Гостиницы и «фактор мундиаля»
Завершившийся мундиаль стал настоящим испытанием для гостиничного рынка Петербурга. Но отельеры хорошо подготовились к наплыву гостей Чемпионата мира и без проблем смогли разместить 400 тыс. туристов и болельщиков.
Загрузка гостиниц города в пиковые дни достигала рекордных для рынка 93%. Участники рынка надеются, что «фактор мундиаля» поможет им в работе и в следующем году.
Готовились заранее
Первое полугодие 2018 года в сегменте гостиничной недвижимости Петербурга, как и всей России, прошло под знаменем Чемпионата мира по футболу. К началу этого года общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга, по данным IPG.Estate, достигал 17,3 тысяч номеров. «Если учитывать все средства размещения, включая мини отели и хостелы, то объемы значительно больше – 1200 отелей на 40 тыс. номеров. Наш гостиничный рынок достаточно развит и сбалансирован. В прошлом году Петербург принял 7,5 млн туристов. В этом году ожидается более 8 млн человек», - говорят эксперты Maris.
Но некоторые эксперты высказывали опасение, что для встречи болельщиков этого может не хватить. Поэтому каждый выход нового проекта за это полугодие становился резонансным событием. Правда, за 6 месяцев 2018 года на рынок северной столицы вышло только 7 качественных гостиничных проектов суммарным фондом около 1 тыс. номеров. Самыми яркими событиями стали вывод на рынок гостиницы «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера оператором Intercontinental Hotels Group (эта гостиница стала первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе). Кроме того, новичок рынка - MEININGER Hotels накануне чемпионата открыл хостел на 158 номеров в здании Никольских рядов. А в здании бывшего доходного дома архитектора Кольмана на ул. Чайковского, 55 открылся Гранд Отель Чайковский на 70 номеров.
В целом, с начала года номерной фонд Петербурга вырос на 2,3%. Этого, вопреки ожиданиям скептиков, оказалось достаточно, чтобы разместить всех прибывших гостей.
«Дело в том, что гостиничный рынок Петербурга заранее готовился к мундиалю – с 2014 года он увеличился примерно на 1,5 тыс. номеров. Крупнейшими открытиями последних лет стали Holiday Inn Express на Садовой улице, Hilton и Hampton by Hilton в «Экспофоруме». При этом, помимо классических гостиниц, на рынок выходили объекты нового формата, совмещающие хостелы и отели. Так что, относительно небольшой рост предложения номеров непосредственно накануне чемпионата на общую картину повлиял незначительно», – констатирует руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLLТатьяна Веллер.
Доехали не все
Основной спрос на гостиницы города на начало июля формировали болельщики Чемпионата мира по футболу. Прошедшие в Петербурге матчи суммарно привлекли около 400 тыс. человек, которые формировали спрос на отельные номера всех типов.
«Чемпионат, несомненно, повлиял на рынок. Но сказать, что загрузка в дни мундиаля у нас увеличилась в разы нельзя. Часть гостей (особенно группы), которые забронировали номера заранее, так до России и не доехали. Зато увеличилось количество индивидуальных туристов, которые прибыли на матчи. Но в целом результатами чемпионата мы довольны», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«От чемпионата мы получили гораздо больше в масштабах России, чем ожидали. А в Петербурге наши ожидания совпали с реальностью – мы вышли на нормальный рыночный процесс сезонности», - говорит вице-президент группы IHG по развитию в России, СНГ и Грузии Арон Либинсон. По его словам, туристический поток менялся в зависимости от дня чемпионата - в дни игр был пик спроса. «У наших гостиниц и в историческом центре Петербурга и за его пределами дела обстояли лучше, чем обычно. Правда, далеко не так, как в Москве, где некоторые отели в дни мундиаля получили в два раза больше выручки. Но это не удивительно. Ведь для многих болельщиков Москва была базой, поскольку это хаб, откуда можно с комфортом добраться до любой точки страны и мира. А Петербург для базового размещения использовали гораздо меньше, поскольку логистических возможностей тут меньше», - пояснил Арон Либинсон.
Тем не менее, в даты проведения Чемпионата, по данным IPG.Estate, средняя заполняемость гостиниц Петербурга оказалась на уровне 90-93%. Это абсолютный рекорд для рынка. «А по итогам полугодия средняя заполняемость гостиниц города достигла 82%. Это тоже рекордный показатель за все время наблюдений», - отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.
По прогнозу Colliers International, из-за чемпионата среднегодовая загрузка отелей в Петербурге в этом году вырастет на 3%, достигнув в итоге 71%.
В разы дороже
Высокий спрос на гостиницы отразился на ценах. «На момент проведения мундиаля средний тариф на номер в гостиничном сегменте Петербурга составлял 12 тыс. рублей. А по итогам полугодия он оказался на уровне 9,2 тыс. рублей против 5,2 тыс. по итогам I квартала. Чемпионат мира, конечно, повлиял на рост тарифа», - говорят в IPG.Estate.
По данным Colliers International, в среднем, гостиницы города высоких категорий увеличили стоимость номеров на время мундиаля в 1,5-2 раза (в отдельных гостиницах - в 4 раза).
«Рост цен во время чемпионата - это вопрос рыночный. Мы повышали их настолько, насколько повышался спрос. В некоторые дни доходило и до двукратного увеличения. Есть цена в групповом сегменте, есть открытые цены, по которым бронируют индивидуальные путешественники. Во время чемпионата мира групп меньше, но они более дорогие, основная масса - «индивидуалы», - подтверждает Арон Либинсон.
«Наибольший прирост средних тарифов – на 70% - был в гостиницах категории «4 звезды». А отели «5 звезд» и «3 звезды» повысили цены на 50% и 40% соответственно», - говорят в Colliers International и прогнозируют, что рост среднегодовой цены за номер (ADR) благодаря чемпионату мира составит по итогам года 22-26% к среднегодовому тарифу 4345 рублей в сутки.
Мундиаль прошел. Но гостиничный рынок Петербурга продолжает свое развитие. За прошедшее полугодие о планах реализации в городе своих гостиничных проектов заявили сразу несколько инвесторов. Владелец ТРК «Питерлэнд» Александр Кожин сообщил, что намерен построить ь гостиницу на 550 номеров рядом с Парком 300-летия. Международный оператор Hilton объявил о планах открыть сразу две гостиницы в Петербурге до 2020 года: на 100 номеров на набережной Фонтанки, 23 и на 150 номеров в рамках проекта Docklands на проспекте КИМа.
Структура качественного номерного фонда Санкт-Петербурга, июнь 2018
Источник: Maris| part of the CBRE Affiliate network
Мнение
Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management
За последний год в Санкт-Петербурге открылось несколько новых гостиниц разных классов, но открытие ни всех из них было привязано к ЧМ-2018. Нельзя сказать, что гостиничный рынок Петербурга переполнен: сегменты 3 и 4 - звезды ещё могут вместить несколько объектов временного размещения. Именно в эти сегменты приходят крупные инвесторы. За последние несколько лет активно развивался сегмент небольших апарт-отелей, расположенных в исторических зданиях. На категорию, которая включает хостелы, небольшие апарт-отели и гостиницы до 2 звезд, приходится примерно 25% от всего предложения рынка.
Стоит отметить, что на гостиничный рынок активно выходят апартаменты - крупные инвестиционные проекты. Из текущих проектов некоторые уже пошли классификацию и получили свои звёзды - это позволило им работать в рамках чемпионата. В ближайшем будущем мы будем наблюдать усиление экспансии апартаментов на гостиничный рынок, что обусловлено в первую очередь изменением соответствующего законодательства.
Игроки рынка стали охотнее браться за новые проекты, пустующие площади сокращаются, хотя некоторые сегменты все еще «на дне».
О ключевых событиях и тенденциях в 2016 году на рынке торговой, складской, офисной недвижимости, а также инвестиционных сделках в Петербурге сообщили эксперты компании Colliers International.
В этом году значительно улучшилась ситуация в стрит-ретейле, говорят эксперты. По сравнению с первым полугодием прошлого года пустующих помещений на центральных улицах города стало вдвое меньше. По словам руководителя департамента стрит-ретейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, ротация арендаторов сократилась более чем в два раза. Сейчас этот показатель составляет 3-5% против прошлогодних 8-11%. Основными арендаторами выступают операторы общественного питания, продуктовые супермаркеты и fashion-ретейл. Правда, несколько сетей общепита не смогли благополучно пережить кризис: «Чайная ложка», Pizza Hut и Hesburger были вынуждены пойти на оптимизацию и закрыли несколько точек.
В среднем за «квадрат» в помещениях от 100 кв. м на Невском пр. запрашивают 5-12,5 тыс. рублей, Загородном пр. – 2-4,5 тыс. рублей, Большом пр. П.С. – от 2 до 10 тыс. рублей. Помещения меньше 100 кв. м сдаются дороже, арендная ставка может доходить и до 20 тыс. рублей за «квадрат».
По оценкам экспертов, рынок торговой недвижимости Петербурга – это 3,66 млн кв. м современных торговых площадей, или 512 кв. м на 1 тыс. человек.
Вакансии на офисном рынке несколько сократились. В прошлом году пустовало 12% площадей, в этом – 10%, или более 278 тыс. кв. м в 185 бизнес-центрах города. В этом году объем занятых площадей офисов достиг 135 тыс. кв. м, что в 2,7 раза превышает аналогичный период прошлого года (50 тыс. кв. м). Со складской недвижимостью все сложнее – «дно еще не пройдено». С начала текущего года суммарный объем сделок оказался почти вдвое ниже прошлогодних показателей. С начала 2016 года – 50 тыс. кв. м, и 97 тыс. кв. м. за первое полугодие.
Как сообщила директор департамента исследований Colliers International Россия Вероника Лежнева, доминирующими игроками на рынке остаются ретейлеры. По ее словам, в данном сегменте становится все более популярной схема built-to-suit. Если в первом полугодии 2015 года в городе строилось 57 тыс. кв. м складов и из них 30% приходилось на built-to-suit, то за аналогичный период 2016 года данные показатели уже составили 133 тыс. кв. м и 81% соответственно.
А вот инвестиционный рынок Петербурга, по мнению генерального директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, начал оживать. Так, в этом году объем сделок, реализованных в инвестиционных целях, в полтора раза увеличился, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: 143 млн USD против 100 млн. «Ситуация наконец-то стабилизируется. Спад по большинству показателей завершился, где-то еще проходим дно, где-то идем на восстановление», – сказал Андрей Косарев.
Одна из крупнейших сделок на инвестрынке Петербурга первого полугодия – приобретение за 1 млрд рублей финским концерном Kesko гипермаркета «Метрика» на Выборгском шоссе. По объему приобретенных площадей лидером стал складской комплекс «Шушары» площадью 41 тыс. кв. м, который купила американская компания Blackstone у австрийской Immofinanz. На инвестиционном рынке города продолжает преобладать российский капитал, на долю иностранного приходится 11%. Общий объем инвестиций в текущем году составил 238 млн USD, что сопоставимо с результатами первого полугодия 2015 года – 250 млн USD.
«По итогам 2016 года мы ожидаем значительный объем инвестиций в коммерческую недвижимость – 460 млн USD, что будет являться наибольшим показателем с 2014 года. Есть все основания полагать, что эта цифра достижима», – уверен Андрей Косарев. Основными причинами активности на инвестиционном рынке он назвал стабилизацию макроэкономической ситуации, сближение ожиданий продавцов и покупателей.
Кстати:
На рынке торговой недвижимости наметилась интересная тенденция – успешные петербургские проекты начали активно осваивать Москву и регионы, сообщила старший консультант департамента торговой недвижимости компании Colliers International в Петербурге Ирина Царькова. Так, в Москве недавно открылся первый ресторан сети Marketplace. Усиливают свои позиции за пределами Северной столицы сети «Юлмарт», «Детский мир».
Для небольших производителей тротуарной плитки грядут перемены, способные обернуться потерями госзаказов или полным закрытием производств.
Главный аргумент сторонников перемен – устаревшие требования к производству тротуарной плитки. ГОСТ 17608-91 «Плиты бетонные тротуарные. Технические условия» был принят в 1991 году, когда материал только входил в перечень номенклатуры для строителей и архитекторов. Разработчики поправок утверждают, тогда не было практики эксплуатации бетонной тротуарной плитки. Как следствие, используемый отделочный материал зачастую не отвечает современным реалиям.
Можно сказать, что нововведения касаются разделения элементов мощения на классы. Теперь каждый производитель обязан будет указывать класс выпускаемой продукции и требования, которые ей будут предъявлены.
Инициатором ужесточения требований выступила Ассоциация производителей мелкоштучных бетонных изделий. Недавно созданная общественная организация объединяет четырех крупных производителей тротуарной плитки и других элементов ландшафтного дизайна: ГК «Выбор», «Браер», «Каменный век» и Shteingot.
Как рассказал генеральный директор компании «Выбор-С» Евгений Пашко, общаясь с подрядчиками по благоустройству, в компании часто слышат о дешевой, но недолговечной продукции поставщиков. «Практика показывает, что плитка, сделанная по ГОСТу 1991 года, не только не оправдывает ожиданий, но и приводит к последующей нагрузке на бюджеты по причине частой ее замены на объектах, – уточняет Евгений Пашко. – Мы не только всецело приветствуем изменения в ГОСТе, но и выступали активными их инициаторами».
Новые реалии
По словам эксперта, ужесточение технических требований к тротуарной плитке скажется благотворно на отрасли в целом и на качестве благоустройства российских городов и поселков. «Теперь поставить суррогат на муниципальный, да и добротный коммерческий объект, не нарушив закон, будет практически невозможно», – заключает эксперт. Что же касается частных объектов, здесь потребитель уже успел приобрести серьезный опыт в выборе продукции и способен отличить подделку очень быстро.
Директор Ассоциации производителей вибропрессованных изделий для строительства, мощения и благоустройства (АПВИ) Юрий Костиков поддерживает инициативу московских коллег. Однако считает, для коренного изменения ситуации в отрасли требуется провести еще большую работу. «За последние 10-15 лет развития отрасли мощения появились новые виды изделий, методики испытаний, которые как раз и требуют фиксации в новом документе. Хочется отметить, что один нормативный документ не сможет кардинально повлиять на рынок и отрасль. Нужен целый комплекс актуальных работающих документов, подкрепленных научно-исследовательской работой», – говорит Юрий Костиков.
Он уточнил, что работу над актуализацией стандартов проводит АПВИ. По его словам, уже разработаны Рекомендации по применению мощения. Документ был подготовлен по поручению Комитета по строительству Администрации Петербурга. Весной состоялось совещание в Комитете по благоустройству Санкт-Петербурга по вопросам ремонта и содержания мощения. «Исполнительные органы городской власти с вниманием относятся к вопросам мощения и благоустройства производителей вибропрессованных изделий», – добавляет Юрий Костиков.
В 2016 году в Петербурге был введен в действие стандарт ассоциации «Плиты и камни мощения бетонные вибропрессованные». В обсуждении документа приняли участие представители ведущих компаний из различных городов России. Эксперт рассказывает, что «на настоящий момент это самый актуальный и проработанный стандарт на изделия для мощения в Петербурге и России».
Немаловажная часть проблемы качества мощения связана с ошибками при проектировании, некачественном строительстве и восстановлении мощения после ремонта подземных коммуникаций. «Важная проблема – качество исходных материалов для производства изделий. Производители иногда вынуждены работать с тем материалом, который есть на рынке в наличии. А этот материал не всегда имеет требуемые для производства стабильные свойства. В планах ассоциации – сформулировать и предъявлять поставщикам требования к материалам, которые нужны для производства качественных изделий», – подытожил Юрий Костиков.
Эксперты уверены, что новый норматив свяжет понятия «цена – качество». «Ужесточение требований повлияет на конечную стоимость и себестоимость тротуарной плитки. Теперь невозможно будет использовать продукт с низкими эксплуатационными свойствами на объектах, к которым предъявляются высокие требования по качеству», – говорит заместитель генерального директора ЗАО «Экспериментальный завод» Станислав Стерин. Как следствие, производителям придется поднять уровень качества продукции, перейти на производство более низких классов или уйти с рынка.
На пороге перемен
По мнению экспертов, по сравнению с прошлым годом объем рынка увеличился. Рост потребления тротуарной плитки поддерживается за счет объектов с бюджетным финансированием. Таким образом, для получения госзаказа производители обязаны исполнять нормативы. Все это происходит на фоне снижения доходности. «Основная проблема – это повышение стоимости сырья и обслуживания оборудования при постоянно растущей конкуренции. При этом себестоимость растет при падающих отпускных ценах. Стратегия может быть только одна: удержание уровня качества за счет оптимизации производства, снижение издержек и увеличение выпуска», – резюмирует Станислав Стерин.
Мнение:
Станислав Стерин, заместитель генерального директора ЗАО «Экспериментальный завод»:
– Современный стандарт на производство тротуарных изделий необходим. Старый ГОСТ не соответствует современным способам производства. Принципиально важно разделение элементов мощения на классы по предъявляемым к ним требованиям. Каждый производитель обязан будет указывать класс выпускаемой продукции и выполнять его требования. Сегодня в производстве используются новые технологии. Их применение напрямую связано с запросом от потребителя. К сожалению, многие отечественные производители выпускают детали и оснастку для импортного оборудования крайне низкого качества.