Гостиницы и «фактор мундиаля»
Завершившийся мундиаль стал настоящим испытанием для гостиничного рынка Петербурга. Но отельеры хорошо подготовились к наплыву гостей Чемпионата мира и без проблем смогли разместить 400 тыс. туристов и болельщиков.
Загрузка гостиниц города в пиковые дни достигала рекордных для рынка 93%. Участники рынка надеются, что «фактор мундиаля» поможет им в работе и в следующем году.
Готовились заранее
Первое полугодие 2018 года в сегменте гостиничной недвижимости Петербурга, как и всей России, прошло под знаменем Чемпионата мира по футболу. К началу этого года общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга, по данным IPG.Estate, достигал 17,3 тысяч номеров. «Если учитывать все средства размещения, включая мини отели и хостелы, то объемы значительно больше – 1200 отелей на 40 тыс. номеров. Наш гостиничный рынок достаточно развит и сбалансирован. В прошлом году Петербург принял 7,5 млн туристов. В этом году ожидается более 8 млн человек», - говорят эксперты Maris.
Но некоторые эксперты высказывали опасение, что для встречи болельщиков этого может не хватить. Поэтому каждый выход нового проекта за это полугодие становился резонансным событием. Правда, за 6 месяцев 2018 года на рынок северной столицы вышло только 7 качественных гостиничных проектов суммарным фондом около 1 тыс. номеров. Самыми яркими событиями стали вывод на рынок гостиницы «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера оператором Intercontinental Hotels Group (эта гостиница стала первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе). Кроме того, новичок рынка - MEININGER Hotels накануне чемпионата открыл хостел на 158 номеров в здании Никольских рядов. А в здании бывшего доходного дома архитектора Кольмана на ул. Чайковского, 55 открылся Гранд Отель Чайковский на 70 номеров.
В целом, с начала года номерной фонд Петербурга вырос на 2,3%. Этого, вопреки ожиданиям скептиков, оказалось достаточно, чтобы разместить всех прибывших гостей.
«Дело в том, что гостиничный рынок Петербурга заранее готовился к мундиалю – с 2014 года он увеличился примерно на 1,5 тыс. номеров. Крупнейшими открытиями последних лет стали Holiday Inn Express на Садовой улице, Hilton и Hampton by Hilton в «Экспофоруме». При этом, помимо классических гостиниц, на рынок выходили объекты нового формата, совмещающие хостелы и отели. Так что, относительно небольшой рост предложения номеров непосредственно накануне чемпионата на общую картину повлиял незначительно», – констатирует руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLLТатьяна Веллер.
Доехали не все
Основной спрос на гостиницы города на начало июля формировали болельщики Чемпионата мира по футболу. Прошедшие в Петербурге матчи суммарно привлекли около 400 тыс. человек, которые формировали спрос на отельные номера всех типов.
«Чемпионат, несомненно, повлиял на рынок. Но сказать, что загрузка в дни мундиаля у нас увеличилась в разы нельзя. Часть гостей (особенно группы), которые забронировали номера заранее, так до России и не доехали. Зато увеличилось количество индивидуальных туристов, которые прибыли на матчи. Но в целом результатами чемпионата мы довольны», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«От чемпионата мы получили гораздо больше в масштабах России, чем ожидали. А в Петербурге наши ожидания совпали с реальностью – мы вышли на нормальный рыночный процесс сезонности», - говорит вице-президент группы IHG по развитию в России, СНГ и Грузии Арон Либинсон. По его словам, туристический поток менялся в зависимости от дня чемпионата - в дни игр был пик спроса. «У наших гостиниц и в историческом центре Петербурга и за его пределами дела обстояли лучше, чем обычно. Правда, далеко не так, как в Москве, где некоторые отели в дни мундиаля получили в два раза больше выручки. Но это не удивительно. Ведь для многих болельщиков Москва была базой, поскольку это хаб, откуда можно с комфортом добраться до любой точки страны и мира. А Петербург для базового размещения использовали гораздо меньше, поскольку логистических возможностей тут меньше», - пояснил Арон Либинсон.
Тем не менее, в даты проведения Чемпионата, по данным IPG.Estate, средняя заполняемость гостиниц Петербурга оказалась на уровне 90-93%. Это абсолютный рекорд для рынка. «А по итогам полугодия средняя заполняемость гостиниц города достигла 82%. Это тоже рекордный показатель за все время наблюдений», - отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.
По прогнозу Colliers International, из-за чемпионата среднегодовая загрузка отелей в Петербурге в этом году вырастет на 3%, достигнув в итоге 71%.
В разы дороже
Высокий спрос на гостиницы отразился на ценах. «На момент проведения мундиаля средний тариф на номер в гостиничном сегменте Петербурга составлял 12 тыс. рублей. А по итогам полугодия он оказался на уровне 9,2 тыс. рублей против 5,2 тыс. по итогам I квартала. Чемпионат мира, конечно, повлиял на рост тарифа», - говорят в IPG.Estate.
По данным Colliers International, в среднем, гостиницы города высоких категорий увеличили стоимость номеров на время мундиаля в 1,5-2 раза (в отдельных гостиницах - в 4 раза).
«Рост цен во время чемпионата - это вопрос рыночный. Мы повышали их настолько, насколько повышался спрос. В некоторые дни доходило и до двукратного увеличения. Есть цена в групповом сегменте, есть открытые цены, по которым бронируют индивидуальные путешественники. Во время чемпионата мира групп меньше, но они более дорогие, основная масса - «индивидуалы», - подтверждает Арон Либинсон.
«Наибольший прирост средних тарифов – на 70% - был в гостиницах категории «4 звезды». А отели «5 звезд» и «3 звезды» повысили цены на 50% и 40% соответственно», - говорят в Colliers International и прогнозируют, что рост среднегодовой цены за номер (ADR) благодаря чемпионату мира составит по итогам года 22-26% к среднегодовому тарифу 4345 рублей в сутки.
Мундиаль прошел. Но гостиничный рынок Петербурга продолжает свое развитие. За прошедшее полугодие о планах реализации в городе своих гостиничных проектов заявили сразу несколько инвесторов. Владелец ТРК «Питерлэнд» Александр Кожин сообщил, что намерен построить ь гостиницу на 550 номеров рядом с Парком 300-летия. Международный оператор Hilton объявил о планах открыть сразу две гостиницы в Петербурге до 2020 года: на 100 номеров на набережной Фонтанки, 23 и на 150 номеров в рамках проекта Docklands на проспекте КИМа.
Структура качественного номерного фонда Санкт-Петербурга, июнь 2018
Источник: Maris| part of the CBRE Affiliate network
Мнение
Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management
За последний год в Санкт-Петербурге открылось несколько новых гостиниц разных классов, но открытие ни всех из них было привязано к ЧМ-2018. Нельзя сказать, что гостиничный рынок Петербурга переполнен: сегменты 3 и 4 - звезды ещё могут вместить несколько объектов временного размещения. Именно в эти сегменты приходят крупные инвесторы. За последние несколько лет активно развивался сегмент небольших апарт-отелей, расположенных в исторических зданиях. На категорию, которая включает хостелы, небольшие апарт-отели и гостиницы до 2 звезд, приходится примерно 25% от всего предложения рынка.
Стоит отметить, что на гостиничный рынок активно выходят апартаменты - крупные инвестиционные проекты. Из текущих проектов некоторые уже пошли классификацию и получили свои звёзды - это позволило им работать в рамках чемпионата. В ближайшем будущем мы будем наблюдать усиление экспансии апартаментов на гостиничный рынок, что обусловлено в первую очередь изменением соответствующего законодательства.
Застройщики Ленобласти переключаются на малоэтажное строительство. Такой вывод можно сделать из проектов, которые были представлены на Градостроительном совете при губернаторе региона.
Всего совет рассмотрел четыре проекта, три из которых - одобрены. Они расположены на близких к Петербургу территориях – в Тосненском, Всеволожском, Ломоносовском и Гатчинском районах.
В обход Китая
Первым Градсовет рассмотрел проект жилого квартала в северо-восточной части д. Аннолово Тосненского района. Он выполнен по заказу китайского инвестора – ООО «МИК «Хуа Бао».
Жилой квартал, расположенный на территории 30,2 га, включает в себя блокированные дома высотой 1-3 этажа. Общая площадь квартир – более 77 тыс. кв. м, в них будут проживать 2,6 тыс. человек. В комплекс также входит детский сад на 180 мест, школа на 280 мест, кабинет врача общей практики, пункт охраны порядка, спортивные сооружения, кафе и аптека.
Как отметил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Евгений Домрачев, проект не соответствует правилам землепользования и застройки этой территории. Так, здесь предлагают блокированные дома с количеством блоков от шести до 10, тогда как по ПЗЗ блокировать дома можно только попарно. «Архитектура скучная, работа еще сырая. Надо представить несколько вариантов с интересными планировочными решениями, а не с банальной застройкой», – высказал свое мнение господин Домрачев. Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин отметил, что в первую очередь нужно привести в порядок юридическую часть. В итоге проект «китайского квартала» отклонили, отправив на доработку.
Вперед на желтый
Следующий проект, представленный на суд Градсовета, планируется реализовать в д. Малое Верево Гатчинского района. Он предполагает застройку малоэтажными индивидуальными домами на площади 9 га и создание зоны многоквартирных жилых домов не выше четырех этажей на площади 10 га. Общая площадь жилья – 51 тыс. кв. м, где предполагается проживание 1555 человек. Заказчиком проектирования выступила компания «СтройБизнесГрупп».
Данный проект, как и в случае с «китайским кварталом», требует внесения изменения в соответствии с ПЗЗ. По словам главного архитектора компании «Ленгражданпроект» Марины Коок, пока он не учитывает особенности территории. Кроме того, согласно генплану здесь может быть только ИЖС. Из соцобъектов застройщик обещает построить школу на 124 места, тогда как существующая потребность – менее 90 мест.
По словам Михаила Москвина, данная территория попадает в «желтую» зону программы «Светофор», которая с лета начнет регулировать возведение соцобъектов и дорожной инфраструктуры в области. Строительство этой школы планируется компенсировать на 50% по программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Евгений Домрачев, подводя итог обсуждения планируемой застройки, рекомендовал подробнее проработать улично-дорожную сеть и элементы благоустройства, а также внести корректировки в проект межевания территории. Проект был одобрен с учетом устранения замечаний.
Компромисс найден
Два из четырех проектов, рассмотренных на Градсовете, выполнены архитектурным бюро «Матвеев и К». По первому заказчиком выступило ООО «ТехноТрейд». Это жилой квартал вблизи Дороги жизни на территории квартала «Антоновка» в пос. Романовка Всеволожского района.
Его проект участники Градсовета одобрили и назвали весьма «интересным и продуманным», хотя не обошлось и без замечаний. Его площадь– 50,3 га, на которой расположатся жилые дома от одного до четырех этажей. Жилой фонд составит более 180 тыс. кв. м, расчетная численность населения – более 6 тыс. человек.
Социальная инфраструктура включает в себя два детсада на 180 мест каждый, школу на 550 мест. В целом новый проект получил положительную оценку членов Градсовета, однако были и замечания. Одно из них касается транспортной схемы. Уже сейчас недалеко от рассматриваемой территории есть плотное автомобильное движение, а с появлением нового квартала транспортный коллапс неизбежен. Кроме того, парковочные места не должны подходить близко к Дороге жизни. «Попытки ограничить движение транспорта пока неудачны. Нужно более четкое зонирование жилых и общественных зданий. И опять же, как и во многих проектах, здесь не хватает четких архитектурно-планировочных решений», – перечислил недочеты проекта господин Домрачев.
Еще один проект, выполненный компанией «Матвеев и К» – эскиз жилого квартала в д. Куттузи Всеволожского района площадью застройки в 29 га, с секционными линейными и точечными жилыми домами высотой 10-12 этажей. Общая площадь квартир составит 251 тыс. кв. м, вместимость – 7,8 тыс. человек.
Проектом предполагается строительство трех детских садов общей вместимостью 500 мест и одной школы на 800 мест. Однако инвесторы не могли решить, где именно и за чей счет будет возведена школа.
«То, что мы видим сейчас, – итог четырехлетних переговоров с ними на уровне вице-губернатора по строительству. То, что им удалось договориться и объединить свои усилия, для нашей территории уже победа», – пояснил глава администрации Аннинского поселения Дмитрий Рытов. Также участники Градсовета подчеркнули, что на этом социальные обязательства перед застройщиком не закончились. Кабинета врача общей практики будет недостаточно, и вместо него нужен ФАП. Тем не менее проект одобрили с условием исправления замечаний.
Кстати:
«Мы поддержали проекты строительства малоэтажного жилья с низкой плотностью населения, обеспеченные с учетом существующих нормативов детскими садами, школами, медицинскими объектами, озеленением и элементами благоустройства. Это говорит о том, что застройщики слышат наши призывы о строительстве комфортного и дружественного человеку жилья», – подытожил Михаил Москвин.
По итогам 2015 года цены на вторичное жилье в Петербурге за год почти не изменились в отличие от других российских регионов.
О текущем состоянии этого сегмента рынка и прогнозах узнавала корреспондент «АСН-инфо».
По информации Жилищного комитета Петербурга, на сегодняшний день в городе насчитывается 22961 многоквартирных домов или более двух миллионов квартир, 95 тысяч из которых – коммуналки.
Как сообщил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко во время отчета перед депутатами ЗакСа, за пять лет обеспеченность петербуржцев жильем увеличилась до 25 кв. метров на человека. К 2030 году власти хотят значительно увеличить этот показатель – до 35 кв. метров.
Где покупать жилье – на вторичном рынке или остановить выбор на строящемся жилье – вопрос спорный. В первом случае переехать можно сразу и в обжитый район, однако иногда жилой фонд оставляет желать лучшего. Во втором – получаешь свежий ремонт и новый дом, но риск «нарваться» на долгострой никто не отменял.
«Сейчас спрос на «вторичку» и «первичку» сравнялся. Раньше покупатели были более рискованными – брали квартиры в строящемся жилье. Сейчас ценник на жилье в новостройках подрос и иногда можно найти квартиру во вторичном жилье по такой же цене», – рассказала гендиректор агентства недвижимости «Вариант» Ольга Карпова.
Территория «хрущевок»
По количеству комнат во вторичном жилье градация следующая. По словам генерального директора ООО «БЕНУА» Дмитрия Щегельского, больше всего в городе «двушек» – 39,1%, затем идут "трешки" – 28,9%, «однушки» – 24,7%. Доля четырехкомнатных квартир составляет 5,3%, а с пятью и более комнат – 1,5%.
«В последние годы эта структура меняется. Сейчас в новостройках много однокомнатных квартир, к которым относят и студии. Так что с каждым годом их количество растет», – пояснил Дмитрий Щегельский.
Что касается разделения жилья по времени постройки, то доля зданий, построенных в дореволюционный период, составляет 19,5% от общего числа, с 1918 по 1955 годы – 17,5%, с 1956 по 1990 – 40,7%. Остальные дома были возведены в послеперестроечный период. Больше всего «хрущевок» расположено в Московском районе (740 домов), далее идут Кировский, Невский, Калининский, Красногвардейский и Выборгский районы. Часть этих территорий еще не коснулась программа реновации жилья.
Самый распространенный материал стен вторичного жилого фонда – кирпич, составляет 37,5% от общего числа всех домов Петербурга, включая ИЖС. На втором месте – дома из дерева, таких 36,7%, за ними следуют панельные – 11% и блочные дома – 2,5%.
«Чаще всего петербуржцы покупают монолитные панельные дома. Предпочтение отдают спальным районам города», – констатировал президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов.
Выбор без спроса
Как отмечает Валерий Виноградов, цены на вторичное жилье по итогам 2015 года в Петербурге возросли на 0,57%. По сравнению с 2014 годов рост цен незначительный – тогда за год этот показатель увеличился на 7,29%. Интересно, что в большинстве регионов России цены снизились.
«Во-первых, это произошло потому что цены на элитный сегмент в Петербурге пошли вверх, таким образом, он «перекрыл» падение жилья эконом-класса. Во-вторых, этому поспособствовали высокая стоимость вторичного жилья в Москве. Поскольку там оно стоит в полтора раза дороже, чем в Петербурге, в кризис покупатели «переключились» на Северную столицу, приобретая квартиры там», – считает Валерий Виноградов.
Кстати, цены реальных сделок ниже цен предложений в среднем на 5-7%. На «вторичке» это связанно с торгом, на «первичке» – спецпредложениями от застройщиков.
Кроме того, в 2015 году большинство риелторов города отметили снижение покупательской активности. По мнению Ольги Карповой, особенно это было заметно в начале и в сентябре прошлого года. Еще одна тенденция 2015 года – покупатели стали подробнее изучать состояние квартиры. «Поскольку в основном квартиры берут с помощью ипотеки, у многих клиентов просто нет средств на ремонт. Поэтому помимо пешеходной доступности от метро и года постройки дома люди стали внимательнее изучать состояние квартиры», – добавила госпожа Карпова.
Прогнозируя ситуацию на вторичном рынке Петербурга Валерий Виноградов считает, что ценник на данный продукт вновь, как и в 2015 году, останется прежним. По России рост также будет не существенным – в пределах инфляции.
«Сейчас активность небольшая появилась, так называемый отложенный спрос. Людям надоело ждать снижения цен, они решили покупать. Дальнейшего роста покупательской активности мы не видим. Выбор-то есть, но необходимого спроса нет», – резюмировала Ольга Карпова.