«Подушка безопасности» для застройщиков
Первое полугодие 2018 года ознаменовалось новыми рекордами на рынке жилищного девелопмента Петербурга и пригородов. В продажу выведен большой пласт нового предложения, объем текущего строительства достиг максимальных значений, а количество выданных разрешений на реализацию проектов позволяет говорить об изрядном запасе такой документации у застройщиков.
Тем не менее, эксперты радикальных перемен от рынка не ждут; более того, все произошедшее – как раз свидетельство желания девелоперов избежать этих самых перемен.
Подстраховались
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2018 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга было выдано 166 первичных разрешений на строительство жилых объектов суммарной площадью 5 млн кв. м, что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель 2017 года (39 разрешений на 1,99 млн кв. м). Таким образом, за первое полугодие выдано почти столько же (83%) разрешительных документов, сколько за весь прошлый год. Можно добавить, что и во втором полугодии 2017 года получение разрешений на строительство велось застройщиками «опережающими темпами».
Кроме того, по словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, за первое полугодие Комитет госстройнадзора и госэкспертизы региона выдал разрешения на строительство более 4 млн кв. м жилья в дополнение к тем 10 млн «квадратов», которые уже находятся в работе у строителей. В итоге девелоперы создали запас разрешительной документации, который позволит возводить жилье в Северной столице и пригородах еще два-три года.
«Причина такой активности застройщиков в получении разрешений на строительство очевидна, и говорилось о ней уже очень много. Девелоперы (причем как крупные, так и сравнительно небольшие компании) постарались создать себе задел, позволяющий возводить жилье по старой схеме, действовавшей до вступления в силу с 1 июля 2018 года дополнительных требований 214-ФЗ к долевому строительству», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По мнению экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», созданный запас разрешительной документации позволит смягчить последствия перехода отрасли на новые схемы финансирования. «Мы уверены, что в ближайшие год-полтора существенных изменений не претерпят ни рынок, ни спрос, ни ценообразование», – полагает руководитель отдела продаж компании «Полис Групп» Ирина Орлянкина.
Интересно, что Служба госстройнадзора Петербурга такой предусмотрительности застройщиков не одобряет. Ее начальник Евгений Ким предупредил, что ведомство будет бороться с получениями разрешений «про запас» путем отказа в продлении действия разрешительных документов, если ко времени истечения срока их действия работа на объектах даже не начнется.
Ольга Трошева считает, что эта позиция логична с точки зрения государственного контроля за ситуацией. «С другой стороны – застройщиков тоже можно понять. Они находятся, что называется, в «зоне высокой турбулентности». На рыночную ситуацию влияет слишком много разнонаправленных факторов. Это и текущие изменения законодательства, усложняющие работу. Это и намеченная радикальная смена принципов финансирования отрасли, которая приведет к росту цен. Это и движения самого рынка, спрос на котором за первое полугодие заметно вырос. Это и «майский указ» президента, предполагающий серьезный рост объемов ввода. Увязать между собой все эти вводные и вычислить верный итоговый вектор развития рынка – крайне сложно. Поэтому застройщики подстраховались. Сделанный запас разрешений позволяет сгладить текущие новации, более плавно перейти к введению проектного кредитования, обеспечить задел, дающий возможность нарастить объемы строительства, если рынок будет готов «переварить» дополнительное предложение. Если же этого не произойдет – что ж, возможно, застройщикам придется по-новому получать разрешения на строительство, в уже новых условиях, с новой экономикой проектов», – отмечает эксперт.
Впрочем, не факт, что такая стратегия застройщиков даст результат. По данным главы городского Комитета по строительству Леонида Кулакова, в первом полугодии, в ходе проверки проектов застройщиков на соответствие законодательству, из 200 изученных пакетов документов 67 получили отказ, еще 11 – возвращены без рассмотрения. Отметим, что без заключения о соответствии жилье в проекте не может быть выведено на рынок. Между тем, власти не спешат выдавать застройщикам такие документы. «Здесь, в сравнении с разрешениями на строительство, тенденция противоположная: мы выдаем больше отказов в получении такого документа. И противоречия тут нет: эта тенденция вполне коррелирует с поручением президента о плавном переходе к продажам готового жилья», – заявил, например, Михаил Москвин.
Рынок прирастает
В любом случае, как считают аналитики, ни запуск всех проектов, на которые получены разрешения, ни их вывод на рынок единовременно не произойдут. Это будет процесс, растянутый во времени, на горизонте двух-трех лет. Но это не значит, что на рынке не происходит движений. Заметный рост спроса в первом полугодии (см. «Большой потребительский испуг?», «Строительный Еженедельник» № 22, 2018), толкнувший, наконец, цены вверх (см. «Цены тронулись», «Строительный Еженедельник» № 21, 2018), простимулировал увеличение объемов работ и выход на рынок новых проектов.
По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем строительства жилья в Петербурге (без учета пригородов) достиг максимального значения за всю историю рынка, составив около 7,5 млн кв. м. Это на 24% выше показателей 2008 года, на 16% – 2013-го. «В 2013–2016 годах объем строительства жилья в городе оставался примерно на одном уровне – 6,5–6,8 млн кв. м, однако в 2017 году этот показатель перешагнул порог в 7 млн кв. м, а сейчас – достиг рекордных показателей», – отмечают они.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2018 года в продажу суммарно было выведено 85 объектов общей площадью жилья 2,2 млн кв. м. Из них 33 – новые бренды, остальное – новые очереди в уже вышедших ранее проектах. Непосредственно в Северной столице на рынок вышло 59 объектов на 1,7 млн кв. м (23 – новые бренды, остальное – очереди); на пригородных территориях Ленобласти – 26 объектов на 0,49 млн кв. м (10 – новые, остальное – очереди). Таким образом, за первое полугодие в черте города было выведено в продажу на 17,5% больше жилья, чем годом ранее, а в пригороде – на 27,8% меньше, что говорит о продолжающемся смещении нового предложения в город.
«Как мы видим, прирост вывода новых объектов в городе – существенный, но, конечно, не сопоставимый с увеличением числа выданных разрешений. По нашей оценке, в первом полугодии объем продаж на первичном рынке агломерации превысил показатель аналогичного периода прошлого года на 25%. Это и послужило стимулом к выходу на рынок новых проектов», – отмечает Ольга Трошева.
По оценке девелоперов, спрос на качественные объекты сейчас достаточно высок. «Если подойти к вопросу вывода новых проектов с учетом новых реформ и учесть их при планировании, то результат будет положительным, как и динамика спроса», – полагает Ирина Орлянкина.
Точки роста
Географически объекты, в которых открылись продажи, присутствуют практически во всех районах города. В то же время на представленной карте отчетливо видны локации, в которых строится особенно много жилья.
Значительную часть из них представляют территории «серого пояса», на которых все активнее идет процесс редевелопмента. Это локации в районе Черной речки, территория завода «Самсон» в конце Московского проспекта, земли Коломяжской овощебазы, район Большого Сампсоньевского проспекта, участки между станциями метро «Фрунзенская» и «Московские ворота» и др.
«Говорить о росте популярности той или иной локации применительно к процессу редевелопмента смысла не имеет, это ведь не мода. Понятно, что сначала были освоены наиболее географически привлекательные и наименее проблемные участки. Затем пошла реализация все более сложных проектов. То, что сейчас можно выделить некие территории активного редевелопмента, говорит о том, что именно эти места сейчас наиболее интересны девелоперам, до них дошла "очередь по привлекательности"», – говорит генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
По его оценке, процесс этот будет продолжаться, невзирая на то, что застройщики расценивают проекты редевелопмента как финансово сложные. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Альтернативы практически нет», – считает эксперт.
«По-прежнему очень популярны среди покупателей (а следовательно, и среди застройщиков) северные районы города – Выборгский и Приморский. Здесь концентрируется и большое число крупных проектов, в которых открылись продажи жилья в новых очередях, и появились новые объекты. Продолжается активная застройка намыва Васильевского острова», – говорит Ольга Трошева.
Если смотреть на пригородные локации, то, по ее словам, продолжается активное освоение Мурино, а вот в Кудрово нового предложения появляется все меньше, поскольку свободных участков там практически не осталось.
Растет число апарт-проектов, 60% которых, по оценке генерального директора УК «Вало Сервис» Константина Сторожева, относятся к «псевдожилью». Интересно, что стали появляться проекты, которые совмещают жилье и апартаменты. «Эта тенденция во многом продиктована необходимостью улучшить экономику девелоперских проектов – в условиях отмены долевого строительства застройщики активно запасаются разрешениями на застройку едва ли не каждого земельного актива», – считает он.
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента
недвижимости Группы ЦДС:
– В ближайший год на рынок выйдет много новых и, надеюсь, интересных проектов. Несмотря на это, мы не опасаемся за будущее наших жилых комплексов. Все они очень тщательно проработаны, начиная от локации и заканчивая концепцией. Мы уверены в их коммерческом успехе, какими бы ни были конъюнктура рынка и конкурентная среда.
Происходящие изменения положительно скажутся на рынке в целом. В первую очередь, они предоставят покупателям больше возможностей для выбора и повысят качество выходящих на рынок проектов. Уже сейчас мы наблюдаем формирование «рынка покупателя». В ближайшее время эта тенденция усилится. В такой ситуации становится очень важен подход девелоперов к новым проектам. Это определит их успех или провал на рынке.
Что касается законодательных нововведений, то, в первую очередь, они изменят условия работы застройщиков – их взаимоотношения с банками, с органами власти. В отношениях строительных компаний и покупателей ничего, за исключением технических особенностей проведения сделок, не изменится.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
– После того, как было объявлено об ужесточении правил долевого строительства, объемы вывода на рынок нового предложения увеличились. Так, в Петербурге (без учета пригородов) за первую половину 2018 года было выведено в продажу квартир на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако изменения в жилищном законодательстве подстегнули не только девелоперов, но и покупателей – продажи в первом полугодии, по предварительным данным, выросли на 20–25%. В условиях сниженных ставок по ипотеке спрос до конца года будет оставаться на высоком уровне, даже при прогнозируемом повышении цен.
Константин Сторожев, генеральный директор УК «Вало Сервис»:
– У того, что на строительство апартаментов выдают все больше разрешений, есть целый комплекс причин. В их числе и та, что многие застройщики запасались разрешениями впрок, стараясь получить их до 1 июля. Но в первую очередь рост числа апарт-проектов обусловлен хорошим спросом на этот формат недвижимости, растущей осведомленностью инвесторов о формате и тем, что ниша апарт-отелей на рынке недвижимости Петербурга в данный момент практически не занята. Качественные проекты можно пересчитать по пальцам, и бизнес, конечно, стремится занять этот перспективный сегмент.
Демонтажный рынок Петербурга демонстрирует положительную динамику. Однако представители отрасли говорят о том, что стимулировать дальнейшее развитие рынка может создание необходимой законодательной базы и формирование понятных правил игры.
По экспертным оценкам, объем рынка демонтажа Петербурга по итогам 2013 года составил около 1 млрд рублей.
«По нашим наблюдениям, данная отрасль несколько активизировалась, мы оцениваем рост рынка примерно в 10-20% за год», – прокомментировал ситуацию Виктор Казаков, генеральный директор управляющей компании ГК «КрашМаш». При этом он отметил, что особых изменений на рынке демонтажа Петербурга не произошло – сохранились все те же участники. «Компании из других регионов пока не проявляют себя активно на петербургском рынке. Случаев поглощения и слияния компаний нам не известно», – добавил он.
Законодательные потребности
В свою очередь, Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald, считает, что основной тенденцией в 2013-2014 годах является потребность в формировании законодательной базы по вопросам демонтажа и регламента работы с историческими зданиями, размораживание крупных объектов редевелопмента в центре Петербурга.
«По сравнению с концом 2012 года рынок демонтажа стал более структурированным, и эта тенденция будет сохраняться: сильные игроки укрупняются, мелкие покидают рынок. Каждая из демонтажных сторон имеет свою специализацию, под которую у нее укомплектован технопарк, а также специализированный персонал», – высказал свое мнение Валентин Заставленко.
Он уверен, что законодательная база становится более строгой и четкой, вероятность несанкционированного сноса, которого так боятся градозащитники, на данный момент сведена к нулю. Другой тенденцией в отрасли господин Заставленко назвал активность градозащитных организаций, которые оказывают прямое влияние на информационное поле, формирующееся вокруг рынка демонтажа.
Выход в регионы
Сергей Ефремов, управляющий партнер ГК «РАЗМАХ», считает, что основные тенденции 2014 года на рынке демонтажа связаны с укрупнением услуги и региональной миграцией петербургских компаний. «В настоящее время тендеры исключительно на демонтаж не интересны никому – ни инвесторам, ни собственно демонтажным компаниям. Если два года назад демонтажники принимали участие в таких проектах, и главная цель была снести сооружения за наименьшую цену, то теперь «голые» демонтажники становятся все менее и менее востребованы. Инвесторы и девелоперы хотят получить готовую территорию под ключ, начиная от проектных работ, сбора согласований и заканчивая реализацией», – прокомментировал он.
По его словам, тенденция по выходу на региональные рынки наметилась давно, и это связано в первую очередь с тем, что в Петербурге не предвидится больших проектов по демонтажу. Тем не менее, по словам господина Ефремова, работа в регионах для многих компаний остается хаотичной. «ГК «РАЗМАХ» в течение 2013 года перешла к более системной работе в регионах. У нас успешно работает отдельное представительство в Южном федеральном округе, недавно открылось представительство в Красноярске, и в ближайшее время открывается еще одно в центральной России», – добавил Сергей Ефремов.
По его словам, случается, что на региональных тендерах по демонтажу все заявленные компании – из Петербурга, что связано с тем, что петербургские демонтажники считаются наиболее профессиональными и ответственными исполнителями.
Светлое будущее
«Мы не думаем, что 2014 год принесет серьезное увеличение объемов на демонтажном рынке Петербурга. По-настоящему крупных объектов не предвидится, и это основная причина. Прирост у демонтажных компаний будет за счет регионов и Москвы», – прогнозирует Сергей Ефремов.
В свою очередь, Виктор Казаков уверен, что модернизация, которая продолжает набирать обороты, дает сегодня новый толчок для развития рынка демонтажа. «Ведь демонтажные услуги всегда востребованы там, где речь идет о реконструкции и реновации. Также отметим, что сложные политические явления, в том числе внешнеэкономического характера, пока не сказались явным образом на рынке. Программа модернизации промышленности продолжает развиваться. Поэтому планы развития нашей компании не изменились – мы продолжаем осваивать данное направление, в том числе и расширять свое присутствие в других регионах Российской Федерации», – заключил эксперт.
«По итогам 2013-го и начала 2014 года финансовые показатели ГК Springald выросли на 25%, и в 2013 году было снесено 200 тыс. кв. м. Показатели 2014 года удерживают тенденцию увеличения оборотов», – прокомментировал Валентин Заставленко. Он отметил, что сейчас ГК Springald занята реализацией крупного объекта на Сытнинской ул. Также, по его словам, значительными были и работы на наб. реки Карповки, 27; на Литовской ул., 1, к. 3, лит. Б; на ул. Коли Томчака, 9.
Мнение:
Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald:
– Сегодня остро стоит вопрос редевелопмента промышленных территорий в центре Петербурга и вывода оттуда предприятий. Но рост работ по демонтажу и рекультивации участков начнется в тот момент, как только будет формироваться законодательство и появится политическая решимость идти в этом направлении. Но это скорее прогноз на 2015 год. Уверен, что как только будет закреплена законодательная база (и не столь важно, какой именно она будет – строгой и запрещающей или либеральной), произойдет новый виток развития рынка демонтажа. Сейчас многие проекты сдерживаются только неготовностью инвестора стартовать с проектом редевелопмента в «мутной, постоянно меняющейся воде». Определите правила, зафиксируйте их законодательно, и инвесторы начнут реализацию ныне замороженных объектов.
Добавлю, что объем необратимо аварийных знаний в Петербурге колоссален. Эту проблему необходимо решать, пока не случилось стихийного обрушения конструкций.
Виктор Казаков, генеральный директор управляющей компании ГК «КрашМаш»:
– В последнее время на рынке Петербурга стратегически важным для нас является сотрудничество с компанией «СПб Реновация», которая в течение последних нескольких лет разворачивает свою программу по реновации городских территорий, куда входит в том числе и снос аварийного и ветхого жилья. По совокупности данный проект для нашей компании является наиболее приоритетным и значимым на данный момент, хоть он и состоит из большого количества более мелких объектов.
По состоянию на 30 мая 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1 251 634,8 кв. м жилья, сообщает комитет по строительству.
В районном рейтинге второй месяц лидирует Приморский район, где построено 14 домов на 4495 квартир общей площадью 237 409,6 кв. м. Пушкинский район вернулся в тройку лидеров, сдав в эксплуатацию 191 312,2 кв. м (11 домов на 3728 квартир). На третье место в мае вышел Невский район. Там возведено 8 домов на 3877 квартир общей площадью 186 333,3 кв. м.
К лету в Санкт-Петербурге проведена реконструкция нежилого здания под культурно-общественный центр в Московском районе, на проспекте Большевиков открылась студия анимационного кино «Мельница», а здание региональной культурно-просветительской общественной организации «СПб Центр Брахма Кумарис» введена в эксплуатацию на Северном проспекте.
Для жителей Приморского района открыл свои двери новый физкультурно-оздоровительный центр.
В Московском районе построен административный центр с автоматическим подземным паркингом, введен в эксплуатацию бизнес-центр с подземной автостоянкой, реконструкция административного корпуса завершена на Заставской улице. На Московском шоссе начала работать новая автозаправочная станция. В Невском районе реконструирован производственный комплекс автозаправочной станции.
В поселке Парголово введен в эксплуатацию комплекс по предоставлению услуг IT и телекоммуникаций.
В поселке «Солнечное-2» построены 93 дачных дома для проживания ветеранов Великой Отечественной Войны, героев социалистического труда, жителей блокадного Ленинграда, инвалидов 1-й и 2-й групп и членов их семей, маломобильных групп граждан, а также многодетных семей, воспитывающих 5 и более детей в возрасте до 16 лет и одиноких матерей с детьми до 16 лет.