реализации, оплаты всех расходов и т.д.
Наука и жизнь
Елена Кулык сообщила, что за более чем 5 лет работы по программе ипотечного кредитования в банке «Александровский» не было ни одного случая невыплаты ипотечного кредита заемщиком, а следовательно, реализации объекта недвижимости. Это, в первую очередь, связано с высокой квалификацией сотрудников банка, а также с технологией работы и разъяснительной работой, проводимой с потенциальными заемщиками и ипотечными брокерами
Время от времени задержки по уплате платежей по кредитам у заемщиков возникают. Все – люди живые, и ситуации у всех бывают совершенно разные. Но, понимая ответственность и необходимость погашения задолженности, наши заемщики выходят из сложных ситуаций с честью.
Если рассуждать теоретически, чем выше стоимость недвижимости, тем больше необходима сумма кредита, больше ежемесячные выплаты, следовательно, выше риск непогашения ссудной задолженности.
Портрет ипотечника, у которого возникают проблемы с задержками выплаты по кредиту – представитель среднего класса с доходом до 20 тыс. рублей, являющийся единственным заемщиком по кредитному договору, переоценивший свои финансовые возможности.
Дмитрий Соловьев сказал, что при задержке платежа специалисты банка прежде всего пытаются выяснить причины, и если она не носит разовый и временный характер – болезнь, семейные обстоятельства, то банк предлагает клиенту совместно разработать схему решения данной проблемы.
Банк регулярно напоминает клиентам о необходимости своевременного извещения банка о возникших трудностях с погашением кредита, для того, чтобы по возможности избежать таких мер, как продажа квартиры. Банк заинтересован в сотрудничестве с клиентами и не стремится к разрыву заключенных с ними соглашений.
По словам Игоря Жигунова, случаи, когда ипотечники не могут выплатить кредит и реализуют объекты, в России пока единичны. Это связано с небольшой историей рынка ипотеки современной России – всего 2-3 года качественного роста. Таким образом, рано говорить о каких-либо тенденциях и систематических случаях дефолтов.
Действующие, как правило, в банках четкие системы андеррайтинга позволяют минимизировать такого рода риски. Если возникали вопросы, связанные с нарушением исполнения обязательств, то это либо в рамках страховых случаев, либо вопрос разрешался во внесудебном порядке. В практике «Городского ипотечного банка» таких случаев пока не было.
Кто виноват?
Самое правильное решение при задержке платежа или невозможности выплат по ипотеке – не скрываться от кредитора, а сразу сообщить о своих финансовых затруднениях. Банк совместно с заемщиком проанализируют ситуацию и выработают способы выхода из затруднения. Это может быть отсрочка либо уменьшение штрафных санкций или реализация квартиры из-под залога по согласованной цене, что самое простое для сторон.
В основном задержки выплаты по кредиту имеют технический характер, время перечисления денег, поздний срок внесения платежа и проведения платежей по системе расчетов, а также по страховым случаям. В целом же таких случаев не много и они не системны.
Говорить о какой-то системе, когда в части «таких объектов есть просрочка и она постоянна» – неверно. Можно просто отметить, что при рассмотрении заявлений от различных категорий заявителей – работники по найму, собственники бизнеса, стоит учитывать особенности каждого вида занятости и получения дохода, в том числе с точки зрения регулярности, адекватности предоставленной информации в целях избегания потом сложностей с платежеспособностью клиента.
Задержка выплат происходит по нескольким причинам, больше техническим и кратковременным: заемщик уехал в командировку, отпуск, возникли финансовые затруднения, задержки в перечислениях межбанковских платежей, поздний срок внесения средств в оплату.
Например, приходит клиент в 19.00 в последний платежный день и думает, что он все исполнил. А ведь деньги еще надо в другой банк перечислить, это уже будет следующий рабочий день, вот и техническая просрочка.
Кредитные перспективы
По данным ряда экспертов, на ипотечном рынке России проблемы с платежами составляют 3-7 процентов кредитов. По мнению Елены Кулык, важно понимать, какие суммы принимают в расчет эксперты при определении процента проблемных кредитов и какие кредиты можно отнести к данной категории.
Она считает, что проблемным следует называть кредитный договор, по которому заемщик имеет просрочку по платежам три месяца подряд и более. Если принимать такую формулировку, процент проблемных ипотечных кредитов будет значительно ниже.
Дмитрий Соловьев согласен, что действительно, по различным оценкам экспертов рынка 3-7 процентов ипотечных кредитов являются сегодня проблемными. В банке «Санкт-Петербург» проблемных кредитов нет.
Во многом он объясняет этот факт качественным андеррайтингом как заемщиков, так и оформляемых в залог квартир. На первичном рынке банк работает только с аккредитованными компаниями-застройщиками, что тоже дает определенные гарантии банку и клиентам.
Игорь Жигунов думает, что названные проценты по проблемным ипотечным кредитам – слишком завышенная цифра. Рынок только формируется и о статистике вообще говорит рано. В мировой практике на такие риски закладывается порядка 1 процента. Представляется, что в современной России такой показатель в теории адекватен, на практике он намного меньше.
Елена Кулык считает, что, несмотря на тщательный расчет кредитоспособности потенциальных заемщиков, объем просроченной задолженности в Петербурге и Ленобласти в 2007 году будет выражен в большем проценте, чем в предыдущие годы.
Это вызвано несколькими факторами, в том числе ростом цен на недвижимость, либерализацией требований, предъявляемых к заемщикам, непредвиденными жизненными ситуациями, которые «вперед» просчитать порой невозможно.
Даешь первый взнос!
Ипотечный кредит без первого взноса, с одной стороны, несомненно, развитие ипотеки. Молодые семьи и граждане, имеющие жилье в другом регионе, не всегда имеют первоначальный взнос для приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, хотя могут быть ответственными заемщиками, выполняющими в срок принятые на себя обязательства по ипотечным кредитам.
С другой стороны, при дальнейшей стагнации или, тем более, падении цен на рынке недвижимости, выдавая кредит в размере 100 процентов стоимости приобретаемой недвижимости, банк обрекает себя на обслуживание частично необеспеченного кредита.
Дмитрий Соловьев дополнил, что отсутствие в некоторых банках первоначального взноса по ипотечным кредитам, когда клиент не рискует собственными средствами, оформляя ипотечный кредит, в определенной степени может провоцировать появление проблемных кредитов.
В 2007 году не прогнозируется резкий рост проблемных ипотечных кредитов. Такую тенденцию могут спровоцировать только резкие колебания валютного рынка или события, подобные по масштабам государственному дефолту.
Игорь Жигунов в целом не прогнозирует увеличение объема просроченной задолженности по ипотеке в 2007 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Рынок достаточно стабилен. Однако надо обратить внимание, что кредиторам важно вести политику взвешенного подхода к анализу платежеспособности и предоставления кредитов, чтобы принцип «даем кредит, кто запросит» не обернулся потом массой просрочек.
Как показывает мировая практика, если и есть просрочки, то либо сразу, либо спустя 2-3 года. Таким образом, ближайшие годы покажут, насколько качественны формируемые участниками рынка портфели.
Ипотечный кредит без первого взноса, по мнению Игоря Жигунова, в целом, вопрос системный. Здесь важно четкое определение доли рисковой составляющей, динамики цен, вопроса фондирования под такого рода продукт.
Конечно, кредит на 60-70 процентов стоимости залога намного лучше, чем на 100 процентов – есть риск снижения мотивации клиента в должном исполнении обязательств. Однако у каждого кредитного продукта с учетом набора параметров и системы риска есть обоснование к его существованию и реализации.
Дмитрий Малышев
Предложение квартир на продажу увеличилось за прошедшую неделю еще на 600 единиц или примерно на 5%.При этом, по данным БН.ру, доля однокомнатных квартир сохраняется на рекордно высоком уровне - более 25% от общего числа. Обычно «однушки» наиболее востребованы покупателями, и при нормальном состоянии рынка (относительном балансе спроса и предложения) их бывает не более 14-15%.
Сейчас в листинге БН.ру представлено 3 тыс. однокомнатных квартир. Больше было только в начале 2005 года (3200 шт.) Средняя цена предложения квадратного метра в однокомнатной квартире составила $2710. Средний по вторичному рынку «квадрат» предлагался на прошлой неделе за $2587, прирост за неделю составил 0,36%.
В лидерах спроса остаются однокомнатные квартиры в Ленобласти за $40-41 тыс. Этот факт, по мнению руководителя информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, говорит о «нервном состоянии рынка». То есть прогнозируемая стабилизация все еще не наступила.
«Продавцы упорно играют на повышение, надеясь, что установившийся уровень цен сохранится. Это приводит к росту объема предложения», - объясняет Сергей Бобашев. Активность спроса незначительно колеблется, оставаясь на уровне в 2,3-2,5 раза меньшем, чем в июне этого года.
Продолжили дорожать комнаты. Средняя цена предложения - $44,2 тыс. за комнату, это на 1,6% больше, чем на предыдущей неделе.