Гостиницы и «фактор мундиаля»
Завершившийся мундиаль стал настоящим испытанием для гостиничного рынка Петербурга. Но отельеры хорошо подготовились к наплыву гостей Чемпионата мира и без проблем смогли разместить 400 тыс. туристов и болельщиков.
Загрузка гостиниц города в пиковые дни достигала рекордных для рынка 93%. Участники рынка надеются, что «фактор мундиаля» поможет им в работе и в следующем году.
Готовились заранее
Первое полугодие 2018 года в сегменте гостиничной недвижимости Петербурга, как и всей России, прошло под знаменем Чемпионата мира по футболу. К началу этого года общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга, по данным IPG.Estate, достигал 17,3 тысяч номеров. «Если учитывать все средства размещения, включая мини отели и хостелы, то объемы значительно больше – 1200 отелей на 40 тыс. номеров. Наш гостиничный рынок достаточно развит и сбалансирован. В прошлом году Петербург принял 7,5 млн туристов. В этом году ожидается более 8 млн человек», - говорят эксперты Maris.
Но некоторые эксперты высказывали опасение, что для встречи болельщиков этого может не хватить. Поэтому каждый выход нового проекта за это полугодие становился резонансным событием. Правда, за 6 месяцев 2018 года на рынок северной столицы вышло только 7 качественных гостиничных проектов суммарным фондом около 1 тыс. номеров. Самыми яркими событиями стали вывод на рынок гостиницы «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера оператором Intercontinental Hotels Group (эта гостиница стала первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе). Кроме того, новичок рынка - MEININGER Hotels накануне чемпионата открыл хостел на 158 номеров в здании Никольских рядов. А в здании бывшего доходного дома архитектора Кольмана на ул. Чайковского, 55 открылся Гранд Отель Чайковский на 70 номеров.
В целом, с начала года номерной фонд Петербурга вырос на 2,3%. Этого, вопреки ожиданиям скептиков, оказалось достаточно, чтобы разместить всех прибывших гостей.
«Дело в том, что гостиничный рынок Петербурга заранее готовился к мундиалю – с 2014 года он увеличился примерно на 1,5 тыс. номеров. Крупнейшими открытиями последних лет стали Holiday Inn Express на Садовой улице, Hilton и Hampton by Hilton в «Экспофоруме». При этом, помимо классических гостиниц, на рынок выходили объекты нового формата, совмещающие хостелы и отели. Так что, относительно небольшой рост предложения номеров непосредственно накануне чемпионата на общую картину повлиял незначительно», – констатирует руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLLТатьяна Веллер.
Доехали не все
Основной спрос на гостиницы города на начало июля формировали болельщики Чемпионата мира по футболу. Прошедшие в Петербурге матчи суммарно привлекли около 400 тыс. человек, которые формировали спрос на отельные номера всех типов.
«Чемпионат, несомненно, повлиял на рынок. Но сказать, что загрузка в дни мундиаля у нас увеличилась в разы нельзя. Часть гостей (особенно группы), которые забронировали номера заранее, так до России и не доехали. Зато увеличилось количество индивидуальных туристов, которые прибыли на матчи. Но в целом результатами чемпионата мы довольны», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«От чемпионата мы получили гораздо больше в масштабах России, чем ожидали. А в Петербурге наши ожидания совпали с реальностью – мы вышли на нормальный рыночный процесс сезонности», - говорит вице-президент группы IHG по развитию в России, СНГ и Грузии Арон Либинсон. По его словам, туристический поток менялся в зависимости от дня чемпионата - в дни игр был пик спроса. «У наших гостиниц и в историческом центре Петербурга и за его пределами дела обстояли лучше, чем обычно. Правда, далеко не так, как в Москве, где некоторые отели в дни мундиаля получили в два раза больше выручки. Но это не удивительно. Ведь для многих болельщиков Москва была базой, поскольку это хаб, откуда можно с комфортом добраться до любой точки страны и мира. А Петербург для базового размещения использовали гораздо меньше, поскольку логистических возможностей тут меньше», - пояснил Арон Либинсон.
Тем не менее, в даты проведения Чемпионата, по данным IPG.Estate, средняя заполняемость гостиниц Петербурга оказалась на уровне 90-93%. Это абсолютный рекорд для рынка. «А по итогам полугодия средняя заполняемость гостиниц города достигла 82%. Это тоже рекордный показатель за все время наблюдений», - отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.
По прогнозу Colliers International, из-за чемпионата среднегодовая загрузка отелей в Петербурге в этом году вырастет на 3%, достигнув в итоге 71%.
В разы дороже
Высокий спрос на гостиницы отразился на ценах. «На момент проведения мундиаля средний тариф на номер в гостиничном сегменте Петербурга составлял 12 тыс. рублей. А по итогам полугодия он оказался на уровне 9,2 тыс. рублей против 5,2 тыс. по итогам I квартала. Чемпионат мира, конечно, повлиял на рост тарифа», - говорят в IPG.Estate.
По данным Colliers International, в среднем, гостиницы города высоких категорий увеличили стоимость номеров на время мундиаля в 1,5-2 раза (в отдельных гостиницах - в 4 раза).
«Рост цен во время чемпионата - это вопрос рыночный. Мы повышали их настолько, насколько повышался спрос. В некоторые дни доходило и до двукратного увеличения. Есть цена в групповом сегменте, есть открытые цены, по которым бронируют индивидуальные путешественники. Во время чемпионата мира групп меньше, но они более дорогие, основная масса - «индивидуалы», - подтверждает Арон Либинсон.
«Наибольший прирост средних тарифов – на 70% - был в гостиницах категории «4 звезды». А отели «5 звезд» и «3 звезды» повысили цены на 50% и 40% соответственно», - говорят в Colliers International и прогнозируют, что рост среднегодовой цены за номер (ADR) благодаря чемпионату мира составит по итогам года 22-26% к среднегодовому тарифу 4345 рублей в сутки.
Мундиаль прошел. Но гостиничный рынок Петербурга продолжает свое развитие. За прошедшее полугодие о планах реализации в городе своих гостиничных проектов заявили сразу несколько инвесторов. Владелец ТРК «Питерлэнд» Александр Кожин сообщил, что намерен построить ь гостиницу на 550 номеров рядом с Парком 300-летия. Международный оператор Hilton объявил о планах открыть сразу две гостиницы в Петербурге до 2020 года: на 100 номеров на набережной Фонтанки, 23 и на 150 номеров в рамках проекта Docklands на проспекте КИМа.
Структура качественного номерного фонда Санкт-Петербурга, июнь 2018
Источник: Maris| part of the CBRE Affiliate network
Мнение
Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management
За последний год в Санкт-Петербурге открылось несколько новых гостиниц разных классов, но открытие ни всех из них было привязано к ЧМ-2018. Нельзя сказать, что гостиничный рынок Петербурга переполнен: сегменты 3 и 4 - звезды ещё могут вместить несколько объектов временного размещения. Именно в эти сегменты приходят крупные инвесторы. За последние несколько лет активно развивался сегмент небольших апарт-отелей, расположенных в исторических зданиях. На категорию, которая включает хостелы, небольшие апарт-отели и гостиницы до 2 звезд, приходится примерно 25% от всего предложения рынка.
Стоит отметить, что на гостиничный рынок активно выходят апартаменты - крупные инвестиционные проекты. Из текущих проектов некоторые уже пошли классификацию и получили свои звёзды - это позволило им работать в рамках чемпионата. В ближайшем будущем мы будем наблюдать усиление экспансии апартаментов на гостиничный рынок, что обусловлено в первую очередь изменением соответствующего законодательства.
Рынок новостроек Петербурга балансирует между стагнацией и кризисом. Аналитики подвели итоги первого полугодия, и их выводы далеки от оптимистичных. Надежды на рост эксперты откладывают на конец года.
Эксперты расходятся в оценках текущей ситуации. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», рынок новостроек относительно стабилен. Объем продаж в строящихся объектах Петербурга и пригородной зоны Ленобласти по итогам первого полугодия 2017 года снизился всего на 200 тыс кв. м по отношению к аналогичному периоду прошлого года и составил 1,8 млн кв. м. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, это позволяет говорить о сохранении спроса на первичном рынке на высоком уровне.
Иные данные приводит Knight Frank St Petersburg. По их данным, за первое полугодие 2017 года на «первичке» было продано лишь 1,5 млн кв. м жилья, что на треть меньше по сравнению со вторым полугодием 2016 года. При этом пригороды показывают больший спад, чем городские локации: в городе спрос с начала 2017 года снизился на 5%, а в пригородах – на 20%.
Аналитики указывают на затоваривание рынка периферийных районов жильем эконом-класса. Предложение в этом сегменте продолжает расти, несмотря на низкую динамику спроса. Так, с января по июнь текущего года в продажу было выведено около 2 млн кв. м нового предложения, это почти 50 тыс. квартир.
С начала года эксперты ждали роста на новостройки, и роста доли покупок с использованием кредитов. Но пока этого не случилось.
По данным исследований риэлтерской компании «Экотон», в целом объемы продаж у девелоперов с начала текущего года снизились на 20%. При этом объем ввода вырос на треть. «Ведущие застройщики сориентировались – во втором квартале мы наблюдали обилие акций (скидки, беспроцентные рассрочки, паркинги в подарок, отделка в подарок), плюс снизилась ипотечная ставка. Это стимулировало спрос, во втором квартале он пошел вверх», – комментирует президент ГК «ЭКОТОН», председатель правления НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Екатерина Романенко.
Прямое отражение
«Основное предложение составляет массовый сегмент, проекты КОТ. При этом цены очень разные, и многое зависит от стратегии застройщика. В одной локации цены за метр могут находиться в вилке от 80 до 110 тыс. рублей за «квадрат», – описывает ситуацию Ольга Трошева. В качестве примера она приводит Московский и Приморский районы.
По итогам полугодия цены на квадратный метр (без учета акций и скидок) сохранили стабильность. Незначительные колебания в 2–3% от месяца к месяцу не повлияли на рынок и никак не отразились на активности покупателей. «Люди больше не реагируют на ежемесячные колебания, – делится наблюдением директор по продажам «MASTER девелопмент» Юлия Роженцева. – Действуют только агрессивные распродажи, скидки не менее 20%. Мы сталкиваемся с тем, что люди выжидают».
Лидеры рынка могут позволить не снижать ценник, периодически «заигрывая» с покупателем акциями и скидками. Те, кто предлагает качественный продукт, могут себе позволить держать цены на прежнем уровне и даже повышать их.
По мнению директора по маркетингу компании LEGENDA Всеволода Глазунова, ценник снижают те, кто не в состоянии привлечь покупателя иными способами. Например, качеством продукта. «Мы на 15% подняли цены во всех своих проектах, и к нам продолжают идти. Сильный проект от устойчивого застройщика в цене не падает в принципе», – комментирует он.
Это мнение разделяет и Юлия Роженцева. По ее словам, цена объектов на первичном рынке прямо отражает надежность компании. Причем себестоимость проектов растет с каждым годом, на нее влияют новые требования, предъявляемые к застройщикам, и постоянные изменения в градостроительном законодательстве.
Тенденцию подтверждают и проектировщики. «Находясь в самом начале этой цепочки, могу сказать, что в ближайшее время цены будут только расти, иначе многие застройщики окажутся в тяжелом положении, – прогнозирует основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. – Часть проектов уже сегодня находится за гранью рентабельности. На девелопера давят выросшая себестоимость, высокая конкуренция, ужесточающиеся требования законодательства».
Одни девелоперы сокращают бюджет покупки, уменьшая метраж квартир, другие работают на эмоциональных и рациональных мотивациях покупателя, предлагая за счет ипотеки купить квартиру на 10 метров больше и комфортнее. Задача проектировщика в этих условиях, по словам господина Богданова, «держать в узде себестоимость».
Потребитель как трендсеттер
Сегодня покупатель делает выбор медленнее: средний срок решения увеличился в три раза – с одного месяца до трех. Изменился и средний возраст покупателя – он снизился до 35–45 лет.
Клиент более информирован: он собирает данные из массы различных источников – от консалтинговых агентств до соцсетей, предъявляет более осмысленные требования. Люди стали более осознанно подходить к оформлению сделки. Не последнюю роль играет и наличие ипотеки: понимая итоговую стоимость покупки и срок выплаты кредита, потребитель хочет получить за свои деньги максимально качественный продукт.
«Часто начинают поиск квартиры под определенный бюджет, но 80% покупателей готовы искать дополнительные средства, чтобы купить то, что понравилось», – объясняет директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI Вера Сережина.
Впрочем, эта тенденция характерна скорее для покупателей бизнес-класса: клиент готов двигаться к лучшему варианту и варьировать стоимость сделки. Более рациональные покупатели из комфорт- и эконом-классов не склонны менять бюджет покупки: они скорее выберут аналогичный объект у другого застройщика, если тот предложит им символическую скидку или квартиру чуть большего метража за ту же сумму.
Эксперты связывают надежды на рост рынка с понижением ключевой и ипотечной ставки – именно этот инструмент традиционно стимулирует рост. Риэлторы, опираясь на статистику, ожидают оживления спроса в связи с президентскими выборами и чемпионатом мира по футболу. «Недвижимость всегда была тихой гаванью, и люди перед выборами стремятся инвестировать свои средства, и квадратные метры по-прежнему остаются самым надежным вложением», – уверена Екатерина Романенко.
Мнение
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
В целом ситуация на первичном рынке жилья объективно усложняется. Каждый квартал спрос снижается на 15-20%. При этом объем предложения остается чрезвычайно большим. Себестоимость растет, но рыночная конъюнктура не позволяет застройщикам поднимать цены. Соответственно финансовая устойчивость компаний, работающих в эконом-классе (и девелоперов, и подрядчиков), уменьшается. Если экономическая ситуация не улучшится, если у населения не начнут расти доходы и оно не будет более активно покупать, в 2018 году есть далеко не нулевой риск, что некоторые компании могут не выдержать этой гонки на выживание.
Индикатором, характеризующим состояние ритейла Петербурга, является Невский проспект. За последние пять лет качественный состав торговых объектов здесь сильно изменился. Практически не осталось fashion-брендов (они теперь выбирают для размещения современные ТЦ), их место заняли общепит и сувенирные магазины.
В рамках прошедшего в конце июня текущего года мероприятия «Центр переговоров. Торговая недвижимость», организованного ИД RETAILER, состоялась аналитическая конференция, посвященная вопросам развития торговых центров и стрит-ритейла Петербурга. «Строительный Еженедельник» выступил информационным партнером мероприятия.
Внутренняя работа
Юлия Кузнецова, старший консультант департамента торговой недвижимости Colliers International, рассказала на конференции о тенденциях развития торговых центров: «Несмотря на сложности в экономике, уровень вакансии в качественных торговых центрах составляет всего 1-2%, а в комплексах, нуждающихся в ремаркетинге и реконцепции, – 6-10%. Чтобы сохранить покупателей, девелоперы увеличивают в составе торговых центров долю развлекательных центров и общепита. Арендаторы, в свою очередь, стремятся к расширению аудитории покупателей, оптимизируют форматы, проводят акции, привлекают дизайнеров к оформлению магазинов».
На ближайшие два года значимых открытий новых ТРК в Петербурге не запланировано. В 2019 году должен заработать ТЦ «МЕГА ИКЕА» в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленобласти. «Интересно отметить, что до 2015 года в подавляющем большинстве случаев на рынок выводили проекты российские девелоперы, проекты после 2015-го – в основном иностранные», – говорит Юлия Кузнецова.
На фоне отсутствия новых проектов растет число реконцепций функционирующих объектов. Так, сейчас стадию реконцепции проходят ТРК «Капитолий» на Коломяжском проспекте, ТРК «ПИК» на Сенной площади, ТРК Atlantic City на улице Савушкина и др.
«Сейчас рынок возможностей, но не для согласования коммерческих условий в новых объектах, как это было раньше, а в плане работы с тем, что есть: смены формата, улучшения сервиса. В ближайшие два года мы будем работать в условиях того рынка, который уже сформировался», – резюмирует Юлия Кузнецова.
О спросе и предложении на основных торговых магистралях Петербурга рассказала Анна Лапченко, руководитель проектов торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg, отметив при этом: «На главных и значимых торговых магистралях города, а также пешеходных улицах, лидирующим профилем арендаторов стал общепит и магазины продуктов».
Для примера: на пешеходных 6-й и 7-й линиях В. О. 53% арендаторов относятся к общепиту, вакансия составляет 3,5%, ставки аренды – от 2000 до 4000 рублей за кв. м/мес. На Московском проспекте, одной из главных торговых магистралей города, преобладающим арендатором также является общепит – 28,5%, вакансия составляет 11,6%, а ставки аренды – от 2000 до 6000 рублей за кв. м/мес. (см. таблицу).
Из событий, влияющих на планы ритейлеров, Анна Лапченко называет преобразование части Большой Морской улицы от Невского проспекта до Дворцовой площади в пешеходную зону. Пешеходных зон в Петербурге немного, и они весьма востребованы у ритейлеров.
Анна Лапченко также отмечает новый виток интереса к Старо-Невскому проспекту со стороны мировых брендов после открытия там магазина Louis Vuitton. После этого события арендные ставки выросли на 30%, говорит она.
Кроме того, максимальная заполненность коммерческих помещений улицы Рубинштейна стимулирует к развитию Загородный и Владимирский проспекты, а реорганизация общественного пространства на Сенной площади (демонтаж торговых павильонов) привела к росту интереса к локации со стороны крупных сетевых компаний, среди которых опять же немало предприятий общепита.
Борьба со старением
Торговые объекты, выведенные на рынок в 1990-е и 2000-е, сегодня начинают устаревать и не выдерживают конкуренции с современными качественными объектами. «Некоторые из наших объектов уже отпраздновали 20-летний юбилей, – рассказывает Александр Москвитин, коммерческий директор управляющей компании «Адамант». – Классическая проблема: прекрасная локция, но при этом размытый пул арендаторов и устаревшие концепции. Еще в 2005 году мы инициировали реконцепцию одного из торговых центров. Первый опыт показал, что наилучший в 99% случаев с точки зрения экономики вариант – проводить реконструкцию без закрытия объекта, что позволяет не терять ни арендаторов, ни посетителей торговых центров. Сейчас мы проводим одновременно 9 реконструкций».
«Необходимость реконцепции обусловлена сегодня целым рядом причин, в том числе и общим снижением покупательского спроса, и отсутствием на рынке новых объектов, – считает Дмитрий Абрамов, генеральный директор МФК «Пассаж», партнер Jensen Group. – Качественные преобразования должны происходить в торговых комплексах регулярно, неправильно ограничиваться только однократными точечными изменениями».
Как говорит Дмитрий Абрамов, преобразования в торговом центре обычно проходят по двум сценариям – меняется концепция в целом или другие характеристики объекта: «Например, в ТЦ RIVER HOUSE мы пошли по пути смены якорных арендаторов. Так, замена предыдущего оператора на гипермаркет О’КЕЙ привела к росту покупательского потока на 50%».
Совсем другая задача – сделать МФК «Пассаж» (который в следующем году отметит 170-летний юбилей) полноценным участником современного рынка торговой недвижимости. (Jensen Group приобрела «Пассаж» в 2011 году у банка ВТБ. – Прим. «СЕ».) «Изменения в МФК «Пассаж», которые мы производим, касаются как концепции, так и конструктива самого здания, которое является объектом культурного наследия, – рассказывает Дмитрий Абрамов. – Мы «пересадили» здание на новый фундамент и задействовали площадь цокольного этажа, который полностью займет супермаркет «Лэнд».
Для сети «Лэнд» это уже второй супермаркет на Невском проспекте. В прошлом году сеть стала оператором продуктового магазина в ТК «Невский центр». Надо отметить, что продуктовые сети все больше осваивают Невский проспект. В торговом комплексе «Перинные ряды» на Думской улице недавно открылся «Перекресток».
Сейчас в «Пассаже» в помещении для супермаркета «Лэнд» идут работы по отделке, прокладке инженерных коммуникаций, а также устройству лифтов. «Открытие супермаркета планируется весной следующего года. Все работы проводятся без закрытия здания», – подчеркнул Дмитрий Абрамов.
Кроме того, идет работа по реконструкции одной из ключевых входных групп «Пассажа», где будет вход в супермаркет, ресторан и детский развлекательный центр. Кстати, количество кофеен и кондитерских в МФК «Пассаж» после реконструкции увеличится до 12-ти.
«У любого торгового комплекса много точек роста, надо только обращать внимание на современные тренды и соразмерять их с преимуществами и недостатками конкретного объекта, – резюмирует Александр Ионов, генеральный директор CityProfit (компания принимала участие в разработке реконцепции ТРК «ПИК» на Сенной площади – прим. «СЕ»). – В ТРК "ПИК" мы также начали изменения с цоколя здания, в котором достаточно неудачно до последнего времени размещались гипермаркет «Перекресток» и небольшая парковка. Мы сняли перекрытия первого этажа и освободили большое пространство, сделав удобным сообщение между цокольным и первым этажами в районе атриума. Кроме того, изменили местоположение входа в «Перекресток». Экономика проекта увеличилась минимум в два раза».
Справка
ИД RETAILER занимается развитием каналов коммуникации для участников потребительского рынка уже 14 лет. В управлении компании находятся портал www.RETAILER.ru («Ежедневные коммуникации»), деловые мероприятия в форматах RETAILER Сongress, RETAILER Club, Центры переговоров по торговой недвижимости, Центры переговоров по технологиям для розничных компаний.
Формат Центра переговоров разработан в ИД RETAILER в 2014 году. Суть проекта – организация прямых эффективных переговоров между покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями торговой недвижимости.