Использования BIM уже требуют сами заказчики
BIM-технологии становятся обязательным атрибутом качественного проектирования объектов. В этом уверены представители международной корпорации AECOM, активно использующие в своей работе информационное моделирование.
О своих проектах с применением BIM, развитии цифровых технологий в российской строительной отрасли рассказали «Строительному Еженедельнику» руководитель отдела BIM-проектирования компании AECOM Андрей Кумсков и заместитель технического директора AECOM Раймонд Террис.
– На Ваш взгляд, насколько глубоко BIM-технологии проникли в России в отрасль проектирования и строительства?
А. К: Если говорить о Москве и Петербурге, то ситуация с внедрением BIM в отрасль проектирования здесь обстоит лучше, чем в других российских регионах. Многие компании двух столиц уже используют BIM на так называемом первом уровне внедрения BIM – BIM Level 1 по признанной международной классификации (BS PAS 1192), когда в проектировании используются основы классического 2D-проектирования с частичным применением BIM-технологии. Второй уровень BIM Level 2 – это полное задействование в работе цифрового проектирования, в котором обмен информацией, взаимодействие участников, выпуск документации происходят только c использованием BIM-моделей. Компаний на втором уровне относительно немного, но их количество растет.
AECOM находится на втором уровне. Мы добились того, что документацию по всем разделам архитектуры, конструкций и инженерных систем мы получаем полностью из информационных моделей. Также для автоматизации процесса мы используем собственные разработанные плагины.
Для стадии проектирования можно сказать, что российский BIM находится на уровне западного и в чем-то даже опережает его. Что касается строительной отрасли, то ситуация несколько хуже, чем в проектной. Многие застройщики только переходят к использованию BIM. Но можно надеятся, что ситуация будет меняться.
– Есть ли необходимость какой-то дополнительной законодательной поддержки внедрения информационных технологий?
А. К: – На мой взгляд, в законодательной поддержке отрасль остро нуждалась еще 4-5 лет назад, когда компании только начинали работать с BIM. Игроки рынка опирались исключительно на свое понимание цифровых технологий и методы их использования, никто не понимал общую стратегию развития. Создание нормативных документов в тот момент нужно было, чтобы опираться на какие-то базы для формирования собственной стратегии развития компаний, чтобы участники рынка понимали, в каком направлении двигаться дальше. За прошедшее время многие крупные компании выработали свои методики работы в BIM, отразили реальный опыт в своих внутренних документах. Сейчас отрасль нуждается в формировании нормативных документов для соединения воедино того опыта, который был накоплен за прошедшие годы.
– В чем выражается эффективность использования BIM-технологий?
Р. Т: – Три самых главных преимущества использования BIM: скорость, точность и качество. Они полностью совпадают с принципами работы компании AECOM. Кроме этого, цифровое проектирование уже на начальной стадии работ позволяет определить их стоимость, выявить и исправить очень быстро все возможные ошибки.
AECOM уже наработала большую цифровую библиотеку проектов, которые используются в дальнейшем. Благодаря ей мы уже через 3 недели можем полностью понимать, каков будет проект, и более точно заниматься его дальнейшей разработкой.
– Расскажите о некоторых ваших проектах с использованием цифровых технологий.
Р. Т: – Я бы выделил три проекта, реализуемых в России и СНГ. Первый из них – это проект расширения площади торгового комплекса «ИКЕА Теплый Стан» в Москве. Он один из самых интересных и важных для нас. Концепция преобразования комплекса была разработана в Лондоне, сейчас им занимаются проектировщики из Петербурга, заказчик находится в столице. С ним мы построили эффективный процесс взаимодействия, несмотря на географические границы. В ближайшее время проект расширения «ИКЕА Теплый Стан» уйдет на экспертизу.
Второй проект – это участие в конкурсе строительства города по смарт-технологиям. Заказчиком его выступает Сбербанк. AECOM в нем участвует наряду с пятью другими компаниями: международными проектировщиками.
Третий проект находится в Минске. Это многофункциональный комплекс (МФК) «Газпром Центр». Он включает в себя 10 объектов. Для того, чтобы выполнить работы, был создан офис в Минске, но проектом также занимаются наши сотрудники из Петербурга. В проектировании МФК нам дали много свободы, и сейчас наши интересные решения мы воплощаем в жизнь.
– Пришлось ли заказчиков уверять в необходимости применения BIM?
Р. Т: – Нисколько. Нам не пришлось их уговаривать. Более того, использование BIM – это уже ожидание со стороны заказчиков, а в некоторых случаях – требование. Все отраслевые организации осведомлены о данной технологии, знают об эффективности ее использования. На мой взгляд, это положительный момент, свидетельствующий о складывающихся тенденциях.
А. К: – Я с этим тоже соглашусь. Раньше многие заказчики вроде бы желали использовать в проекте BIM, но четких требований, что им конкретно необходимо, не обговаривали. Сейчас клиенты уже точно знают, что хотят.
– Могут ли при применении BIM в проектировании возникать какие-то ошибки? Как их свести к нулю?
А. К: – В принципе, как любая новая технология, она несет некоторые риски. Инструменты, применяемые в BIM, стали сложнее, соответственно, увеличились требования к квалификации проектировщиков. К тому же новая технология предполагает получение нового результата работ,то есть если раньше результатом нашей деятельности были только чертежи, то теперь к чертежам прибавляются информационные модели, которые несут новые требования к проекту. Если не уделить должного внимания новым требованиям, то мы получаем дополнительные риски, которое могут негативно отразиться на реализации проекта. Для нивелирования этих рисков и даже преобразования их в преимуществах, нужно четко понимать, как новая технология будет отражена на выполняемых проектах, какой результат получит заказчик от BIM-проектирования. Для этого необходимо создать регламентирующие документы (BIM Strategy, BEP, EIR).
– Как оцениваете обучаемость специалистов-проектировщиков технологиям BIM?
А. К: – В целом, в образовательном компоненте нет какого-то негатива и сопротивления. К изучению BIM-технологий специалисты проявляют всё больший интерес. Тем более, каждый проектировщик знает, что новые знания идут во благо. Сейчас наблюдается новая положительная тенденция, когда BIMу обучаются не только проектировщики, но и ГИПы, руководители отделов и подразделений приобщаются к процессу обучения. Например, мы проводим курсы для руководителей, на которых рассказываем, как изменится проект, если на нем будет BIM, как рассчитать ресурсы, как предусмотреть новые риски, какие договорные положения включить в контракт и т. д.
– Кто основные игроки на рынке производителей BIM-платформ сегодня?
А. К: – Если говорить непосредственно о продуктах, то доминирующее положение занимает Autodesk. Мы работаем с ними. Также есть большая линейка продуктов от компании Bentley, но в России они в основном используются в инфраструктурных проектах. Хорошо начал развиваться российский продукт Renga. За небольшое время он достиг в использовании серьезных результатов. В целом, можно говорить о том, что конкуренция на рынке растет.
На 1 июля 2014 года в Петербурге введено 1,411 млн кв м жилья. В числе лидеров по вводу остаются Пушкинский, Невский и Выборгский районы. Цены на жилье последние два месяца стоят на месте, а в некоторых случаях – «пятятся назад».
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм», отмечает, что по сравнению с первым полугодием прошлого года рост объемов ввода жилья в Петербурге составил почти 50%
«На сегодняшний день более чем 30% от всего объема предложения на рынке новостроек Санкт-Петербурга (без учета Ленобласти) заявлены со сроками сдачи в 2014 году. А с учетом бурно развивающихся приграничных районов эта цифра может легко достичь 40%. Все это позволяет сделать вывод о том, что ключевой тенденции первого полугодия 2014 стал стремительно растущий объем не только ввода в эксплуатацию, но и вывода в продажу новых объектов, значительной частью которого являются проекты комплексного освоения территорий (КОТ, примерно около 40%)», - говорит господин Берников. Он считает, что с одной стороны, большое количество проектов КОТ благоприятно для потребителя, так как зачастую это – проекты с единой концепцией, с наличием инфраструктуры, пусть и не всегда достаточной. Да и девелоперу по совокупности факторов гораздо проще осваивать крупное «пятно» в несколько очередей, нежели заниматься точечной застройкой. С другой стороны, массовая застройка многоэтажным жильем в рамках КОТ на окраинных территориях города может привести к затовариванию рынка. Кроме того, за интенсивным развитием жилой застройки в приграничных районах зачастую не успевает инфраструктура и общественный транспорт.
«Несмотря на волну ажиотажного спроса в марте-апреле и, как следствие, повышение цен отдельными девелоперами в среднем на 3-5%, сегодня стоимость жилья откатилась на уровень конца 2013 – начала 2014 года. В среднем по городу цена за квадратный метр составляет около 95 000 рублей», - рассказывает господин Берников.
Сейчас, по его словам, наблюдается летнее затишье, далее можно прогнозировать традиционный подъем спроса с начала осени, сопровождающийся плавным ростом цен до конца года. Резких скачков либо падений не ожидается. «И к концу декабря средняя цена реализации жилья достигнет отметки 98-100 тысяч рублей за «квадрат», - дает прогноз господин Берников.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» приводит такие данные: «В июне средняя стоимость кв.м. в новостройках эконом-класса Санкт-Петербурга составила 70-75 тыс. рублей, в комфорт-классе средние показатели зафиксированы на отметке 100-105 тыс. рублей за кв.м. При этом цены в отдельных районах области. Например, в новостройках Ломоносовского района, находящихся на начальном этапе строительства, цены начинаются от 40 тыс. рублей за кв.м. В целом, как и на московском рынке, в новостройках Санкт-Петербурга наблюдается затишье после активных весенних месяцев – марта-апреля».
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburgподтверждает факт, что в мае и июне 2014 года все специалисты рынка недвижимости отмечают спад покупательской активности. «Ситуация вполне объяснима стабилизацией экономической обстановки, спровоцировавшей повышенный спрос в начале этого года, исчерпанием текущих накоплений населения, за счет которых во многом обеспечивался высокий уровень продаж и сезонностью. На рынке жилья массового спроса на данный момент сложилась ситуация явного перепроизводства. Застройщики регулярно выводят в продажу, как новые жилые проекты, так и следующие очереди в строящихся комплексах. Объем предложения регулярно пополняется и достиг своего пикового значения. При этом спрос второй месяц подряд демонстрирует явный спад и существенно отстает от предложения. В этих условиях важную роль помимо стоимости начинают играть качество проектов, темпы строительства, их инфраструктурное наполнение, проработка концепции, планировочных решений и, конечно, локация», - говорит госпожа Немченко.
Она предполагает, что сделок с недвижимостью во 2-ом полугодии станет меньше. Вместе с тем, когда происходит уменьшение спроса и увеличение предложения, среди застройщиков обостряется конкуренция. «В этот момент одним из наиболее важных факторов борьбы за покупателя становится скорость строительства. Опережение заявленных сроков является мощной мотивацией при выборе того или иного девелопера», - говорит госпожа Немченко.
Елена Лашаева, генеральный директор АН «АРИН» резюмирует: «Первые полгода 2014 г. для строящегося рынка Петербурга выдались неоднородными. Весенний ажиотажный всплеск сменился резким падением покупательского спроса к началу лета. Цены в ряде строящихся объектов показали рост на 10-15 процентов, а потом вновь упали до уровня декабря прошлого года. Еще одна тенденция: внушительные объемы вывода на рынок новых проектов».
Пиковые показатели спроса на строящееся жилье были зафиксированы экспертами АРИН в феврале-марте 2014 года. В эти месяцы число запросов увеличилось на 34 %, а заключенных договоров - на 27 %. «В том числе рост произошел за счет инвестиционных покупок. Наиболее ощутим всплеск спроса оказался для компаний, строящих жилье в сегменте эконом-класса.
«Если в феврале новые квартиры чаще приобретались для вложения средств, то в конце марта покупатели уже в буквальном смысле собирали последнее для квартиры «для жизни». В апреле был достигнут, так называемый, «психологический потолок» цены, после которого сторнировали продажи в сегменте строящейся недвижимости и появился явный интерес ко вторичному рынку. Когда застройщики увидели резкий спад спроса, они среагировали на это понижением цен. В конце апреля и начале мая почти все девелоперы стали проводить различные акции и распродажи квартир.
«Однако, несмотря на понижение цен, весь май активность спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга демонстрировала отрицательную динамику. Тенденция продолжилась и в июне. Мы видим спад активности покупателей, однако он уже не столь велик. В целом с начала месяца рынок просел на 0,3 %, и эти показатели уже можно отнести к традиционным сезонным. К осени мы рассчитываем на традиционное оживление рынка», - говорит госпожа Лашаева.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.07.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за июнь 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за июнь 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за июнь 2014 года
На рынке загородного жилья Петербурга и области в последние годы резко выросло число объектов незавершенного строительства. Доля замороженных проектов сегодня составляет от 15 до 30% от общего объема предложения. Такие проекты-неудачники негативно влияют на весь рынок, снижая уровень спроса на качественные загородные проекты, заявляют эксперты.
Экспертные оценки объема рынка загородного недостроя сильно разнятся. По словам директора по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елены Карасевой, проекты в официальной стадии «заморозки» занимают около 10-15% рынка загородного домостроения. «Но есть и другая категория – это проекты, которые компания номинально продает, то есть когда клиент звонит, его консультируют, готовы показать объект, однако фактически по тем или иным причинам продаж уже нет годами. Доля таких проектов может достигать 30%», – говорит госпожа Карасева.
Директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева согласна с такой оценкой, подсчитав, что всего в пригороде Петербурга насчитывается 50 объектов незавершенного строительства. В свою очередь, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский на начало II квартала 2014 года насчитал 145 таких проектов. Вдобавок еще 16 поселков продаются оптом – они сняты из розничной продажи и реализуются единым пятном. «Для сравнения, количество проектов, которые сегодня числятся в продаже, – 426. Из них активно продаются 80 проектов, а примерно 150 комплексов можно уверенно назвать кандидатами на «заморозку», – говорит эксперт.
Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова считает, что доля замороженных на этапе реализации проектов не превышает 5%. При этом эксперты сходятся на мнении, что количество проектов, реализация которых была приостановлена, за последние два года резко возросло.
«Например, за 2013 год объем предложения объектов на рынке загородной недвижимости сократился практически в два раза, и вместо 400 коттеджных поселков осталось около 200», – отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Елена Карасева подсчитала, что до 40% всех проектов не заключили в 2013 году ни одной сделки.
Генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев добавил, что значительное количество таких проектов стартовало еще в середине 2000-х годов и каждый год с активного рынка уходят 4-5 невостребованных поселков.
Замороженный север и юг
По мнению экспертов, наибольшее количество загородного недостроя сосредоточено на юге и севере города. По словам Екатерины Бармашовой, внушительный пул замороженных коттеджных поселков собрал Курортный район. Это связано с завышенными ожиданиями инвесторов относительно привлекательности этой локации. В качестве примера эксперт приводит проекты «Золотая миля», «Коттеджи в Репино», «Морской клуб», «Балтийский берег», Villapremium. В Приморском районе затягивается реализация проектов «Морская Лахта» и «Лахта-модерн».
Наибольшее количество загородных проектов, около 35%, сконцентрировано во Всеволожском районе Ленинградской области, считает Арсений Васильев. «Здесь же располагается значительная часть невостребованных поселков, которые появились во времена начала развития девелоперами загородного направления. Ближайший к нему Выборгский район держит второе место. Именно север как наиболее престижное направление был востребован как среди потенциальных покупателей, так и среди застройщиков. К сожалению, правильно оценить потребности рынка смогли не все», – резюмирует эксперт.
В свою очередь, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева полагает, что благодатная почва для появления проектов-неудачников находится именно на юге города – там изначально проще этапы согласований, поэтому больше непрофессиональных девелоперов были способны поднять первый старт. В Тосненском районе области эксперты отмечают проект «Царицына гора», в Волосовском – «Усадьба Донцо».
Просчет в стратегии
Основной причиной провала проекта загородного домостроения, по мнению экспертов, является неграмотный маркетинг на этапе планировании проекта, юридические сложности согласований, а также дороговизна подготовки земли.
Владельцы земли в таких случаях нередко либо частники, обзаведшиеся землей по случаю, либо компании, для которых земля не является приоритетным бизнесом, в штате которых нет профильных специалистов», – считает эксперт. В качестве примера такого проекта-неудачника руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова приводит коттеджный поселок «Сторожевая гора». Работы в нем были приостановлены на определенном этапе и до сих пор не доведены до конца.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:
– Наличие подобных проектов сказывается на всем загородном рынке и даже на качественных проектах. У потребителей пропадает доверие к девелоперам, и они выбирают городские объекты, которые более известны, а значит, и более надежны, по их мнению. В результате добросовестным девелоперам приходится в одиночку бороться с негативной репутацией всего загородного рынка.