«Подушка безопасности» для застройщиков
Первое полугодие 2018 года ознаменовалось новыми рекордами на рынке жилищного девелопмента Петербурга и пригородов. В продажу выведен большой пласт нового предложения, объем текущего строительства достиг максимальных значений, а количество выданных разрешений на реализацию проектов позволяет говорить об изрядном запасе такой документации у застройщиков.
Тем не менее, эксперты радикальных перемен от рынка не ждут; более того, все произошедшее – как раз свидетельство желания девелоперов избежать этих самых перемен.
Подстраховались
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2018 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга было выдано 166 первичных разрешений на строительство жилых объектов суммарной площадью 5 млн кв. м, что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель 2017 года (39 разрешений на 1,99 млн кв. м). Таким образом, за первое полугодие выдано почти столько же (83%) разрешительных документов, сколько за весь прошлый год. Можно добавить, что и во втором полугодии 2017 года получение разрешений на строительство велось застройщиками «опережающими темпами».
Кроме того, по словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, за первое полугодие Комитет госстройнадзора и госэкспертизы региона выдал разрешения на строительство более 4 млн кв. м жилья в дополнение к тем 10 млн «квадратов», которые уже находятся в работе у строителей. В итоге девелоперы создали запас разрешительной документации, который позволит возводить жилье в Северной столице и пригородах еще два-три года.
«Причина такой активности застройщиков в получении разрешений на строительство очевидна, и говорилось о ней уже очень много. Девелоперы (причем как крупные, так и сравнительно небольшие компании) постарались создать себе задел, позволяющий возводить жилье по старой схеме, действовавшей до вступления в силу с 1 июля 2018 года дополнительных требований 214-ФЗ к долевому строительству», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По мнению экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», созданный запас разрешительной документации позволит смягчить последствия перехода отрасли на новые схемы финансирования. «Мы уверены, что в ближайшие год-полтора существенных изменений не претерпят ни рынок, ни спрос, ни ценообразование», – полагает руководитель отдела продаж компании «Полис Групп» Ирина Орлянкина.
Интересно, что Служба госстройнадзора Петербурга такой предусмотрительности застройщиков не одобряет. Ее начальник Евгений Ким предупредил, что ведомство будет бороться с получениями разрешений «про запас» путем отказа в продлении действия разрешительных документов, если ко времени истечения срока их действия работа на объектах даже не начнется.
Ольга Трошева считает, что эта позиция логична с точки зрения государственного контроля за ситуацией. «С другой стороны – застройщиков тоже можно понять. Они находятся, что называется, в «зоне высокой турбулентности». На рыночную ситуацию влияет слишком много разнонаправленных факторов. Это и текущие изменения законодательства, усложняющие работу. Это и намеченная радикальная смена принципов финансирования отрасли, которая приведет к росту цен. Это и движения самого рынка, спрос на котором за первое полугодие заметно вырос. Это и «майский указ» президента, предполагающий серьезный рост объемов ввода. Увязать между собой все эти вводные и вычислить верный итоговый вектор развития рынка – крайне сложно. Поэтому застройщики подстраховались. Сделанный запас разрешений позволяет сгладить текущие новации, более плавно перейти к введению проектного кредитования, обеспечить задел, дающий возможность нарастить объемы строительства, если рынок будет готов «переварить» дополнительное предложение. Если же этого не произойдет – что ж, возможно, застройщикам придется по-новому получать разрешения на строительство, в уже новых условиях, с новой экономикой проектов», – отмечает эксперт.
Впрочем, не факт, что такая стратегия застройщиков даст результат. По данным главы городского Комитета по строительству Леонида Кулакова, в первом полугодии, в ходе проверки проектов застройщиков на соответствие законодательству, из 200 изученных пакетов документов 67 получили отказ, еще 11 – возвращены без рассмотрения. Отметим, что без заключения о соответствии жилье в проекте не может быть выведено на рынок. Между тем, власти не спешат выдавать застройщикам такие документы. «Здесь, в сравнении с разрешениями на строительство, тенденция противоположная: мы выдаем больше отказов в получении такого документа. И противоречия тут нет: эта тенденция вполне коррелирует с поручением президента о плавном переходе к продажам готового жилья», – заявил, например, Михаил Москвин.
Рынок прирастает
В любом случае, как считают аналитики, ни запуск всех проектов, на которые получены разрешения, ни их вывод на рынок единовременно не произойдут. Это будет процесс, растянутый во времени, на горизонте двух-трех лет. Но это не значит, что на рынке не происходит движений. Заметный рост спроса в первом полугодии (см. «Большой потребительский испуг?», «Строительный Еженедельник» № 22, 2018), толкнувший, наконец, цены вверх (см. «Цены тронулись», «Строительный Еженедельник» № 21, 2018), простимулировал увеличение объемов работ и выход на рынок новых проектов.
По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем строительства жилья в Петербурге (без учета пригородов) достиг максимального значения за всю историю рынка, составив около 7,5 млн кв. м. Это на 24% выше показателей 2008 года, на 16% – 2013-го. «В 2013–2016 годах объем строительства жилья в городе оставался примерно на одном уровне – 6,5–6,8 млн кв. м, однако в 2017 году этот показатель перешагнул порог в 7 млн кв. м, а сейчас – достиг рекордных показателей», – отмечают они.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2018 года в продажу суммарно было выведено 85 объектов общей площадью жилья 2,2 млн кв. м. Из них 33 – новые бренды, остальное – новые очереди в уже вышедших ранее проектах. Непосредственно в Северной столице на рынок вышло 59 объектов на 1,7 млн кв. м (23 – новые бренды, остальное – очереди); на пригородных территориях Ленобласти – 26 объектов на 0,49 млн кв. м (10 – новые, остальное – очереди). Таким образом, за первое полугодие в черте города было выведено в продажу на 17,5% больше жилья, чем годом ранее, а в пригороде – на 27,8% меньше, что говорит о продолжающемся смещении нового предложения в город.
«Как мы видим, прирост вывода новых объектов в городе – существенный, но, конечно, не сопоставимый с увеличением числа выданных разрешений. По нашей оценке, в первом полугодии объем продаж на первичном рынке агломерации превысил показатель аналогичного периода прошлого года на 25%. Это и послужило стимулом к выходу на рынок новых проектов», – отмечает Ольга Трошева.
По оценке девелоперов, спрос на качественные объекты сейчас достаточно высок. «Если подойти к вопросу вывода новых проектов с учетом новых реформ и учесть их при планировании, то результат будет положительным, как и динамика спроса», – полагает Ирина Орлянкина.
Точки роста
Географически объекты, в которых открылись продажи, присутствуют практически во всех районах города. В то же время на представленной карте отчетливо видны локации, в которых строится особенно много жилья.
Значительную часть из них представляют территории «серого пояса», на которых все активнее идет процесс редевелопмента. Это локации в районе Черной речки, территория завода «Самсон» в конце Московского проспекта, земли Коломяжской овощебазы, район Большого Сампсоньевского проспекта, участки между станциями метро «Фрунзенская» и «Московские ворота» и др.
«Говорить о росте популярности той или иной локации применительно к процессу редевелопмента смысла не имеет, это ведь не мода. Понятно, что сначала были освоены наиболее географически привлекательные и наименее проблемные участки. Затем пошла реализация все более сложных проектов. То, что сейчас можно выделить некие территории активного редевелопмента, говорит о том, что именно эти места сейчас наиболее интересны девелоперам, до них дошла "очередь по привлекательности"», – говорит генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
По его оценке, процесс этот будет продолжаться, невзирая на то, что застройщики расценивают проекты редевелопмента как финансово сложные. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Альтернативы практически нет», – считает эксперт.
«По-прежнему очень популярны среди покупателей (а следовательно, и среди застройщиков) северные районы города – Выборгский и Приморский. Здесь концентрируется и большое число крупных проектов, в которых открылись продажи жилья в новых очередях, и появились новые объекты. Продолжается активная застройка намыва Васильевского острова», – говорит Ольга Трошева.
Если смотреть на пригородные локации, то, по ее словам, продолжается активное освоение Мурино, а вот в Кудрово нового предложения появляется все меньше, поскольку свободных участков там практически не осталось.
Растет число апарт-проектов, 60% которых, по оценке генерального директора УК «Вало Сервис» Константина Сторожева, относятся к «псевдожилью». Интересно, что стали появляться проекты, которые совмещают жилье и апартаменты. «Эта тенденция во многом продиктована необходимостью улучшить экономику девелоперских проектов – в условиях отмены долевого строительства застройщики активно запасаются разрешениями на застройку едва ли не каждого земельного актива», – считает он.
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента
недвижимости Группы ЦДС:
– В ближайший год на рынок выйдет много новых и, надеюсь, интересных проектов. Несмотря на это, мы не опасаемся за будущее наших жилых комплексов. Все они очень тщательно проработаны, начиная от локации и заканчивая концепцией. Мы уверены в их коммерческом успехе, какими бы ни были конъюнктура рынка и конкурентная среда.
Происходящие изменения положительно скажутся на рынке в целом. В первую очередь, они предоставят покупателям больше возможностей для выбора и повысят качество выходящих на рынок проектов. Уже сейчас мы наблюдаем формирование «рынка покупателя». В ближайшее время эта тенденция усилится. В такой ситуации становится очень важен подход девелоперов к новым проектам. Это определит их успех или провал на рынке.
Что касается законодательных нововведений, то, в первую очередь, они изменят условия работы застройщиков – их взаимоотношения с банками, с органами власти. В отношениях строительных компаний и покупателей ничего, за исключением технических особенностей проведения сделок, не изменится.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
– После того, как было объявлено об ужесточении правил долевого строительства, объемы вывода на рынок нового предложения увеличились. Так, в Петербурге (без учета пригородов) за первую половину 2018 года было выведено в продажу квартир на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако изменения в жилищном законодательстве подстегнули не только девелоперов, но и покупателей – продажи в первом полугодии, по предварительным данным, выросли на 20–25%. В условиях сниженных ставок по ипотеке спрос до конца года будет оставаться на высоком уровне, даже при прогнозируемом повышении цен.
Константин Сторожев, генеральный директор УК «Вало Сервис»:
– У того, что на строительство апартаментов выдают все больше разрешений, есть целый комплекс причин. В их числе и та, что многие застройщики запасались разрешениями впрок, стараясь получить их до 1 июля. Но в первую очередь рост числа апарт-проектов обусловлен хорошим спросом на этот формат недвижимости, растущей осведомленностью инвесторов о формате и тем, что ниша апарт-отелей на рынке недвижимости Петербурга в данный момент практически не занята. Качественные проекты можно пересчитать по пальцам, и бизнес, конечно, стремится занять этот перспективный сегмент.
Минфин согласовал с ведомствами новые поправки в закон о страховании жилья от чрезвычайных ситуаций (ЧС). В минимальной конфигурации страховать предлагается только риск ЧС и только полную утрату жилья. Расходы по всем дополнительным рискам должны будут нести регионы и сами страховщики.
Законопроект о страховании жилья согласован Минфином с профильными ведомствами и в мае может быть рассмотрен во втором чтении. Согласно последней версии проекта страхование остается добровольным, а выплаты будут предоставляться государством только в случае полного уничтожения жилья в результате ЧС. Субсидия по этому риску будет выплачиваться из федерального бюджета. А все остальные риски регионы могут включать в покрытие самостоятельно, обеспечивая соответствующие ассигнования в своих бюджетах.
Речь идет о таких рисках, как, например, бытовой пожар, взрыв газа, залив из водопровода, при условии компенсации из своего бюджета части причитающегося владельцу помещения страхового возмещения, обращает внимание Игорь Александров, заместитель директора департамента поддержки розничного бизнеса компании «Ингосстрах».
Государство таким образом стимулирует разработку региональных страховых программ, которые предусматривают субсидирование за счет бюджетов разных уровней, отмечает Олег Мишугин, руководитель направления муниципального страхования «АльфаСтрахования». Это ведет к снижению стоимости страхования, повышению его доступности и востребованности. При разработке программы определяются все основные условия заключаемых договоров страхования, в том числе порядок выплаты страхового возмещения, размеры субсидирования и другие организационные особенности, добавляет эксперт.
Законопроект предполагает, что регионы будут не только самостоятельно разрабатывать свои страховые программы, но и устанавливать долю своего участия в них. В качестве примера рассматривается действующая в Москве система льготного страхования, в которой доля города составляет 15%, страховщиков — 85%. Изначально соотношение было обратным, напоминает Олег Мишугин: доля города - 80%, доля страховой компании – 20%. Но по мере накопления статистики и ее обработки участие Москвы постоянно снижалось. За более чем двадцатилетний период действия программы были выплачены средства на восстановление более 190 тыс. квартир. В 2017 году выплаты составили 191,7 млн. рублей, в том числе из бюджета города было выплачено 28,6 млн. рублей (6144 страховых случая). Дополнительно страховщики проводят совместно с префектурами округов противопожарные мероприятия, выделяя на их финансирование 15% от страховых сборов по программе.
Конечно, программа эффективна для москвичей, и все большая часть этих выплат покрывается за счет страхования, отмечает Игорь Александров. За неполных четыре месяца работы «Ингосстраха» заявлено уже порядка 400 страховых случаев, и пока ни одной жалобы на недостаточность выплат для ремонта.
В Минфине считают новую версию законопроекта сбалансированной. "Страховка будет востребована любым собственником. Страховщиков нужно как можно активнее привлекать к возмещению вреда от ЧС", - цитируют СМИ замглавы департамента финансовой политики министерства Веру Балакиреву. Каким может быть федеральный минимум по риску утраты жилого помещения в результате ЧС пока не известно. Конкретную сумму правительство установит после принятия закона. Ранее назывался уровень в 300 тыс. рублей.
Потолок ущерба предлагается рассчитывать исходя из площади, средней цены квадратного метра в субъекте, места, этажности, материала и года постройки жилья по методике, которую утвердит правительство. Вероятно, методикой будет установлена страховая сумма за 1 кв. м. для региона (допустим, 60 000 руб/метр), и исходя из этого норматива будет проводиться выплата, полагает Артем Искра, управляющий директор департамента массовых видов страхования «Ренессанс страхование». «Сейчас проект предусматривает максимальную сумму выплат 300 тыс. рублей. Если в итоге закон будет предусматривать выплату достаточной для покупки нового жилья компенсации, а государство предусмотрит предоставление жилья только на условиях социального найма, и только для малоимущих, это станет важным стимулирующим фактором в оформлении полиса. Если же предоставление жилья взамен уничтоженного будет по-прежнему бесплатным и для всех категорий населения, полис оформлять не будут», - добавляет он.
Оплату страховки предполагается включать в коммунальные платежи. Если проводить аналогии с московской системой, то при заполнении квитанции владелец квартиры сможет поставить галочку в поле «Итого со страхованием». Такой вариант был бы приемлемым для страховщиков, поскольку снижает расходы на ведение дела, а они будут существенными, отмечают эксперты. В региональной программе могут участвовать несколько страховых организаций, отобранных на конкурсной основе, а конкурсный лот содержит и привлекательные, и убыточные (например, подтопляемые) территории, поясняет техническое тонкости Олег Мишугин. Выставляемые на территории лота счета за коммунальные услуги, включающие добровольной опцией оплату страхового взноса, в биллинговой системе будут привязаны к победителю лота.
Страховые компании в целом поддерживают принятие законопроекта, но отмечают, что в текущей версии есть несколько спорных положений. Прежде всего, требование включения риска ЧС во все договоры страхования жилых помещений, вне рамок региональных программ, излишне и неоправданно, считает Олег Мишугин. Данный факт никак не влияет и не способствует заключению договоров страхования на высокорисковых территориях, отмечает он. Это также порождает вопросы и ненужные трудности с двойным страхованием, усложняет коробочные продукты в части несовпадения страховых сумм по входящим в продукт рискам.
«Пока не до конца понятно, как будет осуществляться страхование в наиболее проблемных регионах, те, которые в первую очередь нуждаются в финансовой защите. Возможно, будут предложены какие-то способы субсидирования неблагополучных регионов за счет благополучных», - добавляет Артем Искра.
Кстати
По оценке «Ренессанс страхование», в Петербурге сегодня застраховано порядка 15% жилого фонда, доля застрахованного загородного жилья составляет около 17%. Оценки «Ингосстраха» скромнее: порядка 10% городского и 7% загородного. Однако в последние три года сегмент показывает уверенную динамику роста в основном за счет программ ипотечного страхования, подчеркивает Игорь Александров. В компании ежегодный рост по этому направлению - 30-35%.
Петербург завершает подготовку к Чемпионату мира по футболу 2018 года. Гостиничный сегмент не является исключением. Ориентирующиеся на ЧМ-2018 девелоперы завершают реализацию проектов, власти – проверки, специализированные фирмы – кампании по предварительному бронированию мест в отелях.
Подготовка к соревнованиям в Северной столице вышла на финишную прямую. Она охватывает многие стороны городской жизни, прежде всего, транспортную инфраструктуру. Прежде всего, это две станции метро («Новокрестовская» и «Беговая»). Кроме того, власти заранее провели тендеры, и дорожные компании уже начинают ремонт дорог, которые необходимо привести в порядок к ЧМ-2018.
По словам руководителя проекта подготовки к ЧМ-2018 ООО «Воздушные ворота Северной столицы» Антонины Зелененко, в аэропорту «Пулково» идет подготовка к приему гостей чемпионата. «Формируется временная инфраструктура, рассчитанная специально на приезд болельщиков. Для приема чартерных рейсов организованных групп будет работать временный терминал (до строительства нового аэропорта он использовался для отлета международных рейсов). Кроме того, будет организована буферная зона для болельщиков на привокзальной площади старых терминалов «Пулково-1» и «Пулково-2», - рассказала она.
Параллельно идет работа по выдаче гостиницам паспортов безопасности по итогам соответствующих проверок. Документы уже получили примерно 500 отелей в Петербурге, сообщила замглавы Комитета по развитию туризма Смольного Нана Гвичия. По ее словам, у крупных отелей проблем с прохождением проверок нет, у малых средств размещения – ситуация более сложная, но и там процесс получения паспортов безопасности идет динамично.
Чиновник напомнила, что в Северной столице насчитывается около 1200 объектов временного размещения граждан, прошедших классификацию. Более 500 из них – это хостелы и малые средства размещения, половина из которых располагается в объектах жилого фонда. «Кстати, такое размещение скоро перестанет быть проблемой. Напомню, на недавнем совещании у вице-премьера РФ Дмитрия Козака было принято решение инициировать внесение в Жилищный кодекс изменений, допускающих расположение малых гостиничных объектов в жилом фонде», - отметила Нана Гвичия.
Как отмечает генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, ориентирующиеся на ЧМ-2018 девелоперы завершают реализацию проектов. По его данным, до начала соревнований в эксплуатацию будут введены две гостиницы, работающие под международными брендами. Это Meininger и HolidayInnExpress, которые появятся в рамках проекта реконструкции Никольских рядов. Кроме того, к вводу намечено несколько мини-отелей.
По словам Владислава Юрковского, руководителя по инвестициям Инвестфонда VIYM(инвестор Никольских рядов), Meininger и Holiday Inn Express будут введены в мае и начале июня соответственно. Он подчеркнул, что хостел на 158 номеров под управлением Meininger Hotels станет не только первым проектом немецкого оператора в России, но и первым в стране хостелом, управлением которого займется международная сеть. Объект займет в здании Никольских рядов 7,3 тыс. кв. м.
Многие эксперты считают, что именно отели невысокого сегмента наиболее перспективны для развития в Петербурге. «Дорогих отелей в городе достаточно много, эта ниша высококонкурентна и окупаемость новых проектов в ней – дело долгое, поскольку круг лиц достаточно состоятельных, чтобы останавливаться в них, сравнительно невелик. Клиентов гостиниц среднего ценового сегмента, а также хостелов и 2-звездных объектах – гораздо больше, в том числе и во время чемпионата», - отмечает Борис Мошенский.
Того же мнения придерживается управляющий партнер RuslandSP Александр Титов. Про его данным, уровень доходности и, соответственно, скорость окупаемости гостиниц обратно пропорционален их классности. Так, если инвестиции в хостел окупаются примерно за 5 лет, то в 5-звездный отель – более чем за 12. Эксперт также подчеркнул особую инвестиционную привлекательность брендированных международных объектов такого формата, в которых выше и уровень заполняемости (на 22%) и уровень цен (на 20-30%).
Евгения Дженкинс, генеральный директор УК NetizenHotel, управляющей одноименной сетью хостелов, тоже говорит о высокой популярности формата. «Открытый в конце прошлого года в Петербурге объект Netizen сейчас набрал достаточно высокий уровень заполняемости, и ЧМ-2018 мы ждем с оптимизмом», - отметила она.
Данные о бронировании мест в гостиницах на период чемпионата также свидетельствуют, что наиболее востребованы 3-звездные отели, говорит региональный менеджер по России и странам СНГ Expedia Group Антон Кузнецов. По данным компании, которая является одним из мировых лидеров по бронированию гостиниц, 7% заказанных заранее номеров в гостиницах городов, принимающих ЧМ-2018, относятся к категории «5 звезд», 28% - «4 звезды», 53% - «3 звезды», 12% - «2 звезды». На Москву приходится 53% забронированных к ЧМ-2018 мест, на Петербург – 34%.
При этом, по мнению экспертов, положительный эффект от соревнований не ограничится только этим годом. Такие мероприятия, как чемпионат, оказывают на туристическую отрасль и гостиничный рынок долгосрочный эффект, подчеркивает Борис Мошенский. По его мнению, это, с одной стороны, связано с развитием гостиничной, транспортной и иной инфраструктуры, которое активизируется в преддверии масштабных событий, а с другой, - с тем, что они привлекают к городу внимание и тех, кого сам футбол не очень интересует.
При этом, по словам эксперта, интерес туристов к Петербургу растет и сам по себе. В 2017 году город посетило 7,5 млн туристов, половина которых – иностранцы; в 2018 году прогнозируется рост до 8 млн человек. «Примерно 20-процентный рост визитов зафиксировали в 2017 году аэропорт «Пулково» и Морской порт», - отметил Борис Мошенский.
Нана Гвичия подтверждает этот тренд, отмечая, что растет не только поток людей, интересующихся достопримечательностями города, но и деловой туризм. «Несмотря на не слишком благоприятный внешнеполитический фон и введенные простив России санкции, число приезжающих в Петербург на деловые мероприятия в 2017 году выросло на 10%. Надеюсь, что тенденция сохранится и в этом году», - отмечает она.