«Подушка безопасности» для застройщиков
Первое полугодие 2018 года ознаменовалось новыми рекордами на рынке жилищного девелопмента Петербурга и пригородов. В продажу выведен большой пласт нового предложения, объем текущего строительства достиг максимальных значений, а количество выданных разрешений на реализацию проектов позволяет говорить об изрядном запасе такой документации у застройщиков.
Тем не менее, эксперты радикальных перемен от рынка не ждут; более того, все произошедшее – как раз свидетельство желания девелоперов избежать этих самых перемен.
Подстраховались
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2018 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга было выдано 166 первичных разрешений на строительство жилых объектов суммарной площадью 5 млн кв. м, что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель 2017 года (39 разрешений на 1,99 млн кв. м). Таким образом, за первое полугодие выдано почти столько же (83%) разрешительных документов, сколько за весь прошлый год. Можно добавить, что и во втором полугодии 2017 года получение разрешений на строительство велось застройщиками «опережающими темпами».
Кроме того, по словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, за первое полугодие Комитет госстройнадзора и госэкспертизы региона выдал разрешения на строительство более 4 млн кв. м жилья в дополнение к тем 10 млн «квадратов», которые уже находятся в работе у строителей. В итоге девелоперы создали запас разрешительной документации, который позволит возводить жилье в Северной столице и пригородах еще два-три года.
«Причина такой активности застройщиков в получении разрешений на строительство очевидна, и говорилось о ней уже очень много. Девелоперы (причем как крупные, так и сравнительно небольшие компании) постарались создать себе задел, позволяющий возводить жилье по старой схеме, действовавшей до вступления в силу с 1 июля 2018 года дополнительных требований 214-ФЗ к долевому строительству», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По мнению экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», созданный запас разрешительной документации позволит смягчить последствия перехода отрасли на новые схемы финансирования. «Мы уверены, что в ближайшие год-полтора существенных изменений не претерпят ни рынок, ни спрос, ни ценообразование», – полагает руководитель отдела продаж компании «Полис Групп» Ирина Орлянкина.
Интересно, что Служба госстройнадзора Петербурга такой предусмотрительности застройщиков не одобряет. Ее начальник Евгений Ким предупредил, что ведомство будет бороться с получениями разрешений «про запас» путем отказа в продлении действия разрешительных документов, если ко времени истечения срока их действия работа на объектах даже не начнется.
Ольга Трошева считает, что эта позиция логична с точки зрения государственного контроля за ситуацией. «С другой стороны – застройщиков тоже можно понять. Они находятся, что называется, в «зоне высокой турбулентности». На рыночную ситуацию влияет слишком много разнонаправленных факторов. Это и текущие изменения законодательства, усложняющие работу. Это и намеченная радикальная смена принципов финансирования отрасли, которая приведет к росту цен. Это и движения самого рынка, спрос на котором за первое полугодие заметно вырос. Это и «майский указ» президента, предполагающий серьезный рост объемов ввода. Увязать между собой все эти вводные и вычислить верный итоговый вектор развития рынка – крайне сложно. Поэтому застройщики подстраховались. Сделанный запас разрешений позволяет сгладить текущие новации, более плавно перейти к введению проектного кредитования, обеспечить задел, дающий возможность нарастить объемы строительства, если рынок будет готов «переварить» дополнительное предложение. Если же этого не произойдет – что ж, возможно, застройщикам придется по-новому получать разрешения на строительство, в уже новых условиях, с новой экономикой проектов», – отмечает эксперт.
Впрочем, не факт, что такая стратегия застройщиков даст результат. По данным главы городского Комитета по строительству Леонида Кулакова, в первом полугодии, в ходе проверки проектов застройщиков на соответствие законодательству, из 200 изученных пакетов документов 67 получили отказ, еще 11 – возвращены без рассмотрения. Отметим, что без заключения о соответствии жилье в проекте не может быть выведено на рынок. Между тем, власти не спешат выдавать застройщикам такие документы. «Здесь, в сравнении с разрешениями на строительство, тенденция противоположная: мы выдаем больше отказов в получении такого документа. И противоречия тут нет: эта тенденция вполне коррелирует с поручением президента о плавном переходе к продажам готового жилья», – заявил, например, Михаил Москвин.
Рынок прирастает
В любом случае, как считают аналитики, ни запуск всех проектов, на которые получены разрешения, ни их вывод на рынок единовременно не произойдут. Это будет процесс, растянутый во времени, на горизонте двух-трех лет. Но это не значит, что на рынке не происходит движений. Заметный рост спроса в первом полугодии (см. «Большой потребительский испуг?», «Строительный Еженедельник» № 22, 2018), толкнувший, наконец, цены вверх (см. «Цены тронулись», «Строительный Еженедельник» № 21, 2018), простимулировал увеличение объемов работ и выход на рынок новых проектов.
По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем строительства жилья в Петербурге (без учета пригородов) достиг максимального значения за всю историю рынка, составив около 7,5 млн кв. м. Это на 24% выше показателей 2008 года, на 16% – 2013-го. «В 2013–2016 годах объем строительства жилья в городе оставался примерно на одном уровне – 6,5–6,8 млн кв. м, однако в 2017 году этот показатель перешагнул порог в 7 млн кв. м, а сейчас – достиг рекордных показателей», – отмечают они.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2018 года в продажу суммарно было выведено 85 объектов общей площадью жилья 2,2 млн кв. м. Из них 33 – новые бренды, остальное – новые очереди в уже вышедших ранее проектах. Непосредственно в Северной столице на рынок вышло 59 объектов на 1,7 млн кв. м (23 – новые бренды, остальное – очереди); на пригородных территориях Ленобласти – 26 объектов на 0,49 млн кв. м (10 – новые, остальное – очереди). Таким образом, за первое полугодие в черте города было выведено в продажу на 17,5% больше жилья, чем годом ранее, а в пригороде – на 27,8% меньше, что говорит о продолжающемся смещении нового предложения в город.
«Как мы видим, прирост вывода новых объектов в городе – существенный, но, конечно, не сопоставимый с увеличением числа выданных разрешений. По нашей оценке, в первом полугодии объем продаж на первичном рынке агломерации превысил показатель аналогичного периода прошлого года на 25%. Это и послужило стимулом к выходу на рынок новых проектов», – отмечает Ольга Трошева.
По оценке девелоперов, спрос на качественные объекты сейчас достаточно высок. «Если подойти к вопросу вывода новых проектов с учетом новых реформ и учесть их при планировании, то результат будет положительным, как и динамика спроса», – полагает Ирина Орлянкина.
Точки роста
Географически объекты, в которых открылись продажи, присутствуют практически во всех районах города. В то же время на представленной карте отчетливо видны локации, в которых строится особенно много жилья.
Значительную часть из них представляют территории «серого пояса», на которых все активнее идет процесс редевелопмента. Это локации в районе Черной речки, территория завода «Самсон» в конце Московского проспекта, земли Коломяжской овощебазы, район Большого Сампсоньевского проспекта, участки между станциями метро «Фрунзенская» и «Московские ворота» и др.
«Говорить о росте популярности той или иной локации применительно к процессу редевелопмента смысла не имеет, это ведь не мода. Понятно, что сначала были освоены наиболее географически привлекательные и наименее проблемные участки. Затем пошла реализация все более сложных проектов. То, что сейчас можно выделить некие территории активного редевелопмента, говорит о том, что именно эти места сейчас наиболее интересны девелоперам, до них дошла "очередь по привлекательности"», – говорит генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
По его оценке, процесс этот будет продолжаться, невзирая на то, что застройщики расценивают проекты редевелопмента как финансово сложные. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Альтернативы практически нет», – считает эксперт.
«По-прежнему очень популярны среди покупателей (а следовательно, и среди застройщиков) северные районы города – Выборгский и Приморский. Здесь концентрируется и большое число крупных проектов, в которых открылись продажи жилья в новых очередях, и появились новые объекты. Продолжается активная застройка намыва Васильевского острова», – говорит Ольга Трошева.
Если смотреть на пригородные локации, то, по ее словам, продолжается активное освоение Мурино, а вот в Кудрово нового предложения появляется все меньше, поскольку свободных участков там практически не осталось.
Растет число апарт-проектов, 60% которых, по оценке генерального директора УК «Вало Сервис» Константина Сторожева, относятся к «псевдожилью». Интересно, что стали появляться проекты, которые совмещают жилье и апартаменты. «Эта тенденция во многом продиктована необходимостью улучшить экономику девелоперских проектов – в условиях отмены долевого строительства застройщики активно запасаются разрешениями на застройку едва ли не каждого земельного актива», – считает он.
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента
недвижимости Группы ЦДС:
– В ближайший год на рынок выйдет много новых и, надеюсь, интересных проектов. Несмотря на это, мы не опасаемся за будущее наших жилых комплексов. Все они очень тщательно проработаны, начиная от локации и заканчивая концепцией. Мы уверены в их коммерческом успехе, какими бы ни были конъюнктура рынка и конкурентная среда.
Происходящие изменения положительно скажутся на рынке в целом. В первую очередь, они предоставят покупателям больше возможностей для выбора и повысят качество выходящих на рынок проектов. Уже сейчас мы наблюдаем формирование «рынка покупателя». В ближайшее время эта тенденция усилится. В такой ситуации становится очень важен подход девелоперов к новым проектам. Это определит их успех или провал на рынке.
Что касается законодательных нововведений, то, в первую очередь, они изменят условия работы застройщиков – их взаимоотношения с банками, с органами власти. В отношениях строительных компаний и покупателей ничего, за исключением технических особенностей проведения сделок, не изменится.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
– После того, как было объявлено об ужесточении правил долевого строительства, объемы вывода на рынок нового предложения увеличились. Так, в Петербурге (без учета пригородов) за первую половину 2018 года было выведено в продажу квартир на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако изменения в жилищном законодательстве подстегнули не только девелоперов, но и покупателей – продажи в первом полугодии, по предварительным данным, выросли на 20–25%. В условиях сниженных ставок по ипотеке спрос до конца года будет оставаться на высоком уровне, даже при прогнозируемом повышении цен.
Константин Сторожев, генеральный директор УК «Вало Сервис»:
– У того, что на строительство апартаментов выдают все больше разрешений, есть целый комплекс причин. В их числе и та, что многие застройщики запасались разрешениями впрок, стараясь получить их до 1 июля. Но в первую очередь рост числа апарт-проектов обусловлен хорошим спросом на этот формат недвижимости, растущей осведомленностью инвесторов о формате и тем, что ниша апарт-отелей на рынке недвижимости Петербурга в данный момент практически не занята. Качественные проекты можно пересчитать по пальцам, и бизнес, конечно, стремится занять этот перспективный сегмент.
Рынок офисной недвижимости Петербурга в третьем квартале не испытал значительных потрясений. Участники рынка ощутили сезонное снижение спроса, вместе с тем уровень вакансии заметно снизился в офисах класса А, а значения арендных ставок напротив немного подросли в классе В+.
"В июле-сентябре 2012 года объем качественных офисных площадей увеличился на 58,36 тыс. кв. м и достиг 2,15 млн кв. м. Объем ввода офисных площадей за 3 квартал 2012 года стал наибольшим по сравнению с первыми двумя кварталами текущего года. За три месяца на рынок Санкт-Петербурга вышло пять новых объектов, в том числе бизнес-центры "Собрание" (арендопригодная площадь 22,14 тыс. кв. м) и "Международный" (арендопригодная площадь 12 тыс. кв. м) компании "Адамант". Девелоперы постепенно активизируются, вследствие чего количество анонсируемых проектов растет. Так, до конца текущего года общий объем введенных качественных офисных площадей достигнет 200 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями 2006-2007 годов", - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
Василий Довбня, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург отмечает, что на начало 4-го квартала 2012 года объем офисных площадей класса А, В составил 1,75 млн кв. м, из них - 511 тыс. кв. м офисы класса А, 1,241 млн кв. м - офисы класса В.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в 3 квартале 2012 года не было введено в эксплуатацию ни одного бизнес‐центра. "Сроки открытия трех объектов, запланированных ко вводу в 3 квартале, были перенесены на 4 квартал 2012 г. Доступная в аренду GLA качественных бизнес‐центров Санкт‐Петербурга по состоянию на конец 3 кв. 2012 г. составляет 1 729,1 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете компании.
Уровень вакансии и спрос
По данным аналитиков компании ASTERA, объем поглощения офисных площадей за третий квартал по бизнес-центрам класса A и B составил не менее 65 тыс. кв. м. Объем чистого поглощения - более 32 тыс. кв. м.
Специалисты Jones Lang LaSalle подсчитали, что в 3 квартале объем чистого поглощения офисных площадей в зданиях классов А и В составил свыше 56 тыс. кв. м, а с начала года - 190 тыс. кв. м, причем доля класса А в этом объеме составила 54%.
Значительное число арендаторов перенесло рассмотрение вопроса переезда в более качественный офис на четвертый квартал, что связано с нестабильной экономической ситуацией в стране и опасениями начала второй волны общемирового экономического кризиса, сообщают аналитики ASTERA.
Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А за этот период, по оценкам компании ASTERA, снизилась на 11,1 п.п., и составив 8,2% или 33,9 тыс. кв. м в абсолютном выражении. В классе B свободными остаются 95,4 тыс. кв. м, что составляет 7,1% от общего объема предложения рассматриваемого класса (снижение - на 3,1 п.п.)
Согласно аналитическому отчету Knight Frank St. Petersburg, доля вакантных площадей в 3 квартале 2012 года осталась на уровне 9,7%. В то же время в бизнес-центрах класса А произошло сокращение доли свободных площадей с 14,7% до 12,2%, а в классе В - увеличение до 8,9% против 7,8% во 2 квартале. В абсолютном выражении объем вакантных площадей в классе А составил 69 490 кв. м, в классе В – 138 740 кв. м (против 81 650 кв. м и 120 200 кв. м кварталом ранее).
Как сообщают аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А достиг - 13%, что на 3% меньше чем за предыдущий квартал, а в зданиях класса В вакантно всего 8% площадей (на 1% меньше, чем в предыдущем квартале).
Однако средний уровень вакантных площадей, по словам экспертов Maris CBRE, не отражает реальную картину на рынке. "Большая часть зданий как класса А, так и класса В заполнена на 100%, а небольшая часть на 50% и менее. Таким образом, 47% офисных центров класса А и 51% класса В имеют стопроцентную заполняемость. 14% офисных центров класса А и 5% офисных центров класса В заполнены менее, чем на 50%", - отмечают специалисты компании.
Василий Довбня, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург рассказывает, что в 3-м квартале было заключено несколько крупных сделок по аренде офисных зданий целиком. "Компания "Газпром Инвест Запад" арендовала бизнес-центр "Юпитер-1" в составе комплекса "Аэропорт Сити" общей площадью около 9 тыс. кв. м; IT компания JetBrains арендовала бизнес-центр "Universe" общей площадью 6,3 тыс. кв. м на Университетской наб., 7-9-11, корп.5; ОАО "Газпром" арендовало здание бизнес-центра площадью 3,33 тыс. кв.м на Лиговском пр., 61, лит.В.
С точки зрения спроса по отраслям в период с января по сентябрь наиболее активными были компании, задействованные в секторе разработки недр: их доля в общем объеме сделок составила около трети, сообщают аналитики Jones Lang LaSalle. Также одним из лидеров по объему арендованных площадей остается информационный (IT) сектор, на долю которого пришлось 22% сделок за первые 9 месяцев 2012 года.
Неспешная индексация
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уровень средних арендных ставок по всем классам по сравнению со 2 кварталом существенно не изменился. Это связано с летним спадом спроса, незначительным объемом ввода в первом полугодии 2012 года, отсутствием новых объектов в 3 квартале и переносом сроков открытия большого количества проектов.
"Однако внутри сегментов наблюдалось разнонаправленное движение по предложениям цен на объекты аренды. В частности, в классах А и В ставки снизились в среднем на 3,5% и 1,9% соответственно, в классе В+ средняя ставка аренды выросла на 7,4%. Небольшой уровень вакансии к концу 3 квартала 2012 года приводит к тому, что арендные ставки на свободные помещения определяются конкретными характеристиками каждого помещения, что может существенно влиять на определение средних величин арендных ставок в классе. В целом по рынку уровень скидки по прежнему не превышал 5-10%", - рассказывают специалисты ASTERA.
В июле-сентябре ставки аренды на офисном рынке Санкт-Петербурга изменились незначительно, в пределах 2%, говорят эксперты Jones Lang LaSalle. По итогам квартала они составили 350-420 долл./кв. м/год в классе А и 250-330 долл./кв. м/год в классе В.
Прогноз на будущее
"Если сроки ввода в эксплуатацию объектов, заявленных к выходу на рынок до конца 2012 года, будут соблюдены, то общий объем предложения офисных площадей увеличится на 12% по сравнению с этим показателем на конец 2011 г", - прогнозируют аналитики Knight Frank St. Petersburg.
Из наиболее крупных объектов, планируемых к выходу на рынок до конца 2012 г., эксперты Knight Frank St. Petersburg выделяют бизнес-центр Leader Tower, многофункциональные комплексы "Преображенский" и "У Красного моста".
Значительное число арендаторов перенесло рассмотрение вопроса переезда более качественного офиса на четвертый квартал, что связано с нестабильной экономической ситуацией в стране и опасениями начала второй волны общемирового экономического кризиса. Аналитики ASTERA прогнозируют в четвертом квартале высокую активность на рынке офисной недвижимости, данные тенденции определят развитие рынка офисной недвижимости на следующий год.
"Ввод в эксплуатацию всех или большинства заявленных бизнес-центров до конца 2012 года приведет к стабилизации арендных ставок во всех сегментах и снижению показателей заполняемости бизнес центров класса А, В+ и В к концу года. В долгосрочной перспективе можно прогнозировать развитие высококачественных объектов офисной недвижимости в спальных районах, возле развязок с кольцевой автодорогой, в непосредственной близости от запланированных станций метро, и там, где существует возможность размещения рядом производственных и складских мощностей", - полагают аналитики ASTERA.
Мнение
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости, Knight Frank St. Petersburg:
- Благодаря нескольким крупным сделкам уровень вакантных площадей в III квартале текущего года значительно сократился. IV квартал обещает быть не менее "урожайным" на сделки. В этой связи на рынке с нетерпением ожидают 2013 г., на который запланирован выход крупных офисных объектов. В последнее время мы отмечаем увеличение числа запросов от международных и крупных российских компаний, планирующих разместить или расширить свой офис в Санкт-Петербурге.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- На протяжении последних нескольких посткризисных лет разница между ставками аренды в зданиях класса А и класса В оставалась сравнительно небольшой. Однако в третьем квартале появилась тенденция к увеличению разрыва между ставками аренды в бизнес-центрах, расположенных в сопоставимых локациях, но относящихся к различным классам. Пока это заметно лишь на примере тех районов, в которых ведется наиболее активное строительство объектов офисной недвижимости. Однако, не исключено, что в перспективе это станет общим трендом для всех объектов класса А, функционирующих в Петербурге.
Рынок складской недвижимости испытывает серьезный дефицит вакантных площадей. Так в III квартале, по данным аналитиков, уровень вакансии достиг минимального за последние 5 лет значения и составил 3%. Новые проекты на рынке так и не появились.
Предложение
"В III квартале 2012 г. было введено в эксплуатацию только 13 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако этот объем полностью приходится на объекты, возведенные компаниями для собственного использования: ни одного качественного спекулятивного объекта в отчетном периоде введено не было. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец III квартала 2012 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается лишь около 50 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете Knight Frank St. Petersburg. Специалисты компании отмечают, что этот объем преимущественно распределен между несколькими складскими комплексами блоками по 2-4 тыс. кв.м, а блоки площадью свыше 4 тыс. кв.м могут быть арендованы лишь в крайне ограниченном количестве объектов.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на конец 3 квартала 2012 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,42 млн. кв.м. В третьем квартале 2012 года на рынок не вышел ни один новый объект.
На рынке ощущается дефицит складских помещений в аренду, операторы рассматривают вариант покупки объектов. Многие собственники планируют или уже реализуют развитие формата built-to-suit – строительство под заказ конкретной компании-арендатора. В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторые проекты других крупных девелоперов, рассказывают специалисты ASTERA. В общем объеме высококлассного предложения по состоянию на 3 квартал 2012 года доля складов класса А составляет 66% , доля складов класса В - 34%. Подавляющее большинство предложения сосредоточено в южных направлениях (вкупе с юго-восточным и юго-западным) – около 70%. Большая часть существующего предложения сосредоточено на юге города - около 42%, сообщают в компании.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца 2012 г. не запланирован выход ни одного нового комплекса. "Строительство складских комплексов, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group и Теорема-Терминал, 4 очередь ещё не началось и их ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на более поздние сроки. Дата ввода терминала Осиновая роща, на Горском шоссе, 5 перенесена с 2012 года на 2013", - отмечают аналитики ASTERA.
"В целом, девелоперская активность на рынке по-прежнему находится на низком уровне. Несмотря на то, что в ближайшие двенадцать месяцев планируется ввести в эксплуатацию около 80 000 кв. м новых складских площадей, доступных для аренды будет менее 30% от этого объема. Это связано с тем, что арендаторы уже заключают предварительные договоры на строящиеся или построенные, но еще не введенные в эксплуатацию объекты", - сообщают специалисты компании Jones Lang LaSalle.
Спрос
По данным Jones Lang LaSalle, объем чистого поглощения качественных складских площадей в период с июля по сентябрь составил 24 400 кв. м, что на 50% меньше аналогичного показателя третьего квартала прошлого года. Общий объем заключенных за квартал сделок – 42 400 кв. м. Всего с начала года было сдано в аренду 142 000 кв. м складов, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах
"Наиболее активными арендаторами в третьем квартале стали производственные компании. Доля сделок с ними составила более 50% от общего объема транзакций в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга. Однако в целом за девять месяцев 2012 года лидирующую позицию в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибьюторские компании - их доля составляет около 58%", - говорится в отчете Jones Lang LaSalle.
Как сообщают специалисты Knight Frank St. Petersburg, в III квартале текущего года так же, как и в первом полугодии 2012 г., спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким, а совокупное поглощение спекулятивных складских площадей за три квартала 2012 г. составило около 90 тыс. кв.м, и это почти половина годового объема 2011 г. Такой невысокий объем поглощения при значительном уровне спроса связан с отсутствием подходящих для аренды площадей.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что число заявок на блоки площадью более 7 тыс. кв. м выросло в 3 раза по сравнению со II кварталом текущего года; доля таких заявок в общем числе запросов достигла 30%.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, говорят в компании ASTERA.
"Структура спроса меняется незначительно - основной спрос на складскую недвижимость генерируют российские производственные (легкая и пищевая промышленность), торговые и строительные компании. Высока активность логистических операторов.
По-прежнему высок спрос на производственные помещения, в особенности под пищевое производство. В этом сегменте существует значительный дефицит помещений, как в аренду, так и в продажу в связи со специфическими требованиями и ограниченным предложением, соответствующим этим требованиям", - рассказывают аналитики ASTERA.
Ставки аренды
"Уровень арендных ставок на складские помещения стабилен на протяжении последних полутора лет. Повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах", - отмечают специалисты ASTERA.
По данным компании, на 3 квартал 2012 г. уровень арендных ставок на складские помещения не изменился и составил для класса A около 183 долл. США / кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов. В классе B ставки по итогам 3 квартала составили около 138 долл. США / кв. м в год, без НДС. Операционные расходы в складских комплексах класса А составляют около 30-40 долл./кв. м/год и начисляются по схеме "открытая книга" плюс к арендной ставке, так же как и коммунальные платежи. Однако в некоторых комплексах операционные расходы входят в арендную ставку. В складских комплексах класса В операционные расходы обычно не выделяются, коммунальные платежи оплачиваются по факту использования ресурсов. Средний размер коммунальных платежей в комплексах класса А составляют 10 долл./кв. м/год.
Максимальные арендные ставки после роста в прошлом квартале зафиксировались на уровне 115-130 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), отмечают в Jones Lang LaSalle.
Прогноз
"Мы предполагаем, что в 2012 г. поглощение складских площадей на рынке Санкт-Петербурга составит порядка 100-110 тыс. кв.м. При этом до середины 2013 г. не стоит ожидать ввода новых спекулятивных объектов. По нашим оценкам, в 2012 г. суммарный объем ввода спекулятивных площадей будет практически равен годовому поглощению.
Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных складских площадей продолжит усиливаться, при этом доля вакантных площадей к концу года снизится до 4,3-4,7%. Сокращающееся предложение приведет к росту арендных ставок, однако мы ожидаем, что они не превысят отметки в 130 долларов США/кв.м/год (triple net) к середине 2013 г", - полагают в Knight Frank St. Petersburg.
"Несмотря на появление нового складского предложения в 2012 году, уровень вакантных площадей продолжит падать, так как на большинство площадей в новых складских комплексах уже заключены предварительные договоры аренды. Доля свободных площадей снизится на 2-3% к концу года. Также, следует ожидать роста нижней границы арендных ставок на 3-5% за 2012 год из-за высокого уровня дефицита складских площадей и малого объема новых спекулятивных объектов, выходящих на рынок. Отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей мотивирует некоторые компании строить собственные склады, данная тенденция получит свое развитие. В случае отсутствия макроэкономических потрясений на рынке, все новые качественные проекты, выходящие на рынок в ближайшие 5 лет, будут пользоваться спросом у арендаторов", прогнозируют специалисты ASTERA.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
- В 3 квартале 2012 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга оставался в стабильном состоянии. Спрос на складскую недвижимость, как и в 1 полугодии 2012 г., был высок, арендные ставки и уровень вакансии остались неизменны. На рынке ощущается высокий дефицит качественных складских и производственных помещений.
Мнение
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg:
- Мы ожидаем, что прогнозируемый объем нового спекулятивного предложения, который выйдет на рынок в 2013-2014 гг. (на данный момент к вводу в эксплуатацию заявлено около 110 - 120 тыс. кв. м) полностью удовлетворит существующий спрос. Сейчас ставки аренды близки к максимально экономически приемлемому уровню, и мы полагаем, что в ближайшей перспективе контрактные ставки аренды не превысят уровень 130 $/кв. м/год (triple net). Девелоперы все ещё осторожны в отношении запуска новых проектов, опасаясь повторения ситуации 2008 г., когда многие построенные объекты не были арендованы. Мы считаем, что в ближайшие 2 года наиболее динамично будет развиваться сегмент индустриальной и индустриально-складской недвижимости. Сейчас сложились практически идеальные условия для развития производства: рынок демонстрирует наличие стабильного уровня спроса, и на нем предлагаются индустриальные помещения хорошего качества, а профессиональные девелоперские компании готовы реализовывать проекты с учетом индивидуальных требований заказчиков.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Сейчас мы наблюдаем тенденцию увеличения количества заключаемых предварительные договоров аренды, в результате чего объем готовых свободных складских площадей становится все более ограничен. Это приведет к дальнейшему росту арендных ставок, хотя он и не будет резким. Примечательно и то, что, несмотря на высокий для Петербурга стабильный спрос на складские площади, средний объем сделки редко превышает 10 000 кв. м, а в реальности зачастую ограничивается арендой 1-3 складских блоков, то есть 2 000 - 6 000 кв. м.