«Подушка безопасности» для застройщиков
Первое полугодие 2018 года ознаменовалось новыми рекордами на рынке жилищного девелопмента Петербурга и пригородов. В продажу выведен большой пласт нового предложения, объем текущего строительства достиг максимальных значений, а количество выданных разрешений на реализацию проектов позволяет говорить об изрядном запасе такой документации у застройщиков.
Тем не менее, эксперты радикальных перемен от рынка не ждут; более того, все произошедшее – как раз свидетельство желания девелоперов избежать этих самых перемен.
Подстраховались
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2018 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга было выдано 166 первичных разрешений на строительство жилых объектов суммарной площадью 5 млн кв. м, что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель 2017 года (39 разрешений на 1,99 млн кв. м). Таким образом, за первое полугодие выдано почти столько же (83%) разрешительных документов, сколько за весь прошлый год. Можно добавить, что и во втором полугодии 2017 года получение разрешений на строительство велось застройщиками «опережающими темпами».
Кроме того, по словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, за первое полугодие Комитет госстройнадзора и госэкспертизы региона выдал разрешения на строительство более 4 млн кв. м жилья в дополнение к тем 10 млн «квадратов», которые уже находятся в работе у строителей. В итоге девелоперы создали запас разрешительной документации, который позволит возводить жилье в Северной столице и пригородах еще два-три года.
«Причина такой активности застройщиков в получении разрешений на строительство очевидна, и говорилось о ней уже очень много. Девелоперы (причем как крупные, так и сравнительно небольшие компании) постарались создать себе задел, позволяющий возводить жилье по старой схеме, действовавшей до вступления в силу с 1 июля 2018 года дополнительных требований 214-ФЗ к долевому строительству», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По мнению экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», созданный запас разрешительной документации позволит смягчить последствия перехода отрасли на новые схемы финансирования. «Мы уверены, что в ближайшие год-полтора существенных изменений не претерпят ни рынок, ни спрос, ни ценообразование», – полагает руководитель отдела продаж компании «Полис Групп» Ирина Орлянкина.
Интересно, что Служба госстройнадзора Петербурга такой предусмотрительности застройщиков не одобряет. Ее начальник Евгений Ким предупредил, что ведомство будет бороться с получениями разрешений «про запас» путем отказа в продлении действия разрешительных документов, если ко времени истечения срока их действия работа на объектах даже не начнется.
Ольга Трошева считает, что эта позиция логична с точки зрения государственного контроля за ситуацией. «С другой стороны – застройщиков тоже можно понять. Они находятся, что называется, в «зоне высокой турбулентности». На рыночную ситуацию влияет слишком много разнонаправленных факторов. Это и текущие изменения законодательства, усложняющие работу. Это и намеченная радикальная смена принципов финансирования отрасли, которая приведет к росту цен. Это и движения самого рынка, спрос на котором за первое полугодие заметно вырос. Это и «майский указ» президента, предполагающий серьезный рост объемов ввода. Увязать между собой все эти вводные и вычислить верный итоговый вектор развития рынка – крайне сложно. Поэтому застройщики подстраховались. Сделанный запас разрешений позволяет сгладить текущие новации, более плавно перейти к введению проектного кредитования, обеспечить задел, дающий возможность нарастить объемы строительства, если рынок будет готов «переварить» дополнительное предложение. Если же этого не произойдет – что ж, возможно, застройщикам придется по-новому получать разрешения на строительство, в уже новых условиях, с новой экономикой проектов», – отмечает эксперт.
Впрочем, не факт, что такая стратегия застройщиков даст результат. По данным главы городского Комитета по строительству Леонида Кулакова, в первом полугодии, в ходе проверки проектов застройщиков на соответствие законодательству, из 200 изученных пакетов документов 67 получили отказ, еще 11 – возвращены без рассмотрения. Отметим, что без заключения о соответствии жилье в проекте не может быть выведено на рынок. Между тем, власти не спешат выдавать застройщикам такие документы. «Здесь, в сравнении с разрешениями на строительство, тенденция противоположная: мы выдаем больше отказов в получении такого документа. И противоречия тут нет: эта тенденция вполне коррелирует с поручением президента о плавном переходе к продажам готового жилья», – заявил, например, Михаил Москвин.
Рынок прирастает
В любом случае, как считают аналитики, ни запуск всех проектов, на которые получены разрешения, ни их вывод на рынок единовременно не произойдут. Это будет процесс, растянутый во времени, на горизонте двух-трех лет. Но это не значит, что на рынке не происходит движений. Заметный рост спроса в первом полугодии (см. «Большой потребительский испуг?», «Строительный Еженедельник» № 22, 2018), толкнувший, наконец, цены вверх (см. «Цены тронулись», «Строительный Еженедельник» № 21, 2018), простимулировал увеличение объемов работ и выход на рынок новых проектов.
По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем строительства жилья в Петербурге (без учета пригородов) достиг максимального значения за всю историю рынка, составив около 7,5 млн кв. м. Это на 24% выше показателей 2008 года, на 16% – 2013-го. «В 2013–2016 годах объем строительства жилья в городе оставался примерно на одном уровне – 6,5–6,8 млн кв. м, однако в 2017 году этот показатель перешагнул порог в 7 млн кв. м, а сейчас – достиг рекордных показателей», – отмечают они.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2018 года в продажу суммарно было выведено 85 объектов общей площадью жилья 2,2 млн кв. м. Из них 33 – новые бренды, остальное – новые очереди в уже вышедших ранее проектах. Непосредственно в Северной столице на рынок вышло 59 объектов на 1,7 млн кв. м (23 – новые бренды, остальное – очереди); на пригородных территориях Ленобласти – 26 объектов на 0,49 млн кв. м (10 – новые, остальное – очереди). Таким образом, за первое полугодие в черте города было выведено в продажу на 17,5% больше жилья, чем годом ранее, а в пригороде – на 27,8% меньше, что говорит о продолжающемся смещении нового предложения в город.
«Как мы видим, прирост вывода новых объектов в городе – существенный, но, конечно, не сопоставимый с увеличением числа выданных разрешений. По нашей оценке, в первом полугодии объем продаж на первичном рынке агломерации превысил показатель аналогичного периода прошлого года на 25%. Это и послужило стимулом к выходу на рынок новых проектов», – отмечает Ольга Трошева.
По оценке девелоперов, спрос на качественные объекты сейчас достаточно высок. «Если подойти к вопросу вывода новых проектов с учетом новых реформ и учесть их при планировании, то результат будет положительным, как и динамика спроса», – полагает Ирина Орлянкина.
Точки роста
Географически объекты, в которых открылись продажи, присутствуют практически во всех районах города. В то же время на представленной карте отчетливо видны локации, в которых строится особенно много жилья.
Значительную часть из них представляют территории «серого пояса», на которых все активнее идет процесс редевелопмента. Это локации в районе Черной речки, территория завода «Самсон» в конце Московского проспекта, земли Коломяжской овощебазы, район Большого Сампсоньевского проспекта, участки между станциями метро «Фрунзенская» и «Московские ворота» и др.
«Говорить о росте популярности той или иной локации применительно к процессу редевелопмента смысла не имеет, это ведь не мода. Понятно, что сначала были освоены наиболее географически привлекательные и наименее проблемные участки. Затем пошла реализация все более сложных проектов. То, что сейчас можно выделить некие территории активного редевелопмента, говорит о том, что именно эти места сейчас наиболее интересны девелоперам, до них дошла "очередь по привлекательности"», – говорит генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
По его оценке, процесс этот будет продолжаться, невзирая на то, что застройщики расценивают проекты редевелопмента как финансово сложные. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Альтернативы практически нет», – считает эксперт.
«По-прежнему очень популярны среди покупателей (а следовательно, и среди застройщиков) северные районы города – Выборгский и Приморский. Здесь концентрируется и большое число крупных проектов, в которых открылись продажи жилья в новых очередях, и появились новые объекты. Продолжается активная застройка намыва Васильевского острова», – говорит Ольга Трошева.
Если смотреть на пригородные локации, то, по ее словам, продолжается активное освоение Мурино, а вот в Кудрово нового предложения появляется все меньше, поскольку свободных участков там практически не осталось.
Растет число апарт-проектов, 60% которых, по оценке генерального директора УК «Вало Сервис» Константина Сторожева, относятся к «псевдожилью». Интересно, что стали появляться проекты, которые совмещают жилье и апартаменты. «Эта тенденция во многом продиктована необходимостью улучшить экономику девелоперских проектов – в условиях отмены долевого строительства застройщики активно запасаются разрешениями на застройку едва ли не каждого земельного актива», – считает он.
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента
недвижимости Группы ЦДС:
– В ближайший год на рынок выйдет много новых и, надеюсь, интересных проектов. Несмотря на это, мы не опасаемся за будущее наших жилых комплексов. Все они очень тщательно проработаны, начиная от локации и заканчивая концепцией. Мы уверены в их коммерческом успехе, какими бы ни были конъюнктура рынка и конкурентная среда.
Происходящие изменения положительно скажутся на рынке в целом. В первую очередь, они предоставят покупателям больше возможностей для выбора и повысят качество выходящих на рынок проектов. Уже сейчас мы наблюдаем формирование «рынка покупателя». В ближайшее время эта тенденция усилится. В такой ситуации становится очень важен подход девелоперов к новым проектам. Это определит их успех или провал на рынке.
Что касается законодательных нововведений, то, в первую очередь, они изменят условия работы застройщиков – их взаимоотношения с банками, с органами власти. В отношениях строительных компаний и покупателей ничего, за исключением технических особенностей проведения сделок, не изменится.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
– После того, как было объявлено об ужесточении правил долевого строительства, объемы вывода на рынок нового предложения увеличились. Так, в Петербурге (без учета пригородов) за первую половину 2018 года было выведено в продажу квартир на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако изменения в жилищном законодательстве подстегнули не только девелоперов, но и покупателей – продажи в первом полугодии, по предварительным данным, выросли на 20–25%. В условиях сниженных ставок по ипотеке спрос до конца года будет оставаться на высоком уровне, даже при прогнозируемом повышении цен.
Константин Сторожев, генеральный директор УК «Вало Сервис»:
– У того, что на строительство апартаментов выдают все больше разрешений, есть целый комплекс причин. В их числе и та, что многие застройщики запасались разрешениями впрок, стараясь получить их до 1 июля. Но в первую очередь рост числа апарт-проектов обусловлен хорошим спросом на этот формат недвижимости, растущей осведомленностью инвесторов о формате и тем, что ниша апарт-отелей на рынке недвижимости Петербурга в данный момент практически не занята. Качественные проекты можно пересчитать по пальцам, и бизнес, конечно, стремится занять этот перспективный сегмент.
Во время кризиса, когда ипотечное кредитование практически сошло на нет, строительные компании, заинтересованные в притоке клиентов, активно начали продвигать программы рассрочек платежей. Но и теперь, с восстановлением рынка банковского жилищного кредитования, строители отказываться от рассрочек не спешат.
Польза рассрочки для застройщика заключается в том, что она позволяет планировать и обеспечивать финансовые поступления на весь период строительства. Процесс продажи квартир имеет ярко выраженную сезонность (летом – спад, осенью – подъем), а процесс строительства должен быть стабильным. Поэтому, составляя график рассрочки, строители обеспечивают равномерное ежемесячное поступление денежных средств, необходимых для возведения объекта.
Львиная доля
Сегодня более половины строительных компаний на рынке недвижимости предлагают в качестве альтернативы различные варианты рассрочек. По данным «НДВ СПб», рассрочки предлагаются в 56% жилых комплексов, находящихся на различных этапах строительства (39% застройщиков, ведущих продажи квартир в строящихся объектах).
В зависимости от первоначального взноса – обычно более 30% – рассрочка вообще может быть беспроцентной. Наиболее распространенным типом рассрочки для строящихся объектов на текущий момент является беспроцентное внесение платежей равными долями до конца строительства с последующим начислением процентов на остаток суммы. Порядка 48% объектов реализуются с использованием подобной схемы продаж. Минимальный период рассрочки для объектов, находящихся на стадии строительства, составляет на сегодняшний день 3 месяца, при этом начисляется 12% годовых. Здесь первый взнос может составлять от 5 до 30%. Ряд компаний предоставляет беспроцентную рассрочку при условии внесения определенного размера первоначального взноса (как правило, 40-60% от стоимости квартиры). При этом составляется индивидуальный график, по которому оставшиеся платежи можно равномерно распределить на год-два и более в зависимости от выбранной стратегии строительной компании. Максимальный срок рассрочки может достигать 10 лет.
В холдинге RBI (входят компании «Северный город» и RBI) сделок с приобретением жилья в рассрочке более трети. «Типовая рассрочка на петербургском рынке – это первый взнос в размере 30% от стоимости квартиры, срок от нескольких месяцев до 2-3 лет и четкий график регулярных платежей, последний из которых совпадет с моментом ввода объекта в эксплуатацию», – говорят в RBI.
Впрочем, даже и после ввода объекта в эксплуатацию покупатель может получить рассрочку. Руководитель отдела маркетинга «НДВ СПб» Марина Осадчая говорит, что в сегменте сданных в эксплуатацию объектов порядка 26% жилых комплексов предполагают приобретение жилья с использованием механизма рассрочки. «По имеющимся на сегодняшний день данным, подобные условия продаж используют 28% застройщиков, осуществляющих продажи квартир в сданных объектах», – отмечает госпожа Осадчая.
Усредненный показатель
Для объектов первичного рынка, введенных в эксплуатацию, период рассрочки не превышает 3 лет. При этом многие застройщики, осуществляющие продажи в сданных объектах, предлагают индивидуальные схемы рассрочек.
Для сданных объектов минимальная величина первоначального взноса составляет 10% от стоимости приобретаемого жилья.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что рассрочка в основном распространена в сегменте типового жилья, где она востребована и способна оказать сильное влияние на продажи, привлекая покупателей, не имеющих достаточно средств для оплаты единовременно полной стоимости и не имеющих возможности получить ипотечный кредит.
Впрочем, рассрочки предоставляют и элитные застройщики. Коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Лариса Инченкова рассказала, что корпорация идет на предоставление своим клиентам рассрочки до полугода. «Но, разумеется, финальное решение принимается в каждом конкретном случае с учетом многих факторов. Поскольку мы занимаемся премиальной недвижимостью, общих схем тут быть не может, и мы стараемся найти оптимальное решение для каждого клиента», – говорит она.
Директор по маркетингу «ЮИТ Дом» Екатерина Гуртовая указывает, что рассрочки вряд ли когда-либо уйдут с рынка. «Беспроцентная рассрочка – самая востребованная у клиентов. Естественно, что банки никогда не смогут отказаться от процентных ставок как платы за свои услуги. И далеко не все потребности покупателей банки способны удовлетворить. Застройщики же, заинтересованные в привлечении максимального количества клиентов, стремятся предоставлять наиболее подходящие для них схемы оплаты», – рассуждает госпожа Гуртовая.
Ипотека не конкурент
Как говорят застройщики, рассрочка редко бывает конкурентом ипотеке. Чаще всего к ней прибегает другой сегмент покупателей.
В компании RBI отмечают, что зачастую людям не нужен кредит на столь длительный срок, который предполагает ипотека, или их ситуация такова, что средства будут поступать определенными частями через какие-то промежутки времени – в этих случаях рассрочка от застройщика – более гибкий инструмент, который позволяет проще настроиться под нужды клиентов.
«Оформление ипотечного кредита занимает много времени, требует предоставления большого числа документов на рассмотрение в банк и соблюдения жестких правил по оплате. Для строительных компаний важно сохранить клиента, обеспечить ему комфортные условия сотрудничества, поэтому разрабатываются удобные системы рассрочки с индивидуальными графиками платежей», – рассказывает Марина Селиванова, руководитель департамента продаж недвижимости ОАО «БТК девелопмент».
«В большинстве случаев строительные компании предлагают рассрочки сроком 3-5 лет, и действуют они далеко не на всех объектах, в отличие от ипотечных программ. Преимущество ипотеки – более длительные сроки, а соответственно, и меньшие суммы регулярных выплат. Рассрочка же интересна, когда на руках у покупателя есть основная часть денежных средств или в том случае, если оставшуюся после оплаты первого взноса сумму планируется погасить в скором времени за счет продажи жилья на вторичном рынке. Средняя процентная ставка достигает 1% в месяц для длительных рассрочек, 1,5% – для краткосрочных», – детализирует Яна Долотова, заместитель директора направления «Новое строительство» АН «Итака».
Николай Пашков придерживается мнения, что предоставление рассрочки на такой длительный срок, как 10 лет, могут позволить единичные компании. «Наиболее часто встречающийся период – до сдачи дома (иногда с возможностью продления на 1-
Впрочем, застройщики достаточно ревниво относятся к компаниям, которые предоставляют рассрочки на длительный срок. «Есть единичные примеры рассрочек, выходящих за срок сдачи дома, но это скорее исключение из общего правила, касающиеся объектов, которые долго экспонируются», – говорят в холдинге RBI.
«Слишком длительная рассрочка (от 4 лет) всегда должна настораживать покупателя. Одно дело, когда такую рассрочку дает надежный застройщик, который одновременно реализует несколько объектов и может покрыть расходы на строительство, «подтянув» средства из других проектов. Другое дело, когда длительную рассрочку предлагает малоизвестный застройщик, строящий один-единственный дом. Ведь чаще всего застройщики дают рассрочку до конца строительства. Поэтому если вам предлагают рассрочку на 4-5 лет, это может означать, что и строительство, несмотря на заявленные сроки, закончится не раньше, чем через 4-5 лет. Если вы никуда не торопитесь, с этой ситуацией еще можно смириться. А если вы при этом живете в съемной квартире или выплачиваете ипотечный кредит (с повышенным процентом на этапе строительства), ситуация совсем другая», – поясняет Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».
Директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко считает, что в настоящее время большинство застройщиков начинают сокращать срок рассрочек. Но максимальные сроки по-прежнему составляют 10 лет. «Рассрочки, скорее всего, останутся на рынке, но при этом их срок будет сокращаться до 2-3 лет», – полагает она.
Яна Долотова не считает, что длительные рассрочки должны настораживать клиентов: «Более длительные рассрочки – до десяти лет – предусмотрены для покупателей крупногабаритных квартир и предлагаются обычно строительными компаниями, заключающими с покупателями договор паенакопления».
Мнение:
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу «ЮИТ Дом»:
– В компании «ЮИТ Дом» максимальный срок, на который предоставляются рассрочки – 22 месяца, при этом все рассрочки беспроцентные. Мы не видим смысла предоставлять клиентам длительные рассрочки, так как иначе мы будем подменять банковский бизнес. Если покупатель платит за жилье в течение 5-10 лет и более, то это скорее клиент ипотечного банка. Однако некоторые застройщики из-за ограничений в работе с банками вынуждены предоставлять длительные рассрочки. Если таких сложностей у застройщика нет, то ему выгоднее сотрудничать с несколькими банками-партнерами, чтобы предоставлять покупателям более широкий выбор программ. «ЮИТ Дом» сейчас работает по ипотечным программам с 10 банками, и доля ипотечных сделок в компании поддерживается на высоком уровне – свыше 40% от общего количества сделок.
Мнение:
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– В рассрочку выгоднее приобретать объекты на начальном этапе строительства – в этом случае можно получить максимальную рассрочку (2-3 года), часто беспроцентную или под низкий процент. На вторую очередь жилого массива «Новый Оккервиль» у нас действует рассрочка до конца 2012-го и конца 2013 года. Именно к этому времени будут сданы первый и второй пуск соответственно. Минимальный взнос за квартиру составляет 20%, увеличение на остаток при рассрочке составляет 1,25% в месяц; при взносе 30% – 1%; при взносе 40% – 0,9%. При 50%-ном взносе компания предоставляет покупателям возможность получения беспроцентной рассрочки на один год. При 70%-ном взносе беспроцентная рассрочка предоставляется до конца строительства.
Роман Русаков
Структура предложения строящихся объектов в зависимости от величины первоначального взноса
Структура предложения сданных объектов в зависимости от периода рассрочки
Структура предложения сданных объектов в зависимости от величины первоначального взноса
Структура предложения строящихся объектов в зависимости от периода рассрочки
Рынок офисной недвижимости в первом полугодии 2011 года продолжил постепенное восстановление. По разным оценкам, стоимость аренды помещений выросла на 2-3%, но в некоторых случаях и на 10-15%. Зато оживился процесс ротации – крупные компании стали перебираться в новые офисы более высокого класса.
В первые пять месяцев 2011 года продолжился рост спроса на высоколиквидные офисные помещения, наметившийся в 2010 году.
Как отмечают специалисты, в настоящее время спрос на офисные площади в Петербурге формируется преимущественно за счет ротации арендаторов в офисных центрах. В I квартале 2011 года крупные компании стали рассматривать возможность переезда в новые офисы прежде всего по причине морального устаревания их текущих бизнес-центров, их оснащения инженерным оборудованием и телекоммуникациями. Практика показывает, что крупные компании арендуют офис в одном бизнес-центре около 5 лет, после чего начинают рассматривать новые варианты аренды. Лидерами среди компаний-арендаторов офисов класса A и B продолжают оставаться строительные, консалтинговые, страховые, IT-компании, компании, занимающиеся инжинирингом и проектированием, а также банки. Основа формирования спроса на офисы класса C – малый бизнес.
Буквально на прошлой неделе петербургское подразделение шведского концерна NCC объявило о том, что покидает свой офис на Шпалерной, 54, и с июля 2011 года будет располагаться в новом офисе бизнес-центра класса А «Стокманн Невский центр» по адресу: Невский проспект, 114-116, лит. А.
Ожидания и итоги
По данным ASTERA, с начала 2011 года на рынок офисных площадей Санкт-Петербурга было выведено четыре новых бизнес-центра общей площадью около 71,2 тыс. кв. м: первые очереди бизнес-центров «Санкт-Петербург Плаза» и «Охта-Хаус», бизнес-центры «Греческий» и «Балканский». Большинство этих бизнес-центров должны были быть введены еще в 2010 году.
До конца 2011 года предполагается ввести еще 172 тыс. кв. м новых офисных площадей в бизнес-центрах классов А и B. Общий объем ввода офисов за 2011 год может составить 243 тыс. кв. м, что на ~35% больше объема введенных площадей за 2010 год, но на 21% меньше соответствующего показателя 2009 года.
Почти 60% ввода офисных площадей в 2011 году обеспечат бизнес-центры «Санкт-Петербург Плаза» и «Аэропорт-Сити». «Эти бизнес-центры позиционируют себя в сегменте А, однако по параметру «местоположение» офисные центры соответствуют данному классу не в полной мере», – говорит Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
На текущий момент общий объем предложения офисных площадей классов А и B Санкт-Петербурга составляет ~ 2418 тыс. кв. м, в конце 2011 года показатель может составить ~2590 тыс. кв. м. Таким образом, в случае реализации всех заявленных проектов объем предложения за 2011 год может увеличиться на 10%.
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 году возможен ввод порядка 35 офисных объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м. Таким образом, в течение III-IV кварталов текущего года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию 20-22 объектов общей площадью 190-210 тыс. кв. м.
«На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71-2,73 млн кв. м», – говорят в NAI Becar.
Начальник отдела продаж A+ Estate Анна Воробьева считает, что за прошедшие 5 месяцев 2011 года в Санкт-Петербурге произошло повышение арендных ставок в среднем на 5-10%.
Однако аналитики дают гораздо более скромные цифры роста. В начале 2011 года рост арендных ставок на офисные площади класса B+, B, по данным ASTERA, составил около 3%, класса A – 2% в USD. Арендные ставки росли только на высоколиквидные офисные площади в современных бизнес-центрах с хорошим местоположением. В бизнес-центрах с неудачным местоположением арендные ставки остались на прежним уровне: для таких бизнес-центров с высоким уровнем вакантных площадей важно не только удержать, но и привлечь новых арендаторов.
Доля вакантных площадей сохранится
К концу 2011 года ожидается рост спроса на офисы класса A, однако вывод на рынок в 2011 году большого объема новых высококлассных офисных центров, вероятнее всего, не изменит показателя уровня вакантных площадей в данном классе, который сохранится на уровне 15% в среднем по рынку. Арендные ставки на офисы класса A не будут существенно меняться, возможный рост составит 5% в год в наиболее удачных объектах.
Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса B+ и B с хорошим местоположением продолжит сокращаться; возможный рост арендных ставок в таких бизнес-центрах составит 5-10% в год. Арендные ставки в менее удачных офисных центрах данного класса не изменятся, но и не сократятся.
Мнение:
Олег Громков, руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– Оживление спроса в конце 2010 года, как и ожидалось, повлекло за собой рост арендных ставок в начале 2011 года. В классе A среднее изменение составило 10%, в классе B – 3-4% по сравнению с показателями на конец 2010 года. Учитывая падение среднего курса доллара, сравнение средних ставок в американской валюте показало значительный рост: в классе A – 16%, в классе B – 9%. Следует отметить, что рост связан как с постепенным снижением доли свободных площадей, так и с окончанием «льготного» периода, который в разгар кризиса предлагали собственники объектов с низкой заполняемостью.
Автор: Роман Русаков