Угнаться за BIM
Как считают эксперты, на полное внедрение BIM-технологий в строительстве потребуется еще несколько лет. Компании, которые уже используют цифровые технологии или задействуют их в ближайшее время, получат серьезные производственные и бизнес-преимущества.
На прошлой неделе на сайте Комитета по техническому регулированию, стандартизации и оценке соответствия Российского союза промышленников и предпринимателей было опубликовано поручение Президента России Владимира Путина премьер-министру Дмитрию Медведеву. В нем глава государства требует от главы правительства обеспечить переход строительной отрасли на технологии информационного моделирования. Комплекс мероприятий должен пройти в срок до 1 июля 2019 года. По предварительным данным, Минстрой к поручению Президента страны отношения не имеет, ведомство пока разрабатывает собственную «дорожную карту» внедрения в строительную отрасль цифровых технологий.
Отметим, что с 1 января 2019 года, согласно принятым законодательным нормам, применение BIM-технологий для проектов, которые финансируются из госбюджета, должно стать обязательным.
Инертность и консерватизм
Между тем, около двух месяцев назад несколько российских экспертов заявили, что массовый переход на BIM-технологии в РФ в ближайшие годы невозможен. Внедрению информационных технологий, по их мнению, мешает экономия строительных компаний, привязка BIM только к мегапроектам.
С этой позицией согласна главный инженер ООО «Т-КОНСУЛЬТ» Ольга Ширяева. «Думаю, всему свое время. В проектной среде внедрение BIM-технологий идет активнее, чем в среде строительства и производства. Вероятно, потому что для строительной площадки ближе физический труд, чем компьютерные технологии. Однако, благодаря тому, что BIM-технологиям обучают и их внедряют в современных учебных программах в вузах, тенденции развития и применения есть», – отмечает она.
Несколько иная точка зрения на этот счет у заместителя генерального директора компании ПСС ГРАЙТЕК Павла Балобанова. «В первую очередь мне кажется, будет справедливым отказаться от абсолютных оценок. Массового перехода в ближайшие 3 года не будет. Строительная отрасль – достаточно инертный механизм. Но те компании, которые смогли волею руководства консолидировать силы, уже получают преимущества от BIM. Просто они широко это не афишируют, так как это их конкурентное преимущество. Мешает массовости, как обычно, человеческий фактор, но, как известно, чтобы самолету взлететь, нужно сопротивление воздуха. В этом смысле человеческий фактор только помогает. Может помочь также государство, если во всех проектах, финансирующихся за счет федерального бюджета, будет требоваться использование BIM, и к формированию этих требований будут подключены специализированные компании, которые давно работают на острие этих инноваций», – делает выводы эксперт.
Менеджер по развитию бизнеса САПР (Система автоматизированного проектирования – ред.) группы компаний Softline в СЗФО Олег Филиппов полагает, что переход к BIM, несомненно, будет долгим. Технологии недешевы, консерватизм отрасли несомненно присутствует, поэтому процесс потребует определенного времени. «Компании по сути придется частично отстраниться от текущих проектов, создать пилотную группу, которая будет осваивать технологию, обучить персонал. Многие инженеры не готовы переходить на BIM просто в силу привычки, особенно если они в профессии уже много лет и им удобно работать традиционным способом. Работа в BIM – это еще и определенная философия, которая предполагает внедрение ряда регламентов в области взаимодействия между сотрудниками. Поэтому инициатива изменений должна исходить от руководства компании. Но те компании, которые уже решились на изменения, отмечают эффект, достигаемый за счёт BIM-технологий: они экономят время и деньги, сокращают количество проектных ошибок, а конечный результат оказывается максимально приближен к проектному замыслу», – считает специалист.
Директор по строительству Группы RBI Майкл Миллер признается, что пока в Петербурге с BIM-проектированием работают немногие компании – в основном это западные девелоперы. Так проектируются, например, крупные деловые или торговые центры, в особенности те, которые создаются с привлечением западных инвестиций. «Сейчас идет речь о том, чтобы все наши будущие проекты делать в BIM, с трехмерной информационной моделью. Большинство проектных компаний в Петербурге пока работают по старой схеме. Причина в том, что переход на новые технологии требует определенных финансовых и трудозатрат, внедрения новых внутренних стандартов. Это трудный и небыстрый процесс. Но в конечном итоге он окажется выгодным, поскольку способен в разы сократить трудозатраты», – отмечает он.
Экономия и практичность
По словам Павла Балобанова, стоимость проекта строительства за счет применения BIM вообще не должна увеличиваться. Цена может возрастать с учетом уровня инфляции, возможно, за счет применения новых и дорогих материалов и уменьшаться – за счет применения инноваций. Поэтому, если изменения и должны произойти, то в сторону уменьшения.
Снижение затрат видит и Ольга Ширяева. «В своей практике на этапе проектирования раздела «Эскиз» мы выдаем заказчику объемы по материалам для разных конструктивных решений. Это позволяет на первоначальной стадии предварительно выполнить расчет стоимости каркаса здания и фундаментов, что является наиболее затратной частью при строительстве зданий. Также многие заказчики просят выполнять дополнительную стадию проектирования – «Тендерную документацию». Обычно она выдается перед разработкой стадии «Рабочая документация». На этом этапе с помощью BIM-технологии можно выводить объемы строительных материалов и закладных деталей с точностью до 2 %, что позволяет выбирать наиболее выгодные предложения поставщиков», – считает специалист.
«Кроме того, – добавляет Олег Филиппов, – технологии виртуальной и дополненной реальностей позволяют специалистам разных предметных областей проводить встречи на виртуальной модели объекта без выезда на локацию и договариваться о внесении необходимых изменений в проект на самом объекте в том числе. Это экономит время и ресурсы. Также благодаря технологиям VR и AR можно упростить процесс проверки вводимого в эксплуатацию объекта на предмет соответствия эксплуатационным нормам.
Конкуренция и специализация
По мнению многих специалистов, активное внедрение в строительную отрасль BIM обострит конкуренцию производителей платформ цифрового проектирования. По словам Олега Филиппова, уже сейчас конкуренция на рынке достаточно высока. «Многие производители оценили растущий спрос на BIM и работают над созданием новых решений и инструментов в этой области. Кто-то сосредоточился на создании продуктов для архитектурного проектирования, кто-то делает упор на работе в области инженерных систем. Так или иначе, участникам строительного рынка уже сейчас можно выбрать из многообразия предложений те решения, которые наиболее полно закрывают потребности бизнеса», – уверен он.
С данными выводами согласен и Павел Балобанов. По его мнению, конкуренция особенно ощущается в последние годы. Но есть области, в которых определенные продукты до сих пор являются монополистами, но таких становится все меньше.
Ольга Ширяева пока не видит значительного соперничества производителей платформ за клиента. «В основной массе все используют популярный REVIT, но есть и узконаправленные программы, в которых удобнее проектировать металлоконструкции и сборные железобетонные конструкции, например, Tekla Structures. Думаю, что сейчас для любого направления проектирования найдется программа для BIM-моделирования», – резюмирует эксперт.
Мнение
Ольга Ширяева,
главный инженер ООО «Т-КОНСУЛЬТ»:
– BIM-технологии можно применять не только в проектировании и строительстве, но и в производстве. Этот момент зачастую опускают, скорее всего, потому что мало какие производители (ЖБИ и КМ) имеют оборудование для использования BIM-технологий. По нашему опыту, когда строители видят BIM-модель и наглядное решение различных узлов, они готовы использовать ее.
Сергей Никешкин, генеральный директор проектного бюро «Крупный план»:
– Внедрение BIM-технологий требует серьезной перестройки всего проектно-строительного процесса. Меняется система принятия решений и контроля за всем ходом работ. Очень силен психологический фактор. Даже проектировщики, не говоря уже о строителях, часто предпочитают работать по старинке. Я знаю случаи, когда компании устанавливали программы, обучали специалистов, а потом возвращались к более привычной технологии. Поэтому для распространения BIM необходимо волевое решение руководства. Существует и фактор дополнительных вложений, хотя за счет более высокого качества работ, прозрачности и контролируемости всех процессов все инвестиции достаточно быстро «отбиваются».
Алексей Агафонов,
руководитель рабочей группы по информационным технологиям НОПРИЗ:
- На данный момент можно уверенно сказать о тенденции уверенного развития и внедрения BIM-технологий. Особенно приятно, что посыл на применение информационного моделирования идет со стороны заказчика - как государственного, так и частного. Структуры Комитета по строительству, Комитета по энергетике и инженерному обеспечению уже размещают конкурсы на проектирование объектов с использованием BIM-технологий. Крупные девелоперские и строительные компании также включают требования об использовании данных технологий при реализации своих проектов.
При этом речь не идет об увеличении стоимости строительства. Особый импульс развитию нашей отрасли, безусловно, придаст поручение Президента РФ от 19.07.2018 года, определяющее перечень основных задач по развитию и внедрению BIM-технологий в стройкомплексе РФ.
Специалисты утверждают, что российский рынок складской недвижимости, впрочем, как и петербургский, является привлекательным с инвестиционной точки зрения. Однако в настоящее время в этом сегменте ощущается острая нехватка объектов высокого класса.Точка отсчета
По данным компании «Бекар», структура предложения складских помещений в Петербурге на конец прошлого года выглядела примерно так. Объем предложения помещения класса «С» и «Д» составлял 89 процентов от общего объема рынка. На класс «B» приходилось лишь 8 процентов, а на долю складов класса «А» (высшая категория) – только 3 процента.
«Развитие торговых сетей, приход на рынок крупных международных и российских логистических операторов и увеличение оборота Морского порта оказывают активное влияние на рост спроса, который значительно опережает предложение, – говорит генеральный менеджер компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков. – Из-за отсутствия специализированных складских площадей торговые компании вынуждены либо строить склады под себя, либо приспосабливать под хранение бывшие промышленно-складские объекты».
По словам специалиста, вариант строительства собственного склада большинство компаний не устраивает по нескольким причинам. Во-первых, нет желания инвестировать в недвижимость, как правило, из-за невозможности отвлечения средств от основной деятельности. Во-вторых, слишком много сложностей в самом процессе девелопмента. На сегодняшний день площадь высококлассной складской недвижимости в городе составляет 400 тыс. кв. метров. Основная ее часть (около 80 процентов) используется собственниками складов для хранения готовой продукции или предоставления логистических услуг. Но появилась тенденция увеличения ввода складских помещений под логистику.
Что было
В минувшем году самыми интересными проектами в сегменте складской недвижимости можно назвать следующие.
Во-первых, компания «Международное Логистическое Партнерство» получила кредит от банка Hypo Real Estate International для строительства крупнейшего логистического комплекса класса «А» на участке общей площадью 40 га в пос. Новосаратовка (Всеволожский р-н Ленобласти). Генподрядчик – ОАО «Группа Е4». Предполагаемая стоимость комплекса – 0 млн. Планируемая площадь строительства складских корпусов – около 200 тыс. кв. метров. Уже заключены договоры аренды с компаниями «Русская логистическая служба» на площадь 17 тыс. кв. метров сроком на семь лет и с компанией Relogix на площадь более 56 тыс. кв. метров офисных и складских помещений. Строительство планируется завершить в мае 2008 года.
Во-вторых, ЗАО «Евросиб-Терминал» строит транспортно-логистический терминал в пос. Шушары на земельном участке площадью около 18 га. Планируемый ежегодный оборот комплекса составит 420 тыс. тонн и 50 тыс. контейнеров. Предполагаемый объем инвестиций, вложенных в проект, составляет -25 млн. На территории терминала расположатся два склада общей площадью 30 тыс. кв. метров (один из которых класса «А»), контейнерная площадка, железнодорожные фронты и стоянки для грузовых и легковых автомобилей.
В-третьих, компания «Теорема» осуществляет строительство складского комплекса «Обухово» на пр. Обуховской Обороны, 295. Занимая площадь – 10 га. Комплекс будет соответствовать международному классу «А+» и всем потребностям арендаторов высокого уровня. Расположенный буквально под Кольцевой автодорогой, участок площадью 20 га имеет хорошие транспортные связи с центром города, а также находится вблизи нового строящегося участка магистрали Санкт-Петербург – Москва. Компания планирует предоставлять арендаторам как услуги ответственного хранения, так и аренду складских помещений. Первый склад планируется открыть в апреле 2007 года.
Кроме того, о реализации проектов строительства складов было заявлено и другими компаниями. Среди них: инвестиционный фонд Raven Russia – проекты «Кулон-Пулково» и «Пулково Эстейт» (девелопер – компания «Эспро Девелопмент»); ООО «Айсберг» – логистический комплекс класса «А» общей площадью 100 тыс. кв. метров; Technopolis Plc – проект «Технополис Пулково»; московская девелоперская компания «РосЕвроДевелопмент» – индустриально-логистический парк в Ленинградской области площадью около 300 тыс. кв. метров; первая строительная компания провинции Цзянсу (КНР), инвестиционная компания «Пантикапей» и компания White Days Investments – проекты во Всеволожском районе Ленинградской области.
Чего ждать
По прогнозам Knight Frank, объем рынка качественных складских помещений (классы «А» и «В») в 2007 году увеличится на 500-550 тыс. кв. метров и составит около 1 млн кв. метров, что примерно в два раза больше, чем в нынешнем году. Заявлено большое количество новых проектов класса «А», однако реальные результаты этой активности рынок ощутит только к концу 2007 – началу 2008 года. Общая площадь заявленных складских проектов со сроками ввода в ближайшие два-три года составит порядка 2 млн кв. метров. При этом, по словам Олега Баркова, отмечается высокая концентрация этих проектов в отдельных территориальных зонах – на подъездах к городу. Эта тенденция может привести к настоящему транспортному коллапсу. Поэтому власти города должны всерьез взяться за решение проблемы строительства транспортных развязок на подъездах к Петербургу.
Эксперт также отметил, что в 2007-2008 году конкурентная ситуация будет наиболее благоприятна для выхода на рынок современных складских комплексов – сохранится высокий уровень спроса, не подкрепленный соответствующим объемом предложения. Но рынок аренды складских помещений высокого класса получит развитие.
Игорь Федоров
Рынок недвижимости в 2007 году: перспективы, события, цены представляют интерес как для участников рынка, так и для граждан, рассматривающих варианты инвестиций и улучшения жилищных условий. Разговор на эту тему организовала Ассоциация риэлторов Петербурга и Ленобласти (АР СПб и ЛО).Начальник отдела организационного обеспечения, планирования и контроля управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленобласти Павел Рутенберг сообщил, что за 2006 год рост регистраций прав на недвижимость составил 20 процентов по сравнению с 2005 годом. Проведено 900 тыс. регистрационных действий по Санкт-Петербургу и Ленобласти.
Зарегистрированные итоги
При этом структура почти не изменилась. По-прежнему доминирует жилье, но его структура в городе и области значительно отличается. Например, в области в 3,5 раза больше регистрируется земли и в три раза меньше жилья, чем в городе. В общем, регистрации прав в городе больше, чем в области в 1,8 раза.
По приватизации ситуация почти не изменилась: снижение составило 2 процента – 295 тыс. регистраций в 2006 году и 300 тыс. – в 2005 году. К 2010 году количество регистраций приватизации может увеличиться, резерв еще есть. В 2006 году можно отметить довольно высокий рост купли-продажи коммерческой недвижимости, в среднем, на 15 процентов. Это опередило рост регистрации прав на жилье, который составил 8 процентов.
Однако на вновь созданные объекты увеличение регистраций почти на 20 тыс. или 28 процентов по сравнению с 2005 годом. Здесь надо понимать, что есть определенное время между приемкой дома и регистрацией прав. Год он может запросто составлять, может и больше. Началась регистрация договоров участия в долевом строительстве. На 1 января 2007 года зарегистрировано 378 договоров.
Лидером роста регистрации стала ипотека жилых помещений – в 2,6 раза по сравнению с 2005 годом. В 2006 году почти в 3,5 раза больше, чем в 2005 году выдано ипотечных закладных. По объему предоставляемой информации – выдано более 500 тыс. выписок из базы Росрегистрации, что на 130 процентов больше, чем в 2005 году.
Оценка ситуации
Директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон прогнозирует, что в 2007 году в Петербурге будет плавный рост цен на недвижимость. Рынок сейчас вступает в фазу спокойного насыщения, соответствия спроса и предложения, что особенно видно по вторичному рынку.
За 2006 год было продано более 35 тыс. квартир на первичном рынке. По объему средств, это больше, чем оборот вторичного рынка, где в основном происходят обменные действия. Ожидается 20-процентный рост цен в рублях, очищенных от инфляции. Будет происходить дальнейшее расслоение рынка.
Сейчас больше всего в процентном отношении люди начинают двигаться – уступать в цене на жилье низкого качества. Прежде всего, это хрущевки и панельные дома первых-вторых массовых серий. Элитная недвижимость вообще стала жить по своим законам. Ее, как и землю, почти уже не производят, все-таки фактор местоположения очень серьезен для нее. Ожидается рост цен, существенно превышающий по темпам, особенно в пригородах, которые были недооценены в прошлые периоды.
Генеральный директор корпорации «Адвекс-недвижимость» Владимир Гаврильчук утверждает, что важнейший индикатор активности вторичного рынка жилья – количество поданной строчной рекламы в «Бюллетень недвижимости». Сегодня это самый объективный индикатор, характеризующий рыночную активность. Скажем, 1 февраля 2006 года количество объектов составило 18 тыс. позиций.
Абсолютный минимум установлен 24 августа 2006 года – 8 тыс. объектов. Сегодня, эта цифра держится уже 1,5 месяца, количество объектов составляет около 20 тысяч. Рынок близок к точке равновесия. Она является временным фактором, поскольку нас ожидает не бурный, но достаточно плавный рост рынка.
Думаю, рост рынка составит 15-20 процентов за 2007 год. Сегодня нет макроэкономических факторов, которые могут повлиять на откат рынка назад. Нефтяной фонтан бьет по-прежнему, поэтому золотовалютные резервы России растут. Рынок ипотеки активно развивается – у банков очень много денег и они хотят пристроить их. Полагаю, что за 2007 год будет выдано 20 тыс. ипотечных кредитов. Это в два раза превышает итоги 2006 года.
Ипотека – очень мощный стимул для того, чтобы рынок недвижимости рос в перспективе. В 2006 году рынок аренды заметно отставал от рынка ипотеки. Сейчас он очень сильно подтянулся, в том числе с точки зрения арендных ставок. Увеличение арендных ставок повлечет за собой увеличение спроса на ипотечные продукты. В ближайшем будущем рынок будет плавно переходить на рублевую индикацию. Это связано как с административными ресурсами, которые будет применять государство, так и в целом.
Это последний год президентства Владимира Путина, наверняка государство сделает все возможное, чтобы он прошел без всяких потрясений и колебаний. Продолжается дефицит качественного предложения на первичном рынке – дома с внятными, быстрыми сроками сдачи. Позитивная экономическая ситуация в городе в целом – приход новых налогоплательщиков, развитие федеральных проектов, в том числе «Газпром-Сити».
Есть моменты, которые против – психологический аспект, связанный с беспрецедентным ростом цен в 2006 году – 122 процента, очень большая величина для такого инертного рынка, как недвижимость. Административный ресурс, который был включен в середине прошлого года и позволил повернуть ситуацию с ростом цен на рынке. Очень скоро эта ситуация изменится, и рынок будет расти опять.
Жилой неликвид
Владимир Гаврильчук отмечает, что произошло расслоение рынка. Низкокачественное жилье будет жить по своим законам. Поэтому тем, у кого есть возможность избавляться от хрущевок и переводить их в более качественные активы, настоятельно рекомендую заняться этим уже сейчас. Как уровень и статус жилья, должно быть районное зонирование.
Если человек имеет двухкомнатную хрущевку и хочет улучшить свои жилищные условия, то сейчас сделать это дешевле, чем через год. В 2006 году такая квартира в ликвидном месте продавалась за 45 дней, сейчас срок реализации составляет 90 дней. При этом идет очень заметный торг. Если покупатель говорит – я это беру, но на тыс. дешевле, очень часто продавец соглашается.
Президент АР Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко рассказал, что у него есть практика работы с аварийным домом, последующим его сносом и возведением на этом месте нового жилья. К сожалению, в городе много лет у нас этот процесс тормозился – инвестор должен быть расселять жилье, предоставляя квартиры, купленные на рынке.
При этом затраты инвестора зачитывались с понижающим коэффициентом. В итоге за зачитывалось {text},4. С такой экономикой ни иностранные инвесторы, не российские, ориентированные на свободные участки, работать не хотели. Сегодня городское правительство изменило взгляд на эту ситуацию.
Они готовы работать с инвестором по адекватным рыночным оценкам. Это приведет к интенсификации процесса расселения. Хотя, с другой стороны, расселять хрущевки даже в Московском районе, чтобы строить на их месте многоэтажные дома, экономически невыгодно. Поэтому ряд программ должен быть отнесен к социальным и деньги на них надо выделять из бюджета.
Так происходит во всем мире – государство должно расчищать проблемы, которые есть, и в дальнейшем реализовывать участки на торгах. Законы, которые сейчас принимаются, рациональные. Просто их надо было принимать 5-10 лет назад. В таком случае мы бы сегодня имели другую интенсивность процесса. Полагаю, что Петербург потерял не один миллиард долларов инвестиций из-за тумана на инвестиционном процессе.
Петербургский Гарлем
Вячеслав Семененко утверждает, что сегодня тенденция развития города выглядит так, что районы развиваются неоднородно – есть более престижные и менее престижные. Город должен понимать тенденции для того, чтобы спасти район от перспективы стать Гарлемом. Необходимо сегодня делать инвестиции в эти точки, создавать альтернативные зоны роста.
Если сделать инвестиции, подобные Ледовому дворцу на пр. Большевиков, в другой район, то это даст толчок развитию окружающих территорий, повысит стоимость земельных участков и инвестиционную привлекательность. В первую очередь, город должен развивать социальную и деловую инфраструктуру. В период бурного роста цен все места росли равномерно, такого быть не должно. Например, в развитых западных странах районы по стоимости недвижимости могут различаться в разы.
Президент Российской гильдии риэлторов Александр Романенко рассказал, что, например, в Калифорнии местная власть создает привилегированные условия для покупателей в непрестижных районах. Устанавливается меньший налог на имущество, есть специальная программа, которая позволяет людям, которые покупают жилье в первый раз, купить именно в этом районе на хороших условиях. Деньги местных властей направляются на развитие социальной инфраструктуры этого места. В итоге ситуация в городе выравнивается.
Дмитрий Малышев