«Подушка безопасности» для застройщиков
Первое полугодие 2018 года ознаменовалось новыми рекордами на рынке жилищного девелопмента Петербурга и пригородов. В продажу выведен большой пласт нового предложения, объем текущего строительства достиг максимальных значений, а количество выданных разрешений на реализацию проектов позволяет говорить об изрядном запасе такой документации у застройщиков.
Тем не менее, эксперты радикальных перемен от рынка не ждут; более того, все произошедшее – как раз свидетельство желания девелоперов избежать этих самых перемен.
Подстраховались
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2018 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга было выдано 166 первичных разрешений на строительство жилых объектов суммарной площадью 5 млн кв. м, что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель 2017 года (39 разрешений на 1,99 млн кв. м). Таким образом, за первое полугодие выдано почти столько же (83%) разрешительных документов, сколько за весь прошлый год. Можно добавить, что и во втором полугодии 2017 года получение разрешений на строительство велось застройщиками «опережающими темпами».
Кроме того, по словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, за первое полугодие Комитет госстройнадзора и госэкспертизы региона выдал разрешения на строительство более 4 млн кв. м жилья в дополнение к тем 10 млн «квадратов», которые уже находятся в работе у строителей. В итоге девелоперы создали запас разрешительной документации, который позволит возводить жилье в Северной столице и пригородах еще два-три года.
«Причина такой активности застройщиков в получении разрешений на строительство очевидна, и говорилось о ней уже очень много. Девелоперы (причем как крупные, так и сравнительно небольшие компании) постарались создать себе задел, позволяющий возводить жилье по старой схеме, действовавшей до вступления в силу с 1 июля 2018 года дополнительных требований 214-ФЗ к долевому строительству», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По мнению экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», созданный запас разрешительной документации позволит смягчить последствия перехода отрасли на новые схемы финансирования. «Мы уверены, что в ближайшие год-полтора существенных изменений не претерпят ни рынок, ни спрос, ни ценообразование», – полагает руководитель отдела продаж компании «Полис Групп» Ирина Орлянкина.
Интересно, что Служба госстройнадзора Петербурга такой предусмотрительности застройщиков не одобряет. Ее начальник Евгений Ким предупредил, что ведомство будет бороться с получениями разрешений «про запас» путем отказа в продлении действия разрешительных документов, если ко времени истечения срока их действия работа на объектах даже не начнется.
Ольга Трошева считает, что эта позиция логична с точки зрения государственного контроля за ситуацией. «С другой стороны – застройщиков тоже можно понять. Они находятся, что называется, в «зоне высокой турбулентности». На рыночную ситуацию влияет слишком много разнонаправленных факторов. Это и текущие изменения законодательства, усложняющие работу. Это и намеченная радикальная смена принципов финансирования отрасли, которая приведет к росту цен. Это и движения самого рынка, спрос на котором за первое полугодие заметно вырос. Это и «майский указ» президента, предполагающий серьезный рост объемов ввода. Увязать между собой все эти вводные и вычислить верный итоговый вектор развития рынка – крайне сложно. Поэтому застройщики подстраховались. Сделанный запас разрешений позволяет сгладить текущие новации, более плавно перейти к введению проектного кредитования, обеспечить задел, дающий возможность нарастить объемы строительства, если рынок будет готов «переварить» дополнительное предложение. Если же этого не произойдет – что ж, возможно, застройщикам придется по-новому получать разрешения на строительство, в уже новых условиях, с новой экономикой проектов», – отмечает эксперт.
Впрочем, не факт, что такая стратегия застройщиков даст результат. По данным главы городского Комитета по строительству Леонида Кулакова, в первом полугодии, в ходе проверки проектов застройщиков на соответствие законодательству, из 200 изученных пакетов документов 67 получили отказ, еще 11 – возвращены без рассмотрения. Отметим, что без заключения о соответствии жилье в проекте не может быть выведено на рынок. Между тем, власти не спешат выдавать застройщикам такие документы. «Здесь, в сравнении с разрешениями на строительство, тенденция противоположная: мы выдаем больше отказов в получении такого документа. И противоречия тут нет: эта тенденция вполне коррелирует с поручением президента о плавном переходе к продажам готового жилья», – заявил, например, Михаил Москвин.
Рынок прирастает
В любом случае, как считают аналитики, ни запуск всех проектов, на которые получены разрешения, ни их вывод на рынок единовременно не произойдут. Это будет процесс, растянутый во времени, на горизонте двух-трех лет. Но это не значит, что на рынке не происходит движений. Заметный рост спроса в первом полугодии (см. «Большой потребительский испуг?», «Строительный Еженедельник» № 22, 2018), толкнувший, наконец, цены вверх (см. «Цены тронулись», «Строительный Еженедельник» № 21, 2018), простимулировал увеличение объемов работ и выход на рынок новых проектов.
По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем строительства жилья в Петербурге (без учета пригородов) достиг максимального значения за всю историю рынка, составив около 7,5 млн кв. м. Это на 24% выше показателей 2008 года, на 16% – 2013-го. «В 2013–2016 годах объем строительства жилья в городе оставался примерно на одном уровне – 6,5–6,8 млн кв. м, однако в 2017 году этот показатель перешагнул порог в 7 млн кв. м, а сейчас – достиг рекордных показателей», – отмечают они.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2018 года в продажу суммарно было выведено 85 объектов общей площадью жилья 2,2 млн кв. м. Из них 33 – новые бренды, остальное – новые очереди в уже вышедших ранее проектах. Непосредственно в Северной столице на рынок вышло 59 объектов на 1,7 млн кв. м (23 – новые бренды, остальное – очереди); на пригородных территориях Ленобласти – 26 объектов на 0,49 млн кв. м (10 – новые, остальное – очереди). Таким образом, за первое полугодие в черте города было выведено в продажу на 17,5% больше жилья, чем годом ранее, а в пригороде – на 27,8% меньше, что говорит о продолжающемся смещении нового предложения в город.
«Как мы видим, прирост вывода новых объектов в городе – существенный, но, конечно, не сопоставимый с увеличением числа выданных разрешений. По нашей оценке, в первом полугодии объем продаж на первичном рынке агломерации превысил показатель аналогичного периода прошлого года на 25%. Это и послужило стимулом к выходу на рынок новых проектов», – отмечает Ольга Трошева.
По оценке девелоперов, спрос на качественные объекты сейчас достаточно высок. «Если подойти к вопросу вывода новых проектов с учетом новых реформ и учесть их при планировании, то результат будет положительным, как и динамика спроса», – полагает Ирина Орлянкина.
Точки роста
Географически объекты, в которых открылись продажи, присутствуют практически во всех районах города. В то же время на представленной карте отчетливо видны локации, в которых строится особенно много жилья.
Значительную часть из них представляют территории «серого пояса», на которых все активнее идет процесс редевелопмента. Это локации в районе Черной речки, территория завода «Самсон» в конце Московского проспекта, земли Коломяжской овощебазы, район Большого Сампсоньевского проспекта, участки между станциями метро «Фрунзенская» и «Московские ворота» и др.
«Говорить о росте популярности той или иной локации применительно к процессу редевелопмента смысла не имеет, это ведь не мода. Понятно, что сначала были освоены наиболее географически привлекательные и наименее проблемные участки. Затем пошла реализация все более сложных проектов. То, что сейчас можно выделить некие территории активного редевелопмента, говорит о том, что именно эти места сейчас наиболее интересны девелоперам, до них дошла "очередь по привлекательности"», – говорит генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
По его оценке, процесс этот будет продолжаться, невзирая на то, что застройщики расценивают проекты редевелопмента как финансово сложные. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Альтернативы практически нет», – считает эксперт.
«По-прежнему очень популярны среди покупателей (а следовательно, и среди застройщиков) северные районы города – Выборгский и Приморский. Здесь концентрируется и большое число крупных проектов, в которых открылись продажи жилья в новых очередях, и появились новые объекты. Продолжается активная застройка намыва Васильевского острова», – говорит Ольга Трошева.
Если смотреть на пригородные локации, то, по ее словам, продолжается активное освоение Мурино, а вот в Кудрово нового предложения появляется все меньше, поскольку свободных участков там практически не осталось.
Растет число апарт-проектов, 60% которых, по оценке генерального директора УК «Вало Сервис» Константина Сторожева, относятся к «псевдожилью». Интересно, что стали появляться проекты, которые совмещают жилье и апартаменты. «Эта тенденция во многом продиктована необходимостью улучшить экономику девелоперских проектов – в условиях отмены долевого строительства застройщики активно запасаются разрешениями на застройку едва ли не каждого земельного актива», – считает он.
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента
недвижимости Группы ЦДС:
– В ближайший год на рынок выйдет много новых и, надеюсь, интересных проектов. Несмотря на это, мы не опасаемся за будущее наших жилых комплексов. Все они очень тщательно проработаны, начиная от локации и заканчивая концепцией. Мы уверены в их коммерческом успехе, какими бы ни были конъюнктура рынка и конкурентная среда.
Происходящие изменения положительно скажутся на рынке в целом. В первую очередь, они предоставят покупателям больше возможностей для выбора и повысят качество выходящих на рынок проектов. Уже сейчас мы наблюдаем формирование «рынка покупателя». В ближайшее время эта тенденция усилится. В такой ситуации становится очень важен подход девелоперов к новым проектам. Это определит их успех или провал на рынке.
Что касается законодательных нововведений, то, в первую очередь, они изменят условия работы застройщиков – их взаимоотношения с банками, с органами власти. В отношениях строительных компаний и покупателей ничего, за исключением технических особенностей проведения сделок, не изменится.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
– После того, как было объявлено об ужесточении правил долевого строительства, объемы вывода на рынок нового предложения увеличились. Так, в Петербурге (без учета пригородов) за первую половину 2018 года было выведено в продажу квартир на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако изменения в жилищном законодательстве подстегнули не только девелоперов, но и покупателей – продажи в первом полугодии, по предварительным данным, выросли на 20–25%. В условиях сниженных ставок по ипотеке спрос до конца года будет оставаться на высоком уровне, даже при прогнозируемом повышении цен.
Константин Сторожев, генеральный директор УК «Вало Сервис»:
– У того, что на строительство апартаментов выдают все больше разрешений, есть целый комплекс причин. В их числе и та, что многие застройщики запасались разрешениями впрок, стараясь получить их до 1 июля. Но в первую очередь рост числа апарт-проектов обусловлен хорошим спросом на этот формат недвижимости, растущей осведомленностью инвесторов о формате и тем, что ниша апарт-отелей на рынке недвижимости Петербурга в данный момент практически не занята. Качественные проекты можно пересчитать по пальцам, и бизнес, конечно, стремится занять этот перспективный сегмент.
В целом спрос на рынке ЖБИ в 2015 году снизился на 25-30%, отмечают эксперты. Но объемы полносборного домостроения остаются прежними – существенных изменений в этом сегменте пока не ожидается. Несмотря на то что уменьшается количество новых объектов на рынке, расширяется число проектов с использованием этой технологии.
По данным компании «УНИСТО Петросталь», в целом за 10 месяцев 2015 года объем рынка товарных ЖБИ Петербурга и Ленобласти составил порядка 450 тыс. куб. м, или около 8-10 млрд рублей.
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», пояснил, что следует разделять рынок ЖБИ и рынок крупнопанельного домостроения (КПД). «Рынок железобетонных изделий ориентирован в первую очередь на реализацию самих изделий без привязки к строительно-монтажных работам (будь то кольца, лестницы, ригели, плиты и т. д.). В то время как рынок КПД связан даже не с железобетонными панелями, а с производством этих панелей и их монтажом, в некотором смысле это рынок услуг по изготовлению и монтажу зданий и сооружений», – прокомментировал эксперт. По его словам, сейчас наблюдается тенденция по снижению емкости ЖБИ. Но на рынке КПД динамика снижения менее заметна, поскольку спрос в этом сегменте более долгосрочный и более плановый.
Со своей стороны, Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», также подтвердил, что спрос на товарные ЖБИ снизился за 10 месяцев 2015 года на 25-30%, что, конечно, скажется на объеме предложения. Но объемы полносборного домостроения, напротив, пока остаются прежними, и в ближайшее время не ожидается существенных изменений в этом сегменте.
По данным аналитиков, сборные железобетонные элементы применяются в 60-70% проектов, а доля домов, преимущественно состоящих из сборных элементов, не опускается ниже 25-30%. В ближайшие год-два даже при условии спада на рынке и сокращения объемов строительства производство ЖБИ может вырасти на несколько процентов.
Эксперты отмечают, что рынок ЖБИ высококонкурентный. По мнению господина Васильева, компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона, в Петербурге и Ленинградской области насчитывается около 10, производящих товарные ЖБИ – до 90. «Но следует отметить, что можно выделить не больше 15-20 компаний, которые оказывают заметное влияние на рынок. В условиях кризиса мелкие компании, выпускающие дешевую и некачественную продукцию, постепенно прекратят свое существование на рынке ЖБИ, а основная конкуренция будет идти между крупными заводами в первую очередь по качеству выпускаемой продукции, срокам ее изготовления и цене», – прокомментировал Арсений Васильев.
Лидером отрасли с 30% рынка является «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад». Также в отрасли со значительными объемами присутствуют компании «СиБ-центр», «Бетонекс», «Бетсет», «Гатчинский ССК», «Метробетон», «Лидер-Пром», «Экспериментальный завод», «Неостром» и др.
Петр Забегаевский глобального передела рынка не прогнозирует. «Интересен будет 2016 год, когда по строительным материалам экономическая ситуация станет чуть более острой, нежели сейчас. Возможны некоторые изменения на рынке как по составу игроков, так и их качеству», – добавил он.
Эксперты отмечают, что в условиях кризиса участники рынка стараются свести к минимуму все затраты, и в этом случае у ЖБИ появился шанс вытеснить монолит за счет более привлекательных цен без потери качества. Некоторые игроки строительного рынка стремятся запустить собственное производство ЖБИ, чтобы оптимизировать затраты. Например, собственный завод планирует запустить до конца текущего года компания «УНИСТО Петросталь». Общая производственная мощность составит 150 тыс. кв. м в год.
Как отметил Арсений Васильев, завод возводится в рамках перехода компании на полный производственный цикл. Собственные мощности позволяют не зависеть от ситуации на внешнем рынке, дают возможность контролировать качество строительных материалов, ускорить сроки строительства, удешевить на 5-7% его стоимость, а в конечном итоге и цену 1 кв. м для покупателей. По расчетам компании, основная загрузка мощностей завода будет направлена на производство изделий для собственных строительных объектов ГК «УНИСТО Петросталь».
Андрей Семенов, генеральный директор ООО «Перспектива», считает, что уходу с рынка мелких игроков способствует и рост стоимости доставки инертных материалов производителям ЖБИ и бетона и готовых изделий и товарного бетона покупателям. «Рост стоимости инертных материалов составил 20-60%. Но только увеличение стоимости перевозок уже привело к повышению стоимости ЖБИ, приобретаемых застройщиками, например домокомплектов, на 10-15%, что достаточно быстро скажется на стоимости продаваемого нового жилья. При этом крупные производители ЖБИ, решая вопросы выживания, демпингуют на рынке в течение последних полутора-двух месяцев, что пока ограничивает экономически обоснованное увеличение цены изделий из железобетона», – прокомментировал господин Семенов.
«Наша компания думает об увеличении объемов и номенклатуры производства, но в настоящих условиях принятие решения должно быть просчитано многократно – риски слишком непредсказуемы. Аргументом в пользу инвестиций являются существующие потребности в изделиях для объектов к чемпионату мира по футболу и продолжающееся активное развитие федеральных автодорог», – прокомментировал Андрей Семенов.
Мнение:
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– Мы наблюдаем тенденцию, когда крупнопанельное домостроение отвоевывает долю рынка у других технологий. Это нормальная практика, все строительные рынки, в том числе Европы, прошли такой путь. Индустриальное домостроение снова заслуживает все больше симпатий строителей, проектировщиков и покупателей. И мы уверены, что и рынок ЖБИ, и рынок КПД, несмотря на кризис, продолжат развиваться и совершенствоваться.
Из-за отзыва лицензий у ряда банков на их счетах зависло около 8 млрд рублей компенсационных фондов СРО. По мнению экспертов, из-за блокировки этих денег напрямую страдают строительные компании и в конечном итоге покупатели квартир. Один из возможных вариантов решения проблемы – страхование.
Ассоциация СРО «Содружество Строителей» совместно с Союзом строительных объединений и организаций провели заседание круглого стола, посвященное последствиям банкротства кредитных учреждений для СРО. Специалисты пришли к выводу, что сформировавшаяся нездоровая тенденция отзыва лицензий у банков грозит остановкой всего строительного комплекса.
«Замороженные» миллиарды
По словам представителей строительного рынка, в настоящее время известно как минимум о 40 отраслевых СРО, пострадавших от банкротства кредитных организаций. Однако, по неофициальным данным, их больше, так как не все СРО поддерживают политику информационной открытости. Суммарный объем средств, зависших на банковских счетах, по оценке экспертов, составляет более 7-8 млрд рублей.
Специалисты напоминают, что основная цель компенсационных фондов СРО – выплата денежных средств в случае причинения вреда третьим лицам по вине строительной компании – члена СРО. По закону компфонд должен размещаться в банке на счетах для юридических лиц. Однако если вклады физлиц размером до 1,4 млн рублей застрахованы, то счета юрлиц нет. Денежные средства в случае банкротства кредитной организации можно потребовать через суд, взыскание будет удовлетворяться в порядке третьей очереди кредиторов, если у банка имеются активы.
Сложившаяся ситуация, полагают специалисты, несет в себе угрозу дальнейшему развитию института саморегулирования в сфере строительства. В частности, если компенсационный фонд отсутствует или его размер менее установленного законом, у надзорных органов имеются все законные основания для исключения саморегулируемой организации из государственного реестра. При этом свидетельства о допуске к определенным видам работ, выданные строительным организациям – членам СРО, признаются недействительными, и деятельность организации оказывается парализованной. Получается, считают эксперты, ответственность за недобросовестных банкиров перекладывается на плечи строительных компаний, и, как следствие, на всех потребителей их услуг – заказчиков и покупателей жилой недвижимости, то есть физлиц.
Юрист НП «Союз строителей нефтяной отрасли Северо-Запада» Валентина Скляр рассказала о сотрудничестве организации с банком «Советский», в котором несколько дней назад было введено внешнее управление. «С банком «Советский» мы сотрудничаем более пяти лет. До последнего времени никаких вопросов у нас к банку не возникало. Однако в феврале у кредитной организации по открытым отчетностям заметили существенное снижение активов. Обеспокоенные такими показателями банка, мы пытались привлечь внимание к данной статистике надзорных органов. Однако своими обращениями только разозлили руководство банка, которое отказалось выдавать наши денежные средства», – отметила специалист.
Юрист НП СРО «Инжспецстрой-Электросетьстрой» Ирина Исаева сообщила о заморозке средств их компенсационного фонда в банке «Российский кредит». Он входил в топ-50 самых устойчивых банков, но в июле этого года неожиданно стал банкротом. «Мы не успели ничего предпринять, о банкротстве кредитной организации узнали из сообщения ЦБ в СМИ. Наша СРО считала «Российский кредит» достаточно надежным, в том числе потому что часть средств в нем размещал и НОСТРОЙ», – подчеркнула она.
(Не)страховой случай
По мнению вице-президента по СЗФО Российского Союза строителей Олега Бритова, уже давно назрела необходимость решения вопроса сохранения компенсационных фондов саморегулируемых организаций. Он отметил, что из-за блокировки денежных средств в банках страдают не только СРО, но и их члены – строительные организации. Одним из возможных вариантов решения проблемы, по его мнению, является страхование.
Представитель Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Сергей Бабелюк, возглавляющий рабочую группу экспертного совета НОСТРОЙ по работе над законопроектом, направленным на урегулирование последствий банкротства банков для СРО, рассказал участникам заседания круглого стола, что в настоящее время разрабатывается проект поправок в Гражданский кодекс, позволяющий страховать коллективную ответственность членов СРО и ответственность самих СРО.
«Данный законопроект направлен на обеспечение выплат возмещения вреда в условиях объективной невозможности использования компенсационных фондов СРО вследствие отзыва лицензии у банка или признания его банкротом. Размер страховой суммы должен быть не менее суммы средств компенсационного фонда, замороженных в банке-банкроте, а страховая защита – распространяться в том числе и на случаи причинения вреда, произошедшие до заключения соответствующего договора страхования», – подчеркнул Сергей Бабелюк.
Между тем присутствующий на заседании директор САО «ГЕФЕСТ – Санкт-Петербург» Анатолий Кузнецов усомнился в возможности появления и работоспособности данного страхового механизма. И отметил, что даже если данный законопроект будет принят, вряд ли СРО потянут такую страховку, так как она будет очень дорогой.
«Во-первых, финансовые риски у нас никто не страхует в том виде, в котором это видят представители СРО, так как это неэффективно и дорого. Во-вторых, сам страховой рынок тоже трясет. Количество игроков сокращается, в том числе из-за необходимости увеличения уставного капитала. Если сейчас на рынке работает около 300 компаний, то в ближайшие годы, скорее всего, останется только 60. Таким образом, СРО могут просто выкинуть деньги на ветер», – считает страховщик.
По словам Анатолия Кузнецова, представителям саморегулируемых организаций и страховщикам необходимо несколько раз собраться вместе и обсудить возможные варианты выхода из данной затруднительной ситуации. Только в этом случае, полагает он, возможно будет сдвинуться с мертвой точки.
В соответствии с Конституцией
Представители некоторых СРО, выступивших на заседании круглого стола, считают, что необходима не только страховая защита компенсационных фондов, но и активная поддержка решения данного вопроса со стороны властей. Как отметил директор НП КСК «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ» Федор Малковский, государство и НОСТРОЙ обязаны защитить СРО от случаев, когда компенсационный фонд заморожен, а возможно, и разворован руководством кредитной организации.
«К сожалению, я пока не вижу какой-то заинтересованности в разрешении данной проблемы правительственными чиновниками. Но все равно необходимо искать пути выхода из тупика. В том числе через Конституционный суд. Только Конституция является основным законом РФ, поэтому если мы не нарушали этого закона, государство обязано нам будет компенсировать утраченные средства»,– считает Федор Малковский.
По словам специалиста, Конституционный суд должен встать на сторону представителей СРО. Вынесенное судебное решение станет прецедентным для разрешения аналогичных вопросов с другими саморегулируемыми организациями и банками.
Также члены ряда СРО высказали предложения о создании официального списка кредитных организаций, в которых должны размещаться средства компфондов СРО. Составить его должен НОСТРОЙ. Правда, некоторые специалисты усомнились в том, что банки из «белого списка» полностью будут нерисковые. Кроме того, ограниченный список кредитных организаций может привлечь внимание антимонопольных органов, полагают они.
Кстати:
С 9 по15 ноября Центробанк лишил лицензий четыре российских банка. Это Русский славянский банк (РСБ 24), Региональный банк развития (РБР), Региональный банк сбережений (РБС) и Межрегионбанк.