Эй, вы там, наверху...
Квартиры в многих новостройках эконом-класса, по мнению экспертов, обладают низким уровнем звукоизоляции. Исправить ситуацию могут новые стандарты строительства зданий, но они повысят и стоимость жилья.
Хорошая звукоизоляция – необходимый и важный фактор комфортного проживания граждан в своих квартирах. Насколько тихо окажется в них, во многом зависит от того, какие технологии были задействованы при строительстве дома.
Экономный «не-эконом»
Опрошенные «Строительным Еженедельником» специалисты полагают, что многие современные новостройки не могут похвастаться высоким уровнем звукоизоляции. По словам коммерческого директора производственной компании «Альянс» Николая Ефименко, слабая звукоизоляция новостроек связана с большой коммерческой составляющей строительства жилья. «Вопрос звукоизоляции обычно стоит на последнем месте после наличия ограждающих конструкций, тепла, электричества и воды. Сразу же после вселения в квартиру новые жильцы могут столкнуться с проблемой шума от соседей. Особенно много трудностей возникает из-за ударного шума от соседей сверху. Это происходит по причине несоблюдения технологий звукоизоляции пола и отсутствия звукоизолирующих прокладок под стяжкой пола у соседей сверху», – отмечает он.
Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов считает, что проблемы с шумами могут возникать в домах, где застройщики не выполнили звукоизоляцию технических помещений, а также трубопроводов, проходящих через жилые помещения. «Кроме того, ударный шум от падения тяжелых предметов на пол, стука каблуков может возникать в помещениях общего пользования, если не были приняты дополнительные меры звукоизоляции. Неприятный шум может создавать и некорректно работающая система вентиляции. Появление постороннего шума может зависеть не только от качества звукоизоляционных мероприятий, но и от отношения жильцов к правилам проживания в жилом доме. Даже очень дорогостоящая звукоизоляция не поможет в случае, если, к примеру, ваш сосед решит в час ночи повесить себе полку на железобетонную стену», – добавляет специалист.
Как отмечает эксперт компании «Формула М2» Константин Ганов, в настоящее время в жилье эконом-формата со звукозащитой стало еще хуже, чем в прошлом веке, поскольку застройщики вынуждены максимально экономно использовать строительные материалы. К примеру, компании заметно уменьшили толщину железобетонных панелей для панельных домов. Из тех же соображений экономии межквартирные перегородки делаются более тонкими, часто с использованием более современных экономичных технологий.
По словам адвоката Юлии Вербицкой (Винник), практически каждый иск, предъявляемый застройщику по качеству квартиры, содержит требования, связанные с недостаточной звукоизоляцией. «На мой взгляд, причины нарушений звукоизоляции не в требованиях законов, предусматривающих соблюдение технологии строительства (эти законы достаточно суровы), а во множественных нарушениях этих законов застройщиками в их попытке получить сверхприбыли. Ведь ряд строительных этапов относится к так называемым «скрытым работам», качество которых может оценить только хорошо подготовленный строительный специалист», – делает выводы эксперт.
Высокие стандарты
Стоит отметить, что у специалистов нет единого мнения по завышенности или заниженности действующих требований к уровню звукоизоляции. При этом большинство экспертов полагает, что и действующие нормы по шуму проектировщиками и строителями не учитываются.
Продукт-менеджер группы «Кнауф СНГ» Андрей Удалов рассказывает, что требуемый уровень звукоизоляции между комнатами одной квартиры – 43 дБ, двери квартир, выходящие на лестничные клетки, должны обеспечить уровень в 32 дБ, стены и перегородки между квартирами – 52 дБ. «При этом, к примеру, у многих международных гостиничных операторов требования гораздо выше, например, между номерами уровень звукоизоляции достигает 62 дБ. В большинстве случаев жильцы многоэтажных домов либо вынуждены мириться с избыточным шумом, либо улучшать звукоизоляцию своими силами», – отмечает специалист.
Тем не менее, по словам директора компании «НДВ-Девелопмент» Андрея Стригалёва, даже если ужесточить нормы звукоизоляции, попросту меньше объектов сможет им соответствовать, а те, что смогут, подорожают из-за увеличения расходов на звукоизоляцию. Либо усугубится коррупционная составляющая: разрешения будут выдаваться вне зависимости от того, соответствует постройка СНиП или нет.
Такие выводы делает и директор НТЦ «Резина» Сергей Санкин. По его мнению, ужесточение требований к акустическому комфорту приведет к серьезному удорожанию строительства, что неизбежно скажется на продажах либо на прибыльности проектов.
Помоги себе сам
В настоящее время многие собственники «шумных» квартир звукоизоляцией занимаются сами или прибегают к услугам специализированных фирм.
Руководитель Инженерно-технического центра корпорации «ТЕХНОНИКОЛЬ» Алексей Арабов отмечает, что если звукоизоляцию делать в момент строительства, то удорожание может быть минимальным. «Добавить звукоизоляцию в пол перед заливкой стяжки или использовать сразу перегородки со звукоизоляцией в процессе строительства не так дорого. Звукоизоляция помещения уже в процессе эксплуатации здания, например, для защиты от шумных соседей, может потребовать более серьезных затрат. Стоимость звукоизоляции зависит от необходимой толщины звукоизоляционного материала, количества слоев гипсокартона в стене, марки и бренда сухих строительных смесей», – говорит он.
Главный инженер проекта компании «Метрополис» Дмитрий Горбик советует, что для решения проблемы шума в жилой квартире в первую очередь необходимо установить источник шума. Порой это непростая задача, особенно когда источником шума является инженерное оборудование здания: «Самый часто встречающийся пример: ударный шум от шагов соседей сверху. Оптимальный вариант решения данной проблемы: по договоренности с соседями заложить шумоизоляцию под стяжку пола соседской квартиры. В качестве шумоизоляции можно использовать маты «ТермоЗвукоИзол» или специализированные акустические минераловатные плиты, ассортимент последних достаточно широк. Основной принцип при устройстве звукоизоляции – это обеспечение отсутствия жестких связей между плитой перекрытия, стенами и стяжкой пола», – рассказывает специалист.
Генеральный директор компании iHouse Lab Тимур Каландаров отмечает: если дом с невысокими шумоизоляционными качествами, важно сделать обшивку по всему периметру помещения. «Внутри квартиры монтируется металлический каркас, который заполняется разными мягкими материалами (обычно минеральные ваты) и утеплителями. Проблема в том, что шумоизоляция квартиры может значительно уменьшить ее метраж, так как толщина защитного слоя составляет порядка 70–120 мм. Но при этом жильцы не будут испытывать дискомфорт от того, что соседи делают ремонт в своей квартире», – резюмирует эксперт.
Мнение
Виталий Борисов, руководитель направления «Техническое развитие» компании PAROC:
– С точки зрения стандартов (требований и нормативов по звукоизоляции) – все хорошо, все они есть. Однако на практике существует сложность с исполнением этих нормативов. Одна из причин – недостаточный контроль в этом направлении. Да, ситуация с соблюдением требований по теплотехнике, по качеству строительных материалов в целом по рынку выправилась, но относительно звукоизоляции предстоит много работы. Другими словами, по состоянию на данный момент реформировать законодательство не нужно. Нужно, чтобы уже существующие нормативы стали по-настоящему исполняться. Кстати, именно из-за несоблюдения нормативов в большинстве новостроек недостаточный уровень акустического комфорта внутри помещения. Пример – те же панельные дома, где нередко ощущается недостаток звукозащиты. Это эконом-жилье, и отношение застройщиков к нему именно как к «эконому».
Сергей Мохнарь, генеральный директор компании «ПСК Недвижимость» (входит в строительный холдинг «ПСК»):
– Есть стереотип, что в «панельках» слышно, как храпит сосед, а в монолите тихо, как в музее. Это не совсем так. Бетон сам по себе является хорошей изоляцией от бытовых шумов. Если слышно, о чем говорят соседи, значит, где-то есть щели. У зданий с монолитным конструктивом вероятность образования таких отверстий минимальна, ввиду технологии строительства. У панельных зданий зазоры между панелями могут возникнуть – и они заделываются.
Как строитель могу поделиться таким «лайфхаком»: при выборе квартиры обращайте внимание на ее расположение относительно границ секции. Крайние комнаты в таких квартирах будут наиболее тихими. Причина проста: у каждой секции есть собственные несущие стены. Там, где одна секция граничит с другой, таких стен получается две – одну стену на двоих секции делить не могут. Пространство между ними дополнительно заполняется пенополистиролом, образующим тепловой шов. В совокупности это образует толстый «пирог», благодаря которому одна-две стены соответствующих комнат получат лучшую изоляцию от шума.
С приходом кризиса застройщики стали предоставлять более выгодные условия рассрочки платежей на приобретение квартир.
У большинства крупных девелоперов Петербурга возможность приобрести квартиру в рассрочку предоставлена на всех строящихся объектах, независимо от класса. Чаще всего купить квартиру можно в еще не сданных объектах, хотя есть хоть и редкие, но исключения.
Весенние предложения
Программа рассрочки платежей в компании «ЛенСпецСМУ» действует более 10 лет и сейчас распространяется как на строящееся, так и на готовое жилье. Сроки действия - от тех месяцев до девяти лет. «Например, покупатели, выбирающие квартиру во втором корпусе строящегося ЖК «Ландыши» могут внести 15% от стоимости квартиры, а остальную сумму выплачивать в рассрочку до декабря 2020 года. Рассрочка на готовые квартиры в корпусах 6,7 и 9 ЖК «Ласточкино гнездо» заключается на срок до декабря 2025 года, первый взнос составляет от 20% от стоимости жилья », - перечислил директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон» Михаил Духовный. К слову, рассрочкой на столь длительный срок может похвастаться не каждый застройщик.
В «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» предоставляют рассрочку только в незавершенных объектах при первом взносе от 10%. «Кроме обычных условий в апреле мы предлагаем беспроцентную рассрочку, - объясняет региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. - Эти условия действуют при внесении одного миллиона рублей за квартиру в комплексе класса масс-маркет, двух миллионов – за квартиру в комплексах бизнес-класса, а также 10% от стоимости квартир в домах «Богемия», «Московское шоссе, 3» и 20% от стоимости квартир в комплексе «Смольный парк».
В «Строительном тресте» минимальный первоначальный взнос при оформлении рассрочки составляет 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Доля коротких рассрочек (на срок от полугода до года) в общем количестве сделок компании составляет порядка 35%. «В большинстве объектов рассрочка платежей предоставляется до окончания строительства. Беспроцентные рассрочки есть в случае, если первый взнос при покупке квартиры составляет выше 50%», - сообщил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Однако, рассрочка в «Строительном тресте» распространяется и на готовые объекты. Один из них – жилой квартал NEWПИТЕР в пос. Новоселье. Она предоставляется в случае 50% оплаты стоимости жилья. Оставшуюся часть можно «закрыть» через полгода без промежуточных платежей, второй вариант – ежемесячные выплаты.
В компании «Петрополь» предлагают приобрести квартиры по рассрочке с первым взносом от 20% до 50% до декабря 2017 года на различных объектах, которые реализует организация. Кстати, доля приобретаемых в рассрочку квартир разнится в зависимости от объектов. «В ЖК «Трилогия», где люди в основном покупают квартиру для улучшения собственных жилищных условий, количество клиентов, использующих рассрочку, составляет около 30%. По ЖК «Временам года» таких сделок еще меньше - около 20%. Здесь приобретают жилье либо с использованием ипотеки, либо за счет собственных средств. Но и целевая аудитория здесь иная – часто это имиджевая покупка с целью сохранения и приумножения средств», - расказала коммерческий директор компании «Петрополь» Алена Милош.
В Setl City, помимо прочих предложений с рассрочкой, в марте этого года началась акция, при которой на первый взнос действует скидка 15-20%. Чтобы ее получить необходимо внести 50% от стоимости квартиры, а оставшуюся часть - одним платежом до передачи ключей.
Гибкий подход
Говоря о тенденциях в условиях приобретения квартир на петербургском рынке, аналитики разошлись во мнении. Одни говорили, что изменения есть, другие – не заметили значительных подвижек.
Алена Милош считает, что кардинально новых тенденций в условиях предоставления рассрочки в Северной столице не наблюдается. По ее словам, 2016 год пройдет в режиме сократившегося спроса на недвижимость, который четко обозначился в прошлом году. При этом самые различные виды рассрочек от беспроцентных на пять лет при условии 50% первого взноса, до процентных на 10 лет при отсутствующем первом платеже заявляют многие застройщики.
«Конкуренция усиливается, что подталкивает участников рынка на различные маркетинговые предложения. Так или иначе, никаких новых вариантов, кроме уже работающих, в последнее время на рынке нет. А в Москве, например некоторые игроки экспериментируют со сдачей квартир в уже введенных домах в аренду с возможностью их последующего выкупа в рассрочку», - сказала Алена Милош.
Однако в агентстве недвижимости «Итака» сообщили, что застройщики стали выходить на рынок с более «гибкими» предложениями. Так, если в 2014 году программы рассрочки на рынке долевого строительства начинали действовать преимущественно до окончания строительства, то в конце 2014-го и начале 2015 года девелоперы выступать с предложениями, способными соревноваться по выгоде с ипотечным кредитованием. В частности, запускались рассрочки сроком до 10 лет, в среднем на 4-6 лет, вне зависимости от сроков сдачи дома.
Правда, за последние полгода сроки рассрочки стали сокращаться: «В большинстве случаев - это год. На рынке также достаточно программ рассрочки платежей на два-три года, но при этом на остаток стоимости квартиры начисляется процентная ставка в размере в среднем 1% в месяц или чуть больше. Кстати, появление большого количества «процентной» рассрочки, когда на остаток платежа начисляется ежемесячный процент, - тоже тенденция 2015 года. Встречается сейчас и комбинированный вариант, когда до срока сдачи дома действует беспроцентная рассрочка, а после него на остаток выплаты начисляется ежемесячный процент».
Также аналитики «Итаки» отметили, что в прошлом году сумма начального взноса в рассрочках снизилась. Например, если в конце 2014 года его средняя величина составляла 26%, то в начале 2016 года этот показатель уже стал равен 23%. При этом величина первого взноса, позволяющего участвовать в беспроцентной рассрочке, увеличилась.
Через 20-30 лет совершенно изменится структура рынка труда, в том числе и в строительстве.
Эксперты прогнозируют, что часть привычных сегодня профессий, например рабочих специальностей, исчезнет. Но появятся другие, в основном ориентированные на новые технологии.
По мнению специалистов, исчезновение профессий – процесс естественный, паниковать по этому поводу не нужно. Экономика не стоит на месте, и на месте «вымерших» специальностей тут же появляются другие. Эксперты прогнозируют, что после 2020 года в число неактуальных профессий попадут такие, как библиотекарь, почтальон, вахтер, прораб, шахтер, логист и т. д. Есть мнение, что и профессия архитектора «покачнется».
Без каменщиков
Если взять строительную отрасль, то раньше, например, была очень нужной профессия камнелома, но она исчезла, так как тяжелую работу стали выполнять машины. Не обходились в былые времена и без копачей, а сейчас с этой работой прекрасно справляются экскаваторы. Спросом пользовались насыпалы, развозилы, плитовые. Сегодня все эти профессии неактуальны, так как эти работы можно успешно выполнять, используя машины и оборудование.
Николай Ватин, директор Инженерно-строительного института ФГАОУ ВО СПбГПУ, говорит, что на рынке труда будут проявляться две тенденции – универсализация и специализация труда. «Стройплощадка перестает быть местом, где из дешевых материалов дешевым трудом создаются здания. Она превратится в сборочный участок крупных модулей и элементов заводской готовности, местом использования промышленных роботов. Будущее – за передовыми производственными технологиями, в том числе аддитивными. 3D-принтеринг зданий уже появился, он будет развиваться дальше», – уверен он. Николай Ватин прогнозирует, что в строительстве как массовая профессия исчезнут каменщики, бетонщики, сварщики, бульдозеристы, крановщики и т. п. Перестанут существовать и инженерные профессии, и специализации, связанные с применением такого труда.
Кто на новенького?
Еще три года назад в Сколково был разработан Атлас перспективных профессий, в котором выделена отдельная категория «Появятся до 2020 года». Аналитики, работающие над документом, отмечают, что научный прогресс максимально вытеснит ручной труд из промышленности, строительства, сферы бытовых услуг.
В связи с этим Екатерина Скляренко, руководитель пресс-службы HeadHunter в СЗФО, подчеркивает, что основная часть новых и перспективных профессий на российском рынке труда сейчас появляется в ИТ-сфере. При этом изменения практически всегда находятся на стыке нескольких отраслей. Тренды, которые также пронизывают все сферы, – автоматизация, забота об окружающей среде и экологичность материалов, желание сохранить активное долголетие, комфортная окружающая среда и т. п.
Николай Ватин отмечает, что селитебная (территории для жилья, общественно-деловых объектов, дорог и т. д.) и промышленная зоны будут интегрироваться с природными и рекреационными, поэтому возрастет потребность в специалистах по «зеленому» строительству. В строительстве, архитектуре, городском хозяйстве резко вырастет применение суперкомпьютерной обработки больших массивов информации (big data) и оптимизации деятельности на этой основе.
На портале hh.ru с 2013 года было опубликовано больше 50 вакансий BIM-менеджера, который входит в Атлас перспективных профессий в категории «Появятся до 2020 года», отмечает Екатерина Скляренко. По ее словам, массовая застройка новых кварталов – своеобразных мини-городов, появление новых научных городов (например, «Иннополис») заставляют компании сегодня задумываться о среде вокруг дома, информатизации и автоматизации органов управления, поэтому появляются позиции урбаниста, руководителя проекта «Умный город». Технологии проникают в работу специалистов, которые непосредственно трудятся на объектах, например уже есть специальность «прораб-вотчер» – это специалист по строительству с применением цифровых проектов сооружений. Екатерина Скляренко добавляет, что тренд, который набирает обороты в России, – это развитие доступной среды для пенсионеров, людей с ограниченными возможностями здоровья и др. Эта тенденция отражена и в Атласе профессий, где отмечена новая перспективная специальность – «проектировщик доступной среды».
В пресс-службе портала Superjob.ru сказали, что некоторые виды спецтехники, в первую очередь те, которые действуют на ограниченной территории, будут работать без людей в кабине уже совсем скоро. «Оператор беспилотного летательного аппарата – вот отличный пример того, как, казалось бы, напрямую не связанные со сферой недвижимости технологии создают новые рабочие места. В 2015 году мы обратили внимание, что компании сферы строительства и эксплуатации коммерческой недвижимости стали размещать на Superjob.ru вакансии операторов дронов и квадрокоптеров на полный рабочий день для съемки и мониторинга зданий, различных объектов, участков земли», – прокомментировали в компании.
Образование запаздывает
Как правило, появление новых специальностей на рынке труда обгоняет разработку образовательных стандартов и программ обучения. Николай Ватин констатирует, что запаздывание образовательной системы по сравнению с потребностями рынка – ситуация обыденная, но не неизбежная. «Передовые вузы развивают так называемое опережающее обучение, основанное на форсайте с глубиной 15-20 лет и на сотрудничестве с высокотехнологичными корпорациями. Именно это обеспечивает уникальные компетенции и большую востребованность выпускников ИСИ СПбГПУ на рынке труда», – добавил он.
Мнение:
Николай Ватин, директор Инженерно-строительного института СПбГПУ Петра Великого:
– Обучение в нашем вузе по направлению «строительство» длится шесть лет. Четыре из них – в бакалавриате с возможностью выбора профиля подготовки. Среди новых можно отметить «строительство автомобильных дорог», «строительство мостов и транспортных тоннелей». Новое в бакалавриате – обучение стартует с изучения BIM-технологий. После бакалавриата два года идет учеба в магистратуре. Нововведение здесь – это обучение полностью на английском языке по двум магистерским программам: Civil Engineering и Energy Efficient and Sustainable Buildings. Еще новшество – мы стали принимать в нашу магистратуру талантливых выпускников других вузов.