Использования BIM уже требуют сами заказчики
BIM-технологии становятся обязательным атрибутом качественного проектирования объектов. В этом уверены представители международной корпорации AECOM, активно использующие в своей работе информационное моделирование.
О своих проектах с применением BIM, развитии цифровых технологий в российской строительной отрасли рассказали «Строительному Еженедельнику» руководитель отдела BIM-проектирования компании AECOM Андрей Кумсков и заместитель технического директора AECOM Раймонд Террис.
– На Ваш взгляд, насколько глубоко BIM-технологии проникли в России в отрасль проектирования и строительства?
А. К: Если говорить о Москве и Петербурге, то ситуация с внедрением BIM в отрасль проектирования здесь обстоит лучше, чем в других российских регионах. Многие компании двух столиц уже используют BIM на так называемом первом уровне внедрения BIM – BIM Level 1 по признанной международной классификации (BS PAS 1192), когда в проектировании используются основы классического 2D-проектирования с частичным применением BIM-технологии. Второй уровень BIM Level 2 – это полное задействование в работе цифрового проектирования, в котором обмен информацией, взаимодействие участников, выпуск документации происходят только c использованием BIM-моделей. Компаний на втором уровне относительно немного, но их количество растет.
AECOM находится на втором уровне. Мы добились того, что документацию по всем разделам архитектуры, конструкций и инженерных систем мы получаем полностью из информационных моделей. Также для автоматизации процесса мы используем собственные разработанные плагины.
Для стадии проектирования можно сказать, что российский BIM находится на уровне западного и в чем-то даже опережает его. Что касается строительной отрасли, то ситуация несколько хуже, чем в проектной. Многие застройщики только переходят к использованию BIM. Но можно надеятся, что ситуация будет меняться.
– Есть ли необходимость какой-то дополнительной законодательной поддержки внедрения информационных технологий?
А. К: – На мой взгляд, в законодательной поддержке отрасль остро нуждалась еще 4-5 лет назад, когда компании только начинали работать с BIM. Игроки рынка опирались исключительно на свое понимание цифровых технологий и методы их использования, никто не понимал общую стратегию развития. Создание нормативных документов в тот момент нужно было, чтобы опираться на какие-то базы для формирования собственной стратегии развития компаний, чтобы участники рынка понимали, в каком направлении двигаться дальше. За прошедшее время многие крупные компании выработали свои методики работы в BIM, отразили реальный опыт в своих внутренних документах. Сейчас отрасль нуждается в формировании нормативных документов для соединения воедино того опыта, который был накоплен за прошедшие годы.
– В чем выражается эффективность использования BIM-технологий?
Р. Т: – Три самых главных преимущества использования BIM: скорость, точность и качество. Они полностью совпадают с принципами работы компании AECOM. Кроме этого, цифровое проектирование уже на начальной стадии работ позволяет определить их стоимость, выявить и исправить очень быстро все возможные ошибки.
AECOM уже наработала большую цифровую библиотеку проектов, которые используются в дальнейшем. Благодаря ей мы уже через 3 недели можем полностью понимать, каков будет проект, и более точно заниматься его дальнейшей разработкой.
– Расскажите о некоторых ваших проектах с использованием цифровых технологий.
Р. Т: – Я бы выделил три проекта, реализуемых в России и СНГ. Первый из них – это проект расширения площади торгового комплекса «ИКЕА Теплый Стан» в Москве. Он один из самых интересных и важных для нас. Концепция преобразования комплекса была разработана в Лондоне, сейчас им занимаются проектировщики из Петербурга, заказчик находится в столице. С ним мы построили эффективный процесс взаимодействия, несмотря на географические границы. В ближайшее время проект расширения «ИКЕА Теплый Стан» уйдет на экспертизу.
Второй проект – это участие в конкурсе строительства города по смарт-технологиям. Заказчиком его выступает Сбербанк. AECOM в нем участвует наряду с пятью другими компаниями: международными проектировщиками.
Третий проект находится в Минске. Это многофункциональный комплекс (МФК) «Газпром Центр». Он включает в себя 10 объектов. Для того, чтобы выполнить работы, был создан офис в Минске, но проектом также занимаются наши сотрудники из Петербурга. В проектировании МФК нам дали много свободы, и сейчас наши интересные решения мы воплощаем в жизнь.
– Пришлось ли заказчиков уверять в необходимости применения BIM?
Р. Т: – Нисколько. Нам не пришлось их уговаривать. Более того, использование BIM – это уже ожидание со стороны заказчиков, а в некоторых случаях – требование. Все отраслевые организации осведомлены о данной технологии, знают об эффективности ее использования. На мой взгляд, это положительный момент, свидетельствующий о складывающихся тенденциях.
А. К: – Я с этим тоже соглашусь. Раньше многие заказчики вроде бы желали использовать в проекте BIM, но четких требований, что им конкретно необходимо, не обговаривали. Сейчас клиенты уже точно знают, что хотят.
– Могут ли при применении BIM в проектировании возникать какие-то ошибки? Как их свести к нулю?
А. К: – В принципе, как любая новая технология, она несет некоторые риски. Инструменты, применяемые в BIM, стали сложнее, соответственно, увеличились требования к квалификации проектировщиков. К тому же новая технология предполагает получение нового результата работ,то есть если раньше результатом нашей деятельности были только чертежи, то теперь к чертежам прибавляются информационные модели, которые несут новые требования к проекту. Если не уделить должного внимания новым требованиям, то мы получаем дополнительные риски, которое могут негативно отразиться на реализации проекта. Для нивелирования этих рисков и даже преобразования их в преимуществах, нужно четко понимать, как новая технология будет отражена на выполняемых проектах, какой результат получит заказчик от BIM-проектирования. Для этого необходимо создать регламентирующие документы (BIM Strategy, BEP, EIR).
– Как оцениваете обучаемость специалистов-проектировщиков технологиям BIM?
А. К: – В целом, в образовательном компоненте нет какого-то негатива и сопротивления. К изучению BIM-технологий специалисты проявляют всё больший интерес. Тем более, каждый проектировщик знает, что новые знания идут во благо. Сейчас наблюдается новая положительная тенденция, когда BIMу обучаются не только проектировщики, но и ГИПы, руководители отделов и подразделений приобщаются к процессу обучения. Например, мы проводим курсы для руководителей, на которых рассказываем, как изменится проект, если на нем будет BIM, как рассчитать ресурсы, как предусмотреть новые риски, какие договорные положения включить в контракт и т. д.
– Кто основные игроки на рынке производителей BIM-платформ сегодня?
А. К: – Если говорить непосредственно о продуктах, то доминирующее положение занимает Autodesk. Мы работаем с ними. Также есть большая линейка продуктов от компании Bentley, но в России они в основном используются в инфраструктурных проектах. Хорошо начал развиваться российский продукт Renga. За небольшое время он достиг в использовании серьезных результатов. В целом, можно говорить о том, что конкуренция на рынке растет.
Новые кинотеатры в Петербурге открываются все реже, зато меняется их качество. Торговые центры в условиях снижения покупательской активности используют кино как магнит для посетителей.
Сетевые кинотеатры в торговых центрах по-прежнему остаются лидерами рынка. Так, по данным петербургского отделения Colliers International, из 52 кинотеатров Петербурга 37 – сетевые. Всего в городе представлено 8 киносетей. На первом месте – как по количеству мультиплексов, так и по количеству мест – «Формула кино» (14 276 мест). На втором – «Мираж Синема» (9503 места). Замыкает тройку «КАРО Фильм» (6530 мест). По количеству кинотеатров лидирует сеть «Формула Кино», по площадям – «Синема Парк». Сети принадлежат самые крупные мультиплексы в составе торговых центров: кинотеатр площадью более 11 000 кв. м находится в ТРК «Питер Радуга», еще два комплекса площадью более 8 000 кв. м каждый располагаются в ТРК «Гранд Каньон» и «МЕГА Дыбенко».
Заложники дефицита
Новые кинотеатры на площадках ТРЦ в Петербурге появляются нечасто. Причин как минимум две: дефицит новых площадей и пресыщение рынка. «Возможности развития кинотеатров на рынке качественных торговых центров Петербурга ограничены малым количеством новых объектов, выходящих на рынок. Так, в нынешнем году в городе не будет введен ни один новый ТЦ», – комментирует руководитель направления аренды торговых центров компании JLL в Санкт-Петербурге Юлия Чернышева.
В 2014 году в ТРЦ «Монпансье» и «Европолис» появились кинотеатры сети «Мираж» и был открыт кинотеатр «Синема Парк» в ТРК «Питер Радуга». В 2016 году в Петербурге были введены всего два торговых комплекса – «Порт Находка», ставший первым мультиплексом в МО Рыбацкое в Невском районе, и «Охта Молл» в Красногвардейском районе. В первом разместился региональный оператор «Синема 5», во втором в 2017 году откроется кинотеатр федеральной сети «КАРО». Он займет площадь в 11 тыс. кв. м и сможет принимать до 2 тыс. зрителей. Представители сети уже анонсировали его как самый крупный филиал «КАРО» в Петербурге. Последний раз киносеть расширяла присутствие в городе в 2013 году, когда был открыт «Континент» на Звездной.
Фавориты рынка
Но в сегменте развлекательной инфраструктуры кинотеатры, из-за универсальности своего формата, в течение последних двух лет остаются фаворитами.
«В условиях текущей экономической ситуации и снижения покупательной способности населения, торговые центры представляют собой не столько место для шоппинга, сколько место для проведения досуга всей семьей, встреч с друзьями. Поэтому торговые центры стремятся привлечь покупателей и расширить целевую аудиторию посредством увеличения доли развлекательной составляющей», – комментирует Анна Энглас, консультант-аналитик отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.
В условиях дефицита площадей и широкого предложения кинотеатрам остается конкурировать между собой за счет качества. Так, новый кинотеатр киносети «КАРО» в «Охта Молле» собирается привлекать зрителей двумя залами премиального широкоэкранного формата LUXE: A RealD Experience, оснащенных огромными экранами Precision White Screens и трехмерной саунд-системой Barco Auro.
«Что касается пресыщения рынка кинотеатров, то, во-первых, предложение рождает спрос, а во-вторых, следует учитывать качественную конкуренцию как между ТРЦ, так и между кинотеатрами, – считает заместитель директора отдела аренды SRV Петр Миронов. – Кинотеатр в «Охта Молле» будет флагманским в сети «КАРО» в Петербурге, как по оснащению, так и по площади. Мы ожидаем воплощения самых передовых технологий кинопоказа в нашем кинотеатре».
В SRV рассчитывают, что характеристики нового 11-зального кинотеатра привлекут в ТРЦ посетителей из всех районов города. «Наличие хорошего кинотеатра в суперрегиональном ТРЦ – это обязательный элемент концепции. В силу своей локации, тенант-микса и концепции, торговый комплекс рассчитан на трафик из всех районов города, глобально это север, центр, восток и юго-восток, – объясняет господин Миронов. – При этом, первичной зоной доступности, безусловно, является Красногвардейский район».
Кстати
Киносети входят в проект ТРЦ на условиях процентов с оборота. Также применяется фиксированная арендная плата. Предпочтительным сроком договора аренды площадей ТРЦ под кинотеатр является 10 лет. Помещения передаются в состоянии shell&core (без отделки).
Справка
В городе действует 8 сетевых операторов с суммарным количеством кинотеатров, равным 37: «Формула Кино» (12 действующих кинотеатров), «Мираж Синема» (10), «КАРО Фильм» (7), «Синема Парк» (3), «Люксор» (2), Mori Cinema (1), «Синема Стар» (1), «Синема 5» (1). На рынок Петербурга в III квартале 2016 года вышла региональная сеть кинотеатров «Синема 5», открывшая свой первый мультиплекс в городе в новом ТРК «Порт Находка» (2-я очередь). Примечательно, что это первый мультиплекс в муниципальном округе Рыбацкое Невского района. Необходимо также отметить присутствие сети государственного городского учреждения «Петербург-Кино» в которую входят кинотеатры «Аврора», «Дружба», «Восход», «Фильмофонд» и «Заневский».
Мнение: Наталья Борец, директор отдела аренды SRV:
– Мы стремимся сделать «Охта Молл» самым современным торговым центром в Петербурге. Индустрия развлечений должна быть представлена в нем в соответствии с самым последним мировым опытом. Сеть «КАРО» занимает лидирующие позиции в отрасли по внедрению новых стандартов кинопоказа. Благодаря нашему сотрудничеству с этой сетью в «Охта Молле» кинолюбители смогут в полной мере насладиться просмотром киноновинок и получить впечатления на беспрецедентном уровне.
ГК «Эталон» купила в Выборгском районе Петербурга участок под новый проект жилого комплекса площадью 14 тыс. кв. м. Инвестиции в него эксперты оценивают в 1 млрд рублей.
Всего за 2016 год девелоперы города купили под застройку 118 га земли. Это в два раза больше, чем в прошлом году.
О закрытии сделки по покупке участка площадью 0,3 га в Выборгском районе Петербурга по адресу Крапивный переулок, 4, литера А, сообщила пресс-служба ГК «Эталон». Детали сделки и ее сумма не раскрываются. Судя по всему, «пятно» куплено у компании «К4», которая уже заявляла о намерении построить жилой дом по этому адресу, но проект не реализовала. По оценке Екатерины Запорожченко из Docklands Development, участок обошелся «Эталону» в 200-300 млн рублей. Предполагается, что на нем будет построен жилой комплекс бизнес-класса на 110 квартир, с паркингом на 83 машины и детским садом. Общая площадь здания составит 14 тыс. кв. м. «Разрешение на строительство уже получено. Объект будет сдан в эксплуатацию в 2019 году», – сообщили в пресс-службе ГК «Эталон».
Эксперты говорят, что Выборгский район – один из самых активно застраиваемых в городе. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», сейчас здесь находится в продаже около 266 тыс. кв. м. «Средняя цена предложения – 98,9 тыс. рублей за «квадрат». А цены на жилье в классе «комфорт», которое актуально для участка, купленного «Эталоном», начинаются от 120 тыс. рублей за «квадрат», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. «Часть Выборгского района, где приобрел «пятно» «Эталон», пока застроена мало. С серьезной конкуренцией проект не столкнется. И класс жилья в этой локации может быть любой», – добавляет вице-президент NAI Becar Илья Андреев.
Эксперты Knight Frank St Petersburg указывают на то, что застройщики в этом году купили в совокупности 118 га земли под новые проекты, против 59 га годом ранее. «Это задел под строительство 1,3 млн кв. м жилья. Такая активность на земельном рынке может быть связана с тем, что 2016 год был очень успешным для строителей жилья. Они продали более 80 тыс. квартир. И, видимо, рассчитывают, что спрос еще продержится на высоком уровне», – рассуждает гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Также, по его словам, на рост объемов сделок с землей повлияло то, что с собственниками участков стало гораздо легче договориться. «Если ранее большинство из них настаивали на продаже земли только за реальные деньги, то сейчас большинство сделок смешанные. То есть собственник часть стоимости получает деньгами, а часть – долей квартир в будущем проекте. Встречаются и чисто бартерные сделки, когда девелопер расплачивается только долей в площадях. Чисто денежных сделок немного. И, как правило, их заключают московские игроки», – говорит Николай Пашков.
Действительно, за 2016 год та же ГК «Эталон» приобрела в Москве и Петербурге права на реализацию семи девелоперских проектов общей реализуемой площадью 586 тыс. кв. м. ГК «ЦДС» купила 5 участков в Петербурге и Ленобласти, преимущественно под редевелопмент, и все начнет застраивать уже в 2017 году. Среди крупнейших сделок – приобретение территорий под застройку компаниями «Самолёт ЛО», Glorax Development, «КВС» и «РосСтройИнвест». «Спрос на жилье высок. Мы даже прогнозируем рост цен в 2017 году, поскольку жилье не дорожало уже два года. За это время накопились издержки (за счет роста себестоимости строительства, ужесточения банковского кредитования и др.), которые неизбежно лягут на плечи покупателей, поскольку многие строители уже работают на пределе своих возможностей», – заключил гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.