Эй, вы там, наверху...
Квартиры в многих новостройках эконом-класса, по мнению экспертов, обладают низким уровнем звукоизоляции. Исправить ситуацию могут новые стандарты строительства зданий, но они повысят и стоимость жилья.
Хорошая звукоизоляция – необходимый и важный фактор комфортного проживания граждан в своих квартирах. Насколько тихо окажется в них, во многом зависит от того, какие технологии были задействованы при строительстве дома.
Экономный «не-эконом»
Опрошенные «Строительным Еженедельником» специалисты полагают, что многие современные новостройки не могут похвастаться высоким уровнем звукоизоляции. По словам коммерческого директора производственной компании «Альянс» Николая Ефименко, слабая звукоизоляция новостроек связана с большой коммерческой составляющей строительства жилья. «Вопрос звукоизоляции обычно стоит на последнем месте после наличия ограждающих конструкций, тепла, электричества и воды. Сразу же после вселения в квартиру новые жильцы могут столкнуться с проблемой шума от соседей. Особенно много трудностей возникает из-за ударного шума от соседей сверху. Это происходит по причине несоблюдения технологий звукоизоляции пола и отсутствия звукоизолирующих прокладок под стяжкой пола у соседей сверху», – отмечает он.
Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов считает, что проблемы с шумами могут возникать в домах, где застройщики не выполнили звукоизоляцию технических помещений, а также трубопроводов, проходящих через жилые помещения. «Кроме того, ударный шум от падения тяжелых предметов на пол, стука каблуков может возникать в помещениях общего пользования, если не были приняты дополнительные меры звукоизоляции. Неприятный шум может создавать и некорректно работающая система вентиляции. Появление постороннего шума может зависеть не только от качества звукоизоляционных мероприятий, но и от отношения жильцов к правилам проживания в жилом доме. Даже очень дорогостоящая звукоизоляция не поможет в случае, если, к примеру, ваш сосед решит в час ночи повесить себе полку на железобетонную стену», – добавляет специалист.
Как отмечает эксперт компании «Формула М2» Константин Ганов, в настоящее время в жилье эконом-формата со звукозащитой стало еще хуже, чем в прошлом веке, поскольку застройщики вынуждены максимально экономно использовать строительные материалы. К примеру, компании заметно уменьшили толщину железобетонных панелей для панельных домов. Из тех же соображений экономии межквартирные перегородки делаются более тонкими, часто с использованием более современных экономичных технологий.
По словам адвоката Юлии Вербицкой (Винник), практически каждый иск, предъявляемый застройщику по качеству квартиры, содержит требования, связанные с недостаточной звукоизоляцией. «На мой взгляд, причины нарушений звукоизоляции не в требованиях законов, предусматривающих соблюдение технологии строительства (эти законы достаточно суровы), а во множественных нарушениях этих законов застройщиками в их попытке получить сверхприбыли. Ведь ряд строительных этапов относится к так называемым «скрытым работам», качество которых может оценить только хорошо подготовленный строительный специалист», – делает выводы эксперт.
Высокие стандарты
Стоит отметить, что у специалистов нет единого мнения по завышенности или заниженности действующих требований к уровню звукоизоляции. При этом большинство экспертов полагает, что и действующие нормы по шуму проектировщиками и строителями не учитываются.
Продукт-менеджер группы «Кнауф СНГ» Андрей Удалов рассказывает, что требуемый уровень звукоизоляции между комнатами одной квартиры – 43 дБ, двери квартир, выходящие на лестничные клетки, должны обеспечить уровень в 32 дБ, стены и перегородки между квартирами – 52 дБ. «При этом, к примеру, у многих международных гостиничных операторов требования гораздо выше, например, между номерами уровень звукоизоляции достигает 62 дБ. В большинстве случаев жильцы многоэтажных домов либо вынуждены мириться с избыточным шумом, либо улучшать звукоизоляцию своими силами», – отмечает специалист.
Тем не менее, по словам директора компании «НДВ-Девелопмент» Андрея Стригалёва, даже если ужесточить нормы звукоизоляции, попросту меньше объектов сможет им соответствовать, а те, что смогут, подорожают из-за увеличения расходов на звукоизоляцию. Либо усугубится коррупционная составляющая: разрешения будут выдаваться вне зависимости от того, соответствует постройка СНиП или нет.
Такие выводы делает и директор НТЦ «Резина» Сергей Санкин. По его мнению, ужесточение требований к акустическому комфорту приведет к серьезному удорожанию строительства, что неизбежно скажется на продажах либо на прибыльности проектов.
Помоги себе сам
В настоящее время многие собственники «шумных» квартир звукоизоляцией занимаются сами или прибегают к услугам специализированных фирм.
Руководитель Инженерно-технического центра корпорации «ТЕХНОНИКОЛЬ» Алексей Арабов отмечает, что если звукоизоляцию делать в момент строительства, то удорожание может быть минимальным. «Добавить звукоизоляцию в пол перед заливкой стяжки или использовать сразу перегородки со звукоизоляцией в процессе строительства не так дорого. Звукоизоляция помещения уже в процессе эксплуатации здания, например, для защиты от шумных соседей, может потребовать более серьезных затрат. Стоимость звукоизоляции зависит от необходимой толщины звукоизоляционного материала, количества слоев гипсокартона в стене, марки и бренда сухих строительных смесей», – говорит он.
Главный инженер проекта компании «Метрополис» Дмитрий Горбик советует, что для решения проблемы шума в жилой квартире в первую очередь необходимо установить источник шума. Порой это непростая задача, особенно когда источником шума является инженерное оборудование здания: «Самый часто встречающийся пример: ударный шум от шагов соседей сверху. Оптимальный вариант решения данной проблемы: по договоренности с соседями заложить шумоизоляцию под стяжку пола соседской квартиры. В качестве шумоизоляции можно использовать маты «ТермоЗвукоИзол» или специализированные акустические минераловатные плиты, ассортимент последних достаточно широк. Основной принцип при устройстве звукоизоляции – это обеспечение отсутствия жестких связей между плитой перекрытия, стенами и стяжкой пола», – рассказывает специалист.
Генеральный директор компании iHouse Lab Тимур Каландаров отмечает: если дом с невысокими шумоизоляционными качествами, важно сделать обшивку по всему периметру помещения. «Внутри квартиры монтируется металлический каркас, который заполняется разными мягкими материалами (обычно минеральные ваты) и утеплителями. Проблема в том, что шумоизоляция квартиры может значительно уменьшить ее метраж, так как толщина защитного слоя составляет порядка 70–120 мм. Но при этом жильцы не будут испытывать дискомфорт от того, что соседи делают ремонт в своей квартире», – резюмирует эксперт.
Мнение
Виталий Борисов, руководитель направления «Техническое развитие» компании PAROC:
– С точки зрения стандартов (требований и нормативов по звукоизоляции) – все хорошо, все они есть. Однако на практике существует сложность с исполнением этих нормативов. Одна из причин – недостаточный контроль в этом направлении. Да, ситуация с соблюдением требований по теплотехнике, по качеству строительных материалов в целом по рынку выправилась, но относительно звукоизоляции предстоит много работы. Другими словами, по состоянию на данный момент реформировать законодательство не нужно. Нужно, чтобы уже существующие нормативы стали по-настоящему исполняться. Кстати, именно из-за несоблюдения нормативов в большинстве новостроек недостаточный уровень акустического комфорта внутри помещения. Пример – те же панельные дома, где нередко ощущается недостаток звукозащиты. Это эконом-жилье, и отношение застройщиков к нему именно как к «эконому».
Сергей Мохнарь, генеральный директор компании «ПСК Недвижимость» (входит в строительный холдинг «ПСК»):
– Есть стереотип, что в «панельках» слышно, как храпит сосед, а в монолите тихо, как в музее. Это не совсем так. Бетон сам по себе является хорошей изоляцией от бытовых шумов. Если слышно, о чем говорят соседи, значит, где-то есть щели. У зданий с монолитным конструктивом вероятность образования таких отверстий минимальна, ввиду технологии строительства. У панельных зданий зазоры между панелями могут возникнуть – и они заделываются.
Как строитель могу поделиться таким «лайфхаком»: при выборе квартиры обращайте внимание на ее расположение относительно границ секции. Крайние комнаты в таких квартирах будут наиболее тихими. Причина проста: у каждой секции есть собственные несущие стены. Там, где одна секция граничит с другой, таких стен получается две – одну стену на двоих секции делить не могут. Пространство между ними дополнительно заполняется пенополистиролом, образующим тепловой шов. В совокупности это образует толстый «пирог», благодаря которому одна-две стены соответствующих комнат получат лучшую изоляцию от шума.
В Петербурге продолжает расти количество коммерческих банных комплексов и саун. Несмотря на высокую конкуренцию на рынке, бизнес привлекателен для инвесторов сравнительно высокой рентабельностью.
По данным Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Петербурга, в городе в настоящее время официально работает более 300 различных банных комплексов. В том числе, в статистику попало и чуть более 30 государственных объектов. При этом большая часть из них таковыми являются только условно. На основании инвестиционных договоров они сданы бизнесменам в долгосрочную аренду. Соглашениями были закреплены обязанности инвестора по модернизации технического состояния бань, сохранению функциональности данных объектов, обязательному оказанию услуг по билетам закрепленной городом стоимости. По оценке чиновников, инвесторами были произведены капитальные вложения в бани в размере от 70 до 130 млн рублей.
Стоит отметить, что инвесторами и управленцами некоторых государственных комплексов являются структуры, имеющие отношение к руководителям известных петербургских предприятий. Предполагается, что для них баня – вторичный или личный бизнес. Так, по данным СМИ, несколькими городскими объектами управляют близкие Игоря Минакова. Он был владельцем обанкротившейся крупнейшей в регионе дорожно-строительной организации – «Мостострой №6».
В отличие от государственных бань, по словам экспертов, коммерческие, в большинстве своем, имеют меньшую площадь (обычно она не превышает 250 кв. м), в среднем они рассчитаны на одновременное посещение не более 20 человек. Расположены они в нежилых помещениях. Достаточно много их располагается в «сером поясе», на бывших промышленных площадках, в зданиях опустевших НИИ. Отдельные банные комплексы построены в малоэтажных пригородах Петербурга, на Крестовском острове и у Суздальских озер.
Больше пара
По словам заместителя председателя петербургской НКО «Организация банных специалистов» Сергея Литвинова, условно коммерческие бани можно поделить на два типа. Это «правильные» (с традициями русской паровой бани) и «неправильные», к которым относятся посиделочные сауны, куда посетители чаще ходят поесть, принять спиртного и развлечься. Также сауны есть при оздоровительных комплексах и фитнес-центрах. Их можно считать чем-то средним между этими двумя типами объектов.
«Саун в Петербурге достаточно много, приблизительно около тысячи. Правильных бань с веником и парилкой в городе гораздо меньше, но их количество растет. Хочу отметить, что с медицинской точки зрения наиболее полезен для организма именно формат русской бани с температурой воздуха 60-70 градусов и влажностью 40-60%. Температура воздуха более 80 градусов, как в саунах, уже не оказывает позитивный эффект, а скорее наоборот», – отмечает Сергей Литвинов.
Эксперт также добавляет, что окупаемость банных комплексов, конечно же, зависит от посещаемости. А сама посещаемость – от удовлетворенности клиентов полученной услугой. При этом ценовой фактор не самый важный. Есть свои клиенты как у бюджетных, так и у дорогих бань.
Специфический бизнес
По мнению аналитиков рынка коммерческой недвижимости, несмотря на высокую конкуренцию на рынке, банный бизнес привлекателен для инвесторов сравнительно высокой рентабельностью. Кроме того, открытие бани не требует получения специальной лицензии, которая, к примеру, нужна при работе парикмахерской, медицинских салонов.
Сами инвестиции, рассказывает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев, зависят от размеров планируемого банного комплекса. По небольшим и средним объектам объем инвестиций может быть от 3,5 до 10 млн рублей. Вложения в создание крупного комплекса будут оцениваться в сотни миллионов.
«Рентабельность и срок окупаемости также лежат в широких пределах и очень зависят как от места расположения объекта, так и от маркетингового сопровождения и прочих факторов. Если комплекс построен в достаточно популярном туристическом месте или в центральном районе крупного города, то можно ожидать рентабельность от 20% и выше при сроках окупаемости от двух лет. Если подобный сервис предложить в точке, куда затруднен доступ (вдалеке от центра города), в стороне от туристических маршрутов или в промышленной зоне, где экологические и эстетические факторы не способствуют отдыху, особой прибыльности от проекта ждать не стоит», – отмечает Алексей Коренев.
Независимые эксперты также сетуют на закрытость данного бизнеса. По словам управляющего директора департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольги Шарыгиной, есть крупные муниципальные комплексы, работа которых достаточно прозрачна, но, если говорить о частных банях, то это, как правило, «серый» бизнес. «Владельцами чаще всего являются люди, которые начали свою деятельность в 90-х, либо представители южных национальностей. Небольшие коммерческие бани находятся в частной собственности, и доля подобных «серых» объектов на банном рынке примерно 50%. При этом я могу предположить, что в реальности возможны и все 70%», – полагает она.
По мнению Алексея Коренева, «серые» объекты на то и «серые», что по ним отсутствует не только официальная, но вообще сколь-нибудь внятная статистика. «Очевидный вывод сделать можно только один – среди именно нелегальных объектов подобного назначения доминируют полукриминальные бани, совмещающие традиционные услуги с целым спектром услуг, не входящих в перечень привычных банно-оздоровительных мероприятий», – считает аналитик.
Российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость растет, но пока остается специфичным, и его продукты востребованы у относительно небольшой группы населения.
Общий объем инвестиций в российскую недвижимость в первом полугодии 2017 года превысил 2 млрд долларов. По оценке экспертов JLL, это на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост объема инвестиций связан с относительно стабильной экономической ситуацией в стране, необходимостью проведения отложенных сделок.
Доходность выше вклада
Рынок коллективных инвестиций в недвижимость – часть общего рынка вложений в недвижимость. По словам директора по управлению активами фондов недвижимости УК «РВМ Капитал» Гавриила Королёва, в настоящее время рынок коллективных инвестиций в недвижимость находится в активной стадии развития. «Управляющие компании сосредоточили свои инвестиции в следующих сегментах рынка: жилищные проекты и рентные складские проекты. При этом мотивация управляющих компаний разная, например, АИЖК развивает фонды, которые инвестируют в рентное жилье с целью реализации соответствующей государственной программы. Фонды под управлением УК «Сбербанк управление активами» инвестируют в жилищные проекты и рентные складские проекты, так как эти направления обеспечивают относительно депозитов высокую и стабильную доходность от 11% годовых, а также обладают таким качеством, как относительная ликвидность. Аналогичным путем идем мы и рассматриваем инвестиции от фондов под нашим управлением также в качественные стабилизированные складские комплексы и жилищные девелоперские проекты в Москве», – отмечает Гавриил Королёв.
Финансовый директор Е3 Group Антон Рудаковский добавляет, что сегодня под коллективными инвестициями обычно подразумеваются различного рода краудфандинговые и краудинвестинговые площадки, а также паевые инвестиционные фонды (ПИФ). В первом случае с помощью подобных площадок финансируются, в основном, проекты искусства (в том числе киноиндустрии), сферы услуг, благотворительности. Принять участие в финансировании данных проектов может практически любой желающий, но финансовый результат подобных вложений зачастую либо трудно прогнозируется, либо отсутствует в принципе, финансирование проходит на благотворительных началах. «Более профессиональная аудитория в последнее время проявляет все больший интерес к паевым инвестиционным фондам. Вся цепочка взаимоотношений и деятельности фондов полностью контролируема и регулируется законами и нормативными актами, а выгодность подобных инвестиций может быть спрогнозирована. Однако в случае с ПИФами есть один важный момент: они по определению не могут гарантировать своим пайщикам доход. Его величина определяется по итогам работы фонда за период», – подчеркивает Антон Рудаковский.
Свою точку зрения на ПИФы недвижимости высказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. По его словам, несколько лет назад, на пике популярности спекулятивных сделок, когда инвесторы старались приобрести квадратные метры на этапе «котлована» и продать их с прибылью в 15-20% (а иногда и 30%) в момент завершения строительства объекта, коллективные инвестиции получили некоторое распространение. «Как правило, участниками подобных комбинаций становились родственники, близкие друзья, надежные и проверенные партнеры по бизнесу. Существовала даже схема сделок под управлением профессионалов в формате закрытых паевых инвестиционных фондов. Но сегодня, в ситуации, когда рынок в большей степени ориентирован на сохранение накоплений, а финансовые институты предоставляют широкий спектр доступных кредитных программ, входить в рискованные схемы приобретения недвижимости «на паях» становится попросту нецелесообразным. На рынке новостроек не более 15% квартир приобретается сегодня с инвестиционными целями. В отличие от жилой недвижимости, в сегменте апартаментов с целью инвестирования и последующего извлечения дохода совершается более половины всех приобретений. Наибольшую популярность среди инвесторов получили комплексы сервисных апартаментов, в которых уже на стадии продаж предлагаются различные программы доходности от сдачи апартаментов в аренду, а после завершения реализации в интересах собственников действует профессиональная управляющая компания и предлагается гостиничный сервис для проживающих», – отмечает он.
В правовом поле
По мнению экспертов, в целом рынок коллективных инвестиций не нуждается в дополнительной законодательной коррекции. Как отмечает Гавриил Королёв, если говорить о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), то их законодательное регулирование и так весьма жесткое и детально проработанное. Скорее, ЦБ РФ необходимо продолжить то, что он уже делает – борьбу с нецелевым использованием ЗПИФ для сомнительных операций.
По словам Антона Рудаковского, любая инициатива или инновация на рынке управления капиталом, как это принято в России, вызывает у чиновников стойкое желание ввести регулятивные нормы и ограничения, призванные установить понятные правила игры для инвесторов. «Безусловно, подобное законодательное регулирование необходимо, но это должен быть взвешенный постепенный подход, в основе которого должно стоять стремление не навредить. Работа в данных направлениях уже ведется: постоянно корректируется действующее правовое поле по паевым инвестиционным фондам, разрабатываются законопроекты по узакониванию такого понятия, как апартаменты для постоянного и временного проживания, прорабатывается возможность государственного регулирования краудфандинговых площадок. По факту, бизнес к участию в этих процессах не допускается, поэтому сложно спрогнозировать их результат и последствия. Бизнесу остается только приспосабливаться к новым правилам игры. Но на то он и бизнес», – резюмирует финансовый директор E3 Group.
Цифра
13% – средняя доходность ПИФ недвижимости