Лифтовая отрасль: подвижки есть, но проблемы остаются
В последнее время в лифтовой сфере наблюдается рост активности. Но, по мнению экспертов рынка, серьезных проблем, которые накапливались годами, остается немало, и некоторые имеющиеся планы придется скорректировать по срокам.
Эту проблематику специалисты обсудили в ходе семинара «Актуальные вопросы развития лифтовой отрасли и сферы вертикального транспорта», который ежегодно проводится в Санкт-Петербурге Национальным Лифтовым Союзом (НЛС) совместно с Северо-Западным управлением Ростехнадзора, ЗАО «Предприятие «Парнас» и при участии администрации города.
«Перед отраслью стоит много актуальных проблем. И наш семинар стал на сегодняшний день важной, уже традиционной площадкой для их обсуждения экспертами, одним из мест, где вырабатывается общая позиция лифтовиков, которая транслируется затем во властные структуры», – отметил генеральный директор ЗАО «Предприятие «Парнас» Эдуард Кайзер.
«Проблема 2020»
Одним из важнейших вопросов, стоящих сегодня перед отраслью, является «Проблема 2020», то есть выполнение требований Технического регламента по лифтам Таможенного союза Белоруссии, Казахстана и России. В соответствии с ними, к 2020 году в РФ не должно остаться в действии лифтов с выработанным нормативным сроком эксплуатации (25 лет). Между тем, сейчас в России находится в работе около 120 тыс. единиц такого оборудования, что составляет более четверти всех машин, имеющихся в жилищном хозяйстве (около 400 тыс.), напомнил вице-президент НЛС, генеральный директор АДС «СО «Лифтсервис» Алексей Захаров.
«Ситуация в этой сфере в стране постепенно улучшается», – констатировал он. По данным Единой лифтовой информационно-аналитической системы (ЕЛИАС), если в 2014 году в России было введено в эксплуатацию примерно 35,22 тыс. лифтов, то в 2015-м – 36,67 тыс., в 2016-м – 38,22 тыс., а в 2017-м – уже почти 40,43 тыс. «Таким образом, динамика явно положительная, годовой рост в последнее время составляет 4-5%. Суммарное же увеличение за три года достигло 13,5%, что является очень неплохим показателем», – считает эксперт.
Более того, по информации ЕЛИАС, по итогам I квартала 2018 года зафиксирован еще более существенный темп роста. Так, за первые три месяца в 2014 году было введено почти 4,94 тыс. лифтов, в 2015-м – 5,4 тыс., в 2016-м – 6,29 тыс., в 2017-м – 6,48 тыс., а в этом году – почти 9,1 тыс. В сравнении с показателем I квартала четырехлетней давности рост достиг примерно 90%.
«В прошлом году – впервые за много лет – в эксплуатацию введено на 2 тыс. больше лифтов, чем выведено в связи с истечением нормативного срока работы. Всего было заменено порядка 16 тыс. машин. С учетом программы опережающей замены лифтов, реально довести этот показатель до 20-22 тыс. Тем не менее, очевидно, что к 2020 году все выработавшие нормативный срок эксплуатации лифты заменены быть не могут», – подчеркнул Алексей Захаров.
Эксперт отметил, что Национальный лифтовый союз, как сообщество профессионалов, выступает за продление сроков введения требований Техрегламента Таможенного союза – примерно на пять лет. «Сейчас для этого удобный момент. Недавно принято решение об обсуждении и внесении изменений в различные документы Таможенного союза. В числе прочих, можно сделать корректировки и в регламент по лифтам. За пять лет, при сохранении тенденции к росту объемов ввода лифтов в эксплуатацию, выполнить требования Техрегламента вполне реально», – заключил он.
Дела региональные
По мнению Алексея Захарова, Ленобласть и Петербург демонстрируют неплохие результаты, особенно на фоне некоторых других регионов. Так, по информации ЕЛИАС, в городе за I квартал 2018 года введено в эксплуатацию 1172 лифта, в области – 72.
Региональный представитель НЛС по СЗФО, генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович в целом согласился с такой оценкой, но подчеркнул, что это не означает отсутствия проблем. По его оценке, примерно 27% из работающих в жилищном хозяйстве Петербурга 45 тыс. лифтов функционируют более 25 лет и требуют замены.
«Надо отметить, что городские власти предпринимают довольно много усилий для улучшения ситуации в этой области. 30% средств регионального оператора капремонта направляется на эти цели, что является совершенно уникальным для России прецедентом. Город принимает участие в реализации программы опережающей замены лифтов. Тем не менее, эти усилия в сумме дают замену примерно 1,4-1,5 тыс. машин в год. И примерно столько же, может быть, чуть меньше, ежегодно перешагивает рубеж нормативного срока эксплуатации», – рассказал эксперт.
При этом, по словам Игоря Януковича, доля лифтов, проработавших более 25 лет, в городе постепенно сокращается. «Но происходит это главным образом за счет ввода в эксплуатацию большого числа новых машин в ходе жилищного строительства. Число же выработавших ресурс лифтов «в штуках» сокращается крайне медленно», – добавил он.
Специалист проиллюстрировал ситуацию такими цифрами: в 2018 году на замену лифтов будет направлено 2,1 млрд рублей, в 2019-м – намечено выделить 2,7 млрд. «Это очень существенный рост, особенно на фоне показателей прежних лет. Но для того, чтобы выполнить на уровне города требования Технического регламента Таможенного союза, до 2020 года на эти цели необходимо направить порядка 10 млрд рублей», – подчеркивает Игорь Янукович. Таким, образом, несмотря на усилия властей, обеспечить замену лифтов, отработавших 25 лет, не удастся и на региональном уровне. «И это при том, что, по нашей информации, Петербург в этой сфере занимает одну из лидирующих позиций среди всех субъектов Российской Федерации. В большинстве других регионов ситуация еще хуже», – добавил он.
Эксперт высоко оценил программу опережающей замены лифтов, в рамках которой победитель тендера выполняет работы за счет своих или привлеченных средств, а затем бюджет в течение трех лет погашает задолженность. Он также выразил надежду, что город продолжит в ней участвовать. «В Петербурге по этой схеме меняется 420 лифтов. Городские власти, насколько известно, довольны реализацией программы. Но пока не ясно, будут ли региональный Фонд капремонта и Жилищный комитет продолжать участие в ней и далее. Хочется надеяться, что будут», – говорит Игорь Янукович.
В то же время он отмечает высокую финансовую нагрузку на компании, участвующие в реализации программы. «Далеко не все даже опытные и надежные участники рынка могут ее осилить. Поэтому программу следует внедрять без фанатизма», – считает эксперт.
Мнение
Андрей Васильев, заместитель генерального директора, директор по сервису и модернизации компании «МЛМ Нева трейд»:
– Сейчас к рубежу нормативной эксплуатации подошли лифты, смонтированные в 1990-е годы. Между тем, качество лифтовой продукции и монтажных работ в то время резко упало. Появились первые станции на микроэлектронике, надежность которых была не лучше, чем у отечественных цветных телевизоров тех лет, релейно-контакторные устройства стали выпускаться с гораздо меньшим коэффициентом запаса по мощности, стали применяться микропереключатели, характеристики которых значительно уступали контактам ВПК-2110, ВПК-2111. Перечень новшеств, принятых для снижения себестоимости, можно продолжить. В любом случае, они значительно снизили надежность лифтов. Уже в те годы были сильные сомнения, что лифты производства 1990-х годов отработают хотя бы 25 лет. Сейчас они дают большое количество сбоев и работают порой даже хуже, чем лифты выпуска 1970-1980-х годов, идущие под замену.
Еще одной болезненной проблемой отрасли являются чрезвычайно низкие расценки на техническое обслуживание лифтов. Причем в Санкт-Петербурге этот вопрос стоит особенно остро. Вкупе со значительной задолженностью управляющих компаний перед лифтовиками это ведет к убыточности бизнеса по техническому обслуживанию лифтов. Такая печальная картина сложилась исторически, поскольку лифтовики, в отличие от поставщиков энергетических ресурсов, не пользуются заметным влиянием во властных структурах, и их позиция практически не учитывается. Это не лучшим образом сказывается на качестве работ, но пока, к сожалению, вероятность повышения расценок выше уровня инфляции невысока. Если эта тенденция продолжится, то муниципальным структурам придется создавать планово-убыточные лифтовые предприятия, а коммерческие компании просто покинут рынок.
Обещанного некоторыми экспертами скачка цен на рынке жилья РФ не произошло. В разных городах ситуация складывалась по-разному, но в целом наметился некий баланс, когда «отклонения» от системы координат и в ту, и другую сторону, то есть рост или снижение цен были незначительными.
Тенденция к росту
Средняя стоимость квадратного метра в сентябре во всех регионах РФ изменилась не столь значительно, как предсказывали некоторые эксперты и ожидали продавцы. Максимальный рост – в 3% - наблюдался в столице будущей Олимпиады. Но это, скорее, исключение, чем правило: еще лишь 4 города показали в сентябре увеличение стоимости квадратного метра более 2%. Остальные остались в рамках двухпроцентной динамики, как в сторону увеличения цены, так и в сторону ее снижения.
Впрочем, некоторая тенденция к росту цен все же просматривается. Так, в 80% из исследуемых городов квадрат все же подорожал, а подешевел лишь в 20%. Кроме того, максимальный рост цен, как уже говорилось, составил 3%, тогда как наибольшее падение – 1,7%.
Еще одна немаловажная тенденция – во многих городах увеличение средней цены квартиры оказалось существенно больше, нежели подорожание квадратного метра. Это может говорить о том, что на рынках этих регионов происходит «вымывание» дешевых квартир и накапливание дорогих.
Столицы: разнонаправленное движение
Среди всех российских городов и весей столица показала наибольший рост цен на недвижимость, что в принципе не удивительно, поскольку в мегаполисе сосредоточена значительная часть российского капитала. В сентябре стоимость недвижимости в Москве по сравнению с августом увеличилась на 5%, в результате средняя цена за объект составила 12 814 702 руб. Иными словами, покупатели, которые в августе благополучно отдыхали в отпусках, а осенью вернулись к решению своих жилищных проблем, должны были заплатить за приобретаемую недвижимость ни много ни мало, а уже на 600 тыс. руб. больше. А вот стоимость квадратного метра столичного жилья изменилась незначительно – всего на 0,6%.
Северная столица в отношении цен на недвижимость повела себя иначе. В сентябре в Санкт-Петербурге средняя стоимость объекта снизилась до 6 414 001 руб. (-0,3%). В результате жители города на Неве при покупке недвижимости, смогли несколько сэкономить. А вот квадратный метр, наоборот, подорожал на 2,6% и составил 83 352 руб.
«Миллионники» не дотягивают до Подмосковья
Что касается остальных российских регионов, то в городах с численностью населения более миллиона человек, наибольший рост цен на недвижимость был зафиксирован в Омске (+3,9%). Средняя стоимость объекта в этом городе составила 2 409 473 руб. Причем, стоимость квадратного метра жилья в городе тоже возросла (+2,3%) и составила 33 601 руб. Положительную динамику показала Самара (+2,6%). Недвижимость здесь стала оцениваться в среднем в 3 052 114 руб.
В Красноярске, который чуть-чуть не дотягивает до «миллионника», цены на квартиры повысились на 3% (в августе этот показатель был равен 2,16%). В среднем объект стал стоить 2 402 027 руб. Интересно, что в этом городе средняя цена квадратного метра осталась практически на уровне августа, увеличившись всего на 0,1%. А рост средней стоимости объектов, как видим, оказался еще больше.
Однако при желании жители этих городов все равно не смогут себе позволить поменять имеющееся у них жилье хотя бы на однокомнатную квартиру в одном из подмосковных городов. Даже у жителей Самары это может получиться с большой натяжкой.
Среди городов «полумиллионников» лидерами в росте цен стали Новокузнецк (+3,6) и Ульяновск (+2,5%). Объекты недвижимости в них в среднем «доросли» до 1 883 826 руб. и 1 675 394 руб. соответственно.
«Продавцы и покупатели действительно несколько оживились в сентябре, хотя ничего удивительного в этом нет - это обычное явление, период отпусков сменяется деловой активностью, - говорит Виктор Щеблецов. – Однако роста цен, обещаемого экспертами и ожидаемого продавцами, так и не произошло. А в ряде городов жилье продолжало дешеветь».
Сильнее всех «в минус» ушла Тюмень (-4,2%), квартиры на вторичном рынке в городе подешевели почти на 124 тыс. руб., в среднем жилье стало стоить 2 833 453 руб. В Туле также была зафиксирована отрицательная динамика (-2,6%), средняя цена на квартиру понизилась здесь до 2 346 789 руб. В остальных городах колебания цен находились в пределах одного процента.
«Жилплощадь для завидного жениха»
Самое дешевое жилье на вторичном рынке недвижимости по итогам сентября находилось в Курске, где недвижимость в среднем стоит 1 518 559 руб. и в Иванове – 1 544 697 руб. Таким образом, москвич, продав квартиру средней стоимости в столице, сможет увеличить ее площадь аж в 8 раз, став поистине завидным женихом в «городе невест».
Почти столь же приятные перспективы ожидают и при продаже жилья в Санкт-Петербурге: разница в стоимости объектов на вторичном рынке позволит купить в Курске или Иванове квартиру, в 4 раза большую.
Несколько меньшие возможности в этом плане у жителей Ростова-на-Дону, Самары или Новосибирска, где средняя цена «вторичной» квартиры в сентябре превысила 3 млн. рублей. Однако и им переезд в «дешевые» города сулит двукратное увеличение жилплощади.
Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке, руб.
|
Город |
Август |
Сентябрь |
Прирост |
|
Москва |
12200138 |
12814702 |
5,0% |
|
Омск |
2318569 |
2409473 |
3,9% |
|
Новокузнецк |
1818402 |
1883826 |
3,6% |
|
Воронеж |
1967039 |
2031213 |
3,3% |
|
Красноярск |
2330967 |
2402027 |
3,0% |
|
Брянск |
1875738 |
1927191 |
2,7% |
|
Самара |
2973724 |
3052114 |
2,6% |
|
Ульяновск |
1634631 |
1675394 |
2,5% |
|
Владимир |
2422981 |
2482252 |
2,4% |
|
Батайск |
2052892 |
2094241 |
2,0% |
|
Хабаровск |
2690686 |
2740078 |
1,8% |
|
Саратов |
1663514 |
1688018 |
1,5% |
|
Иваново |
1544697 |
1563087 |
1,2% |
|
Смоленск |
1890570 |
1907790 |
0,9% |
|
Ростов-на-Д. |
3125321 |
3151114 |
0,8% |
|
Киров |
1693742 |
1704765 |
0,7% |
|
Пенза |
1497592 |
1506727 |
0,6% |
|
Мос. область |
3853646 |
3869410 |
0,4% |
|
Новосибирск |
3026720 |
3030245 |
0,1% |
|
С.-Петербург |
6436347 |
6414001 |
-0,3% |
|
Пермь |
2244070 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Исследовательский центр NormInfo подготовил обзор, посвященный динамике цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2010 г., а также перспективам на 2011 г. Почему средняя цена 1 кв. м жилья падает на протяжении 2010 г.? При этом, как показывает анализ результатов нашего проекта «Мониторинг ценового предложения на рынке строящегося жилья», 66,16% объектов были сданы в конце 2009 года и «сдаются» в течение 2010 года. Для примера, - 6,5 домов из 10 уже сданы или вот-вот будут сданы. 33,84% - объекты, которые будут сданы в течение 2011-2013. Давайте посмотрим на структуру предложения. Большая часть продаваемых квартир в таких объектах – квартиры с большой площадью. Как-раз-таки, 2-ккв. и 3-ккв. или 1-ккв. площадью, сопоставимой с 2-ккв. или 3-ккв. Наш проект «Мониторинг ценового предложения» показывает нам структуру предложения в этих 66% объектах. Только в 15% объектов в продаже есть 1-ккв. На данный тип квартир есть спрос, их покупают, при этом спрос на 2-3-х ккв. низкий и данный тип квартир продается очень плохо. При более внимательном анализе структуры предложения, то есть, сколько и каких квартир осталось в объектах, которые были сданы недавно и/или вот-вот будут сданы, можно заметить, что большую часть из них составляют 2-ккв. и 3-ккв. Как показывают результаты «Мониторинга ценового предложения» на протяжении 5 месяцев цена 1 кв. м 2-3-ккв. в объектах высокой стадии готовности, снижается. Поэтому, когда «таких» объектов 66% от общего количества в которых остались исключительно 2-3-ккв., цена кв. м в которых снижается, как мы сейчас можем наблюдать, ответ на вопрос «Почему средняя цена кв. м по городу падает?» очевиден. Низкий спрос на крупногабаритные квартиры, обусловленный последствиями кризиса влечет за собой снижение средней цены кв. м в объектах высокой стадии готовности. Иными словами, застройщики вынуждены снижать цены на 2-3-ккв., поскольку они практически не продаются, а деньги «вытаскивать» из стройки надо. Средняя цена кв. м все-таки растет или все-таки падает? Но если мы говорим именно о рынке строящегося жилья (33% - Треть объектов со сроками сдачи 2011-2013 гг.), то справедливым будет высказывание: цена кв. м все-таки растет. Как показывают результаты нашего мониторинга средняя цена кв. м как при 100% оплате, так и при оплате в рассрочку только в строящихся объектах «невысокой» стадии готовности растет ежемесячно в среднем +0,4% к предыдущему месяцу (мы не рассматриваем объекты-долгострои и проблемные объекты). С другой стороны, средняя цена кв. м только в строящихся объектах с низкой и средней стадией готовности увеличивается. Какие факторы оказывают влияние на изменение средней цены кв. м предложения Застройщика? Чтобы не выходить за рамки обсуждаемой темы, мы проведем общее разделение на факторы (внешние и внутренние): 1). Изменения средней цены кв. м на рынке, в силу внешних факторов (кризис, ипотечный бум и т.д.); 2). Изменения средней цены кв. м (изменение стоимости стройматериалов, изменение стадии строительства, - внутренние факторы). Как бы ни менялась средняя цена кв. м по городу, если объект строится, меняются стадии строительства, объект все ближе и ближе к сдаче. Ни для кого не секрет, что разница между ценой квартиры в строящемся доме, существенная по сравнению с ценой квартиры в доме уже сданном. Поэтому изменения стадии строительства очень хорошо показывает динамику изменения цены кв. м предложения Застройщика. Более того, цена кв. м и изменения стадии строительства взаимосвязаны. На данный момент, экономия при покупке квартиры на стадии «забор» составляет 25-30%, нежели покупка квартиры на стадии «ввод в эксплуатацию». Давайте посмотрим за счет чего. Ранее мы вплотную подошли к теме зависимости изменения средней цены кв. м от сроков сдачи, а если выразиться более точно – от стадии готовности объекта. Для начала мы сделали несколько допущений. Первое – приблизительный срок сдачи объекта от начала строительных работ, в большинстве случаев составляет 2-2,5 года (берем большинство случаев за общепринятую норму). Второе допущение – большая часть объектов будут строиться в течение 2 – 2,5 лет, то есть мы исходим от частного к общему, рассматривая зависимость изменения цены кв. м предложения от стадии строительства в нескольких объектах, мы экстраполируем подобные изменения цены кв. м на все остальные строящиеся объекты. Третье допущение - мы разбили стадии строительства объекта (жилого дома) на 7 стадий: 1 – «Забор»; 2 – «Свайное поле/Фундаментная плита»; 3 – «2-3 этаж»; 4 – «Половина дома»; 5 – «Весь дом/коробка без наружных стен»; 6 – «Весь дом/закрыт контур/внешние стены»; 7 – «Ввод в эксплуатацию». Далее мы провели анализ выявления взаимосвязи (корреляционный анализ) средней цены кв. м и стадии строительства нескольких объектов (коэф. корреляции Пирсона равен 0,719). Это говорит о наличии сильной взаимосвязи между данными переменными. Проведя регрессионный анализ мы получили коэффициенты уравнения регрессии зависимости изменения средней цены кв. м от изменения стадии готовности объекта. Как стадия готовности объекта влияет на изменение цены кв. м застройщика? Изменение средней цены кв. м при изменении стадии строительства на 1 ступень составляет в среднем 2780 руб. увеличения средней стоимости кв. м. О чем это говорит нам? Почему эти расчеты интересны? Полученный результат интересен, прежде всего, с той точки зрения, что помогает ответить на вопрос: «Сколько можно сэкономить, покупая квартиру на ранней стадии строительства объекта? Прогноз изменения средней цены кв. м до конца 2012 г. При разработке прогнозов мы старались построить модель, имеющую наименьшую ошибку. Если в 2-х предыдущих версиях прогноза (первый - окт. 2008, второй - июль 2009) ошибка прогноза составляла 6,5% и 4,8%, то настоящий прогноз имеет ошибку всего в 2,8% (mape - средняя абсолютная ошибка прогнозной модели) Прогнозные модели строились в профессиональном стат. пакете SPSS v. 13. Модель построения прогноза - ARIMA - авторегрессионная модель интегрированного скользящего среднего. При построении прогнозов были соблюдены все необходимые процедуры для оценки качества модели: анализ распределения остатков на нормальность, тест на автокорреляцию, тесты на причинность Гренжера, тесты на гетероскедастичность (непостоянство дисперсии остатков). В нашем последнем прогнозе мы учитывали влияние таких факторов как: - активность спроса (показатель - индекс BN); - объем нового предложения, (показатель - млн. кв. м); - объем денежной массы на рынке строящегося жилья (как заемные, так и собственные средства, млн. руб.); - стоимость барреля нефти марки Brent (фьючерсные цены в долл. США); - влияние кризиса (искусственно созданная переменная-dummy); - изменение уровня доходов населения Санкт-Петербурга с 2005 года; На конец 2012 г., согласно нашему прогнозу средняя цена кв. м на рынке строящегося жилья (индекс BN) составит 72-73 000 руб. А в результате зависимости изменения цены кв. м в строящемся сейчас жилье от стадии строительства, цена кв. м к моменту сдачи увеличится до 80-81 тыс. руб. Поскольку большая часть строительных объектов сейчас на стадии «половина дома, коробка», разница составит порядка 11%. Материал предоставлен ИЦ NormInfo (ИСГ «Норманн») |
